21世纪不动产第二季度北京写字楼指数报告

1、 房商网-海量房地产资料下载21世纪不动产北京写字楼指数2010年第二季度报告一、 21世纪不动产北京写字楼指数说明21世纪不动产北京写字楼指数是由21世纪不动产北京中天大业发布的反映北京市甲级写字楼市场状况的综合指数系统。可以从租金、入住率等角度显示北京市写字楼租赁市场的基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势。本指数能够为北京市写字楼市场从业人员了解市场提供最直观有效的工具，为政府部门监管市场提供参考，为开发商开发项目提供定位依据，为投资者评估投资收益，选择最佳投资时机提供基本信息，目前已成为北京市写字楼租赁市场的风向标。21世纪不动产北京写字楼指数充分利用21世纪不动产在写字楼经纪业务上的涵

2、盖面广，资料与数据及时、丰富的优势，采用成交价和真实入住率作为指数的数据来源，相比其他主要采用调研和报价数据计算的指数更能贴近市场真实状况。Ø 指标体系：21世纪不动产北京写字楼指数系统由北京市甲级写字楼租金指标和北京市甲级写字楼租赁需求指标两个部分构成。其中租金指标由北京市甲级写字楼加权平均租金和北京市甲级写字楼租金指数两个指标表示，租赁需求指标由北京市甲级写字楼加权平均入住率指标表示。同时，鉴于写字楼市场的区域特点非常鲜明，为了更好地把握那些重要的写字楼热点区域的市场状况，我们还推出了按商圈范围划分的分商圈指数。被我们挑选作为21世纪不动产北京写字楼指数分商圈指数监测范围的商圈为

3、：CBD商圈、金融街商圈、中关村商圈、东长安街商圈、燕莎商圈、朝外及东二环商圈。21世纪不动产北京写字楼指数的计算周期是一个季度，我们将在每个季度初期发布上一季度的指数结果。Ø 样本的选择：21世纪不动产北京写字楼指数在计算中选择的样本为北京市内能够代表区域市场特征的甲级写字楼项目，每个监测商圈中选择的样本项目不少于10个，以保证指数数据的代表性和全面性。所谓能够代表区域市场特征，首先项目在区域内具有一定代表性；其次是规模较大、市场交易活跃，能充分反映该区域市场的状况；其三，入选的样本项目必须是成熟项目，入住率已达到80%的项目，这样才能维持样本数据特征的稳定性。说明：由于本指数系统

4、监测的样本项目均为入住率在80%以上的成熟甲级写字楼，这些项目空置率较低，流转面积较小，因此在当前市场条件下其价格相对坚挺。本指数系统仅针对各商圈成熟项目进行持续性的跟踪和统计分析，仅用于反映各商圈成熟项目市场特征。新项目和热点项目是当前市场的成交主力，其市场成交情况参见后文2010年2季度北京市写字楼市场分析。二、 21世纪不动产北京写字楼指数2010年2季度数据总体指数：写字楼加权平均租金= 202.47元/月.平方米写字楼指数113.78写字楼加权入住率92.25%分商圈指数：21世纪不动产北京写字楼指数2010年2季度数据（人民币计价）商圈全市CBD东长安街金融街燕莎中关村朝外及东二环

5、加权租金（元/月.平方米）2009年3季度189.40199.96183.01236.34189.73148.52161.562009年4季度189.26191.79186.19239.01181.58155.43164.742010年1季度197.88197.078195.458243.35188.95165.76167.932010年2季度202.47197.61197.31254.33195.56171.74166.31环比变动2.32%0.27%0.95%4.51%3.50%3.61%-0.97%指数2009年3季度106.44112.37102.84132.82106.6283.46

6、90.792009年4季度106.35107.78104.63134.31102.0487.3592.582010年1季度111.20110.75109.84136.75106.1893.1594.372010年2季度113.78111.05110.88142.92109.996.5193.46加权入住率2009年3季度91.72%89.30%95.59%93.42%85.79%95.13%91.48%2009年4季度91.16%88.23%96.08%93.57%84.55%95.25%89.47%2010年1季度91.57%90.54%96.34%98.30%82.46%91.12%88.

7、72%2010年2季度92.25%90.91%96.63%98.70%83.48%94.58%86.25%环比变动0.74%0.41%0.30%0.41%1.23%3.79%-2.79%注：以上租金均为成交价，且含物业管理费三、 2010年2季度指数分析从2010年2季度 21世纪不动产北京市写字楼指数数据可以看出，北京市甲级写字楼加权平均租金为202.47元/月.平方米，全市传统商圈甲级写字楼加权平均租金环比上季度有明显上涨。2010年2季度北京市甲级写字楼加权平均租金水平环比上季度增长2.32%；同比去年2季度，则上涨了7.77%。北京市甲级写字楼市场保持强劲复苏状态。2010年2季度全市

8、传统商圈甲级写字楼加权平均入住率为92.25%，环比上季度上涨0.74个百分点，同比去年2季度则上涨了3.61个百分点，全市甲级写字楼入住率保持稳定增长，且增幅加大。随着经济的发展，尤其是网络经济的发展，本季度网络、科技、金融类企业表现抢眼。租赁大单大多来源于此，如开心网签约泰鹏大厦6000平方米，酷6网签约正通大厦6000平方米，腾讯网签约第三极10000平方米，土豆网签约北美国际中心，等等。从前文的表格我们可以看出，除东二环区域以外，北京市其他各传统商务区甲级写字楼租金在本季度均有不同程度的上涨。其中涨幅最大的是金融街区域，租金环比上涨4.51%，其平均租金亦达到历史新高，达到254.33

9、元/月.平方米；金融街区域租金上涨主要源自于区域内新增供应缺乏，而客户需求的不断上涨。本季度加权平均租金涨幅位居第二、第三的分别是中关村区域和燕莎区域，其租金环比上季度分别上涨了3.61%、3.50%；CBD区域和东长安街区域甲级写字楼加权平均租金在本季度均出现1%以内的微幅上涨，且本季度东长安街区域租金基本与CBD区域持平，或许这就是东长安街区域与CBD区域融合的开始。入住率方面，本季度加权平均入住率最高的是金融街区域，其区域入住率为98.7%；而本季度入住率增长最快的区域是中关村区域，其平均入住率达94.58%，环比增长3.79%。入住率增长位居第二的是燕莎区域，其入住率环比增长1.23%

10、。本季度有一个区域入住率出现下滑，即东二环区域，其加权平均入住率86.25%，环比下降2.79个百分点。总体而言，2010年2季度北京市写字楼市场持续回暖。受近期经济发展形势影响，金融、网络、科技、能源仍然是此段时间的市场主角，而与之匹配度更高的城市西部商务区发展迅猛。在本季度，金融街区域与CBD区域租金差异进一步扩大，金融街区域取代CBD区域成为北京市最昂贵的商务区，且其价值会因供求关系的不平衡而仍将持续大幅上涨。四、 分商圈指数分析CBD商圈本季度CBD写字楼加权平均租金为197.61元/月.平方米，环比上季度上涨了0.27%，同比去年2季度上涨3.89%。本季度CBD区域成熟甲级写字楼项

11、目的加权平均入住率为90.91%，环比上季度增加0.41个百分点，同比去年2季度则下跌5.67个百分点。CBD区域甲级写字楼市场缓缓回升。本季度CBD区域成熟项目基本表现平稳，区域平均租金入住率水平均平稳上涨。CBD区域值得关注的还是次新项目，如中海广场，其年后签约2万多平方米，签约客户包括誉泰投资 、艾普莱斯、IMS制药、金网络等投资、生物制药、化工类知名客户，其中不乏世界500强客户如：法液化工、奥特奇生物等；有趣的是该项目在出租率已达45% 的同时，没有一家客户超过2000，客户均为整层以内的40多家客户构成，此项目走低风险策略追求高投资回报意在长久。而远洋光华国际在本季度成交也是持续火

12、爆，签约面积也达2万多平米，仅松下、理光、京都律师就占了大半壁江山，除去现在60%的出租率，三季度还更将有万米市场大单震撼亮相，期待！其他项目也有几千平米的上佳表现。迄今北京还没有一个项目能争夺得过国贸三期的眼球，法国巴黎国家银行1900、雪佛龙石油2000、ADB亚洲开发银行、三井株式会社2000、中国银行1900、中国工商银行2100、方达律师2000、京城通达律师2000.及RMB550-650使用面积的报价、刚第一批客户进场装修就已经有3.4万平米的成交，40%的出租率等原因恐怕也是商业地产人不得不关注国贸三期的理由吧！ 尽管目前CBD成交较为活跃，但是相比金融街区域而言，CBD区域租

13、金增长则稍逊一筹。目前比对平均租金来看金融街区域已经高出CBD区域50元/月.平方米以上。而CBD区域的持续新增供应将使得两区域之间的价格水平只能日益加大，CBD区域独领风骚的日子已经一去不复返了。金融街商圈本季度金融街写字楼加权平均租金为254.33元/月.平方米，环比上季度上涨4.51个百分点，同比去年2季度则下降了8.43%。本季度金融街区域甲级写字楼加权平均租金相比上季度上涨10.98元/月.平方米，租金水平创下历史新高。“金融街中心”満租、“泰康国际”満租、“英兰国际”満租、“丰融国际”満租等等満租的项目在金融街比比皆是，一房难求已经不是传说中的事情了。本季度金融街区域加权平均入住率

14、为98.70%，环比上季度增加0.41个百分点，同比去年2季度上涨6.29个百分点，金融街区域大部分项目目前已经呈满租状态，原本期望金融街1号的B栋入市的面积如今也没指望了，具闻被国字头能源企业将该项目“连锅端”了；只有凯晨中心、远洋大厦等少数几个项目有部分空余面积出租，但出租率也达95%左右了；下半年只能期待金融街 C2地块3万多平米的太平人寿大厦项目入市在即。金融街区域新增供应屈指可数，而现有项目入住率高企，未来金融街区域空置面积将持续“吃紧”，进一步上涨的租金报价已进入到创纪录的RMB400时代。随着金融街“金融中心”地位的逐步确立和稳固，目前的金融街隐约有华尔街的势头：租金一路飙升，空

15、置率持续下跌。未来一段时间内，金融街区域甲级写字楼租金水平可能持续冲高，而入住率亦将保持平稳增长，变动将发生在区域内入住客户身上。金融街区域将真正进入“汰弱留强”的时代，进而成为真正的金融寡头聚集地。东长安街商圈东长安街本季度写字楼加权平均租金为197.31元/月.平方米，环比上季度上涨0.95%，同比去年2季度则上涨6.69%。东长安街区域成熟甲级写字楼租金水平持续回升，本季度其平均租金基本与CBD区域持平。本季度区域加权平均入住率为96.63%，环比上季度增长0.3个百分点，同比去年2季度则增长8.22个百分点。长安街作为北京市形象街，其两侧的写字楼项目一直备受高端优质客户追捧。而东长安街

16、因与CBD区域紧邻，更是一直受到外资客户亲睐。进入2010年，经过经济危机的考验，中国经济发展得到世界认可，各类投资公司纷纷来华设点，而东长安街区域成为其首选区域。目前东长安街区域甲级写字楼租金直逼CBD区域，迄今为止东长安街区域平均租金与CBD区域平均租金相差仅0.3元/天.平方米，为历史最低纪录。本季度最亮眼的项目非 “百折不挠” 的民生金融中心闪亮登场了莫属，迎来了二季度放量成交约1.8万平米，宁波银行6000平米正式签约、瑞丽杂志6000平米的“形象之选”，均为民生金融中心的二季度成绩单，具闻三季度有望刷新市场的成交新纪录。老牌项目东方广场也凭借楼内客户续租为主1.1万平米的业绩，将出

17、租率保持在95%，面对东部众多新贵的“群雄逐鹿时代”，依然“宝刀未老”。当下半年即将入市的宝钢大厦、国际财源中心IFC等新增项目的露面，东长安街区域就此与CBD连成一片 。而从长远来看，东长安街区域短期无新增项目供应， 将来热点重心亦势必被CBD核心区域所覆盖，未来只能看CBD东扩的大戏何时上演了。中关村商圈本季度中关村写字楼加权平均租金为171.74元/月.平方米，环比上季度上涨3.61%，同比去年2季度则上涨了14.32%，创下中关村区域甲级写字楼租金历史最高水平，且最近一年区域甲级写字楼租金上涨最快；加权平均入住率为94.58%，环比上季度上涨3.79个百分点，同比去年2季度则下跌了0.

18、23个百分点。本季度中关村区域依然没有新增项目供应，最快的一个项目“北科大”也要下半年入市，也或许入世之际就是満租之时。引人注目的成交就是第三极项目（腾讯网签约面积近10000平方米、百度签约8000平米）；华瑞风电签约北京.国际3500平米；环太大厦内平安保险扩租3000平米；开心网签约泰鹏大厦6000平米等。大客户成交已经不是中关村区域的偶然现象了，网络、科技、金融类企业仍是中关村写字楼的主力客户群体。金融产业、高科技产业的支撑使得中关村区域写字楼在近一年的时间里迅速崛起，其租金价格一路上涨。当中关村区域甲级写字楼一个 个逐渐満租的时候，此区域亦不是当年遍地RMB3.0块的时代了，目前RM

19、B4.0的一线项目已难觅踪影了；当我们慢慢习惯中关村大面积空置项目找不到的时候，随着金融街区域入住率的逐渐攀升，未来将可能有更多的金融企业分流至中关村区域的时候，中关村区域客户因为没有合适面积往亚奥商圈分流的时候，北京商务区的划分将越来越不清晰了。中关村将迎来历史最好的发展机遇，成为真正意义上的“中国硅谷”。燕莎商圈本季度燕莎写字楼加权平均租金为195.56元/月.平方米，环比上季度上涨了3.50%，同比去年2季度上涨了2.25%；燕莎区域甲级写字楼平均租金持续回升。本季度燕莎区域加权平均入住率83.48%，环比上季度上升1.23个百分点，同比去年2季度则下降了0.14个百分点。燕莎区域在遭遇

20、望京和CBD区域的两面夹击下，在本季度顽强崛起，其租金上涨幅度仅次于金融街和中关村区域，位居第三。燕莎区域的项目，佳程广场、平安国际大厦、大新华航空大厦在本季度都表现不俗。到目前为止，佳程广场入住率再次达到85%，该项目基于有多单内部客户扩租成交；而平安国际大厦以大单4400平米的polycom公司收官半年报；凤凰置地广场在本季度达到95%入住率时，实在没有什么机会在市场有所表现了。本商圈恐怕只有等到明年凤凰广场二期两栋共5万平米项目入市后才又会掀起又一次“燕莎区域风暴”；不得不提的“泛燕莎商圈”及“泛CBD商圈”居间项目嘉铭中心将在三季度隆重登场，其创纪录的3.1米（行政层4.2米）净高、LEED认证、83米高的大堂等集于一身的亮点