2011世纪港湾清盘方案

1、 世纪港湾清盘方案2011-11-06百日清盘战役剩余资源统计剩余住宅资源剩余商业资源剩余写字楼资源剩余车位资源剩余地下室资源项目套数面积均价金额间数面积均价金额数量面积均价金额数量均价金额间数面积均价金额世纪港湾16722144 5557 12284101081331 7230 9623800 29662453 184860001543125 781 2440999 1.5亿元一、 世纪港湾百日清盘战役剩余资源二、 多层清盘方案1、住宅剩余房源情况：高层剩余26套 多层剩余141套（绿色为已经清盘楼栋）建筑形态楼栋总套数剩余房源情况剩余套数剩余面积优惠幅度实收均价实收金额多层1#6000 2

2、%0 02#6000 2%0 03#6000 2%0 04#704363 2%6491 23570256#705450 2%6526 29362937#427962 2%6072 58385618#425687 2%5914 406194115#4210 1367 2%5869 802278917#4212 4680 2%5816 272195209#36171368 6541 895006612#48231850 5300 980759713#4240 4961 5200 2579673216#4218 2472 5587 13814235小计65614119161 5679 1088047

3、585#90184 8%4985 419977 10#9000 8%0 0 高层11#9000 8%0 014#9000 8%0 018#8481254 8%4443 5573204 19#806762 8%5792 4411869 20#886633 3%4584 2900795 21#15800 8%0 0 22#160198 8%4249 414579 23#16000 8%0 0 24#15800 8%25#662121 3%4889 592271 26#6610 8%0 027#6600 8%0 028#66132 8%4549 143534 小计1512262983 4705 14

4、036252 总计216816722144 5547 122841010 聚集放量，价格小幅走高、优惠逐步缩紧世纪港湾多层营销策略总体思想以品质现房为主线。快升级新品质快消化 延续上半年热销销售气场，多层房源跟进推出。1、 房源方面：全部放量2、 销售方面：先11.15日引爆，后包围，速积客户，步步深入，个个击破项目品质感快速升级，案场品质升级，销售人员素质提升，及标准化作业体系快速推进，新一轮案场系统革新战即将展开。多层房源的稀缺推出，全新推广策略跟进，“以品质为首，产品为身，活动为翼”的新一轮推广战即将展开。一、多层规划营销节点11年11月-10年1月剩余住宅营销节点规划9、12、13、1

5、6号楼98套2月10日2010年1月1日月1日12月1日11月1日大定40套大定60套大定60套所有房源40套清盘推出其余多层剩余房源43套，高层剩余房源26套推出所有剩余107套房源世纪港湾总体剩余房源167套，金额约1.2亿百日清盘战役销售目标160套，销售金额1.15亿二、多层整体目标任务签约金额 1.2亿元1、目标分解：11月份总体目标4500万（60套）12月份总体目标4500万（60套）2012年1月份总体目标3000万（40套）三、多层营销措施1、以世纪港湾整体多层以庭院洋房形象全方位推广宣传。2、销售明线：主推多层房源信息，所有推广媒体主力宣传多层三房，11.15日集中引爆一次

6、，以后针对三房个个击破，附带销售剩余两房。3、销售暗线：高层26套房源计划在11月份消化50%，至12月份计划消化85%，和多层价格相互比较，辅助多层销售。主要以多层销售为主，高层销售为辅，不定期推出高层部分销控少量特惠房源，分多批分解消化。营销主题：（一） 文化路 百万平米 双气多层现房 即买即住 也许是中心居住区最后的双气多层现房营销主题：（二） 正商地产 品质专家 抢购中心居住区稀缺多层的最后机会正商世纪港湾 双气多层庭院三房 重磅推出文化路旁品质安家大体验 双气多层现房 即买即住推广主题：（一）庭院生活 只属于少数人最后的双气多层现房 百万平米品牌大社区 即买即住大品牌 大社区 大景观

7、 大品质 大生活推广主题：（二）中心居住区多层的最后奢享最后的双气多层现房 百万平米品牌大社区 即买即住大品牌 大社区 大景观 大品质 大生活推广主题：（三）129、137平米三房一步到位品质生活头等舱最后的双气多层现房 百万平米品牌大社区 即买即住四、多层推广措施1、渠道派单 类别渠道执行时间执行区域/内容、规格数量渠道人员1-30日主要市场商户国基路：茶叶批发市场、黄河路食品城、科技市场、调味品市场、农药市场、汽配城、北建材市场、 周边楼盘来访客户普罗旺世、主语城、丰庆佳苑、天伦水晶城等、每日来访客户拦截、乐福停车场、附近银行大厅停车场、饭店、休闲娱乐场所北环内4-5年以上老社区，高校家属

8、院30人/天400份/人.天合计派单人员工资：每月2.7万元 直递物料：每月6.3万元每月9万元2、短信群发 类别媒体执行时间发送对象数量/内容规格/单价费用预算短信每周两次金水区、惠济区话费300元以上神州行、全球通客户单位集团用户联通高端400元以上客户2万条/次每月8万条0.05元/条每月0.4万元每周两次正商世纪港湾老业主，恒辉需求面积120以上客户资源2万条/次每月8万条0.04元/条每月0.32万元合计每月0.72万元百日清盘短信群发共2.2万元3、节点报广15日开盘前两次大河报半版广告，以11月15日13号楼盛大开盘为主题，费用4.5万元三、非住宅产品清盘方案一、 非住宅类产品剩

9、余情况：类型剩余数量剩余金额商铺：8套（社区内8套）962万地下车位：296个1848万地下室：159套252万总计3062万二、 非住宅类产品9月份目标： 11月份目标：1000万12月份目标：1000万1月份目标：1000万三、 非住宅类产品总体销售组织：成立特别行动小组 组员：3名1、岗位职责：全职负责销售世纪港湾项目商铺、车位、地下室资源2、销售原则：特别行动小组不参与住宅销售，只允许销售非住宅类产品（商铺、车位、地下室）享有世纪港湾所有置业顾问客户资源3、销售机制：所售产品提成点高于置业顾问正常提成点0.10.2四、世纪港湾车位清盘方案一、正商·世纪港湾地下停车位概况第一停

10、车区：170个 第二停车区：152个 共计：322个售出：26个可售：296个居住家庭共2180户两者大概比例为1：7二、销售策略1、 地上车位：暂不租赁，物业采取相应措施，促使地下车位销售；2、 地下车位：同时与住宅互动、互惠联动销售；3、 地下车位销售节点：分两次开盘，11月21日第一次开盘、12月27日第二次开盘、1月16日第三次开盘三、车位销售目标11月21日车位第一次开盘目标：90个车位（重点消化新成交多层客户和老客户）12月27日车位第二次开盘目标：90个车位（已交房入住客户）1月16日第三次开盘目标90个车位（已交房入住客户）四、销售措施：1、车位月月涨价，11月12年1月3开盘

11、每次均上涨2000元2、新成交客户（限签定住宅合同3日内购买车位客户），即可享有车位2000元优惠；3、新成交客户签约当天购买车位可享受住宅额外3000元优惠；4、车位团购，新老客户5组客户一起购买车位即可享受车位团购价；5、买多层送车位，部分房源车位款含在房价中。六、销售机制：1、针对置业顾问当月成交车位标准：Ø 11月1日至2月10日，每卖五套住宅必须销售1个车位，不含车位开盘业绩。如未完成，当月2套住宅业绩充公，此业绩不计入销售业绩排名。七、营销推广：置业顾问电话回访成交客户。主要理念：车位不仅是爱车的必备产品，更是投资的理想产品。抢车位 买到即赚到五、正商.世纪港湾商业清盘方

12、案一、 商铺剩余房源情况截至2011年8月24日各楼栋商业房销售统计总计未售已售未售面积未售金额未售均价1层方位1100100002100100003140140002160600012层方位18220332.9724369237318.74719110235.191693133719920110447.443221568720024440315.5822721767200总计488401331.1896238007230世纪港湾商铺总剩余8套，为社区内商铺，总金额为962万元。二、世纪港湾商铺销售资源 1、以商铺位置体现（红色为已售 其它为可售）1#楼方位东10号东9号东8号东7号东6号东5

13、号东4号东3号东2号东1号面积单价已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售总价18#、19#、24#（社区内商铺）世纪港湾18#价格表世纪港湾19#世纪港湾20#世纪港湾24#价格表方位东1间东1间方位东1间方位东1间方位东4间东3间东2间东1间面积223.399.68面积235.19面积447.44面积76.57104.6269.5764.82单价71997599单价7200单价7199单价7200720072007200三、商铺销售目标任务分解：11月销售目标：2套 242万12月销售目标：7套 390万1月销售目标： 1套 322万四、销售措施：销售策略：截止10月底，现已售商铺40套，

14、剩余8套，为社区内商铺， 8月份世纪港湾商铺渠道全面开展，主要推广手段为针对性发送短信，针对周边市场商户派单并收集名片资料群发短信，但未取得效果。11-1月份将持续对已成交客户进行深入资源挖掘，商铺推广具体措施如下： 1、商铺氛围营造已售商铺，调查客户需求业态情况，针对客户需求对已售门头进行包装，以烘托商业氛围； 2、社区内8套商铺由于位于社区最后排，商铺面朝北边，销售难度较大，销售周期较长，可针对此8间商铺进行招商，适合业态：干洗店，美容养颜、托儿所等； 3、商业街物业管理问题 4、老客户资源挖掘Ø 挖掘四月天业主资源，向正商物业索取四月天有车业主手机号码，并针对性电话回访 发短信

15、。短信内容: 贺正商世纪港湾万人大社区已入住，稳定客群，一铺养三代，70年产权，即买即赚！ 63567111/333发送时间：每月月初（1号-10号）Ø 针对老客户资源（世纪港湾、四月天、北云鹤、朝阳小区、宏达花园、金杯家园）群发短信，并针对世纪港湾多层高价房客户电话回访。Ø 整理世纪港湾所有商铺来电来访，由商铺特别行动小组平均分配客户资源，并制定目标任务（见销售组织）。5、媒体计划Ø 大河报分类信息。发布时间：11月17日至12月30日每周一至周五发布6、渠道计划Ø 每周五张贴社区海报（四月天、金杯家园、宏达花园、北云鹤花园等）执行时间： 11月、12

16、月、1月Ø 社区大门旁放置商铺展板，以公告形式推出商铺。Ø 四月天北门、南门悬挂商业条幅Ø 针对东风路、文化路、丰庆路沿线百货店、超市、水果店、洗衣店、诊所、美容美发、通讯器材等店面发放商铺单页。执行措施：商铺单页随住宅单页一起派发推广渠道执行办法时间人 数渠 道 人 员派单（住宅+商业）文化路、花园路、经三路、东风路、农业路、南阳路沿线商铺每周一至周五25人/天 共500人次组员：各渠道专员文化路、花园路、经三路、农业路、南阳路主要路段及各大市场每周六、日40人/天共320人次费用预计24600元（人员工资）走进社区推广渠道执行办法时间人 数渠 道 人 员晚间老

17、社区派单、贴海报经三路以西、南阳路以东、农业路以北主干道上社区周二、周五、周六10人/天2人/组组员：各渠道专员费用预计1800元（人员工资）五、营销推广：贺正商世纪港湾万人大社区，首期1500余户家庭幸福入住社区小商铺 稳赢大财富稳定客群，一铺养三代，70年产权，即买即赚！100万平米生活大盘，仅推5套聚财商铺紧邻社区主出入口，4500余户家庭、近20000余人的群体消费支持现已全面交房入住，立刻收益、坐地生金莅临现场，感受财富裂变适合经营业态：百货店、超市、水果店、洗衣店、诊所、美容美发、通讯器材店等六、营销组织：成立特别行动小组（全责销售世纪港湾项目商铺、车位资源）Ø 组员：3

18、名Ø 机制：特别行动小组不参与住宅销售，只允许销售非住宅类产品（商铺、车位、地下室），享有世纪港湾所有置业顾问客户资源，所售产品提成点高于置业顾问正常提成点0.10.2。七、营销机制：Ø 商铺销售直接和置业顾问剩余30%提成挂钩，分1个月销售周期，6名置业顾问确保12月每人销售1套商铺，如未完成，剩余30%提成将下浮5%，只结算25%。Ø 商铺销售每超额一套，直接按每套1000元提成结算。抢购社区小商铺 赢取万人大财富正商·世纪港湾万人大社区全面交房入住，特推5套社区内60-100平米临街现铺,抢到就是赚到！稳定客群，一铺养三代，70年产权，即买即赚！社

19、区小商铺 稳赢大财富100万平米生活大盘，仅推5套聚财商铺紧邻社区主出入口，4500余户家庭、近20000余人的群体消费支持现已全面交房入住，立刻收益、坐地生金莅临现场，感受财富裂变适合经营业态：百货店、超市、水果店、洗衣店、诊所、美容美发、通讯器材店等1、商铺活动策略活动宗旨：两大体系1、以对老业主服务为基础的活动，加强老带新，提升满意度，促进口碑宣传。老业主活动俱乐部系列活动2、以直接促销为目的的以案场为核心的活动、持续营造案场热销氛围，多带客户到社区看房增强现房实景的感染力度。世纪港湾品质鉴赏俱乐部系列活动2、12-1月份销售组织及机制Ø 商铺销售机制：每完成一套商铺奖励1000元。完不成提成点下浮0.1。完成或超额完成2套，提成点上浮0.1。二、优惠措施：执行优惠总房款最高3%优惠；一次性4%优惠。执行购2套商铺即可享受额外1%优惠；六、地下室清盘方案一、多层一对一绑定式销售二、高层地下室剩余情况如下：类别剩余有地下室楼号剩余地下室编号剩余地下室（间）高层（多余14间）14#1号、4号、16号323#2号124#1、2、3、4、11、15、22、28（号）811#1号、18