房地产基础知识培训

1、房地产基础知识培训主讲：张洁莉认识房地产 1、何为房地产 房地产是房产与地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成。在经济学上也叫“不动产”。 2、房地产业 房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房产的分类 住宅建筑物：可细分为普通住宅、高

2、级公寓、花园别墅等。 生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等 办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。 其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。房地产市场的概念和特点 1、概念 我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。2、特点：经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不

3、能作空间位移的物理属性。流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。 不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在

4、同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。 市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。房地产市场的分类 1、一级市场 是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使

5、用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。 2、二级市场 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。 3、三级市场 是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。本市房地产市场概况 （1）一级市场： 主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。 土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活 配套设施建设等内容。 土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。 （2）二级市场 现上

6、市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。 供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。 平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。 各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。 （3）三级市场 现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。 平均价格：现在售二手房标价的平均值 供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。 主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。 投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作

7、为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。 生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。房地产消费的类型房地产消费的特点 普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。 多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。 不可替代与

8、差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。 连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断地。 消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而

9、其消费弹性与价格弹性成反比。 增长性：一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。建筑分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类 1、低层：2层及2层以下 2、多层：2层以上，8层以下 3、中高层：8层以上，16层以下 4、高层：16层以上，24层以下 5、超高层：24层以上住宅的类型 商品房 是指房地产开发企业经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，建筑形式分为板楼

10、、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。房屋面积的分类 1、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。 2、建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。 3、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。住宅的类型 内销商品房 内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和

11、台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 外销商品房 是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。 经济适用房 是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。 公房 公房也称公有住房、

12、国有住房，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。 目前居民租用的共有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 所谓“使用权住房”，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的共有住房。 私房 也称私有住宅、私产住宅，他是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建的私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高

13、。 集资房 是改变住房建设有国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按照房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。 廉租房 “廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。 安居房 是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房一类）。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房。 水景商品房 是指依水而

14、建的房屋。 TOWNHOUSE 通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于3层的底层住宅并联组成，每幢住宅面积约在150200平方米左右，由自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。 商住住宅 是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它同时又融入写字楼的诸多硬件设备，尤其是网络工程的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。 酒店式公寓 是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式

15、的服务，公寓式的管理”，市场地位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自由”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。 智能化小区 所谓智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理信息系统和综合服务信息系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效

16、、舒适、方便的生活空间。 双景住宅 就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区外的天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓“借外景选内景”。 绿色住宅 “绿色住宅”是近年来兴起的一种居住概念。专家认为，“绿色住宅”以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个舒适、健康的生活环境，同时又要控制对自然资源的使用，实现向自然索取与回报之间的平衡。 “绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容

17、的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。基本规划术语 居住区 是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。 居住小区 一般成为小区，是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相对应配建的，满足该区居民基本的物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。 住宅用地 是指住宅建筑

18、基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。 公建用地 全称为公共建设服务用地，是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场、绿地和配建停车场等。住宅的建筑形式 单元式住宅 又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般每个楼梯可以安排24户（大进深住宅一梯可安排58户。） 公寓式住宅 公寓式住宅，是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。 花园式住宅 花园式住宅，也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。户型结构 标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 跃层住宅

19、 跃层住宅俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是住宅有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。一般一层按排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。 复式住宅 复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（普通住宅层高通常为2.83.0米）高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等，楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 错层住宅 户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够

20、动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少控土的土方量。 跃复式住宅 是在复式住宅设计功能上的一种创新，其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.84.9米之间，客厅为共享式。 退台式住宅 退台式住宅以称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的

21、退台式住宅都通常属于中高档住宅“蜗居式”小户型“蜗居式”小户型是指那些一室半的“小户型”住宅，它虽比一般标准户型的面积要小1/3左右，然而设计比较精巧，布局较为合理，“订麻雀虽小，五脏俱全”，并可随意确定居室内各部分面积。“大开间、空壳型”户型又称“大开间、自由分隔空壳型”户型，是指不受固定户型困扰、可根据住户爱好用途任意分割装饰，使居住格局体现个性化特色的户型。“毛坯型”住宅“毛坯型”住宅是指在住宅在交房时未经装饰，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。住宅建设的技术经济指标 建筑容积率 所谓建筑容积率，是指项

22、目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比，这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。 筑建密度 所谓筑建密度即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。 绿地率 所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和，占居住区用地的比率。 这里的绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下，住宅项目的绿地率应不低于30%。但同样由于受土地成本的控制，并不是每个项目都能做到。 户型比 户型

23、比是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。商品房预售 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售条件 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。 3、按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。 商品房预售许可证 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。 预售合同 商品房预售

24、，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 权属登记 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买卖人，并由买卖人支付房价款的行为。“五证两书” 购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“两书”，这也是法律对销售方的基本要求。 五证 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设工

25、程开工证）、商品房销售许可证。 两书 住宅质量保证书 住宅使用说明书价格术语 起价 在商品房广告中，人们经常遇到“起价”这一名词。所谓“起价”，即“起步价”，是指本物业所有房源中的最低销售价格，一般是指户型格局、朝向不好的楼房价格。而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。 基价 所谓“基价”，也叫“基础价”，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。“基价”是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系。 均价 在实际销售中，一般客户是很少会问到均价的。询问均价，更多的是业内踩盘人员的做法。 所谓“均价”，即本物业的平均销售价格，将本物业各单位（即各套房子）的销售价格相加之后的和除以

26、各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。 预售价 预售价是商品房预售时的价格。预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。 一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随便变更。付款方式 一次性付款 一次性付款，是指购房者签约后必须将购房房款一次性付给发展商。 分期付款 分期付款，是指整个购房款被分成若干比例，依照楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。这是一种比较吸引人的付款方式。 按揭付款 按揭付款是指购房者向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后

27、，取得房屋总价的部分代款，依抵押约定按期向银行偿还贷款本息，并提供房产作为偿还贷款的担保。因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 目前购房贷款可以采用三种贷款类型：商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款。其中，住房公积金贷款利率是最低的，并且住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。房产信息来源 1、媒体广告 媒体广告包括报刊杂志上的广告、广播电视的广告和招贴广告等。通过各种媒体广告来宣传预售和销售的房屋，是房地产开发商最普遍采用的市场宣传相识。房地产广告一般包括预售和销售房屋的位置、面积大小、装修标准、产权性质、销售价格，是否有金融机构提供按揭，预售许可证号码以及代理商和开发商电话号码、售楼处地址等内容。 2、开发商或代理商的宣传品 房地产开发商或代理商通常把给潜在的房地产消费者