中原深圳香格名苑项目销售建议

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2013年 7月 Copyright Centaline Group, 20132014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】香格名苑项目销售建议2014年2月Code of this report | 22014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨

2、防假冒】 前海大区域感知片区土地利用现状及规划关键词：双核中心区之一珠三角“曼哈顿”深港合作先导区目前市场价格洼地关内最后一块大蛋糕表征形象：极大升值空间的楼市新坐标解读：经历了星海名城、鼎泰风华以及前海规划的轮番炒作之后，片区逐渐升温，前海已经成为深圳房地产市场重要的一角，知名度大增，但由于前海片区商业较为零散，商业规模不成器后，商业价值一直无法提升，未来商业发展存在一定的挑战。前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。福田中心，包括福田中心区、罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务职能。Code of this report | 32014房地

3、产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】前海深港现代服务业合作区：总占地15平方公里功能定位为深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域海、陆、空网络交通密集系统、辐射整个珠三角临近香港国际机场和深圳机场两大空港厦深铁路和机荷高速、广深沿江高速公路、南坪快速路、滨海大道等高快速公路和穗莞深城际线、深港机场连接线、深圳地铁1号线、5号线、前海枢纽站等解读：从总体上来说前海规划主要以现代服务业为主，对本项目的商铺未来升值并未

4、过多溢价升值优势。 前海大区域感知片区土地利用现状及规划Code of this report | 42014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 项目所在片区定位月亮湾片区功能定位关键词：循环经济产业园区泛前海中心区深港合作枢纽交通运输重要接点山水自然环境保护区文物保护区表征形象：极大升值空间的楼市新坐标解读：曾经月亮湾花园、太子山庄、南山花园成为90年代公务员置业之选，沉寂多年，几经被遗忘的一角；近年经由中海阳光玫瑰花园、依云伴山、泛海拉菲等中高端项目的崭露头角，片区形象逐渐得到质的提升，重新被世人所认可。但考虑到

5、规划中的前海并未安排住宅的规划，对于本项目商业消费人群有一定制约，单靠周边小区消费无法满足片区商业运营。蛇口后海红树林南头前海大南山月亮湾Code of this report | 52014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目区位：小南山麓休闲空间项目区位：小南山麓休闲空间六大公园，小南山、大南山六大公园，小南山、大南山两大山体环抱项目，提供稀缺、特属的富氧休闲空间，两大山体环抱项目，提供稀缺、特属的富氧休闲空间，本项目本项目大南山郊野公园大南山郊野公园青青世界青青世界荔林公园荔林公园月亮湾公园月亮湾公园小南山观

6、海公园小南山观海公园兴海公园兴海公园Code of this report | 62014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 Copyright Centaline Group, 20132014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】配套：生活配套尚待升级，规划中：幼儿园、小学、初中（已配套：生活配套尚待升级，规划中：幼儿园、小学、初中（已确定为深大附中初中部）、高中一站式教育系统齐全。确定为深大附中初中部）、高中一站式教育系统齐全。规划小学规

7、划小学（暂未定）（暂未定）香格名苑香格名苑规划初中规划初中深大附中初中部深大附中初中部规划高中规划高中（暂未定）（暂未定）幼儿园幼儿园南山区规划指引图（南山区规划指引图（2010）：深大）：深大附中初中部校区规划地址附中初中部校区规划地址兴海兴海公园旁公园旁按照校区划分，目前项目按照校区划分，目前项目所在地为：月亮湾小学及所在地为：月亮湾小学及赤湾学校初中部，但若规赤湾学校初中部，但若规划落实，未来项目将享有划落实，未来项目将享有“深大附中深大附中”的教育配套的教育配套Code of this report | 72014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商

8、网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】大前海规划是趋势月亮湾的崛起是必然外部环境的不利，内部自身的缺陷，项目如何在现状突破销售困难的关口、寻找出路，实现快速消化？Code of this report | 82014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 Copyright Centaline Group, 20132014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Code of this report | 92014房地产营销策划大全【唯一客服】Q

9、Q：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目名称位置商业规模租金水平（建面）售价依云半山南山区前海路与港城路交汇处11200115-150元/月5.3-6.7万元/中海阳光玫瑰园南山前海路与港湾大道交汇处（深大附中东南侧）项目总占地：37591.6平方米总建筑面积：139713.57平方米130-160元/月5.2-7.5万元/泛海拉菲二期南山区月亮湾荔湾路的两侧约4800110-150元/月4.6-7万元/月亮湾花园南山区荔湾路与兴海大道交汇南旧居民区商业街80-90元/月3.8-4.6万元/汉京确悦南山区月亮湾大道以东，前海路以西，兴海大道以北住宅底

10、商5-9万元/项目周边商业租售水平月亮湾片区周边市场分析出售价格：商业售价在4-9万之间，根据项目体量、形象、地段价格区间跨度较大租金水平：80-160元/月（视项目规划、地段不同差距较大）Code of this report | 102014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 Copyright Centaline Group, 20132014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】针对香格名苑项目1F街铺售价的建议，中原工商铺基于以下两个

11、方面综合考虑:n投资收益法测算售价n市场比较法测算售价Code of this report | 112014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 Copyright Centaline Group, 20132014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】位置租金水平（元/月）项目乐观售价建议（2%回报率）项目正常售价建议（3%回报率）项目谨慎定价建议（4%回报率）1F街铺140840005600042000投资收益法根据商业租金与投资回报率来确

12、定售价，按照目前深圳市场商铺售价都被炒高，新开发区域的租金与价格比一般为为2至4%，均价租金*12/投资回报率。据此本项目销售均价推算如下：方法一：投资收益法测算价格参照项目所处片区租金现状、同类型商铺租金承租能力，本项目周边街铺租金可按照140元/计算投资回报率：Code of this report | 122014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 Copyright Centaline Group, 20132014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯

13、一官网，谨防假冒】方法二：市场比较法测算价格项目周边在售裙楼商业街铺售价为4-9万元/，汉京确悦街铺最近成交均价约7万元/（其中包含8%佣金及2%的销售折扣），而项目周边最高街铺面价约7.5万元/。 （此为业主叫价，但未有成交过）项目名称位置商业面积售价水平项目周边商铺依云半山南山区前海路与港城路交汇处112005.3-6.8万元/中海阳光玫瑰园南山前海路与港湾大道交汇处（深大附中东南侧）40套商铺单套面积25-1135.2-6.6万元/泛海拉菲二期南山区月亮湾荔湾路的两侧约48004.6-6.2万元/汉京确悦南山区月亮湾大道以东，前海路以西，兴海大道以北住宅底商5-9万元/Code of t

14、his report | 132014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】通过选取片区同类属性商业物业的售价进行比较分析，测算本项目销售价格，主要从以下几个要素进行比较：整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 展示条件 规模主题 升值前景市场比较法售价定位比较因素权重%可比案例本项目依云半山 中海阳光玫瑰园 泛海拉菲二期 汉京确悦整体区位 201919181818商业氛围 201818181818商业属性 201818181819周边配套 151413141314交通条件 1088778展示条件 544444

15、规模主题 544444升值前景 544444合计 1008988878689项目1F街铺售价定位Code of this report | 142014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】指标可类比项目可类比可类比项目可类比项目项目本项目本项目依云半山依云半山 中海阳光玫瑰中海阳光玫瑰园园 泛海拉菲二期泛海拉菲二期 汉京确悦汉京确悦 合计权重值87888786891F主街售价（均价）62000750006800070000权重值比例1.023 1.011 1.023 1.035 所占权重20%20%25%35%权重均价

16、12685 151651739125355 70596根据可比项目售价，通过比较法进行售价测算，得出项目参考租金，如下表：项目1F街铺售价定位项目1F街铺租金定位：根据市场比较法推导出本项目1F街铺平均售价约70596元/市场比较法售价定位Code of this report | 152014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 Copyright Centaline Group, 20132014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 项目1

17、F街铺售价定位 综合售价评估按照市场的常态以市场参考值为主，正常按照比较法及收益法7:3的比率进行综合测算售价以消除单一方法的偏差。注：以上价格为实际价格，所得数据根据情况取整。计算公式：（市场比较所得价格70%)+(投资收益法3%回报率反推所得价格30%）项目建议定价：香格名苑街铺销售均价为66217元/ 楼层方法权重价格（元/）综合售价建议 （元/）1F街铺市场比较法 70%7059666217投资收益法30%56000 Code of this report | 162014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】C

18、ode of this report | 172014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】高佣成功案例布吉阳光花园项目地址布吉阳光花园街铺总建筑面积约800销售面积单铺55-78商铺层高6.6m商铺实用率93%产权年限 70年，1996年-2065年目前租户租约带租约 10%高佣开盘两天售罄 ！Code of this report | 182014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目地址南山区鞋扣沃尔玛西侧销售面积36-660商铺层高6.

19、5m商铺实用率96%产权年限 70年，2000年-2070年目前经营业态社区高档服务业高佣成功案例汉京山西街6%高佣开盘当天劲销七成！Code of this report | 192014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】汉京确悦汉京街服务内容：销售代理项目位置：前海月亮湾大道与港前路交汇处产权年限：70年销售面积：13-139商铺层高：5.4m商铺实用率：87%商业规模：共28套街铺 8%高佣开盘两小时，劲销9成！Code of this report | 202014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053

20、527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 彩德城服务内容：销售代理项目位置：福田区彩田路3030号产权年限：70年在售面积：45-200销售总价：400万-3000万/间项目开盘时间：2013年5月初福田中心唯一在售一手商铺，自中原进场短短两周，狂销2.6个亿！Code of this report | 212014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】龙岗状元商业街服务内容：销售代理商业属性：住宅底商地理位置：大运路与沙园路交汇处商业体量：总34席街铺服务时间：2013年7月份商业总额：共1

21、.2亿销售当天劲销7成！8月中旬完美清盘誉德投资公司6月份向项目开发商整体购买商业部分，随即交由中原独家代理，7月20日开盘！Code of this report | 222014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】成功案例启示统一开盘，造成全城轰动集中商业，以小户型商铺为主，易于销售小户型商铺易转手，较受投资客青睐高佣金刺激销售员带客成交Code of this report | 232014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】1、二手交易

22、费用高，且面对一手商铺成交激烈的竞争，本项目销售难度大；2、二手商铺的优势在于片区商业成熟、租金收益稳定，而本项目目前周边商业氛围较不足， 租金回报较低，如定价过高，本项目销售存在一定难度；3、银行借贷收紧，严重影响大金额成交。（可加在总价上）项目销售瓶颈Code of this report | 242014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 Copyright Centaline Group, 20132014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨

23、防假冒】建议本项目1F街铺均价约为73685元/ 1、根据项目所在片区商铺租售价格分析，对项目进行重新定价，市场保守可接受的本项目1F街铺均价为66217元/ ;2、鉴于开发商对项目前期投入所需达到的投资收益，加上项目的重新包装、中原有效的销售策略及强大的实力客户资源，预计本项目商铺实际销售均价可在市场保守价上上浮4%，即本项目1F街铺均价为68865元/ ；3、为确保开发商收益最大化，建议7%佣金加至销售均价。项目商业售价调整建议Code of this report | 252014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假

24、冒】 Copyright Centaline Group, 20132014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】推盘时间节点Code of this report | 262014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】工作进展需求时间签署独家代理销售合同3月12日前前期项目筹备工作（营销节点确定、包装方案、销售团队组建等）3月14日前项目现场包装、物料设计并完成部分制作（区域图、平面图）、销售团队培训（宣传单页、海报）3月19日前集中跑分行3月19-21日中原三级市场专场看楼团活动3月24、25日项目开盘集中销售3月29日Code of this report | 272014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】