居住物业工程管理实用手册

1、居住物业工程管理实用手册职责：保持设施设备的完好，确保机器设备的正常运行，及时处理 业主的报（急）修，加强设施设备的维修保养，使物业保值增值。内容：一般分为：报（急）修服务、日常巡检维修、设备的计划保 养。1业主报（急）修服务要求：管理处应设立报修电话、监督电话，实行 365天每天 24 小时接待业主报修，并使业主家喻户晓。报修服务要做到：及时率 90%以 上，维修合格率 95%以上，用户满意率 90%以上，回访率 100%o 维修 项目及其收费标准（详见第六章），要明码标价，上墙公布。程序：业主保修一一记录：姓名、室号、报修内容、联系电话一一派工（一般维修：30分钟内抵达现场，当日修复；较大

2、的维修：提前 3 天和业主预约；急修：15 分钟内抵达现场，立即修复一一维修结朿，业 主签单一一回访。注意事项：上门维修应做到约时不误、文明礼貌、报价确认。维修人员应统一着装、佩戴胸卡，携带报修单、工具箱、零配件、对讲 机、鞋套、抹布、垫布等物品。进门必须穿鞋套，工完料清并和业主 说明今后使用中的注意事项。若缺少零配件和特殊工具，应采取临时 措施保证业主正常生活的基本要求；维修时如需搬动家具或物品，必须 征得业主同意，搬动时尽量小心仃细，完工后要恢复原址。上门维修 若遇业主家中无人，必须在业主门上张贴请求再次预约上门维修（服 务）的通知单，存根联交服务部备案。1.2 日常巡检维修工程部门除要及

3、时完成业主报（急）修的工作外，每天还应安排一 定时间巡视检查，及时主动发现问题，解决问题，做到防微杜，以免小 洞不补大洞吃苦。1.3 设备保养计划的制定和实施内容：电梯、水箱、智能化设备、消防设施设备、水系、水泵、电表接线、小区中央空调、小区共用设施等。计划的制定和实施计划的制定和实施项目名称点检周期记录位置综合检杳点检每月一次检查点检记录建筑装饰卸丿 J值班日记照明设备每月一次值班日记主变压器每年一次设备台帐高压开关定期变配电室日运行记录高圧电缆二年一次设备台帐应急用电设备三月一次设备台帐中央控制室三个月一次设备台帐火灾报警系统每月一次值班日记水泵每周/每年值班日记设备台帐电梯维修单位定维修

4、单位记录空气处理定期值班日记风机盘管每年四次值班日记空调循环水每年二至四次值班日记冷却塔毎年:次设备台帐冷水机组每年二次设备台帐综合检查点检每月一次检查点检记录建筑装饰每月一次值班日记照明设备每月一次值班日记主变压器每年一次设备台帐高压开关定期变配电室日运行记录高压电缆二年一次设备台帐应急用电设备三月一次设备台帐中央控制室三个月一次设备台帐火灾报警系统每月一次值班日记水泵每周/每年值班日记设备台帐电梯维修单位定维修单位记录空气处理定期值班日记风机盘管每年四次值班日记空调循环水每年二至四次值班日记冷却塔每年二次设备台帐冷水机组每年二次设备台帐锅炉系统每月一次设备台帐管道定期值班日记/设备台帐生活

5、水箱每年二次设备台帐避雷系统每年一次设备台帐序号保养项目保养范围保养期限实施部门1水泵生活水泵半年一次维修工程部消防泵半年一次维修工程部排污泵半年一次维修工程部潜水泵半年一次维修工程部2水箱半年一次维修工程部（健康证）3监控系统每月一次维修工程部4对讲系统每月一次维修工程部5公共天线每月一次维修工程部6消防系统火灾报警每月一次维修工程部防火卷帘门每月一次维修工程部消火栓每月次维修工程部岀口指示灯每月一次维修工程部自动喷淋每月次维修工程部烟温感系统每月一次维修工程部干粉灭火器每月一次维修工程部7空调柜机半年一次维修工程部冷却水塔半年一次维修工程部冷却水泵半年一次维修工程部水系统每月一次维修工程部

6、风机盘管每月一次维修工程部8电表接线每月一次维修工程部9低压配电柜半年一次维修工程部10电梯机房由维保单位指定拥有资质的维保单位机身和井道11室内共用设施楼道楼梯墙面三至四年维修工程部粉刷、油漆楼梯、扶手三至四年维修工程部粉刷、油漆雨、污水管三至四年维修工程部粉刷、油漆外墙二年次维修工程部清洗门窗、信报箱每年一次维修工程部粉刷、油漆房屋标式（栋号、单元号）每年一次维修工程部粉刷、油漆设备房每年一次维修工程部粉刷、油漆12室外公共设施护栏每年一次维修工程部粉刷、油漆灯杆每年一次维修工程部粉刷、油漆雨、污水管半年一次维修工程部粉刷、油漆路灯半年一次维修工程部粉刷、油漆车棚、车架半年一次维修工程部粉刷、油漆门岗半年一次维修工程部粉刷、油漆车位线、标式半年一次维修工程部粉刷、油漆路障半年一次维修工程部粉刷、油漆室外消防栓半年一次维修工程部粉刷、油漆垃圾房半年一次维修工程部粉刷、油漆垃圾车、桶每季一次维修工程部粉刷、油漆喷水池每月一次维修工程部儿童游乐设施每周一次维修工程部老年健身设施每周一次维修工程部1.4设备台帐的建立管理处应对小区内所有设备进行登记，建立设备台帐。如遇重大事 故，应将事故原因、情况分析、抢修记录、调试结果等信息一并记录在 设备台帐内。1.5设备仓库的管理1物品的分类：材料类、工具类、仪器仪表、机械零件、劳防用品2物品的标识：入库、检验、分类标识3物