营销培训-销售手册投资中山广场发送版

1、销售培训2011年5月2 0 1 1 年我们应该买什么？2 0 1 1 年 我 们 应 该 买 什 么 ？假 设 你 有 1 0 0 0 万 资 金 ， 你 需 要 如 何 投 资 ？ 存在就的 资等P金于I 高眼涨睁的睁2地011年，存 贬值 买 股 票天地悠悠，过客匆匆， 潮起又潮落 ， 恩恩怨怨，生死白头， 几人能看透 上证综指2011年上涨约3.5%（截止4月30日），但2010年全年下跌约18% 买 黄 金的确可以投资与抗通胀，但除非你想成为 “ 欧也妮.葛朗台 ” 买 住 宅限做 购的 令就 、是 限贷令、已经明白无误地告诉我们， “ 去投资化” 买 办 公办的， 公是 楼中 承国

2、 载的 的成 是长 商业经营活动， 投资属性是其本质 的下 投面 资将 的从几种算法看看高手是怎样 2 0 1 1 年 我 们 应 该 买 什 么 ？回 报 率1、黄金、住宅、办公看似都差不多，住宅不能买，我可以买黄金和办公。 2、如果事情能这么简简单单地看明白，那谁都发财了，但为什么你没发财呢？ 买办公：约4%通货膨胀率5%溢价每年约10%买住宅：约2%通货膨胀率5%溢价每年约10%买黄金：无固定分红通货膨胀率5%平均回报率约6-8%买股票：无固定分红通货膨胀率5%? 溢价难以计算存：利息3.25%通货膨胀率5%实际回报率-1.75%2 0 1 1 年 我 们 应 该 买 什 么 ？净率 资

3、( R产O E )的发公根司规布据信定的中息：国公披开露编报规则第9号平率均净资产(ROE)的计算公式如下：ROE = P/E0 + NP÷2 + Ei×Mi÷M0 - Ej×Mj÷M0 . 其中：P为报告期利润；NP为报告期净利润；E0为期初净资产；Ei为新报股告或期债转股等新增净资产；Ej为报告期回购或现金分红等减少净资产；M0为报告期月份数；Mi为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数。 到底什么是RO E是指项目 实际投资 与 实际投资成本 的比率 使率 用的 R OE计算投资 优点 R

4、OE投资指标最清晰地解释了“我到底投入？我最后到底赚了？”的问题。 RO E 的应用范围 ROE被最广泛地应用于，是投投资资价者值最基础的指标之一。2 0 1 1 年 我 们 应 该 买 什 么 ？原始投资：2010年1月1日拥有1000万元，比较一年后的ROE=3.25%存收入年利息3.25%股价下跌-17%ROE=-17%股票收入(2009年12月31日上证综指3277点，2010年12月31日上证综指2721点)ROE=29%黄金收入金价2010年上涨约29%利率7%ROE=37%房价上涨20%*2=40%(两倍杠杆)2%*2=4%(两倍杠杆)(自有资金1000万，3000万，利率10%

5、)ROE=106%利)率10%*3=30%(自有资金三倍商业地产(75%)收入房价上涨30%*4=120%(四倍杠杆)4%*4=16%(四倍杠杆)(4商%业si四地倍产杠杆)4(以00100万00项万目，享受四倍杠杆)买住宅5( 0%)收入2 0 1 1 年 我 们 应 该 买 什 么 ？内率 部( I R R )率内部。（实Int质er上na，l r它at是e of return），又称内部回报率，是指项目投资实际可望达到的 率能的使一项般目方的法净是现逐值次等测于试零法时。的当折项现目率投。IRR满足下列等式：计算内部产后的净现金流量表现为普通年金的形式时，可率以直接利用年金现值系数计算内

6、部n）=1/NCF，公式为： （P/A，IRR， 到底什么是IRR： 率IRR是指项目计算了时间成本后的投资 简单地说，如果我找到了一个IRR=20%的投资项目，就相当于找到了一个年利率为 20% 的 ， 计算复利 （ 利滚利 ） 的， 并把钱存 了 进去 。 率使 的用IRR计算投资 优点 ，。而速I度RR快从的时投间资角项度目计要算比了其项他目项投目资具价有值更，高表的明投获资得价值。 IRR 的应用范围 I项RR目是投各资大价国值际时投的行首和选基技金术在指标2 0 1 1 年 我 们 应 该 买 什 么 ？原始投资：2009年1月1日拥有1000万元，比较两年后的存买股票买黄金买住宅买

7、商业地产原始投资1000万1000万1000万1000万1000万转化为市场投资1000万1000万1000万2000万4000万(50%)7( 5%)年32.5万0040万160万(利息3.25%)(2%)4( %)年00070万300万(1000万，利率7%)(3000万，利率10%)两年后收回金额1000万1500万1500万1800万3400万(两年大盘上涨约50%)(金价两年上涨约50%)(2000*140%-1000(还贷)(4000*160%-3000(还贷)IRR3.25%22%22%32%74%2 0 1 1 年我们在哪儿买？2 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？体国

8、中全世界增长最强劲的长三角 全区中域国最具活力的上海 全中国活力的区域这里有13.2万个千万，这里有5.5万人可以拿出一千万元进行投资侬好上海！2 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？陆家嘴南京西路外滩淮海路虹桥商务区徐家汇2 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？2 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？2 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？2 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？陆家嘴南京西路外滩淮海路虹桥商务区徐家汇2 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？万3025由于政策的扶植性，陆家嘴的写字楼市场主要就是由各大中金融机构所把持，您想投资吗？20151

9、0上金海融中心可以2.5亿整层销售！不能用于出租只人能必自须用是！知名公司！5004年05年06年07年08年09年10年供应面积 (万)成交面积 (万)不 好 意 思 ， 这 里 不 加 你 玩 儿 ！小陆家嘴板块04年05年06年07年08年09年10年供应面积 (万)8.916.72.63.30.011.00.0成交面积 (万)9.416.45.67.21.47.10.42 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？万302520地南段京的西项路目是基上海市传统的高端地段，区域本都维持着只租不售的状态。15102010年由于SOHO东海广场的出现，使得该区域的投资需求5。，得体以现出了该

10、区域的真实价值004年05年06年07年08年09年10年供应面积 (万)成交面积 (万)曾 经 有 一 个 项 目 叫S O H O 东 海 广 场南京西路板块04年05年06年07年08年09年10年供应面积（）3.20.28.40.01.82.80.0成交面积（）6.55.712.51.00.71.80.72 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？万3淮海中路板块范围内已经连续多年没有任何销售型甲级写字楼均的以供整应体，收区购域的内形的式写进字行楼。21因此该商圈内的写字楼市场基本以租赁市场为主，形成了单级市场发展的态势。004年05年06年07年08年09年10年供应面积 (万)成

11、交面积 (万)不 好 意 思 ， 这 里 只 租 不 售 ！淮海中路板块04年05年06年07年08年09年10年供应面积（）0.00.00.10.00.00.00.0成交面积（）1.70.10.20.20.00.30.22 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？6由万于平徐方家米汇以地上区的在写2004-2008年每年字楼供应，且供应全都以散售为主。这些前期已出售的项目目前在二手市场中供应较大，且品质普遍较为一般，故而成交价格体现出较为疲软的态势。只 有 小 业 主 零 星 出 售 写 字 楼徐家汇板块04年05年06年07年08年09年10年供应面积 (万)4.55.44.23.52.

12、82.50.0成交面积 (万)7.49.96.86.06.42.90.42 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？依 托 长 三 角 整 体依 托 大 虹 桥 区 域 发 展的这 发里 将 是 上 海 未 来 十 年2 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？2 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？SOHO中山广场项目交通环境 两条高架 三条地铁 10分钟高架直达虹桥枢纽 5分钟徐家汇 15分钟南京西路/淮海中路虹虹桥桥CBD枢纽徐家汇2 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？ 区虹之桥地区是上海传统的商务一，近年来借助大虹桥的概念，正在进行的开发。 虹桥板块在2007年后就进

13、入了没有供应的状态，导致近三年的成交量都在百平方米左右万10上办海公发区展最早的该地区以上海最早的使馆区起步，凭借地缘上的优势成为8了办上公海区发展最早的。6尤区其以日韩企业居多，形成了规模性的外国企业4依托大虹桥概念进一步升级虹桥开发区经过十多年的发展，已经非常成型。而大虹桥区，域使的得虹桥地区有了进一步升级的可能。2004年05年06年07年08年09年10年供应面积 (万)成交面积 (万)虹桥板块04年05年06年07年08年09年10年供应面积 (万)1.06.30.90.00.00.00.0成交面积 (万)2.45.82.71.40.00.00.02 0 1 1 年 我 们 在 哪

14、儿 买 ？过 去现 在SOHO中山广场分品户牌销售、投资或自用、商业地产中山万博广场整层销售、要求自用、缺乏品牌效应 外 立 面 夜 景 外 立 面 日 景2 0 1 1 年 我 们 在 哪 儿 买 ？ 办与 公喷 主泉 首 层 办 公 大 堂 首 层 电 梯 厅 首 层 旋 转 楼 梯 办 公 楼 层 电 梯 厅行 业、 投 资 品 牌 、 时 尚 品 牌中之一国位最被活看跃作、是最具有鲜明个性的房地产执是中掌国下最，早她投与身商业地产的私营企业家之一，在一。他在与妻子1995年共同创立的SOHO中国已经成为北丈夫1995年共创的SOHO中国已成为北京最大的房地产京最大的房地产开发商。作为董

15、事长，他一直掌管着公司在中国的商业地的产印领记域，的在开这发业务。尤其在北京的CBD，他留下了 个的区规域模，上无还论是在项目的销售额上，SOHO中国都是开发商。作为SOHO中国首席执行官，她带领公司在2007年10月在联上交市所，创造了迄今为止亚洲最大的商业地产企业IPO。最大的开发商，并为中国首都大胆引入了标志性的当代。* 2009年9月，被英国性之一”；*2公00布8的年“，全荣球登1美00国位权最威有杂影志响力女性”榜；评选为“全球商界最具影响力50位女 2010年，当选新浪网“2009年度新浪乐居地产风云人物”； 2008年，荣获第十届中国住交会（CIHAF地）产颁发十的大功“中勋人

16、物”奖；行 业、 投 资 品 牌 、 时 尚 品 牌在中国享有盛誉的品牌使我们具有竞争优势2008年旅行者杂志亚洲“顶级酒店”殊荣2010年一周2010年新浪网2009年度新浪乐居品牌地产企业2010杂志最受赞赏的中国公司2010杰出内房股我们的品牌知名度、接连2年获得内地最杰出股票公司颁脚发下给的公社已连续5年获得该殊荣合与知名作并取得该殊荣行 业、 投 资 品 牌 、 时 尚 品 牌投选资择型成物业黄金区位独特品牌与变现服务公司品牌租务平台金融支持 与中增长国资所者带共来同的商业 是为投资者建造、经营最符合市场规律的商业地产开发商 创的新桥金梁融支持务，为投资者搭建资产与行 业、 投 资 品 牌 、 时 尚 品 牌行 业、 投 资 品 牌 、 时 尚 品 牌行 业、 投 资 品 牌 、 时 尚 品 牌日期项目名称项目情况2达）00成9.收8.18SOHO东海广场SOHO中国从摩根士丹利地产收购SOHO东海广场，耗资24.5亿元2010.6.11外滩SOHOSOHO中国从国鼎公司收购90%股权，总收购价格为22.5亿元2010.8.13虹桥SOHOSOHO中国耗资15.6亿元收购临空15号地块2010.10.14复兴路SOHOSOHO中国耗资