商业房地产(商铺)讲诉

1、商业是城市最古老，最基本的功能。城与市两个概商业是城市最古老，最基本的功能。城与市两个概念和在一起才能成为城市。商铺，由念和在一起才能成为城市。商铺，由“市市”演变而演变而来，来，说文说文将将“市市”解释为解释为“集中交易之场所集中交易之场所”，也就是今日之商铺。也就是今日之商铺。 清明上河图清明上河图曾详实地记录曾详实地记录了北宋商铺、商业街市的景况。了北宋商铺、商业街市的景况。 清明上河图 城管来了 商业发达程度往往是一个商业发达程度往往是一个城市经济与社会发展的象城市经济与社会发展的象征，也是一个城市文化的征，也是一个城市文化的呈现。呈现。（比如：纽约，伦敦，巴（比如：纽约，伦敦，巴黎，

2、香港都是世界知名的黎，香港都是世界知名的商业中心商业中心 纽约的华尔街和第五大道纽约的华尔街和第五大道 英国的海德公园英国的海德公园 法国埃菲尔铁塔和凯旋门法国埃菲尔铁塔和凯旋门香港、北京、上海、苏杭、成都、香港、北京、上海、苏杭、成都、昆明、西安、重庆昆明、西安、重庆城市竞争力，包括生产力、流动力、城市竞争力，包括生产力、流动力、活力都在不同程度上与商业的整体活力都在不同程度上与商业的整体规模、整体素质有直接关系。规模、整体素质有直接关系。 商业地产是城市化进程中的重要商业地产是城市化进程中的重要推动力量，作为商业的载体，商业推动力量，作为商业的载体，商业地产在发挥城市的凝聚力和辐射力地产在

3、发挥城市的凝聚力和辐射力上起到了重要的作用。上起到了重要的作用。 选点没有倒闭的记录选点没有倒闭的记录 麦当劳，麦当劳，7-11分店分店 有有100条选店标准，必须条选店标准，必须80分，其中前分，其中前21条是硬条是硬指标。公司每年拿出指标。公司每年拿出5%营业额作为选点费用。营业额作为选点费用。 选好点选好点10%的努力得到的努力得到90%的收益。的收益。 没选好点，没选好点，90%的努力得不到的努力得不到10%的收益。的收益。 客服好是客服好是5倍销售！但选点好是倍销售！但选点好是100倍销售，倍销售， 买到一个好的铺，人生少奋斗买到一个好的铺，人生少奋斗10年，买下一条年，买下一条街的

4、铺，等于创办了一个赢利的集团公司！街的铺，等于创办了一个赢利的集团公司！ 结论：购买商铺的三个最重要的原则结论：购买商铺的三个最重要的原则 （1）选点！）选点！ （2）选点！）选点！ （3）选好点！）选好点！创造长期稳定的三种现金流一个一个90平米的商铺的三种现金流平米的商铺的三种现金流 1、经营性、经营性 年租金年租金=36W*12月月=432万万 432万万/10%=4320万营业额万营业额 2、投资性（、投资性（10年年-13年年 ） 从均价从均价40，涨到了，涨到了60万万/平方米平方米 90平米平米*40万万=3600万万 90平米平米*60万万=5400万万 增值增值1800万万

5、3、融资性现金流、融资性现金流 巨大不可评估巨大不可评估 多家银行会主动找到房东发放贷款多家银行会主动找到房东发放贷款18万达商业广场万达商业广场济南济南租金收益0909年年5 5月份月份1010万元一套单价，锁定万元一套单价，锁定2.2.1 1万万/ /平米的价格平米的价格2010.12010.1月份月份 按揭按揭 首付首付50%50%贷款贷款50% 50% 20102010年年底陆续交房年年底陆续交房20102010年年1111月万达广场试营业月万达广场试营业该租金（元该租金（元/ /天天/ /平米）平米）从从2 2元元-3-3元元-5-5元元-7-7元元-9-9元元现在的租金在现在的租金

6、在11.5-111.5-15.55.5元元/ /天天/ /平米平米, ,平均价格平均价格1 13 3元元/ /天天/ /平米平米年租金年租金=300平方米平方米*365天天/年年*13元元/天天/平米平米=142.35万万 相当于相当于142.35万万/10%=1423.5万营业额的公司万营业额的公司一个一个300平米商铺的升值分析平米商铺的升值分析 1、投资股本收益（、投资股本收益（10年年-13年年=4年年 ） a 从均价从均价2.1万，涨到了万，涨到了5.3万万/平方米平方米 b 用了用了50%的杠杆的杠杆 首付首付315万万+贷款贷款315万万=630万万 现在涨到了现在涨到了1590

7、万，万，相比相比315万来说涨了万来说涨了5倍倍 C 团购赠送了地下负一和负二层团购赠送了地下负一和负二层 地下两层价值是地上的地下两层价值是地上的0.5倍，地下两层价值倍，地下两层价值795万万 合计：合计：1590+795万万=2385万，是万，是315万的万的7.6倍倍 股本升值了股本升值了7.6倍，倍，相当于投入相当于投入1W变成了变成了7.6万，溢价升值万，溢价升值6.6万万 选个好商铺，就像选选个好商铺，就像选个好老婆（老公）个好老婆（老公）千万不要急哦！千万不要急哦！ 投资商铺的标准王府井大街前门大街王府井大街前门大街 东四东四 东单东单 朝外朝外 建国门建国门 商铺重在管理经营

8、，地段好而没有良好的团队长商铺重在管理经营，地段好而没有良好的团队长期管理经营，直接会影响投资收益。目前选择期管理经营，直接会影响投资收益。目前选择好的管理经营者对商铺投资是越来越重要。好的管理经营者对商铺投资是越来越重要。 *商铺必须有商铺必须有营运商营运商。运作整个项目。运作整个项目。 营运商：营运商：核心因素之一，决定整个项目的成功率。业主核心因素之一，决定整个项目的成功率。业主是硬件商，是硬件商，营运商是软件商。营运商是软件商。马路不能太宽，尽量不选择快车道商铺，马路不能太宽，尽量不选择快车道商铺，古语云古语云“宽街无闹市，闹市无宽街宽街无闹市，闹市无宽街” 。如果是快车道，则商铺所处

9、位置旁一定要如果是快车道，则商铺所处位置旁一定要有人行通道。有人行通道。 单开门单开门双开门双开门 1515、房型关键、房型关键长方型最好，利用率高长方型最好，利用率高受力柱，剪力墙要少受力柱，剪力墙要少房顶高，大气，空气好房顶高，大气，空气好圆形，异形差，浪费面积大，难布局圆形，异形差，浪费面积大，难布局 *人群的入住率：人群的入住率：80%以上。以上。2121、产权自主性、产权自主性同同时如该商铺周边要建天桥，人行道与车时如该商铺周边要建天桥，人行道与车行道之间要建围栏，道路交通改造等会行道之间要建围栏，道路交通改造等会极大影响商铺的出租和增值。像天桥的极大影响商铺的出租和增值。像天桥的建立，对于两边的商铺而言，就容易建立，对于两边的商铺而言，就容易“破局破局”，这是投资商铺时的，这是投资商铺时的“大忌大忌”。 。 踩盘小技巧穿平底休闲运动鞋。如果是小组一起行动，要事先设定好相互之间的关系。看铺人不宜过多，以两至三人为宜，否则会引起中介朋友的警惕和排斥。看铺时小组再分组为宜。不要提到俱乐部的名字或内部事宜，要保护好我们自己的俱乐部的声誉。不要过度展示自己的专