粤港澳大湾区深圳理想安居购房指数报告-2019.8

1、获取报告1、2、3、每周群内7+报告；当日华尔街日报、4、行研报告均为公开利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫关注 回复：加入“起点财经”群。篇新周期 探寻楼市变化中的趋势PART A趋势一新周期因城是从紧还是从松？【方向不变1】不炒坚决遏制房价上涨稳地价 稳房价 稳预期3月5日12月24日住房和城乡建设工作会议7月31日“”工作报告会议2018年12月24日，住房和城乡建设工作会议提出，要以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。并在健全城镇住房保障体系、补齐租赁住房短板等方面作出具体安排。“防止房地产市场大起大落”，成为2019年的政策基调。【方向不变2】热点调控

2、政策一览时间内容2018/1/15国土 工作会议深入推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度 这三项试点工作坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，加快住房制度 和房地产长效机制建设，保持房地产市场平稳健康发展。2018/3/19“ ”召开下调部分存款准备金率1个百分点，目的是为引导金融机构加大对小微企业的支持力度，增加 体系资金的稳定性，优化 性结构2018/4/25定向降准住建部发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题 2018/5/19重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出六大明确要求关于在部分城市先行开展打击 群众利益违法行为 治理房地

3、产市场乱象专项行动 2018/6/282018年7月 12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨 较大的地方，应有 性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式2018/7/12住建部表示因地制宜推进棚改货币化安置自2018年10月15日起，下调大型商业 、 制商业 、城市商业 、非县域农村商业 、存款准备金率1%。2018/10/7央行年内第四次降准2018/12/24住房和城乡建设工作会议召开部署2019年十大重点任务，以稳地价稳房价稳预期为目标促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇

4、 改造，稳步推进房地产税 ， 深入推进新型城镇化。2019/3/52019年工作报告2019/4/15国管公积金中心发布通知明确对二套房 实行“认 贷”，二套房首付比例调整为最低六 最多贷60万元2019/4/19召开会议召开会议，再次强调坚持 不炒。多城 公积金新政，调整方向均为收紧。具体表现为限制公积金 最高额度、提高公积金 首付比例、限制甚至暂停异地公积金 等。2019/5/2已有32城出台公积金新政数据来源：公开数据 58综合整理数据显示，2018年出台调控政策超400次；2019年多地微调楼市政策， 调控方向有 紧， 总体基调仍然以 “稳”为主。【方向不变3】苏州调控从紧苏州工业园区

5、全域、高新区部分重点区域的新建杭州（2018年12月21日）大连北京商品住房取得3年后方可转让；外地户籍居民家庭在杭州限购范围内住宅的，自购房之日起36内连续24次社保或太原青岛园区全域二手房须取得5年后方可转让。个税，出现累计兰州菏泽阜阳补缴3次的情况，但不得断缴南京西安常州杭州广州（2019年1月11日）落户限制最高放宽至50岁2017年3月30日前取得土地所建成公寓商铺，可销售给个人佛山 广州2018年12月21日，据广州住宅限价政策松动，一刀切改为价格浮动因此部分楼盘限价可能出现提高土地竞价超过市场指导价510%需工程竣工验收海口（2019年2月13日）南京（2018年2月19日）海口

6、本科生每年购房补贴1.8万元， 拔尖 最高补贴6万元/年， 2月13日开始受理申报。后方可申请预售；二手房附加税减半落户的社保缴纳门槛累计不少于24土地竞价超过市场指导价1025%后转为一次报价出让方式。（2018年12月21日）（2018年2月1日）该市相关区域已经降低购房门槛，非 户籍居民购房，按个人条件已从此前的需连续5二手房附加税减半年社保改为只需缴纳1、3、1年不等佛山（2018年1月16日）取消楼市限价，变更合同衡阳（2018年12月27日）取消限价阜阳（2019年2月19日）土拍取消限价合肥（2018年12月28日）合肥衡阳限购政策松动，部分区域可以不需要提供社保证明西安（201

7、9年2月13日）本科学历落户西安不再受限制，进一步放宽部分户籍准入条件。全面取消社保要求。兰州（2018年1月6日）取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策青岛（2019年1月1日）暂停摇号常州（2019年2月11日）社保满1年，就业居住满5年即可落户，甚至租房也可以落户（2019年1月10日）将自持租赁住宅调整为可售住宅，为首例太原（2018年7月4日）不再要求限售2年北京（2018年1月9日）拍地不再限房价菏泽（2018年12月18日）取消新房二手房限制转让措施大连（2019年1月23日）取消新区户口迁移和落户房屋抵押转让限制土地溢价率 30%楼板价对比房价地价预期 连续上涨时间

8、 近3上涨比例PART B趋势二新周期土地市场火热？2018年1月-2019年5月土地购置面积2018年1月-2019年5月土地成交额200003020100-10-20-30-40350003000025000200001500010000500003020100-10-20-30-40-50150001000050000土地成交价款（亿元）同比（%）土地购置面积（方米）同比（%）土地购置面积同比下行明显，2019年1-5月份，房地产开发企业土地购置面积5170万，同比下降33.2%，降幅比1-4月份收窄0.6个百分点；土地成交价款2269亿元，下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。 前4

9、月，合计50大热点城市卖地1.155万亿，同比2018年同期的1.16下调了0.5%; 42个城市卖地年内超过百亿，其中最高的杭州卖地865亿，另外还有北京、上海、苏州、福州、重庆等11个城市卖地超过300亿。4月热点土地市场排行榜排名城市楼面价（元/）溢价率（%）面积（）土地出让金（万元）1市557417.417809434.9743529322杭州市1239922.143137658.463890449.083苏州市587431.014596619.242700726.294合肥市599685.713585303.172149734.295宁波市374625.43831241.241435

10、298.726温州市642424.412187856.461405446.517广州市361622.43516375.5612716318郑州市21410.414329686.37927145.329威海市184504641635.7856311.1310阜阳市185032.544618446.99854442.26排名城市楼面价（元/）同比（%）溢价率（%）同比（%）面积（）同比（%）土地出让金（万元）同比（%）1杭州市7037-37.8521.64-45.0512296104.6824.998652952.74-22.312市403629.5413.18141.2816437920.921

11、1.6663447144.573苏州市474126.7521.4941.8113589864.35-19.796443590.481.684北京市15042-23.1210.87-14.774102054.6132.386170225.571.775市4039-35.037.39-6.8213023300.19110.815260705.4536.966上海市684125.543.3315.366579266.342.85450060926.697郑州市22105.227.22-44.1519030417.92-16.094205433.38-11.728福州市373166.318.2712.

12、5911020526.99-20.24111704.632.719合肥市505036.5784.2310.467469939.5946.623772409.83100.2410重庆市1937-6.5519.4145.418511806.05-27.363586617.13-32.0911广州市2766-50.2812.82-41.7211022562.9250.493069748.53-24.6712西安市179722.3110.671578.8316998798.8116.98305446643.9613成都市1437-40.1110.74-40.2419796914.3430.792850

13、200.86-21.5114温州市4379128.0414.89.216003905.2315.942629090.94164.3915佛山市3793-26.3317.13-53.166716858.26-7.262547438.89-31.6816青岛市185429.80.84-67.6813366476.32-19.5224786834.4717宁波市2026-1.2424.8942.512072298.19-31.42446016.47-32.2518南京市249248.0223.73383.229585384.94-9.032388918.434.6519太原市2241207.8515

14、.38190.989277668.2226.442078877.45289.2520南宁市2082188.4730.8185.929029411.2793.571879966.52458.3921石家庄220448.4815.1877.498191332.82-10.51805072.3432.892018年1月-2019年5月房地产开发投资2018年1月-2019年5月房屋新开工面积1400001200001000008000060000400002000001412108642025000020200000151500001010000055000000房地产开发投资（亿元）同比（%）房屋

15、新开工面积（方米）同比（%）2019年1-5月份，投资的比重为73.3%。房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，与去年相比增速上涨，住宅投资占房地产开发房屋新开工面积79784万，增长10.5%，增速回落2.6个百分点。其中，住宅新开工面积59125万，增长11.4%。PART C趋势三新周期市场降温还是升温？2018年1月-2019年5月商品房待售面积2018年1月-2019年5月商品住宅待售面积60000580005600054000520005000048000460000350003000025000200001500010000500000-5-10-15-20-25-3

16、0-5-10-15-20商品房待售面积（方米）同比（%）商品住宅待售面积（方米）同比（%）进入2019年，商品房库存继续呈下行态势，截止2019年5月商品房待售面积50928万，比4月末减少453万。其中，住宅待售面积减少413万，办公楼待售面积减少22万，商业营业用房待售面积减少28万。2018年1月-2019年5月一线城市商品住宅成交面积（万）2018年1月-2019年5月一线城市商品住宅成交均价（元/）16014012010080604020070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000北京上海广州北京上海广州与去年同期相比，2019年1-5月，

17、一线城市的商品住宅成交量同比上涨近四成，北京的成交面积同比上涨超1倍。成交均价来看，的月度成交价格处于平稳缓慢下降趋势，广价格出现波动，但同比去年仍在上涨。一线城市商品住宅月度供求走势万元/供应量成交量均价一线城市商品住宅库存量走势万3500300025002000北京上海广州一线城市存量合计0 4月，一线城市商品住宅整体供大于求，致使库存总量再次攀升，去化周期达到15的警戒值。以上海为例，目前库 存多集中于远郊区域，叠加集中的宅地供应，郊区未来存量将逐渐走高。二线城市商品住宅月度供求走势万供应量成交量均价元/ 长三角、珠三角二线城市成交放量明显。在一线进入门槛抬高、三四线需求下滑背景下，二线

18、城市将成为下一阶段场，竞争也会愈发激烈。南京商品住宅月度供求走势供应量成交量均价万元/ 4月南京出现开盘热潮，供应集中在浦口，等区域。 主城区仍有需求，成交量呈增长趋势 。 部分热点区域（河西鱼嘴商务区）部分项目备案价格松动。三、四线城市商品住宅成交走势万元/成交量均价 17座三四线城市销量再度走高，但同比差距较大。伴随着投资需求的逐步萎缩，三四线城市（尤其是缺乏基 本面支撑的弱三四线城市）后期楼市复苏缺乏动力。棚改规模（万套）70060050040030020010002019年棚改套数共计285.29万套，较2018年588万套的计划改造套数减少近51。棚改目标的大幅下调，棚改利好将逐步减

19、弱，或将对三四线城市的楼市热度造成一定影响。2013年2015年2017年2019年目标数据来源：公开数据 58综合整理PART D趋势四新周期用户如何市场？购房者信心指数111.9120110100908070605040109.6109.2107.6107.4104.4103.7102.3102.5101.2101.298.496.693.592.888.989.2数据来源：582018年11月开始，购房者信心指数逐渐上扬，2019年3月购房者信心指数为111.9，4月份开始出现下行。会继续出台政策限制房价的购房者比例有所上升，比值为52.5%。2018年1月-2019年4月新房月度量数据

20、来源：582019年1月受春节假期影响，用户对于新房的找房需求较低，进入2月份，找房需求出现明显上涨，用户的找房热情上扬，市场热度回暖。2018年1月-2019年4月不同城市级别找房热度环比趋势80.0%一线城市二线城市三四线城市60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%数据来源：58从不同城市级别的找房热度来看，2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市找房热度环比下降明显，而三四线城市找房热度持续上升，热度涨幅高于一二线城市。春节假期结束进入3月，一二线城市的找房热度再次回暖。2018年新一线15城新房用户找房热度数据来源：582018年新一线城市中新房热门找房城市集中

21、于西部，重庆、西安、成都依然是前三甲。同比去年，重庆新房找房热度上涨明显，幅度在40%，宁波、沈阳也有约四成的涨幅。粤大湾区篇2019年上半年粤大湾区理想购房指数城市内容广州40岁以下具有国内普通高校全日制大学本科学历并有学士学位即可入户。继2018年6月实现大学毕业生引进“秒批”后，2019年2月28日将正式实施在职引进和落户“秒批”，主要包层次、学历类、技能类、留学回国和博士后4类。东莞2018年2月15日正式取消入户政策，由“两个五年”入户政策取代，即满足“参加城镇保险满5年、且办理居住证满5年”两个条件，即能入户东莞。惠州全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生和留学归国的落户限

22、制。中山2018年中山开始取消入户，连续居住并参加社保达到一定年限即可办理入户。佛山入户申请资格由60分变为30分；有关年限不用“连续”计算；居住证连续办理年限越长，越多。2018年3月取消计划，纳税入户，夫妻投靠的婚龄、父母投靠身边有无等前置条件，社保、居住证连续并在有稳定住所即可申请入户。肇庆2018年取消了制入户条件，有合法稳定住所，持有居住证并连续居住满半年以上的即可入户。江门2019年1月起取消了入户和投资入户政策，应届毕业生可以先入户再就业，在江门市城区就业、参加社保满半年即可申请入户。2018年各地常住人口增加情况充满活力，人口吸引力强2018年粤大湾区内地9城常住人口增量排行榜

23、人口增量为49.83，排名第一2018年粤大湾区9城内地人口情况2018年单个城市与粤大湾区整体人口强度分布人口最活跃，净流入人口是户籍人口的近2倍粤大湾区内地9城购房人群主要来源城市哈尔滨北京上海韶关市梅州市清远市潮州市河源市肇庆市汕头市广州市惠州市佛山市揭阳市东莞市市中山市市江门市市粤大湾区内地9城购房人物画像本科学历占比最大，占比近一半31-40岁的人占比较大从事房地产、工程行业的人占比最大人置业意向购房特征意向的区域是的南山、福田和罗湖为了居住品质，其次是投资篇理想购房指数2019年上半年2019年1月-5月土地拍卖情况成交1宗成交9宗没有居住用地出让2015年以来居住用地成交表现20

24、18年1月-2019年5月预售&开盘情况2018年1月-2019年5月新房&二手房成交量情况稳字当头，供需平衡，豪宅热、盘增多5月成交4605套新宅6月底5块居住用地出让创下2016年调控以来的新高调控或将从紧国际会展中心6月开始试运营下半年将有68盘入市地铁5号线二期9月底开通中国互联网络发展状况统计报告春节后2月28日迎来量数据来源：指数数据时间：2019年6月15：00-16：0022：00-23：0010：30-11：30北京56.70%5.70%4.30%4.10%3.80%3.40%3.10%2.70%2.40%2.20%11.60%东莞惠州广州上海长沙佛山北京其它

25、上海长沙东莞广州惠州大运新城香蜜湖区域碧桂园学区房大户型万科恒大户型三室豪宅类型公寓刚需当大数据LBS遇见云端智能管理系统旅游/度假, 2.33%落户, 3.49%35-45岁24%45岁以上5%女, 35.62%投资, 12.79%结婚买房, 22.09%20-25岁13%居住品质, 39.53%孩子上学, 19.77%男, 64.38%25-35岁58%找房用户人群用户购房主要2019年上半年用户购房行为调研找房用户分布宝安中心区龙岗中心区南山中心区福田河套前海宝安龙华观澜龙岗坂田 罗湖围光明龙岗南山宝安福田龙岗龙华罗湖光明周边大鹏坪山盐田19%16%15%12%9%9%7%5%5%2%2%20.71%19.53%12.43%11.83%9.47%7.10%5.92%4.73%4