2020——收藏资料15日巴中市巴州国际·御墅项目前期策划报告

1、2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 巴州国际巴州国际-御墅项目前期策划报告御墅项目前期策划报告2013/11/152014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 振雄地产机构秉承专业与创新、精益求精的服务理念，长期为政府单位、大型开发企业提供“研究-策划-规划-经营”方面，全方位、系统化的优质服务，在地产行业内已沉淀大

2、量成功案例，是最值得信赖的合作伙伴。 我们也希望通过专业操作，为开发商提供从产品规划、营销推广、销售代理等全方位的服务。不仅让开发商获得经济效益，社会效益，同时助推开发商获得更长足的发展。 本次提交前期策划报告，让贵公司了解我方对项目操作重点思路、关键本次提交前期策划报告，让贵公司了解我方对项目操作重点思路、关键点把握，以及针对本项目的服务团队以及服务模式，深入完整的的策划方案在双点把握，以及针对本项目的服务团队以及服务模式，深入完整的的策划方案在双方达成合作之后按工作计划开展。方达成合作之后按工作计划开展。 序言2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商

3、网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】城市认知 看项目市场认知 看项目客群认知 看项目 总体定位及规划建议 定位下营销策略建议 本项目服务团队介绍地块认知 看项目项目理解及操作思路 目目 录录2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】1PART项目理解及操作项目理解及操作 项目开发基本理解项目开发基本理解 操作思路重点操作思路重点2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目基本理解项目基本理解 以土地增值为核心，以区域功能及发展带动房产

4、开发；以土地增值为核心，以区域功能及发展带动房产开发； 以城市功能产业植入为契机，进行复合地产开发；以城市功能产业植入为契机，进行复合地产开发； 对区域地块的整体认知，充分把握地产开发风险及收益。对区域地块的整体认知，充分把握地产开发风险及收益。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目操作重点项目操作重点 全面研究，结合项目本身条件，确定正确规划方向；全面研究，结合项目本身条件，确定正确规划方向； 产品设计与布局必须考虑如何打造市场需求的产品；产品设计与布局必须考虑如何打造市场需求的产品； 产品规划必须考虑土地

5、增值因素，是开发创造价值；产品规划必须考虑土地增值因素，是开发创造价值； 建立区域形象，体现独有价值，使产品和营销创造价值；建立区域形象，体现独有价值，使产品和营销创造价值； 制定符合项目销售策略及政策，有力销售团队执行保障；制定符合项目销售策略及政策，有力销售团队执行保障； 创新拓客渠道，实现开发商的销售目标。创新拓客渠道，实现开发商的销售目标。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2PART城市认知城市认知 看项目看项目 发展因素发展因素 不利因素不利因素2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10535

6、27879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】发展因数发展因数发展因数之一：城市发展因数之一：城市重要重要节节点位置点位置发展因数之二：城市发展方向及功能发展因数之二：城市发展方向及功能发展因数之三：盘兴物流园区规划发展发展因数之三：盘兴物流园区规划发展发展因数之四：城市人口聚集规划发展因数之四：城市人口聚集规划发展因数之五：城市内外交通建设发展因数之五：城市内外交通建设2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】城市城市重要重要节节点位置点位置城市性质：城市性质：全国第二大苏区、红色之城，西部绿色

7、产业基地、绿色之城，川陕渝边界地区中心城市，川东北重要的现代森林公园城市。中心城市：中心城市：作为川陕渝三省市交接地带，区域交通逐渐改善，为巴中市成为川陕渝边界地区交通枢纽和商贸物流业的发展奠定基础，推动巴中成为该地区中心城市。现代森林公园城市：现代森林公园城市：现代主要体现产业发展森林主要体现在城市周边山体的利用公园主要体现在城市中心城区内公园城市等级提升后带来的若干重大问题：城市等级提升后带来的若干重大问题：公共设施规模的扩大与区域性公共设施的增加；铁路、公路、机场的选址；大型公共设施的定点、定量；人口规模与用地规模的变化。作为川陕渝边界地区中心城市，为巴中交通枢纽和商贸物流发展奠定了基础

8、作为川陕渝边界地区中心城市，为巴中交通枢纽和商贸物流发展奠定了基础 ，恩阳商贸物流区的发展前景，为本项目开发提供的发展契机。恩阳商贸物流区的发展前景，为本项目开发提供的发展契机。 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】城市发展方向及功能结构城市发展方向及功能结构盘兴物流园区属于以巴州为核心盘兴物流园区属于以巴州为核心“一城两翼一城两翼”的西部新城区域，的西部新城区域，该区侧重于物流、居住、文化功能。该区侧重于物流、居住、文化功能。 “一城两翼一城两翼”：规划以巴州城区为核心 “一城两翼”城市空间结构（即一城：巴州

9、城区；两翼：东部城区（经济开发区）与恩阳城区）。 巴州城区：巴州城区：侧重城市的政治、经政治、经济、文化、居住功能；济、文化、居住功能；西部新城：西部新城：侧重城市的物流、居物流、居住和文化功能；住和文化功能；东部城区：东部城区：侧重城市的产业功能。产业功能。巴州城区东部新城西部新城物流区居住 文化政治 经济文化 居住产城一体工业配套2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】城市各区域的板块规划确定了各板块的城市功能，也确定了房地产的功能开发；城市各区域的板块规划确定了各板块的城市功能，也确定了房地产的功能开发；作为

10、恩阳区，住宅、商业的开发商应符合区域的服务配套需求。作为恩阳区，住宅、商业的开发商应符合区域的服务配套需求。本项目居住 文化政治 经济文化 居住产城一体工业配套西部新城巴州城区东部新城规划以恩阳古镇恩阳古镇为基础，发展当地特色文化产业，向外发展新城，作为巴中市未来的居住、文化新城居住、文化新城。产城一体的发展模式，产城一体的发展模式，进一步完善东部城区的用地布局和产业发展格局，建设宜居宜业宜居宜业宜商的产业新城宜商的产业新城。疏解老城区人口和功能，拓展老城区建设用地，提高城区居住环境。是城市政治、经济、文化、是城市政治、经济、文化、居住中心。居住中心。城市发展方向及功能结构城市发展方向及功能结

11、构2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】西部新城区域具备很好的发展条件，同时也要看到区域竞争，西部新城区域具备很好的发展条件，同时也要看到区域竞争，以及本区域发展建设周期。这些都是房地产发展因数分析需要研究的部分。以及本区域发展建设周期。这些都是房地产发展因数分析需要研究的部分。 评价因素评价因素向东向东向西向西向南向南向北向北评价评价描述描述评价评价描述描述评价评价描述描述评价评价描述描述巴州城区巴州城区一般山谷地带一般进深较小的河岸好依托南龛山有较大的用地较差山体坡度较大，地形比较复杂恩阳城区恩阳城区好依托省

12、道、并向主城区集聚好向快铁站方向发展一般适宜建设用地较多，但远离城区一般地形为台地东部东部城区城区兴文兴文片区片区好地形相对平整，空间较开阔较好地形较为平整，空间较开阔一般山体坡度较大，地形比较复杂较差山体坡度较大，平整用地少清江清江片区片区较差紧邻河道，用地受限较好两水交汇，地形平坦，山体背景一般两山相夹，山地景观好用地较为平整，但远离现状建成区曾口曾口片区片区好较多大型台地较好紧连现状镇区，设施配套相对完善，好临巴河沿岸，基本没有剩余用地较差山体坡度较大，用地少城市开发时序：城市开发时序：近期建设重点为东部城区兴文片区；远期建设重点为恩阳城区；远景是曾口片区的铁路东侧产业区、清江片区的北部

13、区域、恩阳城区的南部区域。城市发展方向及功能结构城市发展方向及功能结构2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】西部新城盘兴物流园西部新城盘兴物流园园区规划人口规模园区规划人口规模12.2512.25万，建设期限为万，建设期限为20122012年年-2016-2016年年物流园区将是原产地物流园区将是原产地+ +大商贸大商贸+ +大物流，板块内将有物流商务中心；大物流，板块内将有物流商务中心；该板块将会衍生对房地产商业、酒店、办公、生活娱乐、居住的需求。该板块将会衍生对房地产商业、酒店、办公、生活娱乐、居住的需求。2

14、014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】城市人口聚集规划发展城市人口聚集规划发展产业引导与发展主导方向，人口往中心城市聚集，将带动房地产开发。产业引导与发展主导方向，人口往中心城市聚集，将带动房地产开发。 明确市域城镇空间发展模式：明确市域城镇空间发展模式：促进人口和产业向中心城市、重点城镇集聚，提升城市和重点镇的竞争力和聚集力。 市域人口：市域人口：规划引导南江、通江人口向巴中市中心城区集聚；争取平昌人口向巴中市的集中。乡村人口向县城、重点镇、中心村集中。南江通江平昌2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10

15、53527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】各区域规划，具有一定人口规模，将带动各区域房地产的发展。各区域规划，具有一定人口规模，将带动各区域房地产的发展。 调整优化各个城区的人口规模：调整优化各个城区的人口规模：巴州老城区有限增长东部城区作为巴州老城区的人口疏解地，人口规模重点扩大。恩阳城区作为巴中市远期城镇化人口的接纳地，远期人口稳步增长。中心城区人口：100万人巴州城区：40万人恩阳城区：25万人东部城区：35万人兴文片区：20万人清江片区：10万人曾口片区：5万人城市人口聚集规划发展城市人口聚集规划发展2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：105352

16、7879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】n 广巴高速G5012（广元市-巴中市）n 巴南高速S2（巴中市-南充市西充县）n 巴达高速G5012（巴中市-达州市）n 巴陕高速G85（巴中市-陕西省汉中市）n 巴广渝高速G85（巴中市-南充市广安市重庆市）n 绵巴高速（绵阳市-巴中市）n 巴万高速（巴中市-万源市）交通枢纽的大力建设，巴中依靠区位节点优势，产业经济将带来有利拉动；特别是将形成第2、3产业的有利发展。n 广巴铁路（广元市-巴中市）n 巴达铁路（巴中市-达州市）预计2014年通车n 汉巴南铁路（南充-巴中-汉中）已通过评审n 巴中机场 预计2015年开工建设城市

17、内外交通建设发展城市内外交通建设发展2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】成、渝、陕经济线，广、南、绵、汉经济线交通规划建设发展。成、渝、陕经济线，广、南、绵、汉经济线交通规划建设发展。 对外交通网络对外交通网络: :“三纵”即成都经南部经巴中至陕西（在建）、 重庆经巴中至陕西（初设阶段）；南充经巴中至汉中（规划）“三横”即广元经巴中至达州（广巴通车、巴达在建）；绵阳经巴中至万源（规划）；广元经巴中至达州（在建）；“两环”即巴城绕城环线（规划）、环巴中旅游快速通道（规划）；“一航”即航空运输（规划）。城市内外交通

18、建设发展城市内外交通建设发展2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】绕城外环路片区间快速路主干路次干路外环路交通、片区间快速通道，机场迎宾路、产业大道外环路交通、片区间快速通道，机场迎宾路、产业大道城市内外交通建设发展城市内外交通建设发展2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】巴中机场巴中机场城西客运中心城西客运中心火车客运站火车客运站火车货运站火车货运站火车货运站火车货运站快速铁路客运站快速铁路客运站城东客运中心城东客运中心城市内外交

19、通建设发展城市内外交通建设发展2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】奇章坝奇章坝甘泉甘泉城市内外交通建设发展（机场）城市内外交通建设发展（机场）2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】快铁从巴中市穿过，只能从中心城区西部穿过，快铁站设置在恩阳，快铁从巴中市穿过，只能从中心城区西部穿过，快铁站设置在恩阳，有利于恩阳旅游业的发展，并有利于三大城区重大交通设施布置的均衡性。有利于恩阳旅游业的发展，并有利于三大城区重大交通设施布置的均衡性。

20、快铁站快铁站城市内外交通建设发展城市内外交通建设发展(快速铁路）快速铁路）2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】不利因数不利因数不利因数之一：城市资源及经济不利因数之一：城市资源及经济不利因数之二：城市规划热点区不利因数之二：城市规划热点区不利因数之三：恩阳主城区发展不利因数之三：恩阳主城区发展不利因素之四：攀兴规划发展期不利因素之四：攀兴规划发展期不利因素之五：不利因素之五：盘兴园区综合体盘兴园区综合体2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，

21、谨防假冒】n 截至2011年巴中市人口400万n 下辖地区巴州区、恩阳区、平昌县、通江县、南江县 ，二区三县n 东邻达州，南接南充，西抵广元，北接 陕西汉中n 经济状况：基础薄弱，百姓贫困程度深。巴中人口众多是房地产发展优势，但是地区经济基础薄弱，缺乏资源及产业，巴中人口众多是房地产发展优势，但是地区经济基础薄弱，缺乏资源及产业，第二、三产业的规划发展将带动城市经济发展，但也需要一定建设及发展期。第二、三产业的规划发展将带动城市经济发展，但也需要一定建设及发展期。城市资源及经济城市资源及经济2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一

22、官网，谨防假冒】目前城市重点建设东部城区兴文片区；东部片区为产城一体发展区域，目前城市重点建设东部城区兴文片区；东部片区为产城一体发展区域，产业带动就业，人口聚集，必将对本项目区域房地产开发形成不利因素。产业带动就业，人口聚集，必将对本项目区域房地产开发形成不利因素。 城市热点规划区城市热点规划区产城一体工业配套东部新城产城一体的发展模式，产城一体的发展模式，进一步完善东部城区的用地布局和产业发展格局，建设宜居宜业宜商的产业新城宜居宜业宜商的产业新城。城市开发时序：城市开发时序：近期建设重点为东部城区兴文片区；远期建设重点为恩阳城区；远景是曾口片区的铁路东侧产业区、清江片区的北部区域、恩阳城区

23、的南部区域。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】恩阳城区城市规划恩阳城区城市规划恩阳主城区城市发展功能为文化、居住区，必将吸收部分园区客群。恩阳主城区城市发展功能为文化、居住区，必将吸收部分园区客群。 规划规划20202020年恩阳城区建设用地面积为年恩阳城区建设用地面积为12.3812.38平方平方公里，人口规模为公里，人口规模为2525万。万。1.城市主体向巴州城区发展2.利用环形生态绿地将恩阳老城与外围新拓展城区隔离，保护老城的传统格局和风貌3.利用内外环路组织恩阳城区的内部交通；利用两条片区间快速路作为

24、恩阳城区与其他城区联系的快速通道4.为保证三大城区之间的大型交通均衡布置，将快铁站结合公交枢纽设置在恩阳城区西北侧5.恩阳河下游布置以旅游加工产业为主一类工业2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】盘兴物流园区规划人口规模盘兴物流园区规划人口规模12.2512.25万，建设期限为万，建设期限为20122012年年-2016-2016年年 建设期，产业人口未进入该区域，对房地产的开发将是不利因素。建设期，产业人口未进入该区域，对房地产的开发将是不利因素。 园区规划发展期园区规划发展期2014房地产营销策划大全【唯一客

25、服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】盘兴物流园商业综合体盘兴物流园商业综合体物流区将规划商业及综合体作为服务配套，必将影响本项目的客群吸收。物流区将规划商业及综合体作为服务配套，必将影响本项目的客群吸收。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】3PART市场认知市场认知 看项目看项目 2009-20122009-2012市场分析市场分析 2013 2013楼盘分析楼盘分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/

26、，【唯一官网，谨防假冒】市场分析市场分析从2011年九月份以后伴随市场政策影响带来的客户观望情绪日益突出，各个楼盘纷纷采取以价换量，市场价格竞争尤为突出，从而导致九月份以后价格持续下跌。巴中房地产价格走势巴中房地产价格走势2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】市场分析市场分析截止截止20122012年年9 9月，通过房管局备案数据得知：市场可售房源月，通过房管局备案数据得知：市场可售房源92979297套，套，可售面积可售面积12500491250049平米。平米。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10

27、53527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】市场分析市场分析区域项目总占地总建筑面积总套数 销售时间 面积区间主力户型去化套数户均面积去化数量余货面价团购价格区间团购对外报价是否取得预售证江北凯越名城115亩40万方26002011年下半年78-12380，102800917280018003780-436037803980/魅力航都34亩8.09万方 6912011年4月70-119 80-110 30095285003913800-478033003480尚上城80亩15万方12382011年下半年80-165110-130500120600007383798-

28、5100/是（2012.4.20）金域华府27亩8万方5002011年初 70-105 80-9020085170003004200-4600/碧水云天24亩9.5万方4282012.9.3080-140 80-110 20095190002284180-4580丰泽园405亩70万方70002011年年底70-137 70-108 17008915130056004000-43003580-36803800中坝帝景湾30亩9.9万方7002011年腊月28日78-11290-100350953503504188-4868/蓝湾国际二期151亩48.27万方7002009年底72.4-1291

29、02-1204501114502504180-4780是（2012.4.1）中交327亩20092009年至年至20122012年年9 9月巴中代表项目销售数据统计表月巴中代表项目销售数据统计表2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】市场分析市场分析区域项目总占地总建筑面积总套数 销售时间 面积区间 主力户型户均面积去化套数去化面积余货面价团购价格区间团购对外报价是否取得预售证回风一号公馆19亩7.4万方10002010年年底76-12080-11095600570004005000-6500/是（2012.1.1

30、8）西湖名都46亩18.4万方10302011年初 86-11892.5-110101.25800810002304050-4450是（2012.1.17）紫金时代54亩16万方10382011年年底80120 90-10095700665003384200-4500是（2012.6.13）巴子国一号前期30亩，后期30亩12万方10382011年初 85-11085-10595600570004384100-4300/江南水乡27亩10万方10002010年底 75-11487-114100.58750754352504100-4400时代锋尚40亩10万方9002008年底 102-180

31、 102-120 111360399605403700-4280是（2012.3.30）今日田园3.7亩7.5万方5002011年初110-120110-120115240276002603580-4200是（2011.7.27）洪湖居14亩6.4万方6422011年初 80-11090-10095220209004223900-4300/江南尚城82亩19万方12002012.9.3070-12090-1101001401400010603300-3600业主凭产权证书，可以享受50元/的优惠，老客户介绍新客户享受50元/的优惠，团购满10套享受80元/，团购15套享受100元/200920

32、09年至年至20122012年年9 9月巴中代表项目销售数据统计表月巴中代表项目销售数据统计表2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】市场分析市场分析区域项目总占地总建筑面积总套数销售时间面积区间主力户型户均面积 去化套数去化面积余货面价团购价格区间团购对外报价是否取得预售证老城江南帝都 10亩4.25万方3402010年底100-130110-12011526029900804200-4700/是（2012.4.20）汇升.中央公馆20亩7.6万方7202010年底56-13080-100907106390010

33、4100-4600是（2011.7.08）后河桥浅水湾68亩52万方30002011年年底65-16094-1101026006120024004000-43003800-39003800-3900/后坝丽景天城 28亩8.5万方5882011年1月80-130100-1101055806090084150-4500/是（2012.1.06）南坝都市春天 27.2亩5.9 万方4072010年底83-115105-115110200220002074280-4600/柳津桥柳津桥.国际城160亩50.45万方1000 2012.76911299-110104200208008004000-44

34、0039004000/合计/11460112989516800/备注：销售和去化面积均以100平米/套进行测算。/1129895平米1680000平米2 2009009年至年至20122012年年9 9月巴中代表项目销售数据统计表月巴中代表项目销售数据统计表2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】市场分析市场分析(商业）商业）p老城商圈 该地区建筑物相对老旧，街道破损严重。近年来多处旧城改造取得良好效果，城市形象有了较大改善。为巴中市商业最成熟的地带。核心区域临街商铺的价格平均5万元/。p江北商圈 即新城商圈，与老

35、城隔江相望，是巴中城市商业发展较快的区域，地理上以巴人广场为核心，沿着江北大道两侧分布。 巴中较大的几个宾馆、巴中电脑城、市行政机关均分布于该区域内。 目前该区域内的临街商铺单价从2万到5万元不等， 在江北大道东段临近项目区位置商铺售价在2万左右，月租金在30-40元/。p城东商圈 城东新区以后河街、晏阳初大道、江北大街东段、莲花道的交点为核心区域。去年12月在此拍卖一块商住用地价格高达1500万/亩。巴人广场后河桥附近的城东商业中心带2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】市场分析（商圈）市场分析（商圈）老城商圈

36、江北商圈城东商圈2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2013年在售代表楼盘年在售代表楼盘2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地址：巴州区回风大道西客站对面产品类型：高层 花园洋房价格区间：4200-4500元总户数：6000户建筑面积： 132593平方米占地面积：26667平方米绿化率： 36% 项目配套：中小学：七小，四中，巴中中学龙湖校区幼稚园：七色双语幼稚园，金贝幼稚园银行：工商银行，邮政储蓄银行，农村信用社医院：区二人

37、民医院，区红十字医院，回风社区卫生服务中心其他：新世纪广场，滨河主题公园西湖名都小区内有水景花园，车位充足，小区安装照明配置。休闲娱乐场所应有尽有。西湖名都2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地址：巴州区巴州大道费尔顿酒店对面产品类型：多层 高层 商住均价：4200元总户数：3401户建筑面积： 408803平方米占地面积：73973平方米容积率：4.5绿化率： 36.5% 停车位：2281个项目配套：中小学：龙湖中学、巴中四中、区七小幼稚园：金贝儿幼儿园、小太阳幼儿园、七色双语幼儿园医院：区人民医院、区红十字

38、医院、区疾病预防控制中心、回风社区卫生服务中心、休闲娱乐：游乐场（规划）、回风水上公园餐厅：虾佬圣汤、怡醉轩食府、长源柴火饭总店、大台北、凤翼天翔大酒楼凯莱国际社区2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地址：巴中市巴州区北龛寺村产品类型：多层 高层 景观居所均价：4100元起建筑面积： 740000平方米占地面积：29204平方米容积率：4.0绿化率： 10% 项目配套：中小学：巴州九小，龙泉外国语学校，市技工学校超市：中天超市银行：工商银行医院：龙泉社区卫生服务中心，巴中市中医院，康贝大药房餐饮：三之首，千家味

39、生态鱼，名都食府丰泽园2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地址：巴州区体育馆、游泳馆旁产品类型：商住、高层均价：3900元起面积区间：78127平米主力户型：78平米建筑面积： 700000平方米占地面积：55000平方米绿化率： 33%项目配套：中小学:龙泉外国语学校、巴中师范学校、巴中市第九小学等;医院：巴州区第二人民医院;银行：工商银行，农业银行，建设银行，邮政储蓄银行;小区自配置近40000平方米的高档社区幼儿园，欧洲商业风情街，2000米社区花园、5000个停车位、采用绿色健康、成熟的壁挂采暖技术.滨

40、河世纪城2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地址：巴州区巴州大道西段，西华山附近产品类型：商住、高层均价：4300元起建筑面积：195753平米占地面积：54722 平方米容积率：3.48绿化率：39.62%停车位 ：1329个项目配套：中小学：小清华幼稚园，巴中市进修校，巴中中学龙湖校区银行：工商银行，农业银行医院：巴州区人民医院其他：龙蛇坝森林公园江南尚城2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地址：巴中市后河桥莲花街1号-6号

41、门市产品类型：商住、高层、公寓均价：4300元起建筑面积：582000平米占地面积：133200 平方米容积率：3.90绿化率：35%停车位：2466项目配套：中小学：十小，五中，巴中师范综合商场：七星市场幼稚园：社区内配备幼稚园银行：邮政银行医院：仁和医院 宕梁医院其他：邻后河桥财富广场，西部国际商贸城汇鑫浅水湾广场2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地址： 巴州区清江镇通市街产品类型：商住、高层均价：3800元建筑面积：60000平米占地面积：10000 平方米容积率：6.0绿化率：35%停车位：2466项

42、目配套：项目附近有清江小学，奇章中学，超市，医院，农村合作社，农业银行等常青藤2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地址：巴中市后河桥莲花街1号-6号门市产品类型：商住、高层、公寓均价：3800元起建筑面积：125018平米占地面积：28645平方米绿化率：35%停车位：1:0.75总户数：4500物 业 费 ：1.70元/平方米月 项目配套：中小学：六小，巴中二中后坝校区银行：中国银行医院：骨科医院，西城卫生服务中心其他：西龛山风景区置信逸都花园2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【

43、免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地址：巴州区大道回风二环路（广电中心旁）产品类型：商住、高层、花园洋房均价：4000元起建筑面积：103100平米占地面积：31813平方米绿化率：36%容积率：3.3停车位：831总户数：800物 业 费 ：1.70元/平方米月 项目配套：中小学：七小，四中幼稚园：七色双语幼稚园，金贝幼稚园、小清华幼稚园银行：工商银行，邮政储蓄银行，农村信用社医院：区二人民医院，区红十字医院，回风社区卫生服务中心其他：新世纪广场，滨河主题公园，莲花山森林公园云影香山2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：htt

44、p:/，【唯一官网，谨防假冒】u巴中楼盘住宅巴中楼盘住宅38003800元元42004200元价格区间，均价为元价格区间，均价为4 4000000元左右，江北区、回风区底商元左右，江北区、回风区底商商业商业1500015000元元2000020000元价格区间。元价格区间。u主力户型为主力户型为90-190-11 10 0平舒适套二、套三户型，平舒适套二、套三户型，8080平米、平米、120120平米户型也占一定比例，说平米户型也占一定比例，说明客户对居住的舒适度比较看重，购房一次到位，大面积户型主要是本地主城区客户明客户对居住的舒适度比较看重，购房一次到位，大面积户型主要是本地主城区客户购买

45、，小户型购买主要是考虑经济型。购买，小户型购买主要是考虑经济型。u 市场销售状态相对良好，销售去化率月均市场销售状态相对良好，销售去化率月均40套，年均套，年均500套，单盘年销量套，单盘年销量300-800套套左右。左右。u 巴中商住楼盘容积率集中在巴中商住楼盘容积率集中在3.5 4.5之间。之间。巴中房地产市场小结巴中房地产市场小结2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】4PART客户认知客户认知 看项目看项目 2009-20122009-2012市场分析市场分析 2013 2013楼盘分析楼盘分析2014房地

46、产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】1、民族：汉族为主2、外来人口：产业发展、园区规划，带来的外来经营者、投资者及工作人员；3、本地阶层职业高端人群：政府、公务员、企事业单位（学校、医院等）、私营业主、经商人群；低端人群：大众主要是从事马路经济以及在工厂打工的人群。信息来源：售楼部现场了解、当地居民深访。主要人口构成主要人口构成巴中主要人口构成2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】主力及次要购房客群区分主力及次要购房客群区分主力购房客户群l

47、主力客户群主要是本地居民及各县城的居民。l 产业城、园区带来的经营者和工作人员。l 这些客户对巴中认同度较高。次要购房客户群l 由于受益于巴中的发展前景，大量的外来人口进入，部分职工及在园区工作的外来人员，考虑到巴中的生活配套完善，也选择置业，形成第二大购房人群。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】客户细分客户细分高端客户家庭收入不高，消费力较弱。年轻人为主，为结婚等刚性需求，购房受到家庭的支持。对产品的单价、总价比骄傲敏感。多数为首次置业。需求居住空间或者改善居住面积。消费心理不成熟。家庭收入高，消费力强。中

48、年人为主。多次置业改善居住品质。看重区域前景、在当地有自己事业。关注住宅的项目工程质量、自身配套。价格敏感度较低。消费心理成熟。中低端端客户整体而言，市场上中低端客户、为主，市场的需求层次低。自主需求为主，住宅投资客户比例少。本地居民对首次置业需求比较强烈。对于价格敏感度较高。户型于价格是主要关注点，其次是项目园林、配套及物业管理等因素。多数客户为首次置业，消费观念尚不成熟。关键在于引导。整体市场2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】5PART地块认知地块认知 看项目看项目 地块特征地块特征 地块四至地块四至 地

49、块区域地块区域2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本项目对面为安置房，带有部分商业，地形限制，该区域无集中楼盘、无商业配套。 本项目地块区域本项目地块区域 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 本项目地块本项目地块 本项目应重点考虑区域功能特殊性，开发满足园区居住、生活、休闲娱乐、酒店办公等方面需求的功能性房地

50、产商品，并根据需求性合理的业态规划；地块规模大，具备承载满足该区域功能性的需求，具备综合体开发条件；地形的特点，需要根据物业业态进行合理的功能分区，充分发挥各区域价值；n 位于巴州城区入城隧道口，距城区隧道约500米n 盘兴物流园区的桥头堡位置n 地块为山地、坡地，不平整，地块呈长条形n 地块对面为安置房，周边无商品房及生活配套n 项目地块270亩，体量约50万方，具有一定规模2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】6PART总体定位及规划建议总体定位及规划建议项目定位项目定位 开发核心策略开发核心策略2014房地

51、产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目定位项目定位2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】SWOTSWOT分析分析优势优势-Strength劣势劣势-Weak-Weak1.攀兴物流园区对本项目的带动；2.交通便利，园区桥头堡位置；3.大盘开发，楼盘具规模；4.未来产业人群集聚；5.土地成本低；6.政府支持1.地块成熟度不够，配套缺乏；2.非主流居住区，区域居住认可度弱；3.周边缺乏优势自然、生态资源。机会机会-OpportunitySO战略（

52、发挥优势，抢占机会）战略（发挥优势，抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势）战略（利用机会，克服劣势）1.城市大力规划产业发展，盘兴物流园区的建设将该带动地产发展。2.巴中人口众多，随着劳动就业，经济收入提升，将促进对购房的需求。3.巴中城市起步晚，处于发展期为开发带来机会。1.重视项目包装及宣传，提升项目整体形象，打造项目品质，提升项目价值；2.制定有效的营销策略，保证销售执行力，把握好客户挖掘及资源。3. 通过自身项目的科学合理规划以及打造，使产品成为地标项目。1.通过产品规划及项目资源的展示，树立品质形象，提升客户价值认可。2.通过有效的包装推广，制造项目亮点，刺激市场需求。3.通过对项

53、目整体宣传打造以及有效的销售策略，留住客户口碑。威胁威胁-ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）战略（减少劣势，避免威胁）1.外部竞争激烈；2.宏观调控，投资客少；3.政策变动风险；4.园区建设期不可控；1.宣传项目高品质以产品价值，与其他项目产生差异化产品竞争。2.处理好价格策略，能有效把握及吸引客户。3.利用价格杠杆，提升销售速度。1.提高决策与执行效率。2.扩大项目推广渠道，通过外地推介会形式吸引并积累客户资源3.提高服务水平，构筑和谐.美好家园。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房

54、商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地块规模大，区位特殊，产品开发风险控制及盈利模式。 定位规划分析定位规划分析交通建设、城市产业规划规划，攀兴物流园建设，带来产业人群，本项目开发需考虑区域功能特点。1、城市角度2、市场角度3、客群角度4、地块角度项目众多，如何定位产品，满足客户需求，同时具有市场竞争优势。客群关注性价比，关注生活便捷性、关注生活配套需求。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】n根据项目区位特点，以及考虑市场竞争，拟将本项目整体定位于：新城市综合体新城市综合体n营销定位： “私属城市私属城市

55、”新城市、新生活亲近自然，坐拥生态。亲近自然又兼顾事业的尊贵生活。n以上定位利于建立项目的品质与形象，同其它区域楼盘形成突破性的提升优势，从某种意义上说这也是项目定位所形成的差异化优势。n产品功能定位城市生活居住地城市生活居住地一方面针对巴中各区县、乡镇主力目标客户，为他们打造一个生活居住地，满足生活配套各方面需求；园区工作、生活、居住之地园区工作、生活、居住之地针对盘兴园区目标客户，打造一个满足他们居住生活、休闲购物、商务会议、办公为一体的物业需求。整体定位分析整体定位分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】

56、产品定位：城市综合体物业类型：住宅部分 高层、电梯洋房、别墅 商业部分 主题商业街、购物广场、会所 商务部分 酒店、酒店式公寓、LOFT 商务办公楼功能定位：城市生活居住地 园区工作、生活、居住之地产品定位产品定位2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目规划建议项目规划建议复合社区复合社区项目规划整体评估项目规划整体评估形态指标评估市场评估叠拼别墅叠拼别墅联排联排别墅联排联排别墅户型面积区间：叠拼为主110-150平方米 联排为200平米左右满足客群对高品质住宅需求，控制面积、控制总价 价值产品 形象产品 竞争

57、力产品电梯洋房电梯洋房户型面积区间：90-120平米满足客群对舒适性产品需求 价值产品 高层住宅高层住宅户型面积区间：80-110平米满足刚需客群住宅需求 性价比价值产品会所会所体量：8000平米高端客户社交场所 配套用地指标主题商业街主题商业街商铺面积区间：80-300平米底商：2层满足客群生活购物需求 商业用地指标购物广场购物广场体量：3万方满足客户生活购物需求 商业用地指标商务部分商务部分具体面积区间见单独标示可用、可住 可办公 可投资 可售产品园区需求产品、形象产品 商业用地指标2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网

58、，谨防假冒】2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目开发策略项目开发策略2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】成功关键要素规划：遵循“开放街区、独立社区” 的规划原则； 统一规划形成鲜明的区域边界； 各地块相对独立，通过道路联成整体；交通：区域内交通主干道呈围合对称规划； 与市政干道有良好的通达性，并将区内各项目联系紧凑； 通过围合道路形成街区内回形人流；配套：充分考虑社区生活需求，以及休闲运动需求；商业：区域中心商业和街区特色商

59、业建立区域高档形象， 提升区域地块价值，使区域后续开发呈良性增长。n商务：充分考虑园区工作人员对商务会议、酒店办公的需求。w确定区域核心要素，从规划布局和道路体系实现各地块与核心要素之间的通达性。w与区域档次相匹配的配套设施和良好居住氛能持续提升地块价值。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 新区国际印象 国际社区形象依靠高档生活配套的良性经营和区域生活氛围营造。国际印象从规划上表现在开放的街区和多元文化融合的社区文化。国际性在配套硬件上建立与国际金融、医保、教育的联网系统。国际化表现在居住方面是设立涉外居委会

60、和涉外物业管理公司。衣品牌服装街，购物中心食特色食街、超市行公众场所的停车场社会服务物业管理医疗 医疗服务站金融 国际金融联网系统2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 盈利模式盈利模式 n以住宅、别墅作为项目的盈利核心。前期启动低价入市，后期通过区域成熟和产品升级，拉升价格，实现更大价值。n商务板块及商业作为项目价值提升部分。应充分考虑商务板块和商业的合理规划带来的价值。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】 分期开分策略分期开分