第五章 市场比较法

1、第五章第五章 市场比较法市场比较法l市价比较法：市价比较法：交易实例比较法、买卖实例比较法、市交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、交易案例比较法、直接交易案例比较场资料比较法、交易案例比较法、直接交易案例比较法。法。l将待估对象房地产与在将待估对象房地产与在近期内近期内已经发生了交易的已经发生了交易的类似类似房地产加以比较对照，通过房地产加以比较对照，通过交易情况修正、交易日期交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。估房地产最可能实现的合理价格。l比准价格比准价格用市场比较法估价

2、求得的价格。用市场比较法估价求得的价格。理论依据：替代原理作用于房地产市场，表现为效理论依据：替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。一致。 l（一）基本条件（一）基本条件1 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源资料源2 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料l（二）具体条件（二）具体条件l1、充分的交易实例资料（至少、充分的交易实例资料（至少3个以上）个以上）l2、资料具有相关性、资料具有相关性l3、市场供求关

3、系基本一致、市场供求关系基本一致l4、交易时间接近（一年以内）、交易时间接近（一年以内）l5、明确显示具备的条件、明确显示具备的条件l6、资料必须详实可靠资料必须详实可靠l（三）不适用对象（三）不适用对象l1、非交易性房地产：如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，、非交易性房地产：如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，原因是交易实例少。原因是交易实例少。l2、少有交易的房地产：经济基础薄弱的边远农村，原因是、少有交易的房地产：经济基础薄弱的边远农村，原因是缺乏必要的市场资料，高尔夫球场。缺乏必要的市场资料，高尔夫球场。l3、可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。、可比性差的房地产，如在建工程（

4、完工程度差异大）等。l4、适用对象：交易性房地产、适用对象：交易性房地产交易性房地产是否都可使用市场比较法？交易性房地产是否都可使用市场比较法？l（三）不适用对象（三）不适用对象l1、非交易性房地产：如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，、非交易性房地产：如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，原因是交易实例少。原因是交易实例少。l2、少有交易的房地产：经济基础薄弱的边远农村，原因是、少有交易的房地产：经济基础薄弱的边远农村，原因是缺乏必要的市场资料，高尔夫球场。缺乏必要的市场资料，高尔夫球场。l3、可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。、可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。l4、

5、适用对象：交易性房地产、适用对象：交易性房地产交易性房地产是否都可使用市场比较法？交易性房地产是否都可使用市场比较法？l一、搜集交易实例：搜集交易实例在平时就应留意一、搜集交易实例：搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证运用时有足够多的交易搜集和积累，这样才能保证运用时有足够多的交易实例可供选用。实例可供选用。l1.查阅政府有关部门的房地产交易登记资料（查阅政府有关部门的房地产交易登记资料（偏低偏低）l2.参加房地产中介机构的房地产交易会参加房地产中介机构的房地产交易会l3.深入现场进行市场调查（扮装成欲购房地产的顾客）深入现场进行市场调查（扮装成欲购房地产的顾客）l4.查阅报刊信

6、息（查阅报刊信息（广告广告）l5.查看房地产网站的交易信息（查看房地产网站的交易信息（偏低，虚假信息多偏低，虚假信息多）l6.同行信息交流或其他途径同行信息交流或其他途径（一）搜集实例的途径1、查阅政府有关部门的资料【相关资料】交易实例调查表交易实例调查表l一、搜集交易实例一、搜集交易实例l（一）收集资料的范围（一）收集资料的范围l1、按类似房地产交易的频繁程度定、按类似房地产交易的频繁程度定l交易频繁交易频繁搜集资料的范围可以小些搜集资料的范围可以小些l交易较少交易较少搜集资料的范围可以大些搜集资料的范围可以大些l2、按房地产的性质与类型定、按房地产的性质与类型定l住宅住宅搜集资料的范围可以

7、小些（小区范围内）搜集资料的范围可以小些（小区范围内）l厂房厂房搜集资料的范围可以大些（开发区范围内）搜集资料的范围可以大些（开发区范围内）l一、搜集交易实例一、搜集交易实例l（二）交易双方情况及交易目的（二）交易双方情况及交易目的（亲戚亲戚）l（三）交易实例房地产状况（三）交易实例房地产状况 l土地土地繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、

8、规划管制条件、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限土地使用权年限l建筑物建筑物建筑物新旧程度、建筑物新旧程度、装修装修、设施设备、平面、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向l（四）成交价格、成交日期、付款方式（四）成交价格、成交日期、付款方式l二、选取可比实例二、选取可比实例l1. 与估价对象所处区域类似（与估价对象所处区域类似（从化和天河从化和天河）l2. 用途或性质相同或大致相同用途或性质相同或大致相同l3. 结构相同或相当；（结构相同或相当；（砖混和框架砖混和框架）l4. 面积相同或相当；（面积相同或相当；（0.

9、52倍范围内倍范围内）l4. 价格类型相同；价格类型相同；l5. 估价时点相近；（估价时点相近；（小于一年小于一年）l6. 交易情况类似；交易情况类似；l7. 数量是否足够。数量是否足够。l【例题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的【例题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。（）等相同或相似的房地产。 A.区位区位 B.用途用途 C.权利性质权利性质 D.总价总价 E.外观外观 l正确答案正确答案ABCl答案解析本题考查的是选取可比实例的要求。相答案解析本题考查的是选取可比实例的要求。相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供似的房地产要：区位相近（应与估

10、价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（规模相当（0.52倍范围内）。倍范围内）。l二、选取可比实例二、选取可比实例l【例】评估某套建筑面积为【例】评估某套建筑面积为120m2的住宅在的住宅在2008年年9月月底市场价值，收集了以下底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。为可比实例的是（）。 A.甲甲 B.乙乙 C.丙丙 D.丁丁正确答案正确答案Bl三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础l选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成选取了可比实例后，一般应先对这些

11、可比实例的成交价格进行换算处理，对交价格进行换算处理，对价格内涵和形式价格内涵和形式进行进行“标标准化准化”，使之口径一致，相互可比，为后续对可比，使之口径一致，相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。l建立比较基础：建立比较基础：统一付款方式；采用同一单价；统一付款方式；采用同一单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位面积单位l三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础l统一付款方式统一付款方式l房地产交易许多成交价格采取分期付款方式支付，而且房地产交易许多成交价格采取分

12、期付款方式支付，而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。分布的不同，导致实际价格也会有所不同。l为便于比较，价格一般以在为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清成交日期一次性付清所需支所需支付的金额为基准。付的金额为基准。例题例题某宗房地产的交易总价款为某宗房地产的交易总价款为120万元，合同约定部分分期万元，合同约定部分分期付款，部分抵押贷款方式支付。即在成交日期首付付款，部分抵押贷款方式支付。即在成交日期首付40万，万，半年后支付半年后支付20万，一年后支付万，一年后支付20万，余款在十年内

13、抵押万，余款在十年内抵押贷款方式支付。贷款方式支付。统一付款方式的计算与选择统一付款方式的计算与选择利率大小利率大小和和计息时间计息时间的关系。的关系。万元294.11840%6120%61204015 .0A设年利率为设年利率为6%设半年利率为设半年利率为3%万元269.11840%3120%3120402A设月利率为设月利率为0.5%万元248.11840%5 .0120%5 .012040126A万元257.11840%5 .1120%5 .11204063A设季利率为设季利率为1.5%l三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础l采用同一单价采用同一单价l土地除了单位土地面积的价格，还可

14、以为单位建筑面土地除了单位土地面积的价格，还可以为单位建筑面积的价格，即楼面地价。积的价格，即楼面地价。 单位面积只是一个比较单位。根据估价对象的单位面积只是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的哪些比较单位？具体情况，还可以有其他的哪些比较单位？l三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础l统一币种和货币单位统一币种和货币单位l通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。修正后的价格，应采

15、用估价时点时的汇率进行换算。l在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用港币等，通常都采用“元元”。l三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础l统一面积内涵统一面积内涵l房地及建筑物：单位房地及建筑物：单位建筑面积建筑面积、单位、单位套内建筑面积套内建筑面积、单位单位使用面积使用面积的价格。的价格。l买房时你会遇到各种面积问题。建筑面积、产权面积、买房时你会遇到各种面积问题。建筑面积、产权面积、公摊面积、赠送面积公摊面积、赠送面积各种面积是什么意思？各种面积是什么意思？l统一面积内涵统一面积内涵l套内使用面积：套内使用面积

16、：就是一套房子不算室内墙体，不算楼体就是一套房子不算室内墙体，不算楼体公摊面积，实际使用的面积。公摊面积，实际使用的面积。l套内建筑面积：套内建筑面积：就是套内使用面积就是套内使用面积+墙体所占面积墙体所占面积+套套内阳台面积。内阳台面积。l公摊面积：公摊面积：由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括分的建筑面积。包括消防通道消防通道、电梯、门厅、走廊、水、电梯、门厅、走廊、水暖井、通风井、强弱电箱、公共设备间等等。暖井、通风井、强弱电箱、公共设备间等等。l建筑面积：建筑面积：套内建筑面积套内建筑面积+公摊面积。公摊面积。l赠送面积：赠送面

17、积：可能会是入户花园、露台、阳台、阁楼、地可能会是入户花园、露台、阳台、阁楼、地下室等形式。不属于产权面积。下室等形式。不属于产权面积。l统一面积内涵统一面积内涵l产权面积：产权面积：可能是可能是套内使用面积、套内建筑面积、建筑套内使用面积、套内建筑面积、建筑面积面积这三种的一种。因为产权面积是根据商品房买卖这三种的一种。因为产权面积是根据商品房买卖合同中面积计算方式来决定的。合同中面积计算方式来决定的。l目前国内销售的商品房产权面积多数是目前国内销售的商品房产权面积多数是建筑面积建筑面积，房改，房改房多为房多为套内建筑面积套内建筑面积。l总价套内建筑面积套内建筑面积单价总价套内建筑面积套内建

18、筑面积单价 建筑面积建筑面积单价建筑面积建筑面积单价 使用面积使用面积单价使用面积使用面积单价l公摊面积计算公式：公摊面积计算公式：l公摊面积公摊面积=套内建筑面积公摊系数套内建筑面积公摊系数l公摊系数公摊系数=建筑总公摊面积建筑总套内面积建筑总公摊面积建筑总套内面积l公摊率公摊率=建筑总公摊面积总建筑面积建筑总公摊面积总建筑面积l举个栗子。以下图中的举个栗子。以下图中的88平米平米3房户型为例：建筑面积房户型为例：建筑面积88，套内建筑面积，套内建筑面积72，赠送面积约，赠送面积约10l公摊面积公摊面积 = 建筑面积建筑面积 - 套内使用面积套内使用面积=(88-72) = 16l公摊率公摊

19、率 = 公摊面积公摊面积 / 套内建筑面积套内建筑面积 = (16 / 88) = 18.2%l得房率得房率 = 套内建筑面积套内建筑面积 / 建筑面积建筑面积 = 72/ 88 =81.8%l公摊面积多大较合理：公摊面积多大较合理：l注意：不同住宅类型公摊比例不同，公摊面积并不是注意：不同住宅类型公摊比例不同，公摊面积并不是越小越好。越小越好。l市场上有一些公摊比例的惯例可供参考：市场上有一些公摊比例的惯例可供参考：l联排、叠加别墅类：公摊率联排、叠加别墅类：公摊率1-8%l7层以下多层住宅：公摊率层以下多层住宅：公摊率7-12%l7-11层住宅：公摊率层住宅：公摊率10-16%l12-18

20、层住宅：公摊率层住宅：公摊率14-20%l18-33层住宅：公摊率层住宅：公摊率16-25%l公摊面积越大，开发商利润越大。公摊面积越大，开发商利润越大。例题例题【例】某建筑物套内建筑面积【例】某建筑物套内建筑面积100m2，套内墙体面积，套内墙体面积10m2，套内阳台面积套内阳台面积5m2，分摊共有建筑面积，分摊共有建筑面积20m2，已知该房地，已知该房地产套内房屋使用面积价格产套内房屋使用面积价格10000元元/m2，则该建筑得房率是，则该建筑得房率是多少？其按建筑面积计算价格是多少？多少？其按建筑面积计算价格是多少？建筑面积建筑面积=套内建筑面积套内建筑面积+公摊面积公摊面积=100+2

21、0=120m2使用面积使用面积=套内建筑面积套内建筑面积-套内墙体面积套内墙体面积-套内阳台面积套内阳台面积 =100-10-5=85m2得房率得房率=套内建筑面积套内建筑面积/建筑面积建筑面积=100/120=83.3%建筑面积单价建筑面积单价=10000X85/120=7083元元/m2 l统一面积内涵统一面积内涵l在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：如下：l统一面积单位统一面积单位l在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米在面积单

22、位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位土地的面积单位有时还采用公顷、亩有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。 l1公顷公顷10000平方米平方米 1亩亩666.67平方米平方米 1平方英尺平方英尺0.09290304平方米平方米 1坪坪3.30579平方米平方米1亩 = 667m2 ; 1公顷公顷 = 10000 m2 ；1 m2=10.764 ft2 ；1 m2= 0.303坪 例题例题【例】搜集了甲、乙两个交易实例。已知甲交易实例的建【例】搜

23、集了甲、乙两个交易实例。已知甲交易实例的建筑面积为筑面积为200m2，成交总价为，成交总价为80万元人民币，分万元人民币，分3期付款，期付款，首付款为首付款为16万元人民币，第二期于半年后付万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，万元人民币，余款余款32万元人民币于万元人民币于1年后支付。年后支付。 乙交易实例的乙交易实例的使用面积使用面积为为2500平方英尺，成交总价为平方英尺，成交总价为15万美元，于成交时一次性付清。乙交易实例的建筑面积万美元，于成交时一次性付清。乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为：与使用面积的关系为：1平方英尺建筑面积平方英尺建筑面积0.75平方英平方英尺使用面

24、积。尺使用面积。 如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前，进行成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立比较基础建立比较基础”处理。处理。l解答对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础解答对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础处理，包括统一付款方式和统一计价单位，具体如下：处理，包括统一付款方式和统一计价单位，具体如下：l（1）统一付款方式，如果以在成交日期一次性付清为基准，）统一付款方式，如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为假设当时人民币的年利率为8%： 乙总价乙总价15.00（万

25、美元）（万美元）l（2）统一计价单位。）统一计价单位。l统一价格表示单位。统一采用单价：统一价格表示单位。统一采用单价：l统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算成人民币元。已知乙交易实例成交当时人民币与美实例的美元换算成人民币元。已知乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为元的市场汇率为1美元等于美元等于7.7395元人民币，则：元人民币，则：l甲单价甲单价3821.00（元人民币（元人民币/平方米建筑面积）平方米建筑面积）l乙单价乙单价60.007.7395464.37（元人民币（元人民币/平方英尺使用

26、面积）平方英尺使用面积） l统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，已知乙交易实例的建筑面统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，已知乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为：积与使用面积的关系为：1平方英尺建筑面积平方英尺建筑面积0.75平方英尺使用面积，平方英尺使用面积，则：则：l甲单价甲单价3821.00（元人民币（元人民币/平方米建筑面积）平方米建筑面积）l乙单价乙单价464.370.75348.28（元人民币（元人民币/平方英尺建筑面积）平方英尺建筑面积）l统一面积单位。如果以平方米为基准，由于统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺平方英尺0.09290304平方米，则：平方米，则：

27、l甲单价甲单价3821（元人民币（元人民币/平方米建筑面积）平方米建筑面积） 乙单价乙单价348.2810.7643749（元人民币（元人民币/平方米建筑面积）平方米建筑面积） l市场比较法的基本公式市场比较法的基本公式 l采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正，易日期、区域因素、个别因素的修正，通过这四个方面的修通过这四个方面的修正后，就可以把可比实例不动产的实际成交价格变成估价对正后，就可以把可比实例不动产的实际成交价格变成估价对象在估价时点的客观合理价格，用公式表示如下：象在估价时点的客观合

28、理价格，用公式表示如下： 估价对象价格；估价对象价格； 可比实例的实际成交价格；可比实例的实际成交价格； 交易情况修正系数；交易情况修正系数； 交易日期修正系数；交易日期修正系数； 区域因素修正系数；区域因素修正系数； 个别因素修正系数。个别因素修正系数。 VBVDCBAVVbABCDl四、各项修正计算四、各项修正计算l（一）交易情况修正（一）交易情况修正l1、修正目的：将可比实例的实际而可能不是正常的、修正目的：将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格价格修正为正常价格 。l2、造成成交价格偏差的因素、造成成交价格偏差的因素l（1）特殊利害关系的人之间的交易；）特殊利害关系的人之间

29、的交易；l（2）急于出售或急于购买的交易；）急于出售或急于购买的交易；l（3）有特殊动机或偏好的交易；）有特殊动机或偏好的交易；l（4）不了解市场行情；）不了解市场行情；l（5）特殊方式的交易；）特殊方式的交易；l（6）相邻房地产的合并交易；）相邻房地产的合并交易；l（7）交易税费非正常负担的交易；）交易税费非正常负担的交易；l（8）受债权债务关系影响的交易。）受债权债务关系影响的交易。l有非正常交易的实例一般不宜选为可比实例有非正常交易的实例一般不宜选为可比实例，但是当可供选，但是当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，就必须对其进行交易情择的交易实例较少而不得不选用时，就必须对其进行交易情

30、况修正。况修正。 l交易情况修正的方法主要有：总价修正、单价修正；金交易情况修正的方法主要有：总价修正、单价修正；金额修正、百分比修正。额修正、百分比修正。l百分率法修正百分率法修正l交易情况修正系数的分子为交易情况修正系数的分子为100，表示以正常价格为基准来确定，表示以正常价格为基准来确定的。如可比实例价格高于正常价格，则分母大于的。如可比实例价格高于正常价格，则分母大于100，向下修正，向下修正，如可比实例价格低于正常价格，则分母小于如可比实例价格低于正常价格，则分母小于100，向上修正。，向上修正。可比实例的成交价格 = 正常价格 (1+ S %)正常价格正常价格= =可比实例价格可比

31、实例价格交易情况修正系数交易情况修正系数可比实例情况分值正常情况分值可比实例的成交价格正常价格 100可比实例的成交价格正常价格特殊交易方式的交易特殊交易方式的交易 结论：我国目前的土地使用权出让情况中，拍卖价格和结论：我国目前的土地使用权出让情况中，拍卖价格和 招标价格往往反映了市场行情，而协议价格往往偏低。招标价格往往反映了市场行情，而协议价格往往偏低。l不动产正常的成交价格，往往是买卖双方经过充分的不动产正常的成交价格，往往是买卖双方经过充分的讨价还价而形成的。但是我国目前的土地使用权出让讨价还价而形成的。但是我国目前的土地使用权出让是例外。是例外。l拍卖价格拍卖价格和和招标价格招标价格

32、往往反映了市场行情，而协议价往往反映了市场行情，而协议价格往往偏低。其原因是管理体制尚不完善，出让方是格往往偏低。其原因是管理体制尚不完善，出让方是政府（实际运作是政府的某个部门级某些人），受让政府（实际运作是政府的某个部门级某些人），受让方是与自身利益较密切的个人、企业等，从而协议方方是与自身利益较密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。式出让的结果往往是政府让利。例例有三宗交易实例，有关交易情况资料见下表有三宗交易实例，有关交易情况资料见下表经交易情况修正后，正常的交易价格为经交易情况修正后，正常的交易价格为250万元。万元。l某可比实例，成交价格为某可比实例，成交价格为

33、5000元元/m2，在估价调查中得知，在估价调查中得知，属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%，则进行交易情况修正后，正常的价格为多少？，则进行交易情况修正后，正常的价格为多少？l正常价格正常价格= 5000 = 5263元元/m295100 某可比实例，成交价格为某可比实例，成交价格为50005000元元/ /平方米，在估价平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高比正常的市场价格高5%5%左右，试进行交易情况修正。左右，试进行交易情况修正。

34、平方米元正常价格/47621051005000l在不动产交易中往往需要缴纳一些税费，按规定，有的在不动产交易中往往需要缴纳一些税费，按规定，有的税费应由卖方缴纳，有的应由买方缴纳，有的则由双方税费应由卖方缴纳，有的应由买方缴纳，有的则由双方各负担一部分。正常的成交价格，各负担一部分。正常的成交价格，是指在买卖双方各自是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。l但是在现实的交易中，往往会出现这样的情况：本应由但是在现实的交易中，往往会出现这样的情况：本应由双方各负担一部分的税费（如土地增值税）转嫁给了买双方各负担一部分的税费（如土地增值税）转嫁给了买方

35、；本应由双方各负担一部分的税费（如交易手续费、方；本应由双方各负担一部分的税费（如交易手续费、契税）却转嫁给了买方或卖方等等。这些都会造成交易契税）却转嫁给了买方或卖方等等。这些都会造成交易价格的不正常。价格的不正常。税费非正常负担的交易税费非正常负担的交易交易税费非正常负担的情况，需要进行修正。交易税费非正常负担的情况，需要进行修正。对于买家对于买家1、首次置业、首次置业:面积面积90方以下方以下 （成交价（成交价*1%）2、首次置业、首次置业:面积面积90方以上方以上144方以下方以下 （成交价（成交价*1.5%）3、不管是否首次置业、不管是否首次置业:面积在面积在144方以上方以上 （成

36、交价（成交价*3%）4、如不是首次置业、如不是首次置业:无论面积大小无论面积大小 一律一律 （成交价（成交价*3%）对于卖家对于卖家l正常价格卖方缴纳的税费卖方实得金额正常价格卖方缴纳的税费卖方实得金额l正常价格买方缴纳的税费买方实付金额正常价格买方缴纳的税费买方实付金额l如果卖方、买方应缴纳的税费是如果卖方、买方应缴纳的税费是正常价格（未考虑税费因素正常价格（未考虑税费因素的价格）的价格）的一定比率，即：的一定比率，即：l应由卖方缴纳的税费正常价格卖方缴纳的税费比率应由卖方缴纳的税费正常价格卖方缴纳的税费比率l应由买方缴纳的税费正常价格买方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费正常价格买方缴纳的税

37、费比率【例】某可比实例的建筑面积【例】某可比实例的建筑面积120m2，估价中调查获知其价格为，估价中调查获知其价格为卖方净得卖方净得59.1万，单价为万，单价为4925元元/m2。在这宗交易中，买卖双方。在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为正常情况下的税费率分别为3%和和1.5%，请问正常价格是多少？，请问正常价格是多少？ 将此可比实例修正为正常情况下的单价为：将此可比实例修正为正常情况下的单价为： 正常价格正常价格= = 5000元元/m2买方实际支付买方实际支付=正常价格正常价格+买方缴纳税费买方缴纳税费= 各付各税，则正常价格各付各税，则正常价格=合同价格合同价格.5%1-14

38、9255150%315000【例】买卖税费负担对成交价的影响：依照政府有关规定，卖方【例】买卖税费负担对成交价的影响：依照政府有关规定，卖方负担负担1%的营业税等，买方负担的营业税等，买方负担3%的契税等，有一个交易买方给的契税等，有一个交易买方给卖方一次性支付卖方一次性支付206万元，万元，如果各付各税，正常价格即为如果各付各税，正常价格即为206万元。万元。但如果所有税费由卖方承担，请问其正常价格是多少？但如果所有税费由卖方承担，请问其正常价格是多少？ 正常价格正常价格+买方缴纳的税费买方缴纳的税费买方实付买方实付 当卖方负担所有税费时，支付金额为买方实付金额！当卖方负担所有税费时，支付金

39、额为买方实付金额！206%31）（P万元200P【例】买卖税费负担对成交价的影响：依照政府有关规定，卖【例】买卖税费负担对成交价的影响：依照政府有关规定，卖方负担方负担1%的营业税等，买方负担的营业税等，买方负担3%的契税等，合同金额的契税等，合同金额198万元，如果各付各税，则正常价格即为万元，如果各付各税，则正常价格即为198万元，如果万元，如果买方负买方负担所有税费，担所有税费，正常价格正常价格是多少？是多少？ 正常价格正常价格-卖方缴纳的税费卖方缴纳的税费卖方实得卖方实得 当买方负担所有税费时，支付金额为卖方实得金额。当买方负担所有税费时，支付金额为卖方实得金额。万元20001. 0-

40、1198P税费非正常负担的交易税费非正常负担的交易l某可比实例卖方应缴纳的税费由某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担买方承担，若买方付，若买方付给卖方的给卖方的金额不变金额不变，当卖方应缴纳的，当卖方应缴纳的税费增加税费增加时，该时，该可比实例的正常成交价格会（）。可比实例的正常成交价格会（）。 A. A.上升上升 B. B.下降下降 C. C.不变不变 D. D.无法确定无法确定正常价格正常价格买方支付给卖方的金额买方支付给卖方的金额买方承担的应由买方承担的应由卖方承担的税费。卖方承担的税费。【例】某宗房地产交易中，买方支付给卖方【例】某宗房地产交易中，买方支付给卖方2500元元/m2,交易

41、税交易税费均由买方承担，已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格费均由买方承担，已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。 A、2427 B、2500 C、2575 D、2632 正常价格正常价格-卖方缴纳的税费卖方缴纳的税费卖方实得卖方实得 当买方负担所有税费时，支付金额为卖方实得金额。当买方负担所有税费时，支付金额为卖方实得金额。58.2631.050-12500P相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易 C9

42、0万元万元 A 30万元万元 B30万元万元在这种情况下，如果地块A的拥有者购买B，地块B的拥有者可以索价30万-60万，假设正常情况下价格为30万。地块A的拥有者愿意付出高于30万而低于60万的价格去的地块B，这是正常的，因为他至少没有损失，而且还可能分享合并后所产生的增值利益。估价时点价格估价时点价格一般公式：一般公式：=可比实例价格交易日期修正系数交易日期分值估价时点分值的价格可比实例在成交日期时 100的价格可比实例在成交日期时价格指数法、价格变动率法价格指数法、价格变动率法（二）交易日期修正：（二）交易日期修正：修正原因，修正原因，市场价格变动，把可比实市场价格变动，把可比实例在其成

43、交日期的价格，调整成在价值时点时的价格。例在其成交日期的价格，调整成在价值时点时的价格。l价格指数法价格指数法l环比是环比是month-on-monthmonth-on-month，同比是，同比是year-on-yearyear-on-year，定基指数，定基指数是是fixed base index fixed base index l环比增长率（本期数上期数）环比增长率（本期数上期数）/ /上期数上期数* *100100 反映本反映本期比上期增长了多少期比上期增长了多少 l同比增长率（本期数同期数）同比增长率（本期数同期数）/ /同期数同期数* *100100 指和去指和去年同期相比较的增长

44、率。年同期相比较的增长率。l环比：这个月好像比上个月吃得多呀，好吧，活该！环比：这个月好像比上个月吃得多呀，好吧，活该！l同比：去年这个时候这条裤子我还能穿呢，现在咋塞不进去啦！同比：去年这个时候这条裤子我还能穿呢，现在咋塞不进去啦！l定基价格指数法定基价格指数法印度的印度的GDPGDP为什么暴涨为什么暴涨l莫迪政权于莫迪政权于20152015年年1 1月底将国家会计的基准年从月底将国家会计的基准年从0404年度调整为年度调整为1111年度，此次为首次基于新基准发布年度，此次为首次基于新基准发布GDPGDP增长率。在新基准下，增长率。在新基准下，1414年年7 79 9月期的增长率为月期的增长

45、率为8.2%8.2%，增速连续，增速连续2 2个季度过中国个季度过中国（7.3%7.3%）。）。l在新基准下，在新基准下，1313年度的增长率为年度的增长率为6.9%6.9%。包括旧基准在内，印。包括旧基准在内，印度的增长率突破度的增长率突破7%7%自自1111年度以来还是首次。如果继续适用旧年度以来还是首次。如果继续适用旧基准，基准，12121313年度的增长率为年度的增长率为4%4%左右，预计左右，预计1414年度为年度为5 56%6%。l如果如果0404年一卢比相当于年一卢比相当于1111年的年的1.51.5卢比，相当于卢比，相当于1414年的年的3 3卢。卢。那么对于那么对于1414年

46、的年的3 3卢比，用卢比，用0404年做基准，就是年做基准，就是1 1卢比，而用卢比，而用1111年做基准就是年做基准就是2 2卢比，卢比，gdpgdp就高了。（就高了。（0404年不变价与年不变价与1111年不变年不变价，刻意忽略通胀价，刻意忽略通胀）l改个基年改个基年，日本名义日本名义GDPGDP将增长将增长4.2%4.2%l价格指数法价格指数法l定基指数与环比指数定基指数与环比指数可以相互换算。可以相互换算。l定基指数等于相应时期环比指数的连乘积定基指数等于相应时期环比指数的连乘积。这种关系的存。这种关系的存在要求在以下条件下：各个指数采用的权数不变，指数值在要求在以下条件下：各个指数采

47、用的权数不变，指数值中不出现零和负数的情况。中不出现零和负数的情况。税费非正常负担的交易税费非正常负担的交易、采用价格指数进行修正、采用价格指数进行修正表表1 定基价格指数定基价格指数和和环比价格指数环比价格指数编制的原理编制的原理（）采用定基价格指数进行修正（）采用定基价格指数进行修正价值日期价格成交日期价格价值日期价格成交日期价格估价时点估价时点价格指数价格指数成交日期成交日期价格指数价格指数（）采用环比价格指数进行修正（）采用环比价格指数进行修正可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格成交日期的下一时期价格指数成交日期的下一时期价格指数再下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价

48、时点的价格指数估价时估价时点的价格指数估价时点的价格点的价格例例4-54-5：为评估上海某区一套住宅于：为评估上海某区一套住宅于20142014年年3 3月底的价格，在选取月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于的可比实例中有一可比实例成交于20132013年年7 7月，价格为月，价格为4000040000元元/ /平方米。上海市平方米。上海市20132013年年7 7月至月至20142014年年3 3月二手房住宅价格指数如下，月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。试对该可比实例进行交易日期修正。 13.713.713.813.813.913.913.1013.10

49、13.1113.1113.1213.114.214.314.3544254425490549055655565565956595787578758755875593959395947594763046304平方米元月价格指数年月价格指数年成交价格/4633654426304400007201332014定基指数：定基指数：中国房地产指数系统中国房地产指数系统http:/ 9月至月至20052005年年3 3月的价格指数分别为月的价格指数分别为99.699.6、94.794.7、96.796.7、105.0105.0、109.2109.2、112.5112.5、118.

50、1118.1（均以上个月为（均以上个月为100100）。某宗房地产）。某宗房地产20042004年年1111月的价格为月的价格为60006000元元/m2/m2，试其修正到，试其修正到20052005年年3 3月。月。600060001.051.051.0921.0921.1251.1251.1811.1819140.49140.4元元/m2/m2（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 3 3月价格月价格1212月指数月指数1 1月指数月指数2 2月指数月指数3 3月指数月指数【例】某宗房地产【例】某宗房地产20112011年年6 6月月1 1日日的市场价格为的市场价格为380038

51、00元元/m2/m2，现需要，现需要将其调整到将其调整到20112011年年1010月月1 1日。已知该房地产日。已知该房地产20112011年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的市场价格指数分别为日的市场价格指数分别为110.6110.6，110.0110.0，109.7109.7，109.5109.5，108.9108.9，108.5108.5，108.3108.3（以以20092009年年1 1月月1 1日为日为100100）。请计算该宗房地产）。请计算该宗房地产20112011年年1010月月1 1日日的价格。的价格。【例】某宗房地产【例】某宗房地产20112011年年6

52、6月月1 1日的市场价格为日的市场价格为25002500元元/m2/m2，现需要，现需要将其调整到将其调整到20112011年年1010月月1 1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产日。已知该宗房地产所在地区类似房地产20112011年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的价格指数分别为日的价格指数分别为99.699.6，98.798.7，97.597.5，98.098.0，99.299.2，101.5101.5，101.8101.8（均以上个月为均以上个月为100100）。请计算该宗）。请计算该宗房地产房地产20112011年年1010月月1 1日的市场价格。日的市场价格。l房地产

53、价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。平均上升或下降的价格变动率。l逐期递增或递减逐期递增或递减l期内平均上升或下降期内平均上升或下降估价时点价格估价时点价格= =可比实例价格可比实例价格（1 1价格变动率）价格变动率）期数期数估价时点价格估价时点价格=可比实例价格可比实例价格（1价格变动率价格变动率期数）期数）例：例：逐期递增或递减（书本逐期递增或递减（书本P83） 需要评估某房地产于需要评估某房地产于20042004年年3 3月月1 1日的价格，所选取的某日的价格，所选取的某一可比实例成交于一可比实例成交于

54、20032003年年5 5月月1 1日，价格为日，价格为10001000美元美元/ /平方米。平方米。 经市场调查分析，该类房地产以经市场调查分析，该类房地产以人民币人民币为基准的价格在为基准的价格在20032003年间平均每月比上月递增年间平均每月比上月递增1.2%1.2%，20042004年以来平均每月比年以来平均每月比上月递减上月递减0.2%0.2%； 人民币与美元的市场汇价人民币与美元的市场汇价20032003年年5 5月月1 1日为日为1 1美元美元=8.29=8.29元元人民币，人民币，20042004年年3 3月月1 1日为日为1 1美元美元=8.25=8.25元人民币。试对该可

55、比元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以实例进行交易日期修正，并以美元美元表示。表示。平方米美元/110125. 8%2 . 01%2 . 1129. 8100028例：期内平均上升或下降（书本例：期内平均上升或下降（书本P83P83） 需要评估某房地产于需要评估某房地产于20042004年年3 3月月1 1日的价格。日的价格。 所选取的某一可比实例成交于所选取的某一可比实例成交于20032003年年4 4月月3030日日，价，价格为人民币格为人民币1500015000元元/ /平方米。平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格价

56、格20032003年间平均每月上涨年间平均每月上涨1.5%1.5%，20042004年以来平均每年以来平均每月下跌月下跌0.5%0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。试对该可比实例进行交易日期修正。 平方米元/166322%5 . 018%5 . 1115000（三）区域因素及其修正（三）区域因素及其修正区域因素是指反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素。影响不动产价格的区域因素主要包括以下几个：不同用途的不动产，影响其价格的区域因素不同，具体进行比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。区域因素区域因素繁华程度繁华程度交通便捷程度交通便捷程度环境环境公共设施配套完备程度公

57、共设施配套完备程度城市规划限制城市规划限制 可比实例应该与估价对象处于同一地区或同一需圈的可比实例应该与估价对象处于同一地区或同一需圈的类似地区，由于资料有限，往往可比实例与估价对象不是类似地区，由于资料有限，往往可比实例与估价对象不是处于同一地区中，那么在进行交易情况修正和交易日期修处于同一地区中，那么在进行交易情况修正和交易日期修正后，还需要进行区域因素修正这是市场比较法的一个难正后，还需要进行区域因素修正这是市场比较法的一个难点和关键。点和关键。估价对象区域条件下的价格可比实例自身区域条件下的价格可比实例的区域条件可比实例的区域条件估价对象的区域条件估价对象的区域条件区域区域因素因素修正

58、修正l（一）直接比较调整（一）直接比较调整l直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较。估价对象状况进行比较。l确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素。确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素。l根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。l以估价对象状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数以估价对象状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数定为定为100分），将可比实例状况与估价对象状况逐个因素进行分），将可比实例状况与估价对象状况逐个因素进行

59、比较、评分。如果在某个因素方面可比实例状况比估价对象比较、评分。如果在某个因素方面可比实例状况比估价对象状况好的，则所得分数就高于状况好的，则所得分数就高于100分；反之，所得分数就低于分；反之，所得分数就低于100分。分。l将累计所得的分数转化为调整价格的比率。将累计所得的分数转化为调整价格的比率。l利用该比率对可比实例价格进行调整。利用该比率对可比实例价格进行调整。l（一）直接比较调整（一）直接比较调整1 1、直接比较法、直接比较法区域因素与个别因素直接比较分值表区域因素与个别因素直接比较分值表因素因素估价对象估价对象可比实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C

60、区区域域因因素素商服繁华度商服繁华度100100交通通达性交通通达性100100环境景观环境景观100100100100小计小计100100个个别别因因素素建筑物结构建筑物结构100100建筑物成新建筑物成新100100临街状况临街状况100100100100小计小计100100区域因素修正具体修正公式：区域因素修正具体修正公式： 可比实例区域因素分值估价对象区域因素分值价格可比实例所处区域下的价格估价对象所处区域下的 100价格可比实例所处区域下的个别因素修正具体修正公式：个别因素修正具体修正公式： 可比实例个别因素分值估价对象个别因素分值价格可比实例个别因素下的价格估价对象个别因素下的 1