买二手房必看注意事项

1、买二手房必看 20 大注意事项对于一个家庭来说，买房的目的有的是自住，有的是为了改善居住条件，也有 的是出租或待机转手获利。不过，买房不像买衣服买手机那样，穿够了、用够了就 可以换一换，因此，在买房的问题上每个家庭都是慎之又慎。特别是购买二手房的 网友们，在进行二手房交易过程中，有些事项必须要注意。今天，我们特别整理了 购买二手房的注意事项，共总结出 20 条经验，希望对购房者会有一些借鉴和帮 助。一、确认产权的可靠度1. 注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；2. 产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；3. 一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。二、考察原单位是

2、否允许转卖1. 确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比 例分成；2. 大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同 意出让；3. 一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能 出让。三、查看是否有私搭私建部分1. 是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；2. 是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成 两间；3. 阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。四、确认房屋的准确面积1. 包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；2. 产权证上一般标明的是建筑面

3、积；3. 最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地 毯面积。五、观察房屋的内部结构1. 户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；2. 管线是否太多或者走线不合理；3. 天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。六、考核房屋的市政配套1. 打开水龙头观察水的质量、水压；2. 打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；3. 确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；4. 观察户内、外电线是否有老化的现象；5. 电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN 电话线；6. 煤气的接通情况，是否已经换用天然气；7. 小区有无热水供应，或者房屋本身

4、是否带有热水器；8. 冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。七、了解装修的状况1. 原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；2. 了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装八、查验物业管理的水平1. 水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出 户；2. 观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；3. 小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；4. 小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。九、了解以后居住的费用1. 水、电、煤、暖的价格；2. 物业管理费的收取标准；3.

5、 车位的费用。十、追溯旧房的历史1. 哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；2. 哪些人住过，什么背景，是何种用途；3. 是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；4. 是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。十一、了解邻居的组合1. 好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生 活规律判断人的社会层次；2. 拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；3. 与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。十二、算计一下房价1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;3.银行提供按揭时会做保值评

6、估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。十三、二手房按揭的条件1. 年满 18 岁，有城镇户口，本地、外地均可；2. 能提供稳定的收入支付本息的证明；3. 愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；4. 所购房屋产权所属真实可靠；5. 支付有关手续费。十四、请律师1. 二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；2. 建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。十五、找代理行1. 代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需 要验证；2. 在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否 可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若

7、发生了问题， 代理行是否有义务、 有能力 负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？十六、考察代理公司是否可靠1.有效的当地工商局颁发的营业执照， 当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资 质证书；2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。十七、及时了解政策、程序、费用上的变化1.要注意报纸的新消息；2.向律师及中介代理公司咨询;3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。十八、产权是否完整1. 确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使 在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；2. 只可相信自己的眼睛，一定

8、要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。十九、小心房款和产权的交接1. 不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问 题；2. 可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理 公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。二十、保证产权顺利过户1. 必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、 律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；2. 从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之 前，卖方随时可以毁约。八大注意事项，让你购买 2 2 手房不吃亏 购买二手房中的一些具体问题为您出谋划策，整理出八大注意事项，

9、注意事项一：地理位置是关键 地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来 说，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的 区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便o对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较 好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也 会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收 益也将较为可观。注意事项二：房屋质量看周详 房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而 言，上世纪 8080 年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较 久， 使用时间较长， 因此可能存在管

10、线老化或走线不合理、墙体爆 裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。注意事项三： 户型面积要 选好 上世纪 8080 年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局 限性，而上世纪 9090 年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因 此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如 首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而 白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。 注意事项 四：房屋产权验仔细在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导 致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。首先，弄清楚产权证

11、上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方 提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件 其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产 管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵 押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权 性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。注意事项五：装修结 构弄清楚二手房大都带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节 省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就 要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需 要全部打掉，最好了解其住宅的内部

12、结构图，包括管线的走向、承 重墙的位置等，也好便于重新装修。注意事项六：屋内配置细查看购买二手房时，屋内的部分配置（沙发、衣柜、空调、床、燃气 灶、热水器、电话等），通常情况下业主都会折价或半卖半送给购 房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否 能 用， 再 考 虑 购 买与 否。 注意事项七： 物业杂费看真切 算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代 收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收 取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员 的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些 服务。同时，自驾车族还要查看

13、其车位的费用。如果是高层塔楼还 需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂 八的费用搞清楚才能够安心购买。 邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会 让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层 次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否 顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相 符。二手房买卖陷阱及应注意的法律问题，以下各事项必须注意： 一般来讲，二手房买卖时所遇到的风险会较高，法律问题比较多， 原因是二手房不是开发商直接卖房，而是由从开发商手里买房的 人

14、，由于各种原因，需要把房子再卖出去。也有的二手房是房主由 于继承或者别人抵债或由于赠予等原因获得的房产，现在需要变 现。更有的二手房买卖是因为原业主的婚姻有变故，或是出国定居 等事由所致。由于卖二手房的原因各不一样，而且二手房的出处和 背景各不相同，所以说二手房在交易时，更容易遇到法律障碍。注意事项之一：在拆迁区的二手房买卖有些房子适合居住，有些临街房适合做生意，如经营餐饮或小百货或其他经营。有些投资人 急于在城市中心区或热闹繁华处购买临街门脸房，其目的或者是买 了以后经过装修，将其出租，以此收回投资。或者是买了以后，根 据市场情况，经过装修改造，经营风味餐厅或专卖店。因为房子是 临街而且投资

15、人考虑的是经营，所以在谈房价时，价格走势较高。 在购买时买卖双方并没有什么大的争议，二手房买卖顺利完成。谁 知当新主人刚开始经营，就接到拆迁通知，而且该条街全部都在拆迁之列。因为某开发商已经在此处获准开发建设一豪华住宅区和写字楼，开发商愿意根据国家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补 偿。这些经济补偿对一般的旧住宅区的住房应该还是合适的，但对 于这位因投资而高价从旧房主手里买来的临街房再进行改建装修的 人来说就是十分不合适的。而开发商决不会因为这位投资人因多出 钱装修和买临街房而给予其注意事项八探访邻里是否和睦更多的补偿。这就需要提醒那些想要在旧城区进行投资购房的人，在进行购房前，一定要了解该区

16、域 是否在拆迁之列，是否有开发商将在此地开发工程，国家是否在近 期或远期将此地区列人旧城改造等。否则，盲目投资不但不会有所 赢利，而且会使投资人在经济上遭受损失。注意事项之二：已有银行按揭的二手房的买卖有一购房人在选择了几处住宅后，最终还是确定在一处早已完工的住宅区买二手房。该住宅区的绿化已经 完成，小区内各种设施都已齐备，经联系，该小区有一客户欲将其 已居住一年有余的住房卖出，原因是要出国定居。经全面考察，买 卖双方决定成交。二手房主人告诉购房人，因开发商尚未办下大产 权，所以其所拥有的住房的小产权证自然也未办下来。他主动出示 了其购房时与开发商签署的买卖契约，于是双方签订了二手房买卖 合同

17、。卖方高兴地拿到了房钱，买方如愿以偿地住进了向往已久的 现代化新建住宅。但是好景不长，没过几天，开发商派人前来催 促，告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款，开发商作为连带保证 人，要负责催促原房主向银行还款，否则，开发商要收回该房产。这时这位二手房购房人才如梦初醒，原来自己买的二手房是有债务 的房产，只要原房主没有向银行还清借款，尽管有购房合同，开发 商会随时收回房产的。 在购买此类的二手房时，购房人应该全 面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约、审查房产证、土 地证、原开发商的“五证”。如二手房的主人申请了银行按揭，要审 查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。根据目前 情况看，

18、大多数的新住宅在销售时，都有银行提供按揭贷款，一般 贷款的期限都在 1010 年至 2020 年间。在这 1010 年到 2020年间，又会有大 量的原购房人会将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理完抵押 贷款的住房再次转手，这就会给二手房买卖市场提出大量的问题，市场应该怎么样面对如此大量的二手房买卖？ 像这类二手房的 买卖程序应该是较为复杂的，但是如果处理得当，仍能顺利完成交 易，而不会留有法律隐患。当二手房购买者选定一处此类的二手房 时，首先要理清该二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态。如 果是二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手续，并且已经 拿到产权证和土地使用证，那么情况就较为

19、简单，二手房购买者只 需与二手房主人就二手房价款问题谈妥，然后办理二手房的具体过 户手续即可。如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户 手续，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的主人向按揭银 行承担着连带还款的责任， 这时二手房购房人就要格外谨慎。 因为 这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买 人，而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保 关系，以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系，每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。虽然二手房的主人与银行的关系是借贷关系，二手房主人是债务 主体，但房产却是抵押 担保物。一旦二手房的主人不能按期如数向银行

20、还款，银行作为债 权人一方面可以径行向债务人二手房主人直接追讨，另一方面也可 以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人的欠款。如果开发 商作为保证人履行了保证人的责任，代债务人 二手房主人向银 行还清了债款，回过头来，开发商就有权利直接向债务人一一二手 房主人要求履行法律责任，直至收回住房。所以对于二手房主人来 讲，开发商就是或然的债权人。在此类二手房买卖中，如果买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行和开发商的 同意。对此类交易有两种处理方法：一是如果买方能一次性向卖方 付款，程序也相对简单，由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷 款，终止原借款合同。如有抵押登记应办理抵押解除手续

21、，再请开 发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系，接着解除二手房主 人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系，最后由二手房主人 在房屋土地管理部门向二手房购买人办理产权转让手续。二是如果 买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，则 二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款，即将原借款人换成 新的买主。当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可，并与 银行办理新的贷款手续，终止原来的贷款协议。同时还要与开发商 取得联系，征得开发商同意，终止开发商为二手房主人的担保协 议，而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一遍。原来的法律关系需要重新调整，新的

22、法律 关系需要重新建立。二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款，但这样做，原二手房的主人与原借款银行的法律关 系就需要终止。也就是说，需要二手房购买人向二手房主人一次付 清其向银行的借款，否则，无法了结原二手房主人与其贷款银行的 法律关系。这样做会使程序较为复杂，因此最好的办法是二手房购 买人与二手房主人达成一致意见，请二手房主人的按揭银行仍然做 二手房购买人的银行，这样操作，程序就较为简便，法律障碍就少 多了。所以购买此类二手房的投资人应首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按 揭的话，要弄清楚贷款期限，尚剩多少期贷款未还。除此之外，还 要知道

23、在办理二手房转让时，银行和开发商是否给予配合，如果不 配合怎么办？ 因为此类二手房复杂的法律关系，决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手房的处置的，他需要与其他 有关人员协商才能确定如何处理该房产，所以在选择与购买此类二 手房时应当格外注意。注意事项之三：夫妻共有的二手房买卖根据婚姻法，夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产，在婚姻 解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财 产。在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的二手房买卖合同就 会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻 烦。有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间，抢先处理 夫妻共有的房产，以低价或较便

24、宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。这类情况大体归为两类，一类是房产证上有夫妻两人的 名字，这样的情况较为容易处理，购房人应该请夫妻二人共同与其 签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字，则应该让不来的一 方给签字的一方授权，此授权应该让公证处公证或律师见证，以证 实其真实性。夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的 转让协议方为有效，否则在法律手续上不完善，协议无法律效力， 最后在产权过户时会遇到障碍。另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。这种情况较为复 杂，针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则，购房 人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房

25、买卖合同书上签字，以 示同意转让。这样做看似麻烦，实际上可以避免不必要的风险，否 则如果签了转让协议，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他） 就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。如果夫妻一方不在国内，就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让 其二手房，如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话，最好请 签字一方，当然也应该是房产权属证有其姓名的一方，出具保证 函，保证其房产的转让是其夫妻共同同意的，并保证对此引起的一 切后果承担法律责任。这份保证书实际上也是一个试金石，如果签 字的一方连保证函也不敢出的话，这就证明里面一定有问题，那么 购房人就应该警觉，这个二手房到底该不该买。注意

26、事项之四：共同拥有产权的二手房买卖有的情况是几个朋友，或是几个亲 戚，或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产。当购房人遇到这样的 二手房时就更应格外小心。因为这类二手房是几人共同拥有的共有 财产，所以任何一个人都无权单独处置共有的房产，不管这个人是 否亲自掌握产权证和土地证。关键的问题是看是否所有的共有人一 致同意转让该二手房，最好的方法是购房人应与所有共有人见面， 了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中，应该要 求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订 时，所有的共有人都应当在协议上签字，如果有的共有人不能出 席， 应委托其指定的代理人代签， 该代理可以是共同共有人

27、， 也可 以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律 文件，该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。 如果共同所有人里有一个人不同意转让，则转让协议在法律上归于 无效，任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律 上都是无效的。所以在购买共同拥有产权的二手房时，一定要重视 法律文件的完善，千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。 注意事 项之五：欠物业管理费和其他费用的二手房买卖 我们知道，越 是高尚住宅区，小区的物业管理费越高，有的高级住宅区的物业管 理费达到每平方 M M 每月 2 25 5 美元或 3 3 美元。而高级住宅的面积一 般倾向于大而豪华，一般的

28、面积都在 100100 平方 M M 以上，所以每月的 物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高，在购买这类高 档住宅的二手房时就应该注意上述问题。 在签订高档二手房买 卖合同时，应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖气费和其 他收费的情况都搞清楚，最好在交易时彻底了解，否则当交易完毕后，物业公司会拿着欠费单来找麻烦。注意事项之六：拍卖时的二手房买卖拍卖二手房的背景较为复杂，有的情况是二手房主人欠银行的款，债务到期无力偿还，被银行诉至法院，进行拍 卖。有的是作为抵押物担保，抵押期到抵押权人实现抵押权而拍 卖。也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪，法院拍卖其房产 并没收其财产等等。 这时

29、往往是购进二手房的好时机，因为拍卖的价格可能会较为理想。但购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅 是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一律不予过问。例如 物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为 原房主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用，而拍卖方一般是 债权人或法院。当拍卖完毕，受益人会立即领钱走人，其他的费用 则无人会过问，而这些费用很可能由于房产的不可移动性，而仍然 会由有关人士前来催缴，所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人 许多莫明其妙的债务之中。所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案，一旦应拍成 功，如何面对和处理一大堆的债务。这些

30、情况应与拍卖公司和债权 人及物业公司协商，最好制定出相关法律文件。注意事项之七：已经设定抵押的二手房买卖根据城市房地产抵押管理办法，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以 转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但 转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设 定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风 险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。怎样 有效避免这种风险呢？在实际案例中，的确有人将已设定抵押的房 产在未经抵押权人同意的情况下转让出去，自己获得房价款后离

31、 开，等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳，由此引 起更复杂的法律纠纷。购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门 去核查，应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二 手房应该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵 押，抵押权人是谁，抵押期限多长，然后应与房产所有人一起到抵 押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押 权人的书面同意文件。现有的城市房地产抵押管理办法和北 京市房地产抵押管理办法，只是强调了经抵押权人同意，而没有 说明是否需书面同意，抵押房地产可以转让。但在实践中，最好请 抵押权人出具

32、书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在 法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让 协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理 部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手 续。 注 意 事项之八：产权关系不清的二手房买卖由于各种历史原因或因为不同的机构变动，会导致原来的法律关系的调整。 原来法律关系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系 主体所拥有的房产的归属之变动，有时甚至不清。例如原来的某个国家机关经调整，变成公司，以后该公司又一分为二划人两个其他 公司，而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离，有 的部分归人一股份公司

33、，有的部分归人一成立的有限责任公司或三 产。而原来的那个原始国家机关拥有产权的房产，历经几次变化， 都已划入不同的公司，但由于原产权单位的名称仍然是原始的国家 机关，所以几家与原始国家机关有牵连的公司都自称原国家机关的 房产应该归其所有。现在实际拥有这些旧房产的公司要向新的投资 人转让这些二手房，到底这些二手房归谁所有，谁拥有最后处置 权，面对这些产权关系不清的房产到底该怎样办？首先应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系。虽然现在旧房产的产权单位 名称仍是已不存在的原始国家机关，但历经变故，每一次的变故都 会有上级机关的红头文件，以及原始国家机关对待机关转公司，后 又因公司分家划分其财产的内部

34、文件，最后是股份制改造对国有资 产人股的法律文件，由此可以推定现在哪个公司才是旧房产真正的 所有人。尽管历经调整，虽然旧房产的产权证名称没有变更，但实 际拥有人已经改变，并且所有历史文件都能证明这些旧房产的历史 沿革。所以在理清了这些法律关系之后，投资人就可以与旧房产的 实际拥有人一起持转让协议和所有历史文件及相关上级机关的证明 到房屋土地管理机构办理产权转移手续。 在旧房产转让协议里，投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函，保证在关于旧房 产转移过程中，如出现权属争议时，保证人应该承担所有法律责 任。这就在法律上保障了购买人的合法权益，将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。对于

35、有的法律关系不清、权 属也不确定的旧房产，建议购房人未理清之前，最好不应贸然与出 卖人签约，以免陷人法律困境。注意事项之九：有法律纠纷的旧房产的交易由于社会上各种复杂的经济关系，使得许多房地产处在法律纠纷之中。例如有的房产被法院强制查封；有的处于拍 卖过程中；有的是正在诉讼中的标的物；有的房产的产权关系不 明，正处在诉讼审理确权过程之中；还有的房产就要被拿去抵债。有的房产属于合建工程，在合建双方未分配之前，已被另一方以合 建合作公司的名义卖掉，诸如此类。出卖人在处理上述房产时，大都在价格上让步较大，颇具吸引力。在表面上，购房人很难 察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密，因为房产本身不会说 话

36、。但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议，并支付了第一笔款 项后，购房人就失去了自控权。购房人常常会处在两难境地。退回 吧，收不回已支付的款项，继续支付吧，不能明明望着是一个悬崖 而往下跳，真是进退两难。在购买诸如此类的房产时，最重要的是前期的调查，这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的 二手房买卖需要调查出卖人的财务报表，审查其是否有重大诉讼， 什么诉讼，有无长期投资，有无重大贷款，公司股本情况等，如是 合建工程，要审查其合建双方的合建协议等。二手房买卖，由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房买卖有时会遇到很好的 商业机会，但与此同时，风险和障碍也比较多。随着房地产市场的 发展，二手房市

37、场也会越来越大，二手房的商机也会随着增加。二 手房投资者只要把握好商机，在重要的法律环节上把好关，制作好 完善的法律文件，在决策前做好详细的法律与商务调查，还是能够 规避风险从而顺利完成交易的。二手房购买注意事项及合同范本 办理买卖合同公证需要什么手续？ 市公证处答复：卖方需提交：（1 1 ）身份证、户口簿及复印件；（2 2）房屋所有权证、土地使用权证及复印件；（ 3 3）房屋共有人书 面意见；（ 4 4）出卖已出租的房屋，承租人放弃优先购买权的书面意 见；（ 5 5）买卖房屋合同文本。买方需提交：身份证及其复印件。1.1.注意房屋内部实际状况、更要了解房屋四邻周边环境。合同约定的 只是房屋本

38、身基本情况，一旦签约，周边状况出现的问题导致购房 者权益受损很难得到法律保护。 2.2. 注意卖房者是否为房屋的真正产 权人，是否拥有完全、合法的处分权。这个是主要也是最容易出问 题的地方 . .应该在合同中约定中介保证房产的权属问题 , ,并由中介承担 责任 . . 3.3.注意房屋是否受到权利限制：是否设有抵押？是否已被 查 封？是否已被出租？房屋用途是否受到限制，民用还是商用？ 4.4.注 意该房屋产权权属是否清楚。产权不清、产权有纠纷、无产权证的 房屋不应购买。5.5.注意在买卖合同中对付款金额、付款时间、交房 程序等作出明确、可操作性的约定。 6.6.意在合同中明确约定交房时 的房屋

39、状态以及水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用的 结算办法，避免因水电煤结算纠纷影响交房。 要强调的是特别注意 中介代签的问题 , ,还有对房屋过户时间的约定 . . 建议您还是找个律师 帮忙去谈谈 , ,这么大的事 , ,别因小失大 . . 二手房是指业主在房地产二级 市场上购买的自用房，包括商品房、私房以及允许上市交易的已购 公房、房改房、经济适用房，并有由北京市房屋土地管理局颁发的 房屋所有权有效证件，业主可以完全处置的房屋。购买二手房签订 合同应注意以下几个方面：一、当事人的姓名、住所。不了解当事 人的具体情况和联系办法难免受骗。二、标的，即双方要进行 交易的二手房，这是合同的关键

40、。合同中应写明房屋的位置、性 质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产权归 属，是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有 权纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费 状况；房屋相关文字资料的移交过程。目的在于提醒交易三房详细 了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情 况等方面，避免交易后发现房屋已经出租，而承租方不配合的情况 出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。 三、价款。写明总 价款、付款方式、付款条件、如何申请贷款、定金、尾款。房款按 照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式支付，明确支付金 额、支付时间、付款条件、余款支付时

41、间、甲方提供贷款 房屋成交 价格中， 明确规定价格为按套转让价格， 包括房屋的附属设施、 设 备、物品等。这是因为大多数二手房的公摊较小，有的存在使用面 积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附 属物品的问题，新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易 的设施、设备、物品。避免过多的纠纷。 四、履行期限、地 点、方式。写明交房时间，条件，办理相关手续的过程，如何寻求 中介公司、律师、评估机构等服务，各种税费、其他费用如何分 摊，遇有价格上涨、下跌时如何处理。房屋一经交付，乙方（卖方 ）和丙方 （中介 ）不再承担任何维

42、修责任。约定了交房的三种方式；同 时约定交付内容：乙方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、 电话、收视费、宽带、物管费等，交付房屋钥匙；约定了乙方逾期 交房的违约责任，以及具体处理方式，违约金比例或者金额，甲方 有权要求是否继续合同等。五、违约责任说明。违约责任及如 何承担违约责任，违约金的计算与给付，在什么情况下可免责，担 保的形式等。 1 1、明确规定当丙方发生无正当理由解除合同；与他人 或其中一方私下沟通，损害委托方利益；其他因丙方过失，导致合 同无法继续履行三种情况时，丙方必须对甲、乙方承担违约责任：全额退还佣金、 所代收的房款及各项费用、 文件资料， 同时规定了 赔偿金额或比例。

43、2 2、当甲、乙方发生无正当理由解除合同；相互或 与他人私下沟通，损害丙方利益；为按照合同约定提供必要的文件 资料和配合手续，造成丙方无法履行合同；其他因甲、乙双方造成 丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时，甲、乙方对 丙方承担违约责任，全额退还所收取各项费用、文件资料，同时由 违约方支付佣金给丙方，同时约定追加赔偿方式。 3 3、约定了甲、乙任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相 对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。 并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争 议，应按仲裁

44、法的有关规定写明条款。七、合同生效条款。合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同 无效的情况；无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条 件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。 八、合同中 止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件；上 述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限； 补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。 附：二手房买卖合同范本 卖方： _（简称甲方 ）身 份 证 号 码 ： _买 方 ：_ （简称乙方 ） 身份证号码： _根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国城市房地 产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、

45、乙双方在平等、自 愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资 共同信守执行。 第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在 _市 _ 区_拥有的房产 （别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_方 M M。（详见土地房屋权证第 _ 号 ）。 第二条 上述房产的交易价格双方之间的违约情况和赔偿方式和比例、金额。合同履行期间为：单价：人民币_元/ /平方 M M，总价：人民币_元整（大写： _佰_ 拾_ 万_ 仟_佰_拾_ 元整 ）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 _元整，作为购房定金。 第三条 付款时间与办法：1 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心

46、缴交税费当日支付 首付款 （含定金 ）人民币 _拾_万_仟_ 佰_ 拾_ 元整给甲方，剩余房款人 民币_ 元整申请银行按揭 （如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方 ） ，并于银行放款当日付给甲方。2 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税 费当日支付首付款 （含定金）人民币 _拾_万_ 仟_佰_拾_元整给甲方，剩余房款 人民币元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条甲方应于收到 _天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将 _ 等费用结清。 第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、 法规，并按规定缴纳办理房地产

47、过户手续所需缴纳的税费。经双方 协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_ 方承担。 第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若 乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在 _日内将乙方的已付款不记利息 ）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违 约，应书面通知乙方，并自违约之日起 _ 日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条 本合同主体 1.1. 甲方是_共_ 人，委托代理人_即甲方代表人。2.2.乙方是_ 代表人是_。 第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关 _ 公证处公证。第九条本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份 ， 厦门市房地产

48、交易中心一份、 _公证处各一份。第十条本合同发生争议？慕饩龇绞剑涸诼脑脊 讨蟹恼椋 娇赏U獭咚戏绞浇饩觥？brbr第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条双方约定的其他事项：出卖方（甲方）： 购买方（乙方）：身份证号码身份证号码：地址：地址：由 E E编邮编：电话：电话：代理人（甲方）：代理人（乙方）：身份证号码：身份证号码：见证方：鉴证机关：地址：由 E E编：电话法人代表：代表：经办人：日购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房 产产权来源和

49、产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵 押、是否共享等。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出 让。与商品房不同，二手房买卖一般都是 “个案 ”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种 管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是 否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘 记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管 理、水、电、气费等。在掌握房屋基本情况的基础上，从多个方面对比判断二手房的价值。 最后，提醒您，购买二手房时，

50、不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手 房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和 公证都不算完成交易。挑选“二手房 ”四大技巧 住房成为商品， “二手房 ”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已 开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但 “二手房 ”买卖不 像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。查明产权状况二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证 件；第二步应向有关房产管理部门查验

51、所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案 文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解 所购房有无抵押、是否被法院查封。期： 年 月 日_月_日鉴证日期： _ 年特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、 产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。看清房屋结构二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的 一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情 况，了解房屋

52、有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可 以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。考察环境和配套旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真 考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小 区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电 容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻 居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。了解物业管理状况对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员 的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是 否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、 电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维 修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，