29日南京浦口NO.2010G36地块市场调研报告

1、 房地产商域网 - 海量房地产资料下载南京浦口NO.2010G36地块市场调研报告营销管理中心市场部2010.10.29目 录一、 浦口城市属性1、 地理位置2、 面积人口3、 区域交通4、 经济及产业发展概况5、 产业布局及城市规划二、 浦口城市房地产市场概况1、 房地产主要指标完成情况2、 2010年9月房地产运行状况3、 市场运行特点4、 市场呈现回暖趋势，后期非理性反弹值得关注三、 地块周边住宅市场分析1、 地块周边在售项目分布2、 地块周边在售项目分析3、 地块周边代表性个案分析4、 住宅市场分析小结四、 地块周边商业市场分析1、 主要商业街分布情况图2、 主要商业街业态情况分析3、

2、 主要商业街租金情况分析4、 商业市场分析小结五、 地块分析1、 地块区位2、 地块指标3、 地块环境4、 地块竞争对手分析5、 地块SWOT分析六、 项目定位1、 定位依据2、 项目整体定位3、 商业定位4、 酒店定位5、 SOHO定位6、 办公定位7、 物业类型组合配比定位一、 浦口城市属性1、 地理位置 浦口区地处南京市西北部，扬子江北岸，与南京市雨花台区、江宁区隔江相望，北部、西部分别与安徽省来安县、滁州市、全椒县、和县毗邻，长江浦口段岸线全长52公里，地理位置得天独厚，是南京辐射安徽等省市的前沿阵地。2、 面积人口区域总面积913.75平方公里，全区设4个镇、7个街道办事处。即江浦街

3、道、桥林街道、乌江镇、石桥镇、星甸镇、汤泉街道、永宁镇、盘城街道和沿江街道、泰山街道、顶山街道。有居委员会88个，村委会105个（其中，村居合署20个）。2009年末，全区居民户总户数为176204户，总人口548718人。其中：男性275342人，女性273376人，性别比100.72%。年内迁入人口23963人，迁出11876人，人口机械变动净流入为12087人。年内出生人口4475人，人口出生率为8.27；死亡人口3443人，人口死亡率为6.37；全年自然增长人口1032人，人口自然增长率为1.19。目前常住人口约70万人。浦口是南京重点建设的三个“大学城”之一，区内有东南大学、南京信息

4、工程大学、南京工业大学、南京审计学院、江苏教育学院、南京交通大学、南京农业大学、南京铁道职业学院、江苏警官学院、南京政治学院、南京职工医科大学等，在校生达11万人以上，成为商业消费的主要人群之一。3、 区域交通浦口连接苏皖，通贯四域，是南京的重要交通枢纽，区内“四纵四横”的主干道路构成了四通八达的路网。境内的长江大桥、三桥和纬七路过江通道是目前过江的主要枢纽。在建的地铁一号线西延、地铁三号线，及规划中的纬三路过江通道、地铁四号线、轨道八号线、南京长江四桥等重大过江通道的陆续建设和通车，将在新市区中心附近多线交叉，形成换乘枢纽群，满足多样化出行需求。未来的浦口将真正实现与南京主城的无缝对接。交通

5、的无缝对接，未来必然促进浦口土地价值向南京主城区靠拢，土地价值上升的预期很大。4、 经济及产业发展概况4.1地区生产总值快速增长。2009年，全区实现地区生产总值216.21亿元，按可比价格计算比上年增长15.2%。其中：第一产业增加值16.0亿元，比上年增长4.2%；第二产业增加值107.67亿元，比上年增长15.9%；第三产业增加值89.31亿元，比上年增长16.9%。三次产业比重由上年的7.8:50.7:41.4调整到7.4:49.8:42.8。二、三产业比重较上年上升0.5个百分点。4.2城乡居民收入不断提高。2009年，农民人均纯收入为9902元，比上年增加912元，增长10.1%。

6、农民纯收入中，来自家庭经营的纯收入3258元，占总数的32.9%；工资性收入5803元，占总数的58.6%，比重上升了1.19个百分点。全年农民人均生活消费支出为8002元，其中食品消费3006元，农村居民恩格尔系数为37.57%，比上年上升1.57个百分点。城镇居民人均可支配收入23542元，比上年增加2250元，增长10.6%。其中工资性收入为16154元，经营性收入3178元，财产性收入542元，转移性收入5864元，分别占总数的12.1%、18.1%、12.5%和12.0%。城镇居民人均生活消费支出为16226元，其中食品消费支出5556元，城镇居民恩格尔系数为34.5%，比上年下降0

7、.35个百分点。在岗职工年平均工资32767元，比上年增加1619元，增长5.2%。4.3市场消费水平得到提高。全年实现社会消费品零售总额89.27亿元，比去年同期增长20.3%；贸易企业实现商品销售总额171.01亿元，比去年同期增长54.4%。4.4市场规模继续扩大。2009年，以红太阳商业大世界等5大亿元市场全年实现商品销售总额达62.11亿元，比上年增长9.02%，占全区商品销售总额比重达43.8%，限额以上规模企业实现社会消费品零售总额24.69亿元，比上年增长20.6%。增幅高于限额以下企业增幅2个百分点。4.5旅游业进一步得到发展。2009年，实现旅游直接收入5.64亿元，比去年

8、同期增长36.0%，景区旅游接待量达276.09万人次，比去年同期增长31.5%。同时高档宾馆提速成长，以五星级标准建成的南京鼎业金陵国际酒店有限公司、南京珍珠泉明发度假村大酒店有限公司与南京苏宁威尼斯酒店有限公司今年上半年营业额增长迅猛，共实现营业额5227万元，是去年同期2倍多，增幅最低一家也达60%以上。经营多年的四星级宾馆南京大吉温泉度假有限责任公司经过去年的提档升级，新增露天游泳池等休闲服务项目，今年上半年生意红火，完成营业额2388万元，同比增幅为42.5%。5、产业布局及城市规划浦口拥有两个国家级高新技术开发区（南京高新技术开发区、海峡两岸科技工业园）和两个省级开发区（浦口经济开

9、发区、珍珠泉旅游度假区）。随着南京“以江为轴，跨江发展”规划格局的全面拉开，加快建设江北副城成为政府工作的重点，更为浦口带来新一轮发展的重大机遇。浦口将坚持先进制造业和现代服务业双轮驱动，着力推动产业向高端发展。南京高新技术开发区、浦口经济技术开发区、新城核心区构成的“哑铃状”产业平台将承载江北新城多元化产业实现跨越发展。5.1南京高新技术开发区位于浦口东部，规划面积约80平方公里，现有上市公司9家，高新技术企业200多家，被联合国全球契约组织和联合国环境规划署评为“跨国公司最佳投资开发区”，区内南京软件园是国家火炬计划软件基地，已荣获“中国服务外包基地城市示范区”、“国家软件出口创新基地”和

10、“国家级南京科技创业服务中心”等诸多称号。高新技术开发区以“六园两基地”为空间布局规划，包括了软件、车辆制造、光电子产业、大学科技、生物医药、现代农业示范六个园区和高新技术产业的研发孵化、先进制造业两个基地，着力形成新的优势产业集群。5.2浦口经济开发区位于浦口西部，规划面积约为20.5平方公里。园区充分借助周边七坝物流港区和乌江船舶制造基地两大功能平台，突出发展生物医药、轨道交通、电子设备、新型材料四大优势主导产业，重点打造“一心、两轴、六片”全新发展格局，即行政办公中心、公共服务和研发轴、主导产业发展轴，4个工业用地片区、1个居住用地片区、1个城市预留片区，努力建成承载区域新型工业化的主阵

11、地，发展先进制造业的大平台。5.3江北新城核心区南京江北新城是浦口贯彻落实“跨江发展”战略的重点规划区域，着力打造“三组团、一岸线、一公园”，即顶山中央商务区组团、总部大道两翼组团、三桥片区组团、长江景观岸线、西江口湿地公园。新城核心区以总部大道直通主城的绝佳区位为优势，重点发展现代金融、总部经济、软件研发、服务外包等高端生产性服务业务，打造与工业化相配套、与城市化相适应、与国际化相融合的现代服务业高低。本地块即位于总部大道核心区。总部大道两翼组团5.3.1顶山中央商务区组团规划面积约13平方公里，重点打造集商务办公、金融保险、现代商贸、高档住宅、医院、学校、购物中心、文化娱乐为一体的城市综合

12、体，建设成为服务江北地区、辐射皖东等地区的“南京江北城市副中心”。5.3.2三桥片区组团规划面积约30平方公里，是塑造滨江城市景观特色的地区，重点引进高端产业以及房地产项目，打造高端产业区和高档住宅区，建设成为集高新技术产业、高档居住、休闲旅游等功能于一体的综合片区。5.3.3总部大道两翼组团规划面积约15平方公里，重点建设高层楼宇，全力发展企业总部、研发中心、服务外包、金融证券、电子信息以及各类知识密集型服务企业，呼应河西CBD商务区和南京主城区，共同构成南京的“跨江新经济带”。二、浦口城市房地产市场概况1、房产主要指标完成情况2010年1-9月份全区完成房地产开发投资49.08亿元，同比增

13、长14.8%，其中住宅投资35.73亿元，同比增长3.8%，商业用房投资7.35亿元，同比增长84.6%，全区房产施工面积620.33万平方米,同比下降6.5%，竣工面积113.29万平方米，同比下降9.2%，商品房销售面积88.12万平方米，同比下降50.1%，商品房销售额63.78亿元，同比下降19.3%。2、2010年9月房地产运行状况 2.1 9月份与8月房地产投资销售环比情况 房地产投资、销售面积和销售额与8月份环比分析如下：指标名称计量单位8月份环比增长数环比增长%9月份环比增长数环比增长%投资完成万元4478911.836740050.43销售面积平方米599558.711331

14、40122.07销售额万元381697.8110507189.52 2.2 8-9月份房产公司销售面积对比公司小区名计量单位9月份当月销售面积8月份当月销售面积天华公司天润城平方米2885912339大华公司锦绣华城平方米60135316天浦公司玫瑰园平方米21460浦东公司威尼斯水城平方米1940418092昌盛公司雨山美地山庄平方米27300新国都公司金城丽景平方米483086红太阳旭日爱上城平方米298466051鑫港公司鑫庭雅苑平方米28101703、市场运行特点3.1市场需求有所释放，商品房销售环比增幅显著浦口区商品房销售面积为88.12万m2，9月份商品房销售环比上升8.64个百分

15、点，增幅大大高于全市及江南八区。销售量环比大幅上升主要得益于以下几点：一是受调控政策影响，购房者纷纷进入观望期，然而在等待几个月之后，价格仍无预期中大幅下降，因此，市场中积累的刚性需求有所释放，加之少数投资性购房者入市，使得成交量明显回升；二是本月个别楼盘均价略有回调（如天润城、威尼斯水城等项目），吸引了部分消费者，使销售量有所上升。3.2整体均价有升有降，大部分楼盘价格基本稳定从三季度看，浦口区商品住宅成交均价为8479元/m2，与二季度环比下降5.06%；但9月份均价与上月环比上升了13.1%，原因是上月别墅项目销售占比较小，基数较低，而本月别墅成交量较大，因此均价环比有所上升。但从网上房

16、地产数据来看（不包含别墅均价），9月份浦口区期房商品房成交均价为8311元/m2，与8月份均价7348环比上升13.1%，呈现稳中有升的态势。分析原因：一是均价在7500-8500元/m2之间的楼盘，销售面积占比近80%，如天润城、威尼斯水城占比分别达到31.46%、33.19%；二是近期随着销售量的上升，部分开发企业对市场信心有所增强，采取略微提价的销售策略，成为均价小幅上升的因素之一。从9月份单个楼盘来看，各片区典型楼盘成交均价基本保持稳定，个别楼盘价格小幅下降，如天润城、威尼斯水城环比分别下降了2%、2.26%；同期，也有部分楼盘价格有所上升，如大华锦绣华城楼盘，9月份期房均价8290元

17、/m2与8月份均价7660元/m2环比上升了8.22%。一方面，房价看涨心理加强了购房紧迫感；另一方面，刚需集中释放也造成了江北成交量的持续攀升。9月份，桥北各大楼盘如天润城、威尼斯水城、旭日爱上城、金城丽景、泰来苑等相继开盘，无一不以热销收场。4、市场呈现回暖趋势，后期非理性反弹值得关注浦口区房地产与全市房地产市场走势相一致，商品房市场也呈现出回暖趋势：4.1从新开盘情况来看：全区新开盘项目逐渐增加，如7月仅有威尼斯水城、大华锦绣华城两家楼盘开盘，而进入8月份以后，威尼斯水城、天润城均于8月中旬和8月底两次开盘，推出房源的套数也较上月大幅增加；4.2从销售情况来看：大华锦绣华城7月上旬推出的

18、房源，截止8月底成交率已达到90%以上；威尼斯水城8月20日开盘推出的约80套住宅，经过两周，成交约为70%。4.3从成交价格情况来看：个别楼盘出现了“价随量升”的苗头。如威尼斯水城8月底开盘均价为8400元/m2，折后约7900元/m2，较8月中旬的开盘均价上涨100多元/m2。综上可以看出，新政出台近五个月以来，目前暂时处于政策真空期，市场积累的大量上市量和刚性需求购买力近期有所释放，使得市场供销呈现回升格局。然而，10月中上旬国家和省市又出台了楼市调控新政，暂时限购第三套房和加大税收政策杠杆作用，政策出台后，浦口区有多家楼盘推出新房源已出现滞销，再次导致销售量的大幅下跌。三、地块周边住宅

19、市场分析1、地块周边在售项目分布2、地块周边在售项目分析板块 项目名称 位置 物业类型 占地面积建筑面积容积率 均价 开发商 地块附近中铁江佑铂庭 新浦路105号 住宅10212.178008500（尚未开盘）中铁浦口老城区金盛田铂宫 海院路1号 住宅、商业2.35.41.77500金盛田天凤国际广场 凤凰大道南侧 住宅、商业0.873.63.512400（住宅）14400（商办）南京广厦象山路、沿山大道沿线香山湖一号象山路西侧 别墅1280.651200013000金盛田国信自然天城沿山东路188号 别墅75.47300.415000国信集团钱塘望景花园象山路11号 住宅16.1522.57

20、1.38500锦麟实业 通宇林景雅园象山路 小高层13251.69900通宇地产 3、地块周边代表性个案分析-中国铁建-江佑铂庭3.1项目地址：南京市浦口区新浦路105号（西至新浦路，北至光明路，东至迎江路，南至康华路），本地块位于其北侧。江佑铂庭3.2项目基础信息：开 发 商：中铁-南京昌和房地产开发有限公司；售楼地址：浦口区文德东路36号（金浪潮宾馆一层西侧）；售楼电话地段商圈：江浦街道；占地面积：10万平米；建筑面积：约21万 M2；容 积 率：2.2；物业类别：住宅；得 房 率：约82%；总 户 数：1800；绿 化 率：约38%；车 位 数：1500；车

21、位 比：1：0.8； 新古典主义建筑风格3.3项目宣传介绍：世界500强中国铁建南京首座精品生活城，位于与河西CBD隔江鼎立的江北CBD核心商圈旁，长江隧道，临老山国家森林公园，接江浦街道繁华生活圈，地铁一号线西延直达，地理位置先天优越。总建筑面积约21万平米的梦想生活城精心落户，18栋高层建筑拔地而起，70-195平米幸福空间燃情待放。约3800平米社区幼儿园、近7000平米超大规模社区配套一城尽现，铸就等量齐观的国际都会生活，江北新城，第一次拥有光耀未来的地标建筑。3.4周边交通长江隧道第1站地铁一号西延线珠江东站浦集线、浦赛线、汉江线、603路 3.5周边配套临近长江隧道，以及珠江镇，出

22、入主城轻松便利，可以享受珠江镇成熟的配套（浦口老城区配套）；约3800平米社区幼儿园、近7000平米超大规模社区中心 ；教育配套：南京工业大学江浦校区、社区幼儿园（小学、中学校区待定）；商业配套：金浦假日百货、金浦购物中心、苏果社区店、农贸市场等（浦口老城区配套）。3.6销售价格：尚未正式开盘，售楼处之前对外报价7800-8500元/平方米，目前询价下来，约在8100-85007800-8500元/平方米，预计开盘价在8100元/平方米以上。4、住宅市场分析小结通过调查、观察分析，浦口目前的房地产市场还是以住宅为主，随着江北新城、浦口新城的启动实施，未来商业地产的开发量将逐步放大，所在市场份额

23、将逐步提升；由于大牌开发商例如大华、苏宁环球、中铁等的早期进驻，当前住宅开发的水平和档次具有相当的水准，基本与南京主城区一致；住宅消费客源处了浦口本地居民之外，安徽等邻近省市居民、南京主城区受价格挤压前来置业居民以及投资客群都占有一定的比例；目前住宅价格基本维持在8000-9000元/平方米的水平，商业地产在售项目较少，目前仅有天凤国际广场，由于其处于老城区，因此其售价也相对比较高，住宅约12400元/平方米，商办楼14400元/平方米。四、地块周边商业市场分析地块周边相对比较成熟的是距离地块约3公里左右的浦口老城区，亦即浦口区政府所在地，该区域将成为地块开发最重要的客源依托地之一，因此，对其

24、做一分析。1、主要商业街分布情况图文德路文昌路凤凰大街公园路河滨路2、主要商业街业态情况分析2.1文德路 浦口商业最繁华的道路，有金浦广场、苏果平价店等集中商业 。“金浦广场”总建筑面积6.8万，是目前江北地区最大的商业中心，共有5层。由“购物中心”、“假日百货”、“精品步行街”、“荣达大厦”、“金水岸花园”等5个集生活、工作、休闲、购物于一体的购物群组成。 其不仅吸引了大批的江北居民，安徽周边的郊县消费者也来此购物，辐射半径较大。该商业街的主要业态为大型购物中心、大型超市等集中型商业。2.2文昌路沿路两侧商铺面积均较小，该路段有实验小学和数个较老的小区，因此，沿街商业客群比较稳定，小店生意较

25、好。主要以服饰、鞋帽、食品餐饮、小超市等零星业态为主。2.3凤凰大街 服饰鞋帽集中经营，规模较小。内街有浦口九星综合市场，主要做批发零售，人气较旺。吸引了周边市民和稍微偏远的市民前往。主要以服饰、鞋帽、食品餐饮、小超市等业态为主。2.4公园路 靠近职工医科大学的商铺规模比较小，而靠河滨路的三鑫池小区周边商业规模则相对比较大，基本上都是大型餐饮、娱乐、会所，现已形成一定的规模，鲜有转让。周边还有环岛公寓和三鑫池比较成熟的小区，客源辐射范围比较广泛。业态以餐饮、药房、小超市、中介、会所、服饰等为主。2.5河滨路 有几十家饭店，店面不大，大约100 左右，已成规模，食客比较多。基本上位餐饮一条街。3

26、、主要商业街租金情况分析道路名 位置或业态 面积（平方米）租金 （元/平方米/天）文德路 金浦购物中心主题商业40-200 4.1-5.2 内街35-1003.34-4.30区政府西25-1705.78-6.65苏果西面25-1304.38-5.6凤凰大街凤凰大街东30-804.6-5.48凤凰大街西30-502.73-3.91文昌路烟草大厦北面(美容美发、服饰、餐饮）30-901.93-2.74浦口高中附近（小超市、服饰、餐饮）30-751.33-1.84城运路服饰、药房、小饭店（靠职工医院）30-801.36-2.28娱乐、会所、大型餐饮（三鑫池商业）60-11001.2-1.84河滨路餐

27、饮一条街85-1100.55-0.994、商业市场分析小结通过几条主要商业街的对比分析，可以看出，文德路附近，新型商业建筑体例如金铺购物中心等的租金相对比较高，基本可以达到4-5元/平方米/天，这可以作为本地块租金实现的参考依据。五、地块分析1、地块区位位于南京浦口经济技术开发区，北至迎宾大道，西至新浦路 ，南至光明路，东至迎江路，该区域现规划为江北新城的核心区，迎宾大道规划定位为总部大道，本地块位于该总部大道的南侧。2、地块指标地块性质：商业混合用地 用地面积： 59040.6（88.52亩） 容积率： 5.0 总建筑面积：295200平方米建筑高度： 150 m覆盖率： 45%绿地率：25

28、%3、地块环境地块所在地原为南京经济技术开发区，现规划为江北新城以及浦口新城的核心区；浦口新城为南京市政府直接管辖的重点推进建设的新城，其地位与南京河西新城相一致，因此，其未来发展的潜力和前景值得期待，意味着本地块未来具有较大的潜力和发展空间；地块周边现状基本为工厂，尚未完成搬迁，从江北新城管委会投资促进局了解到，企业完成搬迁需要一个比较长的过程，预计至少需要3-5年，全部搬迁完毕需要5-10年时间，因此，地块周边环境在短期内还难以快速改变；地块周边1.5公里内人口比较少，基础性消费客源比较不足，给地块近期开发商业地产带来一定的挑战和压力。4、竞争对手分析4.1东方城城市综合体项目位于浦口区迎

29、宾大道南北侧，占地面积216.6亩，总建筑面积近100万平方米，总投资近50亿元，主要建设主题型酒店、甲级写字楼、大型商业中心、商务公寓及地下商务广场等，预计今年年底前可动工，将成为本地块开发的最直接的竞争对手。4.2乔波冰雪世界项目占地面积426亩，总投资20亿元，主要建设室内滑雪滑冰馆、五星级酒店、城市商业中心区和相关配套等。由于其内部也有酒店、商业中心区等项目，因此，物业类型相近，存在一定的竞争关系。该项目目前还没有动工等方面的信息。4.3上海红星美凯龙集团家居大卖场项目占地面积90亩，总投资12亿元，建设商业广场及相关配套项目，总建筑面积27.6万平方米。名为家具大卖场项目，实为商业地

30、产项目，和本地块具有同质性，因此，竞争明显，目前还没有动工等方面的信息。4.4富士康软件园项目占地面积2670亩，总投资100亿元，总建筑面积275万平方米，主要建设软硬件产业园、软件学院。预计园区内也会存在商业、酒店等项目，对本地块也构成一定的竞争关系。这些项目和本地块一样，都位于总部大道（迎宾大道）的两侧，因此，相互依存，同时又相互竞争的关系相当明显，目前这些项目基本上都处于前期的相关准备工作阶段，尚未实质性开发。5、地块SWOT分析5.1优势 地块位于浦口江北新城总部大道两翼组团内，未来区位价值显著； 地块距离地铁一号西延线珠江东站约1000米，未来交通通达性、便捷性较强；地块呈东西长，

31、南北窄形状，总体方正，利于规划设计。 5.2劣势 地块1.5公里内基本还是以工厂为主，中短期内难以改变，地块作为商业地产的基础消费客源不是很足； 地块为纯商业地块，不含住宅，给地块开发现金流的支撑带来一定的难度；由于地块周边商务、办公、商业氛围还比较欠缺，野将给商业地产可售部分带来一定的销售压力和难度。 5.3机会 江北新城、浦口新城规划建设将促进本地块周边更新、换代、升级，新城建设将给地块未来发展提供强大的发展动力；中铁住宅项目、东方城项目以及乔波冰雪世界项目等的先期进入，将给本地块后期开发建设带来区域知名度提升、目标销售客源等机会。5.4威胁 东方城项目作为大型的城市综合体，物业类型涵盖面

32、较为丰富，与本地块未来开发存在竞争关系，同时乔波冰雪世界项目、红星美凯龙项目、富士康项目等野带来一定的竞争威胁； 地块区域基础消费客源尚显不足，区域现状及环境欠佳将带给地块后续经营管理一定的风险和压力。六、项目定位1、定位依据1.1市场因素：地块周边尚缺宝龙城市广场这种类型的商业综合体项目，同时区域商业地产的供应还比较短缺，开发城市综合体项目存在市场的空白点和机会点；1.2环境因素：江北新城及浦口新城的高规格规划建设，本地块周边，尤其是总部大道沿线作为核心启动区，商务、商业、办公等环境氛围将先期形成，并形成规模聚集效应；1.3地块因素：地块呈现东西长、南北窄的长方形格局，利于建筑外立面的展示及项目标志性形象的确立；1.4集团因素:地块基本符合宝龙城市广场这种综合体标准化产品的基本要求。2、项目整体定位2.1市场定位：浦口新城首座地标性城市综合体浦口宝龙中心2.2档次定位：高档2.3整体规划借鉴：在产品规划设计方面可借鉴天津宝龙中心的规划设计手法，突出地标感、现代感和层次感。3、商业定位3.1定位依据地块为商业混合用地。地