大厦营销规划研究报告概述

1、深圳南华大厦营销策划报告深圳采纳营销策划有限公司3 / 72目录第一篇 市场篇第一章市场分析第二章消费者分析第二篇项目篇第一章项目分析第二章项目定位第三篇营销篇第一章营销策略第二章营销预备第三章推广打算第一篇市场篇5 / 72第一章市场分析、写字楼市场分析_ 、公寓市场分析三、商服用房市场分析四、车公庙片区市场分析写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状1、市场供需（截至2001年5月）供深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米罗湖区1,024,516平方米福田区1,636,999平方米南山区240,830平方米需市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%罗

2、湖（75%:福田（80%:南山（70%:中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。（二）写字楼市场特征及趋势预测1、写字楼市场租售略显平淡进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平 淡，呈季节性放缓。 一方面由于大多数公司已在去年末和今年初 选好合适的办公场所搬入， 临时可不能再考虑新的物业。 即使有 客户垂询， 多是为年底的搬迁做预备。 另一方面，美国经济滑坡， 一些跨国公司原定的扩张打算搁浅； 同时由于香港的经济跟随美 国大市， 香港公司在深圳的投资脚步也放慢， 因此总体的物业需 求有较明显的减少。2、两大利好促进经济良性进展7 / 72a)随着申奥成功及明年初

3、入WTOJ好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明 显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会 比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着 高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼 市场也会逐步起动。b)加入WTC后,由于经济活动总量的增加， 将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给 在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳 等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。3、写字楼市场整体趋向好深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光， 买卖市场开

4、始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投 资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。4、高交会促进写字楼市场深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬 勃进展，对写字楼市场需求有所上升。5、租赁写字楼的大多为新成立的公司前期 （2001年上半年） 租赁成交多是原租户的续租或扩租， 其中AIA在租赁信兴广场地王商业中心三个整层的基础上又扩 租29层整层。近期的客户中有部分是新成立公司。这类客户一 般成交迅速，面积以100-200 平方米的小单位居多。三、南华大厦区域市场分析1、车公庙片区市场背景材料车公庙片区经济地理环境：车公庙由天安工业区、泰然工业 区、安华工业区及

5、车公庙工业区组成。片区东临福田中心区，北 临交通干道深南路， 隔深南路北望农科中心、 香蜜湖片区及高尔7 / 7270夫球场，西临竹子林，南临滨河路干道。2、南华大厦区域市场分析1）车公庙片区写字楼、公寓现状写字楼：车公庙已形成成熟的办公区域：四大工业区的大量的厂房改成写字楼租售，优惠的价格吸引了大量深圳中小公司，高档写字楼已落成的有天安数码工业城、创展中心、劲松大厦、青松大厦、大庆大厦及广州大厦，在建项目 有豪都大厦、创新产业广场及南华大厦等，隔深南路在 建写字楼项目有世贸中心大厦、交通枢纽大厦等。逐渐 形成西部的写字楼组团，办公氛围越来越浓。公寓：由于本地工业区为主，存在着一些印刷、化工及制造工厂， 导致该区域空气环境及人文环境不佳，因此只有泰安 轩、泰康轩等少数几个公寓项目，多以中档为主，配套