杭州旧工业厂房空间改造再利用初探 —以loft49、杭丝联、和创园为例 工商管理专业

1、杭州旧工业厂房空间改造再利用初探以loft49、杭丝联、和创园为例摘要：盈利能力是企业营销能力、作为江南富庶之府，杭城是中国民族工商业的发祥地之一。而后许多曾位于城区中心辉煌多时的工企业因自身经营、地价变化、政府的规划调整等原因逐渐停工或迁出，工业企业逐步淡出主城区，给处理这些工业建筑遗产的“身后事”提出了新课题。厂房、仓库、水塔、码头、冶炼炉、烟囱、铁轨等，承载了企业发展史的工业遗存，在通常人的眼里，已是过时的弃儿，现代城市的“伤疤”。后来受到各方文化及一些极具前瞻性的各界人士的影响，人们逐渐意识到废旧厂房的改造对寻求人、建筑与环境的相互依存是非常重要的。本文以loft49、杭丝联、和创园三

2、个创意园为对象，分析杭州旧工业厂房空间改造再利用而成的创意园模式现状，结合案例，分析未来创意园区的发展趋势和设计理念。关键词：创意园区；空间的再利用；旧工业厂房；空间设计Evaluation of the Profitability of Listed CompaniesAbstract: Profitability is the marketing ability, as the southern rich house, Hangzhou is one of the birthplaces of Chinese national industry and commerce. Located

3、in the city centre and has many brilliant time enterprises due to their own business, price change, government planning adjustment, gradually shut down or moved out of urban industrial enterprises gradually fade out, to deal with the industrial architectural heritage "things behind" new to

4、pic. Workshop, warehouse, wharf, water tower, smelting furnace, chimney, rail, bearing the history of the development of enterprises in the industrial heritage, usually people's eyes, is now an obsolete outcast, modern city "scar". Later by the parties to the culture and some forward-l

5、ooking people from all walks of life, people are gradually aware of the transformation of the old factory building to seek people, the construction of the environment and the interdependence is very important. In this paper, loft49, hang wire together, and a garden, three creative park as the resear

6、ch object, analysis of Hangzhou old industrial building space transformation and utilization, and the creative park model combined with the case, analysis of the development trend of the future and the design idea of creative industrial park. Key words: Creative Park; Reuse of space; Old industrial

7、building; space design目 录1 引 言11.1 选题的背景11.2 选题的研究意义11.3 国内外研究现状 21.4 课题的研究内容与方法42 基于调研的创意园区分析62.1 基于旧厂区空间打造的创意园概述62.1.1杭城创意园发展历程简述62.1.2“loft49”作为初创“产品”的特殊性62.1.3“杭丝联”作为过渡“产品”的价值72.1.4“和创园”作为未来“产品”的意义82.2 基于旧厂区打造的创意园“模式”现状82.2.1 基于租赁的园区盈利模式82.2.2 基于业态布局的园区定位92.2.3 基于系统思维的园区规划92.3 基于旧厂区打造的创意园“空

8、间”102.3.1 关于“空间”范畴的阐释102.3.2 “空间”的“再利用”要素10 2.3.3 “空间”的“再利用”特征112.3.4 “空间”的“再利用”可行性112.3.5 创意园区的空间及室外景观的塑造112.3.6 创意园区的建筑外观的再利用122.3.7 创意园区的旧设备等的再利用 现代技术、设备的应用是旧工业厂房再利用的重要环节。大多数旧厂房的设备简陋，不能满足新的功能要求。因此引入电子设备、消防安全、安保监控设施等现代技术设备将很大程度改善旧厂房的环境，而这些设备的应用也会对旧厂房已有的空间产生一定影响。因此，在设计的过程中应注意设备与旧厂房原有空间的关系。 改造时

9、还应尽量利用原有的设备和管道、器械等，以实现资源的合理运用和对旧厂房的陈旧感的遵从。122.3.6 创意园区的视觉导视设计123 基于案例分析的未来创意园区的发展趋势133.1 未来创意园区的业态布局133.1.1 专业化的发展趋势133.1.2 特色化的打造之路143.2 未来创意园区的空间设计163.2.1 趋势保护与利用共生163.2.2 系统设计的发展趋势164 结 论16参考文献1741 引 言1.1 选题的背景随着后工业时代的到来，传统工业被新兴产业逐渐取代，大量厂房被废弃，而被厂房所占用的土地也就闲置下来。当前我国在城市发展中由于城市的职能和产业布局的调整，不少城市出现了逆工业化

10、的现象。许多曾位于城区中心辉煌多时的工企业因自身经营、地价变化、政府的规划调整等原因逐渐停工或迁出，这些遗留下来的旧厂房失去了原有产业的生产功能成了废弃的工业建筑，同时废弃工厂占用空间的情况曾一度成为令人头疼的问题。后来受到各方文化及一些极具前瞻性的各界人士的影响，人们逐渐意识到废旧厂房的改造对寻求人、建筑与环境的相互依存是非常重要的。1.2 选题的研究意义工业文明的发展给人类文明带来了宝贵财富，它本身所具有的超规模的能量在人类的历史文明上留下了无法磨灭的印记，它象征的是人类的快速发展和高速膨胀的经济财富。但是，随着工业的衰败和后工业时代的到来，传统工业被新兴产业逐渐取代，大量厂房被废弃，而被

11、厂房所占用的土地也就闲置下来。工业遗址已经失去了它生产创造价值的作用，再加上土地资源浪费，废弃工厂占用空间的情况曾一度成为令人头疼的问题。随着经济的高速发展，废弃的工业建筑渐渐被遗忘，伴随着使用功能消失这些废弃厂房产生了很多生态环境问题。在经济发展过程中所，许多废旧的工厂、仓库既是在视觉上的污染，同时，也对生态环境产生了不良影响。在此种情况下，人们已经逐渐意识到废旧厂房的改造对寻求人、建筑与环境的相互依存是非常重要的，废旧厂房区的改造已经迫在眉睫。纵观旧工厂改造的发展历程，我们不难发现城市经济结构的变化、产业升级调整，加上政府的指引及相关政策的推出是这股热潮的核心动因。废旧厂房改造与再利用是一

12、个永久的话题，随着人类社会步入信息化时代，创意产业的迅速崛起，逐渐成为带动经济增长的主导力量，同时也为旧厂房的改造与再利用提供良机，大量的废旧厂房在失去原有功能的情况下通过创意设计改造被赋予了新的使用功能，并且与当前的社会生活联系起来，其中改造之一便是创意产业园，从此旧厂房获得新生。因此对旧厂房再利用方式、方法的研究具有强烈的现实意义。本文针对当今杭州城市建筑更新方式，通过研究这种建筑形式的更新改造的发展过程，从空间和模式等的视角着重分析和介绍杭州旧工业建筑再利用的园区规划、园区定位、类型模式、空间打造策略，并结合旧厂区打造的创意园的分析和实践操作，力图呈现杭州旧工业建筑再利用图景，对当前杭州

13、城市旧厂房再利用问题和突出矛盾展开研究和探讨，并对旧厂房区的未来业态布局及空间设计进行具有可操作性和推广性的探讨。这也对未来创意园区的发展规划与设计理念提供一定的借鉴意义。1.3 国内外研究现状 1.3.1 国内研究综述 目前我国关于厂房再利用的理论和研究有一定的发展，但仍落后于国外对工业遗产的研究，国内尚处于借鉴国外研究成果和摸索阶段。在从九十年代左右，我国的可持续发展建筑研究逐渐兴起，到了00年代后，此类研究开始了井喷式的发展。（一般认为，在20世纪中叶，由工业污染在欧美和日本引发的一系列公害事件，唤起了人们对环境问题的警觉。）历史建筑再利用的研究大致开始于00年代，其中王建强、

14、戎俊强于2001年发表了关于城市产业类历史建筑及地段的改造再利用，可以说是铺开研究建筑再利用的奠基人之一。他们在文章中系统地阐述和剖析了世界城市产业类历史建筑及地段的基本概念、分类、再开发利用的方式和改造设计的技术措施。2002年张宁分析从厂房到艺术中心的北京远洋艺术中心改建工程，分析关于建筑新与旧的结合，并总结设计经验。同年，张卫宁研究废弃的厂房改造成使用社区，以探索一种再生的开发思路。2003年，张艳锋、仝雷、陈伯超、徐帆、欧阳红玉、唐作剑合著介绍了近20年来欧美发达国家的“旧工业建筑再利用”的开发模式，并阐述了成功的建筑作品对人们的思想观念的影响，把旧工业建筑看作是整个社会经济体系中的一

15、种产品，视其为城市发展的一个契机。通过对国内外旧工业建筑更新改造概况的介绍，说明了旧工业建筑改造性再利用的意义与可行性。他们为旧工业建筑的更新改造提供了非常重要的理论依据。之后的十几年中，关于旧厂房改造再利用的研究发展开始了新的阶段，其研究的内容更加的深入和细化。蔡耀增针对旧厂房改造再利用的加固技术运用进行了分析，为满足各种使用功能要求提供了一定的借鉴意义；不少学者对于工业建筑改造与再利用的方法进行了不同角度的探讨；郑妮华、杨颖旎、胡波、刘毅、罗斌等学者以城市旧工业建筑为研究对象，从环境设计的角度，总结了旧工业建筑环境改造的设计重点，并就旧工业建筑改造为各空间进行了设计案例分析；有学者对旧厂房

16、改造再利用的风格及策略进行了探讨，为我国当前的旧工业厂区更新提供指导意义。      可以看出，旧工业建筑空间改造利用从单栋建筑向多栋建筑扩展；设计师需要用富于个性的设计来满足不同使用者的要求；旧厂房改造利用后的功能用途呈现多样化的趋势；旧厂房改造利用设计手法呈现出多样化的特点。      不同的旧厂房建筑具有各自独特的价值，人们对其改造方式也灵活多样，从改造的角度差异分析，可以将旧厂房改造大致分为三种方式，即注重厂房历史价值、注重厂房实体利用价值和注重厂区景观价值的方式。      在改造设计

17、过程中，需要注意生态性并充分考虑人的因素，最大限度地利用好现有空间。同时必须怀着对旧建筑尊重的设计原则进行改造设计，在分析旧工业建筑空间的基础上，分别阐述局部空间重构的方式及原则，整体空间重构的开发模式及需要注意的事项，对建筑材料、色彩和光照的应用，按照新的功能对交通流线重新进行设计等等。1.3.2 国外研究综述1933年8月，国际现代建筑协会第4次会议通过了关于城市规划理论和方法的纲领性文件城市规划大纲，后来被称作雅典宪章。大纲提到，城市发展的过程中应该保留名胜古迹以及历史建筑。这是世界范围内第一个提出保护的历史建筑的纲领性文件。1964年5月25日至31日，第二届历史古迹建筑师及技师国际会

18、议在威尼斯举行，会议通过威尼斯宪章，这是一份关于保护工业建筑遗产的原则的文件，全称保护文物建筑及历史地段的国际宪章。宪章中提出伴随着工业生产世代留下的旧厂房建筑，承载着人们世代为生产活动所付出的历史，是工业文明的见证。宪章中指出，为人类妥善地保护工业文化遗产是我们共同的责任。我们必须尽我们自己最大的努力把这些文化遗产传承下去。1981年5月21日国际历史园林委员会与国际古迹遗址理事会于佛罗伦萨召开会议，会议起草了一份历史园林保护宪章，即佛罗伦萨宪章。宪章中提出了需要保护历史遗址的范围。并且针对遗址提出维护、保护、修复和重建、利用的具体方法与原则。宪章中第二十三条提出可根据具有资格的专家的建议，

19、采取适当的法律和行政措施对历史园林进行鉴别、编目和保护是有关负责当局的任务。这是第一次提出要求政府以立法的形式保护工业遗产。 2003年7月，在俄罗斯召开的TICCIH第12届大会上，通过了有关产业遗产的下塔吉尔宪章，该宪章是有关产业遗产保护的最为重要的国际宪章，目前国际上普遍采用的“产业遗产”定义就出自这个宪章。宪章中提出工业遗产是具有建筑或科研价值、社会意义、技术价值、历史价值的工业文化遗存。包括工业建筑物的工厂、车间、磨坊、机械设备、矿山以及相关的加工提炼场地、店铺和仓库、生产与传输能源的场所。除此之外还有与工业生产活动息息相关场所。宪法还进一步提出了工业遗产的价值，政府对工业

20、的法律保护。并提出政府机构必须有专家咨询团针对工业遗产保护提出独立的建议，所有重要的遗产都必须征询他们的意见。1965年，美国景观园林大师劳伦斯.哈普林在美国旧金山的吉拉德利广场的设计实践中，提出了建筑的“再循环”理论。他在广场的综合性改造中，对既存的砖造建筑予以保留并予以改造，在提供新功能的同时，也保留了该地区的传统地标。直到现在，基拉德里广场一直是旧金山的一个著名景点。他把建筑的物质对象看作一个循环的体系，把建筑生命周期作为设计的重要元素。建筑物的生命周期不仅结合建筑的生产和使用阶段，还要基于最少的材料消耗、最小的能源消耗、最低的污染排放的循环使用。城市是一个历史的沉淀物，每个历史时期在这

21、个城市留下了自己的印记（沉淀）。柯林.罗厄反对以”现代化“为名，对原有的城市大拆大改，其中包括西方现代建筑创始人之一柯布西耶提出的”明天的城市“。罗厄主张新旧的共存，他还提倡用一种”图底法“，把实体的建筑物在地图上涂成黑色，让虚体的城市空间如道路、广场等保留为白色的底，同时对比了柯布西耶”明天的城市“与意大利的一座“拼贴”式的“历史城市”的“图底”，明显的揭示了前者的单调和后者的丰富。国外在关于旧工业建筑改造再利用的实践方面，积累了大量的经验。发达国家早在20世纪50年代就开始对就工业建筑进行一系列改造再利用，经过各阶段的发展，其旧工业建筑改造呈现出了再利用后功能不一，建筑类型以酒吧、公寓、画

22、室为主、规模由单体建筑向群体建筑转型、再利用成为城市更新的主要方式之一、政府不仅督导再利用项目，还逐渐参与其中，并起到了协调推动的作用的特征。1.4 课题的研究内容与方法1.4.1研究内容本文对杭州的loft49、杭丝联、和创园三个创意园进行现状分析及调研，所得结论结合理论和概念总结分析出未来创意园区的发展趋势。1.4.2研究方法论文研究的主要方式主要采用以下几种方法：1. 文献的收集及采纳阅读并筛选出与本文相关的旧厂房再利用的概念和基础理论，以及各方面资料和实例，作为论文研究的切入点。2. 调研分析以loft49、杭丝联、和创园为对象，了解杭州旧厂区打造的创意园模式现状。运用问卷调查、走访查

23、探、数据调查，结合数据分析软件，对目前园区盈利模式、园区定位及园区规划现状进行分析，得出相关结果。3. 综合法综合论文研究的理论及方法，对本文所举的3个创意园进行分析研究。4. 结合与整理对收集的资料文献、调研的数据和结果、概念阐述、理论分析和对创意园的研究分析结合总结出研究成果。1.5 选题研究对于本专业设计的作用及意义1.5.1 选题研究对于本专业设计的作用 环境设计不是纯欣赏的艺术，而是人创造的人类生活艺术化的环境空间，他在现实生活中始终与使用联系在一起，并与工程技术密切选相关。环境设计对旧厂房的改造再利用提供了技术领域理论支持，选题的研究可以提供在改造再利用的过程中环境设计专业跟更多的

24、可行性和理论支持。1.5.2 选题研究对于本专业设计的意义 在后工业的设计作品中，从形式和构图都可以看到艺术的影响。每种艺术形式和设计手法及艺术思潮都为环境设计师们提供了可借鉴的艺术思想和形式语言。即使是曾今看起来丑陋的废弃就工厂，环境设计也使得其不在意味着毫无美感。通过保留生锈的高炉、破败的生产设备、生锈的工业管道的运用来表达一种破败的美感。环境设计与旧厂房再利用的结合，体现出了工业时代文明的足迹，同时与随处可见的蓬勃植被及现代艺术形成的反差令人们感受到强烈的活力。2 基于调研的创意园区分析2.1 基于旧厂区空间打造的创意园概述2.1.1杭城创意园发展历程简述 追溯杭州文化创意园区的发展历程

25、，LOFT49无疑是先行者。2002年初，在美国打拼10年后回国的杜雨波和企业招商办负责人的宣乐民等人率先进行着LOFT理念的实施，当时国内创意产业还处于萌芽状态。此后，随着杭州市文化创意产业快速发展，作为文化创意产业主要载体的文化创意产业园，依托工业遗存、历史建筑、楼宇建筑等各种载体资源纷纷出现，并逐渐培育形成了LOFT49、杭丝联、和创园、唐尚433、西湖创意谷等比较成熟的文化创意产业园区。由于国家和杭州政策的导向，杭州市市政府也十分重视文化创意产业的发展。2007年2月在第十次党代会上提出，要“依托杭州的人才、文化、环境优势，发展创意经济，打造以文化、创业、环境高度融合为特色的全国创意产

26、业中心。”2008年1月，市委、市政府下达文件，提出“重点建设西湖创意谷、之江文化创意园、西湖数字娱乐产业园、运河天地文化创意园、杭州创新创业新天地、创意良渚基地、下沙大学科技园等杭州市十大文化创意产业园区”。2009年5月，市委、市政府下发了杭州市文化创意产业发展规划，明确了“把文化创意产业打造成为杭州的第四产业品质产业，跻身全国文化创意经济发展的第一方阵，成为全国文化创意产业中心”的战略目标，重点打造信息服务业、动漫游戏业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业、文化会展业等8个行业。并制定了关于杭州打造全国文化创意产业中心的若干意见杭州市文化创意产业调查统计制度杭州

27、市文化创意产业投资指导目录等文件，为杭州市加快发展文化创意产业打下了扎实的基础。 据此，文化创意产业的发展也进入了新的时期，以十大文化创意产业园区为主平台带动新兴发展起来的文化创意产业园区迅速发展。2.1.2“loft49”作为初创“产品”的特殊性 位于杭州市拱墅区的LOFT49文化创意园，占地面积52亩，是杭州著名的艺术聚集地，也是浙江省盘活工业遗存打造的首个文化创意产业基地。这里原本是一家锦纶厂，周围曾大型纺织厂云集。上个世纪九十年代前，这里曾呈现出运河工业文明的繁荣景象。随着杭州产业结构的调整和工业企业的外迁，这乍老厂区开始逐步从繁荣走向了衰落。 2002年，身为企业招商办负责人的宣乐民

28、正忙着洽谈招商业务。产业结构调整是大势所趋，但锦纶厂搬走后，旧厂房拿来干什么，走什么样的产业发展路子，大家心里没底。而此时，在美国打拼10年后回国的杜雨波，正着手实现在运河畔办公司的夙愿。在美国时，他发现创意设计公司大多聚集在SOHO区。艺术家们通过装修改造，把废弃的厂房打造成各具特色的艺术天地，形成独特的LOFT景观。杜雨波找到了宣乐民，LOFT理念让两人一拍即合。由于旧厂区位于原先的杭印路49号，LOFT49应运而生。打造LOFT49最初的想法，就是保护杭州的工业印记。而随后创意和激情，唤醒了沉寂的厂房，更多充满创业热情的艺术家和设计师走进了园区。许多企业来电希望能在“LOFT49”注册公

29、司，哪怕没有办公场地。据介绍，目前园区内共40多家企业，业态涵盖艺术雕塑、摄影、陶艺、艺术设计、创意设计、旅游动漫等文化创意领域。处在京杭大运河最南端的杭州市拱墅区，目前共有13个由工业遗存改变而来的文创产业园，园内上规模的文创企业达520家。 老厂房的高空间优势，有利于空间重组，适合钢结构加层，使房屋的容率得以大大提高。这些工业设计的成果经艺术化的点缀和处理后，变得和新的使用、工作环境既和谐又协调，显得十分另类而时尚，满足了入驻者标新立异的心理和艺术表现欲望。作为首个文化创意园，LOFT49已然成为杭州乃至浙江文化创意产业园区的标杆。2.1.3“杭丝联”作为过渡“产品”的价值1957年，由前

30、苏联专家设计厂房的杭丝联，原名“国营杭州丝绸印染联合厂”，建成后是当时国内最大的丝绸联合企业，1992年。改革开放后，国门打开，丝绸印染行业竞争日趋激烈，杭丝联庞大的产业链，在客户需求和产品更新换代的快速变革中慢慢失去了优势；民营经济崛起，也逐步占领了昔日这家丝绸巨无霸企业的市场份额，使得杭丝联在上世纪末渐渐失去了它的威风，没有了当年的霸气。在政府思路指引下，原先32公顷的厂区，今天大约只剩下一半仍是丝织厂（原来的丝织车间），其余的地块一半变成了各式住宅，一半则变成了现在杭州人气很旺的“杭丝联166创意产业园”。2007年，杭丝联的锯齿形厂房被市政府列入杭州工业遗产保护单位，老厂房也焕发出新的

31、生命力。如今，在偌大的厂房里，驻着个性的摄影工作室、美丽的花店、时髦的服装店、透着浓浓艺术气息的设计公司，透过透明的隔音玻璃，你却能看见数十台丝织机依然不停地运转，丝织女工们依然在机器前忙碌。作为杭丝联唯一保存下来依然运作的“丝织三分厂”，似乎是时空间隙中遗留的一份惊喜。如今得锯齿状厂房、砂轮机、巨型排风扇、老式缫丝机等等都蜕变成了创意，演绎成了时尚。保留着的古老的丝绸生产观光区和文化创意产业园融为一体仿佛使时光交错，这种奇特的“味道”成为了杭丝联独特的魅力所在。杭丝联是一家老工厂的意识转型，也是一个旧企业的华丽转身，是我们时代的缩影，作为过渡“产品”为其后的旧工业建筑改造提供了不可否定的希望

32、和借鉴。2.1.4“和创园”作为未来“产品”的意义 在西湖区留下街道小和山下的东信和创园，建筑面积5万多平方米。很多年前，这里是邮电部522厂房。“三改一拆”工作中，在拆掉违建的同时，园区整体进行了改造升级。  “对久经失修的老旧厂房和设施，加固了基础设施。园区南面因为靠山，易在洪涝期发生山洪冲击的威胁，所以又改造了污水管网和泄洪工程。”东信集团副总裁楼水勇说，园区致力打造省内外具有影响力的文化创意产业集聚区。园区内，涂满标语的红砖厂房与文艺范儿十足的现代主义建筑混搭成趣。至今年6月，园区内文创、科技类企业已发展到35家，主要涉及平面设计、服装设计、摄影、绘画艺术等行业。其

33、中既有像步森服饰、梵几客厅等知名的设计类企业，也有从事3D打印的杭州六维齿科技术等科技类企业，承租面积近3万平方米，占总出租面积的56%，一个以设计、动漫、教育和文化艺术为特色的文化科技创意园区逐渐孕育而生。未来的东信和创园，将汇集画廊、设计室、艺术展示空间、高新技术产业等众多的文化艺术元素，成为省内外具有影响力的文化创意产业集聚区。2.2 基于旧厂区打造的创意园“模式”现状2.2.1 基于租赁的园区盈利模式 由社会资本投资建设的文化园区租用旧厂房进行改造建成，其房屋产权和土地性质是没有改变的，园区的投资方只享有使用权并没有产权，不能享受资产增值收益。因此投资方为创意企业提供房屋、配套设施等硬

34、件资源，并向入驻的文化创意企业收取租赁费用，这形成园区最基本的收入来源。目前园区收取的租赁费用多为3-5元/平方米/天。而当地经济发展水平、文化园区所处的地理位置、品牌效应，以及文化园区的环境、设施等决定了租赁费用的高低。由于大部分园区没有土地资本投入，只是改建和装饰，固定投入不大，只要地段好、软硬件好、入驻企业饱和，一般5年左右可以收回投资。引用进经济学的角度，文化园区的投资规模与租赁收入的比例，即固定资产投资收益率，是衡量文化园区盈利能力的重要指标。 然而单一的租赁模式盈利能力不强，园区只能收取有限的租金收入。目前，中国很多园区单靠租赁收入，其经营状况并不乐观。因此目前包括Loft49在内

35、的许多园区在经营的过程中，开始谋求多种方式创收，拓展园区收入来源渠道，以获取更多的收益。其中，文化园区作为文化创意产业发展的平台，通过组织、策划相关的文化活动获得收入。一是为人驻的文化创意企业举办创意产品的展览、发布、拍卖、交易等取得佣金收入；二是外部文化产品针对文化创意企业群体进行定向推销，主办专门的发布、展示和拍卖活动：三是利用文化园区的品牌影响力，承办国际国内创意产品在本地区的推广和发布活动如电影、电视剧、网络游戏等文化产品举行首映式等取得的劳务收入。此外园区还会提供其他服务性收入，比如人才招聘、代理、培训、新闻发布等取得的收入。文化园区根据自身定位，结合入驻企业的特点，有针对性地提供定

36、制服务，获取服务性收入。有效解决了单一盈利模式下园区企业成长壮大了，而那些园区只收取有限的租金收入，他们的发展便与园区文化企业发展有了冲突。2.2.2 基于业态布局的园区定位园区通过招商，企业不断入驻。入驻园区的文化创意企业主要看中了园区的地理位置、建筑风格、文化环境、配套设施。同时同类型的企业在地理上的集中能够形成企业间的信息沟通便利、各种资源的相互共享，经营成本也因企业的类聚而降低。公司借鉴国外LOFT创意园经验，利用分厂土地和老厂房，保留工业遗存，引进设计、美术、摄影、雕塑等文化艺术公司，经过十多年的提升、改造，园区成为一个环境舒适、人文氛围浓厚的混合型创意乐园。LOFT49作为继北京、

37、上海后出现的第三个在国内外有相当影响力的文化创意产业园，是杭州乃至浙江地区文化创意产业园区发展的先驱。目前，在LOFT49创意产业园入驻的企业中，主要有工业设计、装饰设计、环境艺术设计、广告和品牌策划、服装设计、商业摄影、雕塑、陶艺、绘画等方面的企业。在入驻的艺术家、设计师中，有集教学设计创作于一身的朱仁民教授，著名雕塑家王强教授和楚天舒，中国美院陶艺系主任戴雨享教授及中国著名油画家常青教授，还有浙江设计界、时尚界的领军人物孙云、沈雷、沈涌，以及摄影大师潘杰等。2.2.3 基于系统思维的园区规划对于旧厂建筑改造和再利用，我国落后于欧美等发达国家，加上理论研究不足、实践又极其有限，这就造成了国内

38、目前对相关的课题缺乏系统总结和理论研究。例如，美国纽约在城市更新的过程中，对旧厂建筑采用改造和利用的策略，形成以苏荷区(SOHO)为代表的艺术家群落，被称之为“LOFTS”现象。西班牙建筑师奥罗拉·奎特在极少主义LOFTS 中介绍了多个改造和利用旧仓库的成功实例，同时，把建筑理论中的极少主义同这种“LOFTS”现象结合起来，剖析其设计动因和设计手法。美国景园大师劳伦斯·哈普林在旧金山的古拉德里广场的设计实践当中，将一个意大利家庭的巧克力工厂改造成为多功能的购物广场，并且提出了著名的建筑“再循环”理论，他把建设的物质对象看作是一个循环的体系，把建筑生命周期作为设计的重要元素。

39、然而，旧工业厂房区遗存在城市特别是大工业城市的城市结构中占有重要地位。20世纪90年代后，随着城市产业结构的调整，很多城市的空间格局发生了重大的变化。一方面，第三产业的兴起和高新技术的引进与开发使传统工业的发展陷入困境，很多老的工厂企业面临“关、停、并、转”的局面；另一方面，城市的扩张使老的工业厂房建筑夹杂在新建成的区段中，显得格格不入，城市规划也有意识地将老的工业区向新兴工业区或郊外转移。这样，许多工业厂房建筑就丧失了其物质功能，并因为长时间地被空置、遗弃而日渐破败，成为城市环境建设的负担。旧工业厂房区曾是我国某一时期新技术、新材料、新结构的代表，是城市发展脉络的重要一环，是城市完整形象和历

40、史沿革的见证。20世纪上半叶，我国完成了工业化积累的重要阶段，在积极地向世界科技先进国家学习的过程中，工业厂房建筑的设计更多地受到西方新建筑的影响，较多地采用了新技术、新结构、新材料，代表了当时的科学技术发展水平。改造是一种有形价值与无形价值之间的抽象交换，且本身也能创造可见的经济效益。废旧工业厂房区改造在成本上，节约三分之一到四分之一的建造成本和节约大量的公共营造成本。拆除旧工业厂房消耗大量能源，如运输建筑垃圾、处理建筑垃圾、拆卸过程中的人力资源等。可以说，如果在原地新建一座相同的建筑，其浪费的和额外消费的能源建筑现蕴含的能源城市基础设施能源拆卸所需的耗能能源，而这些都可以通过改造节省下来。

41、旧工业厂房区当年在建造时已伴随有二氧化碳，氧化硫，氧化氮等温室气体和毒化物的排放，若重建势必会造成新的污染而加剧温室效应。另外，传统的拆除过程往往还伴随城市噪音和空气污染。更重要的是，拆卸后的建筑垃圾不可为自然降解不论建筑单体还是历史地段，都是城市的有机组成部分，对城市文脉的延续和环境的完整有着非常重要的作用，如果从文化生态角度将文脉也理解为一种资源，那么，改造则提供了保护文脉资源的有效途径。2.3 基于旧厂区打造的创意园“空间”2.3.1 关于“空间”范畴的阐释空间范畴的研究框架建立在把空间分为实体、位置和位移三大子范畴的基础上,从对物理世界空间语义的范畴化，来与语言层面的范畴化相对应；然后

42、从空间隐喻的角度证实空间是人们认知时间及其他抽象概念的基础，空间是始源域向其它目标域映射。空间范畴一直是人类不断谭旭哦的领域，对人类来说、空间及可能是客观的，也可能是主观的。注意别人与其所在的背景是相互对应、相互依存的关系、二者不可分割。一系列物体作为空间要素，许多具有某些物理属性：轮廓、体积或大小、颜色、形状等。空间重的物体都有明确的位置，但对未知的判断并不来源于所知的物体，而是来自物体所引发的感觉印象。2.3.2 “空间”的“再利用”要素在改造再利用成为创意空间中，这些旧厂房本身就极富特殊性。无论是在设计和规划的范畴内，都应该依据旧厂房本身的条件和特色进行再利用的经营。旧厂房在历史的沿革中

43、提供了特别的文化、记忆、色彩元素。环境要素旧厂房所处的位置曾长时间受到工业的占有，园区是实践凝聚的特殊场所，代表旧工业建筑在时空下形成的历史价值与意义。在进行改造再利用时，严谨评估园区环境，使再利用设计与环境形成良好的关系。美学要素设计师通常会用建筑的外观和空间的塑造来传达想法和设计意图。在创意园中，因多数空间机能为商业用途，在美学议题中，如何利用建筑的外观、空间情景和空间氛围等因素成为如今主要的探讨内容之一。技术要素 2.3.3 “空间”的“再利用”特征空间再利用具有以下特征：1. 美观性在空间分割的过程中，不仅要遵循空间分割的原则，同时也要满足使用的合理性，空间分割的形状、大小、

44、功能的界定都是空间进行分割前需要考量和分析的，空间分割要摒弃只注重形态，不考虑使用者的舒适感及心理、生理要求等实际需求，这样设计出来的空间是不符合实际需求的，一味的追去空间分割的理论完美，是不适用于实际生活和实际设计中的。只有同时满足空间分割的原则，以及结合使用者、使用者的实际需求才能创造出具有意义的空间，满足了人们对空间功能的使用，同时也包含了艺术的美感。2. 实用性对于一般人而言，好的空间分割在时间生活中看似很难发现，但是往往好的空间分割设计却是处处都体现在你的生活日常中，比如：公用厕所的设计，虽然看上去是一个微不足道的设计，但是其满足的是所有使用者的需求，在有限的空间内进行空间分割，且考

45、虑到一个使用者的实际使用情况，然而还能满足每一个使用者的需求，这就是空间分割的现实意义。现实生活中的空间分割不再是书本上的纸上谈兵，而是要切切实实地体现在生活的方方面面，面对形形色色的使用者和需求者，空间需要同时满足所有人的需求这就是设计师在进行空间分割时着重注意的方面。不论是大空间还是小空间，也不管是具有特定意义或是十分常规的空间，这都需要结合实际生活进行设计，进行分割。3. 合理性空间的设计合理性是现代人们对空间设计的主要考量因素，当然随着物质生活不断得到满足，人们开始对空间设计也是倍加的关注，这直接关系到生活的品质和生活的质量。空间分割的合理这是对设计师的内在要求，包豪斯学派对空间的设计

46、在注重空间的形态的同时，更加注重空间的合理性，是否适合人在此中进行活动或者是进行其他特定的活动。空间分割的理论原则，在一定程度上仍旧要符合实际生活的需求。尤其是在特定空间的使用和空间营造方面，空间的分割就不单单是满足人们需求那么简单了，例如咖啡馆的空间分割，一是要考虑到进入咖啡馆的人们特质，有的客人希望在咖啡馆和三五好友聊一下午，畅快地吐露一下自己近期的经历或是生活故事，但是仍旧存在一部分客人是希望借用咖啡馆这个空间进行谈判、商务会谈、接见客户等商业用途。这在现代生活和工作中是十分常见的。这边要求空间在进行分割时要注意空间分割的手法，聊天的空间需要进行大比例的分割，让客人有足够的空间进行活动，

47、而在需要进行私密会谈和商务会谈的空间，就需要将空间分割成适合二至三人在其中进行活动的空间，不需要将空间分割得过大，这便失去了私密性的感觉。4. 多功能性传统的空间设计已经远远不能满足现代人对空间设计的要求，在如今的空间设计中设计师不仅要考虑到美观和适用性，更为重要的是要满足人们对空间设计的主观要求。在现代的空间分割过程中，要注重空间分割后形成的空间如何进一步进行打造，在用材、色调、功能性方面都对空间的营造和打造起到了一定的影响作用。所以，这要求设计师从顾客自身的角度出发，不断地改进设计的方式和方法，用分割的方式打造出适合使用者生活的空间，通过结合其工作背景和生活方式，空间设计的实际要求也会进一

48、步进行不断地完善和贴近使用者的实际生活，力求运用分割的方式来打造出一个人性化的生活空间。5. 历史性不论社会和历史发生何种变化，我国的建筑永远都能体现出一个时代或是一个年代的历史价值。在我国的保护建筑行列中不乏能够看到大量具有历史研究价值的建筑体。在历史和社会演变的过程中，建筑以其独特的形式保留下了历史的文化和踪迹。因此，在进行空间设计的同时，需要将建筑的历史价值考虑在内，在创新和设计的过程中不能一味地图新、求新，而是要在尊重历史的前提下进行。2.3.4 “空间”的“再利用”可行性 旧厂房原本的内饰和建筑结构已经形成了一定的建筑风格，那么在对空间进行再利用的同时，就可以充分地结合这些已有的元素

49、进行设计，在处理新旧关系的时候，可以借助一些历史发展的轨迹和历史内容来对旧厂房的空间进行再设计，从而在尊重了历史和社会发展的前提下，将不同时期的建筑元素、建筑风格融合在一起，形成新时期的建筑风格。2.3.5 创意园区的空间及室外景观的塑造在旧厂房的空间改造设计时，可以进行空间形态的重构。内部空间的形态重构属于改造保护型的开发模式。它是在原有空间基础上对空间形态、秩序的二次塑造，改造力度比较大。在改造的过程中，其设计手法一方面受到当时的经济条件以及改造后的使用功能限制，此外还有业主和建筑是观念的影响。尽管如此，旧厂房内部空间形态的重构依然遵循一定的设计方法。（安全方面）为满足某一空间设计的需求，

50、而原部分结构无法满足承载力的要求，对这些可采用加柱扩柱的方式。部分梁改建后承载力不足，则可对梁进行加固修复，以满足承载力的需求。合理的空间设计要满足建筑空间特定的使用功能，满足人们在环境中舒适的生活和活动，运用物质技术手段和艺术处理手法，从内部把握空间，设计空间的形状和大小，创造满足物质与精神方面需要的空间环境。旧厂房的建筑空间的改造与再利用，其特点是不对原有建筑进行整体结构方面的增减，只需进行必要的加固，修缮破损部位，改造主要集中于开窗、交通组织、内外装修与设施的变更。建筑空间是由顶棚、墙面、地面三个界面组成。空间界面具有耐久性、保温隔热、吸声、装饰美观等功能，其造型设计原则是要有统一的风格

51、，与氛围、使用功能相一致，避免过分突出影响整体空间效果。对于顶棚设计，其设计主要满足安全和质量需要，构造合理可靠，选材注意环保及防火性能。且顶棚的设计好要满足电器等设备的安装需求。原有旧厂房保留的顶棚都是由木构架或混凝土构架尖顶顶棚，依据目前的设计理念，会保留原有造型或在其的基础上增添新造型，新旧风格相互融合。地面构造首先需要考虑安全、坚固以及耐用，其次在铺装设计选材是考虑其审美性。旧厂房改造中，由于旧工厂大多只铺一层水泥地，经过长时间的使用显得光滑且痕迹斑斑，再通过抛光技术显得格外美观，这样能够满足地面功能要求同时衬托出了工业文明的韵味。2.3.6 创意园区的建筑外观的再利用外部里面整旧如旧

52、这种方式以维持建筑原有的历史风貌为设计原则。建筑改建的中心为内部的功能和空间的设计和调整，而建筑的外部形式得到严格的保留。在有些旧厂房的改造中，为了保持整个产业建筑的外里面不变而功能有很大变化，设计师时常在保留外里面的情况下对建筑的内部实行全面的拆除，用钢结构代替原来的混凝土框架结构或砖木结构。这样历史的风貌得以保留，而内部新的功能和空间同样的以实现。新旧元素的拼贴新旧元素的对比往往带给人们不同的建筑美感和极具冲击力的视觉享受。这也是目前发达国家设计中采用较多的方式。改造主要以修整和完善为目的，添加的部分往往采用新材料和新的结构形式，如大面积的玻璃幕墙、网架结构的屋顶等等。新老建筑元素的碰撞，

53、巨大的反差展示了历史和现代的穿插，新旧风格的交织，是建筑产生跨时空的美感。2.3.7 创意园区的旧设备等的再利用 现代技术、设备的应用是旧工业厂房再利用的重要环节。大多数旧厂房的设备简陋，不能满足新的功能要求。因此引入电子设备、消防安全、安保监控设施等现代技术设备将很大程度改善旧厂房的环境，而这些设备的应用也会对旧厂房已有的空间产生一定影响。因此，在设计的过程中应注意设备与旧厂房原有空间的关系。 改造时还应尽量利用原有的设备和管道、器械等，以实现资源的合理运用和对旧厂房的陈旧感的遵从。2.3.6 创意园区的视觉导视设计引导和管理文化创意园区导视最重要的功能便是引导和管理功能。通过导视的引导，人

54、们在文化创意园区能够更快地找寻目标区，也能够减少对相关人员的询问次数，提高办事效率。若是文化创意园区的区域面积较大，还能在一定程度上减少人流盲动。 其次，文化创意园区视野下的导视设计必须综合其文化发展理念，使设计更具文化个性，以塑造特色的品牌形象，如此才能促进文化创意园的整体发展。3 基于案例分析的未来创意园区的发展趋势3.1 未来创意园区的业态布局3.1.1 专业化的发展趋势老旧厂房改造应选择合适商业项目 目前，我国城市老旧厂房改造一味盲目借鉴北京、 上海等一线城市的商业项目运作，造成缺乏科学论证和 可行性调研，以至于出现盲目上马，项目雷同的项目，同 时在中等城市商业地产项目跟风而上，往往在

55、政府喜 好、献礼工程、项目规模、投资力度等不切实际的浮夸内 容方面极为雷同，结果大多数项目以失败而告终。因此， 城市老厂房改造要根据本地区民俗风情、消费习惯、南 北地域气候差异、区域文化背景、地快整体结构布局和 居民消费习惯等多项资源产业开发要素的秉性，由商业 项目专业设计团队进行合理规划、开发。因此在老旧厂 房改造中要在商业项目内融入地方文化元素，充分考虑 当地居民的消费习惯和消费能力，形成具有鲜明特色的商业项目。 (二)老旧厂房改造应与城市建设整体规划相结合 老旧厂房作为特定历史时期的工业遗存，代表了一 段历史和记忆，具有极强的商业开发价值。南京 1865 创 意产业园就是科学地对具有百年

56、历史的南京金陵机器局 和其后的南京晨光机器厂按照消费理念和产业经营模 式，从市场化运作的角度出发，引入专业商业投资管理 有限公司进行项目运作，取得了良好的产业经营效益。 无论是南京晨光项目还是苏北创意园区都是比较注重 项目与城市整体规划建设相结合。比如，考虑到文化消 费者商业需求，设置配套商业项目；为了举办大型户外 文化产品展示或文化项目表演，布置了带有表演舞台的 专门公共活动空间，便于开展户外大型文化商业活动； 园区建筑风格在尽可能保持原有老旧厂房的基础上，新 建配套商业设施与周边公共建设、商业设施和居民住宅 保持风格一致或接近，形成统一、协调的建筑风格；园区 绿化与周边街道整体绿化理念保持

57、一致，形成完整的绿 化区域；园区室外休闲区域设计布局与周边城市公共休 闲空间设计风格相接轨，甚至包括园区周边规划中要预 留城市建设道路拓宽地面等，如此等等将会使老旧厂房 改造后商业项目的总体外观与城市建设整体规划相统 一，避免日后因为道路拓宽或城市改造而使园区面临再 次改造或拆迁的命运。 (三)老旧厂房改造应引入理念超前的商业项目 目前，传统的以购物、娱乐、住宿为主体的商业地 产项目仍然是多数城市老旧厂房改造的主要项目。但 是，随着经济发展，城市居民消费水平也相应日益提 高，传统的以购物、娱乐为主体的商业项目已经不再能 够深刻吸引消费者的关注和追求。相反，物质生活水 平的提高带来的是文化消费的

58、增加，城市居民越来越 注重文化娱乐、文化休闲、养生保健、饮食文化、文化 旅游、文化购物、收藏交易、影视体验等带有文化创意 色彩的高品质、有品位的多元化文化消费项目，这正是 文化创意产业园区赋予的消费内容。因此，城市商业 地产的热点内容和发展方向因该是策划以创意产业项 目为主体，同时兼有商业配套设施的多元化经营理念 的创意产业园区。即利用创意项目吸引文化消费者集 聚并对周边类似消费群体形成影响、示范和带同效应， 同时提升商业项目的消费能力和消费水准。在此过程 中，老旧厂房因其具有的历史传统和怀旧色彩与现代 文化消费元素的有机结合，必然对文化消费者产生强 烈的视觉冲击和消费冲动。这种具有鲜明建筑特色和 经营理念的新型文化创意园区是传统商业项目完全不 具备有的产业优势和模式差异。3.1.2 特色化的打造之路传统的文化创意产业园区如“798”等注重对产业园区内的基础设施进行文化创意营造，以郎园为代表的文化创意产业园注重文化生态的涵养作用，它以“创意办公+体验式商业+艺展中心+设计型餐厅”为主要业态，涵盖兰境艺术中心、LCD设计实验室