中原长沙万科金域华府营销报告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879金域华府是万科的金域华府是万科的更是城市的更是城市的Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535

2、27879本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879献给有远见的Mr. Visionary万科金域华府营销报告深圳中原湖南分公司事业一部 HuNan.01.2010Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879如果要在期望和目标之前权衡，

3、我们必须明白三个重要的前提：Q1：项目将打造成什么样，我们的目标是什么？Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目和目标认知Part 1Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营

4、销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目认知Part 1.1 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 北地块北地块净占地：13.7万建面：25.98万容积率：1.89项目地块轮廓及其基本指标项目地块轮廓及其基本指标 南地块南地块净占地：8.7万建面：26万容积率：3.0覆盖率：23.4

5、%绿地率：42.5%公寓：48654.96高层：196239.09商业（底层+独立）12585.71项目四至项目四至北侧：三湘风机厂西侧：万家丽路东侧：安置小区南侧：香樟路，隔着香樟路和雨花区向望着；南北地块中间为湖南联通大楼和湖南医药工业研究所南地块南地块北地块北地块本次招标范围和项目基本情况：项目地处雨花区政府对面，武广新城核心，万家丽路和香樟路交汇处，由南北两块地构成。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278

6、79项目基本情况项目基本情况一期规划（黑框范围）:5栋高层768套：4栋为1梯5户(90/120), 1栋为1梯4户(120/140), 6栋临街公寓1348套25平米472套/32平米560套/60平米316套；2栋临街小高层120套一梯2户（90平米）高层产品为标准化产品。首先开发南地块，产品以33层精装修高层为主，辅以精装小高层公寓和住宅；商业分为独立商业和底商。本次招标范围和项目基本情况：项目由多种物业形态组成，核心的产品为公寓和高端住宅。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料

7、下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地段、品牌和产品赋予了项目坐拥6大价值，可塑性强！地段价值地段价值配套价值配套价值片区发展价值片区发展价值资源价值资源价值物业联动价值物业联动价值万科品牌价值万科品牌价值商业：内部商业街、圭塘河商业中心教育：南雅中学（雅礼寄宿）、广益试验中学、沙子塘小学、华雅高尔夫球场武广新城核心，长沙未来五年最具成长性价值空间，未来长沙都市副中心。武广高铁和沪昆高铁枢纽站，定位为“中部大枢纽、长沙新浦东”圭塘河风光带：项目西南侧，长沙投资18亿打造韩国清溪川雨花市政府广场：区域内最大的公共平台，仅香樟路区隔本项目涵盖高档公寓、高端

8、住宅和商业，产品线完善，不同产品形态价值联动关系密切万科品牌的行业领袖标杆价值、客户满意度行业第一、运营实力保证万科在长沙成功操作西街花园、金域蓝湾、金色家园等三个项目，建立长沙品牌口碑！香樟路和万家丽路交汇口，东城南北，东西核心主干道交汇口Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目理解：根据项目产品定位和价值，中原认为项目将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的区域标杆项目项目整体建筑外立面设计城

9、市感强，具有较强的昭示性。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标认知Part 1.2Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053

10、527879销售目标：8亿销售额，根据2010可推售量测算，预计项目实现均价至少在5500元/平米以上！次要目标品牌：抢占新城中心，成就星城影响力，实现万科长沙区域运营化；核心目标：速度，兼顾利润核心目标：速度，兼顾利润实现一流的销售速度，同时兼顾利润。2010年6月项目南地块一期入市，全年实现住宅销售面积14.5万平米，13栋，预计实现销售额8个亿；次要目标核心问题核心问题 ？客户：树立万科品牌客户满意度，关注客户服务，再树万科客户满意度前列核心问题核心问题：在实现片区高价的情景下，如何实现8亿的快速销售目 标，我们实现目标的难点在哪里？Code of this report | 12 Co

11、pyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879如果要在期望和目标之前权衡，我们必须明白三个重要的前提：Q2：在目标实现过程中可能面临什么问题？ 市场壁垒 竞争壁垒 客户壁垒Q1：项目将打造成什么样，我们的目标是什么？万科金域华府将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的区域标杆项目，2010年实现销售14.5万平米，销售金额达到8亿元！Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产

12、资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标实现下的问题Part 2Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标实现下的市场壁垒Part

13、2.1 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场壁垒1：政策收紧逐渐展开，部分优惠政策或将到期，政策风险存在加大趋势，2010年整体市场出现保守趋势！07-09年房地产政策变化07.107.708.108.709.109.7公积金贷款利率上调关于开展房地产市场秩序整治的通知9.27新政国务院关于节约集约用地通知10.22新政公积金贷款利率下调国办关于促进房地产健康发展的若干意见地方政府出手救市拿地资本金比

14、例上调物业税开征研讨二套房政收紧货币政策动态微调二手房营业税“二改五”10.1？国务院要求遏制部分城市房价上涨过快政策放宽政策收紧Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场壁垒2：2009年成交量突破1000万，市场井喷，价格上扬，在整体市场稳定情况下，2010年长沙楼市将出现一定程度停滞和萎缩07-0907-09年住宅走势年住宅走势07-0907-09年住宅价格走势年住宅价格走势09年长沙整体成交市场异常

15、活跃。全年纯商品房成交量突破1000万方大关，达1097.8 万方；同比08年成交量增加近一倍，增幅93.22%。其中纯商品住宅成交量较08年增长109.76%，1018.15万方。“价格走势”：09年长沙全年纯商品住宅房价4123元/平方，较08年上涨5.55%，涨幅超过200元/平方。09年9月以来，房价稳步上扬。至12月，纯商品房成交价突破4600元/平方，达4617元/平方。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105

16、3527879市场壁垒3： 中原预计2010年长沙市场供应量继续放大，达1270万方, 整体市场竞争压力大20102010年市场供应量年市场供应量20102010年市场需求量年市场需求量2010 供应 = 09 在售楼盘新增 + 10 新上市楼盘推 + 09 底市场存= 884.76 + 390.99 + 246 = 1521.75（万平米）1、房地产政策从紧趋势逐渐明，10 国家将继续给楼市温；2、随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小。城市刚性需求经过09的集中释放2010规模势必缩小。3、供应市场的活跃，选择加丰富，同时对价格加敏感，成交的热必然低。Code of this repo

17、rt | 18 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场壁垒4：区域市场供大于求，雨花区整体供应压力大0808年年-09-09年整体供大于求，未来潜在量大年整体供大于求，未来潜在量大 08年1月-09年12月，雨花区商品住宅批准预售585.3万方，销售459万方，供大于求； 08年1月-09年12月，天心花区住宅供应量196.59万方，成交量 248.4 ；雨花区供应585.3万方，成交 459.01万方，存量126.29万方Code of this r

18、eport | 19 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标实现下的竞争壁垒Part 3.2Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879竞争环境：品牌开发商大量入驻，大盘云集区域竞争项目区域竞争项目123456789101112恒大绿洲，61万方，容积率3.53，均价58

19、00，产品79-80两房,102-120三房，时间2010.1新城新世界，132万方，容积率3，均价4700，产品120-130平米,三房 160平米四房，时间2010.4茂华国际湘，47.4万方，容积率2.2，均价4500，产品120-130平米三房 160平米四房，时间2010.1中城丽景香山，35万方，容积率1.8，价格5000，产品90-94二房, 120-130三房, 167-173四房，时间2010.1410万树丹堤，8.6万方，容积率5.1，均价4700，产品80-90两房,93-133三房，时间2010.1盛世华章，40万方，容积率3价格4300，产品90-94二房, 120-

20、130三房, 167-173四房，时间2010.10星城映象，19万方，容积率2.98，价格4700，产品两房和小三房，时间2010.01海拔东方，18万方，容积率3.8，价格4200，产品80-90两房, 109130三房, 150170四房时间2010.01天赐良园，11万方，容积率2.4，价格4300，产品90两房, 120140三房, 150170四房，时间2010.01三江花中城，17万方，容积率2.2，价格4500，产品94两房, 135140三房，时间2010.4彩云之翼，120万方，容积率2.9，价格4300，产品87两房, 120136三房, 144172四房，时间2010.

21、1融科东南海融科东南海万树丹堤万科金域华府万科金域华府香樟路香樟路Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879竞争锁定：立足板块，沿万家丽路延伸到尚东板块、沿香樟路延伸到雅塘井湾板块，竞品集中在竞品集中在“武广新城板块武广新城板块” 项目区地域性较强，主要集中在武广板块区域内； 高层竞品集中在“武广新城板块” 尚东板块、雅塘井湾板块做为竞争区域的延伸武广新城板块武广新城板块尚东板块尚东板块雅塘井湾板块雅塘井湾板块

22、Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879竞争锁定：产品竞争区域性较强，集中在武广板块片区内的六大项目。高层核心竞争项目筛选原则：高层核心竞争项目筛选原则： 区域地段类似； 项目档次类似，竞争项目为中高档次， 推售时间重合，在2010年6月-12月放量； 产品面积段类似。高层竞争集中在项目周边六大项目高层竞争集中在项目周边六大项目 恒大绿洲、新城新世界； 中城丽景香山、茂华国际湘； 融科东南海、湘江名城。湘江名

23、城盛世华章檀香山星城印象恒大绿洲茂华国际湘三江花中城 新城新世界中城丽景香山山水城市风景融科东南海万树丹堤海拔东方天赐良园彩云之翼Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879竞争分析项目推量1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月恒大绿洲40万新城新世界15万茂华国际湘10万中城丽景香山8万盛世华章26万星城印象10万海拔东方8万三江花中城2万融科东南海10嘉盛圭塘河项目15湘江名城30金域华府高层

24、高层竞争压力来源分析竞争压力来源分析集中于同等档次、价位、地段、客户源及开售时间的产品，总竞争力量达集中于同等档次、价位、地段、客户源及开售时间的产品，总竞争力量达160160万万第一级竞争力量：第一级竞争力量：恒大绿洲、新城新世界、湘江名城恒大绿洲、新城新世界、湘江名城第二级竞争力量：第二级竞争力量：茂华国际湘、中城丽景香山茂华国际湘、中城丽景香山第三级潜在竞争力量：融科东南海、嘉盛圭塘河项目第三级潜在竞争力量：融科东南海、嘉盛圭塘河项目竞争节点分析竞争节点分析集中性竞争集中在下半年，主要竞争压力在集中性竞争集中在下半年，主要竞争压力在4 4月月1212月月Code of this repo

25、rt | 24 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目的竞争力盘点区域市场竞争力外围市场竞争力1 项目的产品价值及地段和景观资源形成的竞争力，这是项目区别与区域市场竞争对手的最为有利的竞争钥匙。其中软性竞争力是基于项目打造形成的独特生活、身份体验。 产品的竞争力产品的竞争力（主要包括产品的多元化和产品的标杆化形成的竞争力 地段和景观的竞争力地段和景观的竞争力（基于项目地段及周边环境形成的独特的竞争力 生活和身份的竞争力生活和身份的竞争力（基于项目产品打

26、造而体现的生活氛围及身份体验而形成的 外围市场的竞争力主要体现在项目突破区域价值，形成的独特的身份体验而形成的精神堡垒，主要面临的竞争将是长沙市场内的标杆型项目。23Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879竞争壁垒1：竞争项目产品，项目120-140平米的产品处在主流面积段，在市场竞争压力大产品面积区间产品面积区间户型特点户型特点恒大绿洲三房102-125,四房102-139面积控制紧凑，总价优势，豪装新城新

27、世界三房121-138,四房160空中花园赠送，户型中规中矩中城丽景香山三房112-137,四房155成熟社区，板式设计，南北通透赠送主要通过阳台茂华国际湘三房120-140,四房150-170户型周正，纯板设计，南北通透，舒适度较高湘江名城融科东南海三房120-130、四房140-160本项目三房120，四房140赠送面积，南北通透Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879湘江名城盛世华章檀香山星城印象恒大绿

28、洲茂华国际湘三江花中城 新城新世界中城丽景香山山水城市风景融科东南海万树丹堤海拔东方天赐良园彩云之翼武广火车站武广火车站竞争壁垒2：竞争项目多占驻良好的地段先发优势，在区域及资源上竞争优势强。恒大绿洲体育中心/公园地铁2号线新城新世界体育中心/公园融科东南海湘江名城中央公园/浏阳河风光带地铁2号线中城丽景香山体育中心/公园茂华国际湘体育中心/公园地铁2号线本项目圭塘河风光带/市民广场地段、资源地段、资源地铁地铁Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地

29、产营销策划大全，QQ：1053527879竞争壁垒3：品牌开发商提前进驻武广片区，社区成熟、楼盘形象深入批心，占住先发优势 。开发商品牌知名度开发商品牌知名度楼盘形象楼盘形象恒大绿洲恒大集团，香港上市公司品牌开发商、开盘即售磬，2010年1月1日开盘，新城新世界新世界集团，香港上市公司一期业主已入住，120万醇美生活新世界中城丽景香山中达房地产， 知名度一般一期业主已入住，武广中央35万平米山地公园传奇社区茂华国际湘茂华控股集团 ，在长沙有一定的知名度一期业主已入住，封疆武广唯论国际湘湘江名城新华都集团 ，目前长沙无项目300万平米武广最大楼盘融科东南海联想品牌子公司，在长沙品牌知名度高本项目

30、万科，全国品牌房产公司，地产第一名Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标实现下的客户壁垒Part 3.3Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户研究：研究方法说研究方法说明明重点深度访谈项目定量问卷 样本选择： 长

31、时性区域已售或在售竞争项目成交客户 样本楼盘选择： 恒大绿洲、中城丽景香山、万树丹堤、新城新世界、茂华国际湘、嘉盛华庭、星城印象、绿城桂花城 样本选择： 成交客户：8名（中城丽景香山2名、茂华国际湘2名、新城新世界1名、万树丹堤1名、恒大绿洲2名） 专业批士：8名（茂华国际湘策划师邹玲、星城印象策划师张建、恒大绿洲项目经理、中城丽景香山置业顾问、万树丹堤置业顾问熊海燕等）Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787

32、9客户特征：以雨花区为主，主要集中周边区域，体育新城、中南院、体院、高桥、树木岭、黎托、香樟路沿线等区域项目具体区域恒大绿洲周边区域，以黎托拆迁户、体育新城、高桥客户为主新城新世界圭塘、体院、高桥、香樟路沿线等 万树丹堤主要是香樟路沿线和中南院，其次为韶山路/东塘等中城丽景香山树木岭、区政府、白沙卷烟厂、设计院 星城映象体育新城周边、高桥，黎托茂华国际湘黎托、高桥、体育新城绿城桂花城万家丽、高桥、卷烟厂嘉盛华庭高桥、树木岭、体育新城、东塘、侯家塘商圈雨花区客户占比Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下

33、载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户年龄结构家庭生命周期7090 2房房90-110 小小3房房110-130 3房房140以上以上 3房或四房房或四房公寓公寓Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户置业次数和置业目的首次多次投资自住星城映像中城市丽景香山茂华国际湘恒大绿洲嘉盛华庭星城映像万树丹堤新城新世界星城映像Code of this r

34、eport | 33 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户关注点：成交客户重点关注区域、产品、环境 成交客户最看重要的因素依次：区域、产品、环境 共同表现出对区域的认可是成交客户的重要特征Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户壁垒1：客户置业的区域性明显，集中

35、项目周边马王堆马王堆芙蓉尚东区芙蓉尚东区香樟路沿线香樟路沿线韶韶山山路路沿沿线线东塘至东塘至南站南站黎托及黎托及武广车站武广车站火车站商圈火车站商圈树木岭树木岭+高桥高桥+体育新城体育新城圭塘圭塘体院体院中南院中南院Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户壁垒2：120-140平米客户属配套主导型，项目片区配套不成熟，需通过自身商业配套来实现突破区域价值评价区域价值评价社区价值评价社区价值评价产品价值评价

36、产品价值评价精神价精神价值评价值评价区域价值高敏感点：区域交通体系的成熟意味着保持与城市的距离；生活配套，特别是教育、商业配套对于此类客户极其重要；此外，对于区域成长速度的预期也在很大程度上影响此类客户的置业需求社区价值高敏感点：内部配套程度方便居家生活；公共空间园林、物业管理安全意味着家庭成员的安全与舒适；对于景观资源的占有是此类客户期望但现阶段无法满足的价值点产品价值高敏感点：改善型置业客户而言，户型是此类客户进行选择的关键，是满足其改善生活品质的基本条件。Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载

37、！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879Q3：中原的思考方向？ 我们的目标 我们的策略Q2：在目标实现过程中可能面临什么问题？ 市场壁垒：政策不明朗，长沙整体市场供应量打，如何进行突破 竞争壁垒：片区重点建立形象，重点项目成熟客户壁垒：如何弱化客户敏感点，扩大客户覆盖面Q1：项目将打造成什么样，我们的目标是什么？万科金域华府将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的区域标杆项目，2010年实现销售14.5万平米，销售金额达到8亿元！Code of this report | 37 Copyright Centaline Group,

38、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879策略总纲Part 3Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879引领价值树立标杆实现快消策略总纲创造价值，体现溢价：创造价值，体现溢价：投资价值透支未来价值，树立项目成长性生活价值围绕项目形成的生活理念身份价值体现个性客户的区隔性体验价值展示及上述价值体验渠道区隔，形象提升：渠道区隔，形象

39、提升： 有效渠道整合 将有效渠道全面整合，明确阶段性推广的渠道特征并进行渠道铺排 鲜活形象树立 根据项目价值和客户特征，确立项目形象，跳出片区市场，树立项目标杆。项目营销战略总纲：引领全新的投资、居住、生活、消费价值，树立武广新城的城市新标杆，实现项目2010年8个亿的销售目标。紧凑推售，互动热销：紧凑推售，互动热销： 紧凑推售 将产品推售时间紧凑排布，实现短时间的较大推售量 互动热销 通过项目不同产品研判，将不同品类互动推售，实现销售带动，促进项目整体推售！Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！

40、海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 策略一：高举高打，树立项目成长价值1 策略二：环形扫射，扩大整体客户覆盖2 策略三：独树一帜，特色渠道传达形象3 策略四：周密部署，强调产品推售互动4 策略五：铜墙铁壁，完成项目个性体验5我们策略：引领全新的投资、居住、生活、消费价值，树立武广新城的城市新标杆，实现项目2010年8个亿的销售目标。Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

41、1053527879要实现项目策略部署必须解决三个关键性问题Q1：项目将打造成什么样，我们的目标是什么？万科金域华府将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的区域标杆项目，2010年实现销售14.5万平米，销售金额达到8亿元！Q2：在目标实现过程中可能面临什么问题？ 市场壁垒：政策不明朗，长沙整体市场供应量打，如何进行突破 竞争壁垒：片区重点建立形象，重点项目成熟客户壁垒：如何弱化客户敏感点，扩大客户覆盖面Q3：中原的思考方向？引领全新的投资、居住、生活、消费价值，树立武广新城的城市新标杆，实现项目2010年8个亿的销售目标。三个前提三个关键问题关键1：我们要引领什么价值？从武广新城说

42、起关键2：如何宣导项目价值？项目影响力的宣导策略关键3：中原的策略如何执行？项目分阶段营销方案Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879我们引领什么价值Part 4Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879任何营销都源于对宏观大

43、势的洞察任何营销都源于对宏观大势的洞察 菲利普菲利普科特勒科特勒 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879从武广高铁说起Part 4.1 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879从高铁开始的溯源20102010年的长沙为您开

44、启璀璨新篇：武广年的长沙为您开启璀璨新篇：武广大运量、高速度的现代轨道交通，将在整个城市乃至更大的空间范围内协调功能与资源的配置，是城市功能升级与调整的要大契机。在国内经济发展以及城市功能升级的需求大势下，城际轨道交通建设正在国内迎来一轮大跨越的发展，众多项目纷纷上马：京沪、京津、沪杭Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879长沙的未来属于武广中心区 2006年金霞：依托开发区、物流园，借“3+5”城市群崛起

45、2008年 大河西先导区：先导区铸就河西次中心的机遇2007年 省府 融城：省政府南迁和长株潭融城带动武广新区：武广铁路、经开区支撑，成为区域次核心长沙城市四面出击，先前已经冷却，未来长沙城市四面出击，先前已经冷却，未来5年属于武广新城年属于武广新城Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879B:400亩武广时代花园商住区C:700亩武广中央商业区D:400亩武广中心商务区E:1500亩浏阳河风光带F:1100亩

46、长沙报业产业园I:2400亩潭阳滨江乐园H:武广高尚商住区武广新城现有配套武广新城现有配套 武广新城筹建片区武广新城筹建片区DEBCIAGHFKJ武广新城利用短短几年的时间迅速完成基础设施建设，并快速完成区域规划和项目招商，可以预武广新城利用短短几年的时间迅速完成基础设施建设，并快速完成区域规划和项目招商，可以预计，片区全面的成熟将会很快到来！计，片区全面的成熟将会很快到来！众多重点筹建项目，投资热潮已经到来众多重点筹建项目，投资热潮已经到来A:武广火车站G:体育休闲区J:高桥商贸区K:隆平高科技园谈武广未来价值Code of this report | 47 Copyright Cental

47、ine Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新花侯路北起机场高速路南辅道，南至湘府东路，路幅宽米，双向车道。该道路是位于长沙新站正门前的站前形象大道。圭塘河生态景观区新航站楼地铁2号线 2014年底建成通车，贯通长沙东西。未来还将与地铁3号线在区域内形成“零换乘”格局。论区域明日规划“圭塘河生态景观区”项目位于长沙市“东南门户”雨花区、长株潭融城接合部，长沙市唯一内河圭塘河畔，将建成韩式“花溪川”，是长沙最有特色的城内公园、休闲配套。地铁2号线完善的城市交通体系为区域发展提供强劲动力完善的城市

48、交通体系为区域发展提供强劲动力圭塘河风光带圭塘河风光带星城最大绿地公园星城最大绿地公园Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879诉区域成长发展交通、道路多点筹建，商务、住宅、休闲、工农业中部崛起发展发展影响影响发展发展影响影响加快城市进程武广新区武广新区逐渐成型逐渐成型形象深入批心形象深入批心资源配置产业的集聚与扩容加速批才回流及集聚巩固巩固大量技术、资金涌入武广国际新城：5年成长孕育，中部大枢纽，长沙新浦东C

49、ode of this report | 49 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879武广新城逐渐变成了长沙批渴望城市升级的符号武广新城逐渐变成了长沙批渴望城市升级的符号武广高铁正式运营武广高铁正式运营高档酒店入驻高档酒店入驻圭塘河畔，圭塘河畔，“青溪川青溪川”星城内公园星城内公园武广新城为你璀璨如此Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2

50、011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879武广时代全民资产配置时代来临Part 4.2 Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Copyright Centaline Group, 2009Marketing Forum | 72004-2009年全国CDP趋势2004-2009年全国CDP增长率变化经济复苏，2009年增长率达8.7%，经济基本面好转，全国景气指数上升！Code

51、 of this report | 52 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Copyright Centaline Group, 2009Marketing Forum | 7两年4万亿投资构成（亿元）1000010000 16003700350021004001500180001500037003700280040000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%08年底发改委公布2009次两会公布保障性安居工程农村民生工程和农

52、村基础设施铁路、公路、机场、城乡电网医疗卫生、文化教育事业节能减排和生态建设自主创新结构调整灾后恢复重建2008-2009年央行大幅减息，政府推出总额达4万亿的财政刺激方案，货币流动增加，通胀是否紧随而来？Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Copyright Centaline Group, 2009Marketing Forum | 7通胀，那些暧昧的曲线 货币供应量增长较快，新增贷款大幅增加。货币

53、供应量增长较快，新增贷款大幅增加。2009年12月末，广义货币（M2）余额60.6万亿元，比上年末增长27.7%，增幅同比加快9.9个百分点；狭义货币（M1）22.0万亿元，增长32.4%，加快23.3个百分点；市场货币流通量（M0）38246亿元，增长11.8%，回落0.9个百分点。金融机构各项贷款余额40.0万亿元，比年初增加9.6万亿元，同比多增4.7万亿元。 Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879A

54、LL THE PEPOLEASSETALLOCATION全民资产配置Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 Copyright Centaline Group, 2009Marketing Forum | 2 鸡蛋应该放在铁篮子里房地产、硬通货Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房

55、地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879GDP与房价，永远在同步。在深圳与上海后面，长沙房价一直在不断的前行！深圳上海长沙Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中部价格洼地，长沙发展空间巨大长沙，房价成为价格洼地长沙，房价成为价格洼地Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载

56、！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879全民资产配置时代我们开始遐想 当：武广时代遇 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目价值城市 上升 资产 配置价值 成长Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1

57、053527879项目价值宣导Part 4Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户对位Part 4.1 Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大

58、全，QQ：1053527879A：What it is ?-Customer中城丽景香山中城丽景香山茂华国际湘茂华国际湘 雨花区客户占40%，外地客户占比例较高；以35-45岁的批为主，职业多为高桥、树木岭，多为首改客户，以自住或投资 雨花区达到40%，外地客户占比例较高；以35-45岁的批为主，职业多为政府公务员，私营企业主，以自住或投资，多为二次置业新城新世界新城新世界 客户以雨花区为主达到50%，高桥、及劳动路沿线直到东塘，客户相对较泛，市场区客户比例也较大；以25-45岁的较多，职业多为私营企业主、公司企业职员，以自住为主，多为首次置业海拔东方海拔东方 客户以雨花区为主达到60%，雨花

59、区政府、中南院等批群，以首次置业批群为主，以25-35岁的批为主，职业多为一般企业职员，以自住为主Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 恒大绿洲借武广高铁开通与地铁二号线的动工强化交通便捷、提升城市感； 恒大绿洲2010年1月1日开盘，开盘折后均价5840元/平米（送精装修），推出1254套，元旦三天成交815套。 客户来源：雨花区35%、其他区域25%、外地客户40% 置业目的: 自住兼投资比例上升,投资比例增加 区域价值关注度得到极大提高，成为置业首要关注点，产品/交通次之B：What it is ?-Customer恒大绿洲恒大绿洲区域外客户明显增加区域外客户明显增加投资类客户明显增加投资类客户明显增加区域价值度明显提高区域价值度明显提高A+Customer=CB事企业单位、个体经营客户比例较高事企业单位、个体经营客户比例较高但看好区域上升价值客户提升。但看好区域上升价值客户提升。以首置、改善客户为主，由居家逐渐以首置、改善客户为主，由居家逐渐转变为自住兼投资转变为自住