正文项目成本管理在万科生态房地产项目的应用

1、项目成本管理在万科生态房地产项目中的应用Project cost management in the application of vanke real estate projects专 业 项目管理 准考证号 XXX 姓 名 XXX 指导教师 XXX XXXX年XX月XX日XXXXXX高等教育自学考试本科毕业论文任务书1. 课题名称：项目成本管理在万科生态房地产项目中的应用2. 题目类型：论文 题目来源：自拟3. 论文的主要内容，主要技术指标及基本要求本文重点分析了项目管理、项目成本管理及相关理论的相关概念，并对项目成本管理的陈本构成、管理原则、方法和一般过程过程进行了详细地阐述分析。然后以

2、万科生态房地产项目为例，从项目估算和预算以及成本控制这三个方面进行了讨论，为了能对项目成本控制进行更深入地分析还使用了挣得值法。最后针对万科生态房地产项目中出现的问题进行了分析，并提出了一些解决对策，除此之外还对项目成本管理的发展提出了展望。4. 论文的软、硬件环境【1】徐蓉，王旭峰，杨勤，土木工程施工项目成本管理与实例，济南：山东科学技术出版社，2004.2 【2】宁素莹，建设工程价格管理，北京：中国建材工业出版社，2005【3】全国二级建造师执业资格考试用书编写委员会，建设工程施工管理，北京：中国建筑工业出版社，2009【4】沈杰，工程估价，南京：东南大学出版社，2005.

3、60;8 【5】陈建国，高显义.工程计量与造价管理，上海：同济大学出版社，2007.  【6】王俊安，彭邓民.工程造价典型案例分析，北京：中国建材工业出版社，2006.5【7】悉尼，M.利维,施工项目管理，北京：中国建筑工业出版社，2004【8】全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会，工程造价计价与控制，北京：中国计划出版社，2006.4 【9】邓铁军，建设工程项目管理，武汉：武汉理工大学出版社，2009.7 【10】汪文忠，浅议施工项目成本管理.建筑经济，1999.8 【11】刘芳，王恩广.建筑工程合同管理，北京：北京理工大学

4、出版社，2009.6 【12】周和生，尹贻林.建设项目全过程造价管理，天津：天津大学出版社，2008.1  学生姓名 专 业 指 导 教 师 XXX 审 批 人 任务下达日期 XXXXX 全部完成日期 XXXXX XXXXX高等教育自学考试本科毕业论文进度计划及检查情况记录表序号起止 日期计划完成内容实际完成情况检查日期检查人签名1确定论文研究方向2确定论文题目,下达任务书3完成计划时间表和写作提纲4查阅相关资料，撰写论文。提交论文初稿。5根据指导老师意见，修改论文，提交论文6论文定稿，打印装订7准备论文答辩8论文答辩9天津理工大学高等教育自学考试本科毕业论文质量

5、指导教师评分表年 月 日学生姓名XXX准考证号XXXXXXXXX专业项目管理论文题目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX评价内容优 秀 标 准分值分数1. 选题能体现本专业培养目标，难度和工作量较大，有较强的创新性。252. 调研论证能独立查阅文献以及从事其它形式的调研，能较好的理解课题任务并提出实施方案，有分析整理各类信息，从中获得新知识的能力。103. 论文质量圆满完成任务书中各项要求，理论正确，结构严谨，结论明确、图样绘制精美，有较高学术性，对专业知识综合训练程度高，撰写规范。354. 计算机能力包括编程、数据、图形及文字处理。105. 学习态度态度认真，作风严谨，刻

6、苦钻研精神突出，遵守各项规章制度，无任何事故发生。106. 特点特色与综合素质论文有明显的特点或特色，学生的综合素质较高。10评语论文得分指导教师签字 天津理工大学高等教育自学考试本科毕业论文质量评阅人评分表年 月 日学生姓名准考证号XXXXX专业论文题目项目成本管理在万科生态房地产项目的应用评价内容标 准分值分数1. 选题能体现本专业培养目标，难度和工作量较大，有较强的创新性。252. 分析、计算综合分析正确、合理；计算正确。153. 创新与实用有自己的独特见解，方案合理、数据可靠，有一定实用价值。204. 论文撰写质量结构严谨，文字通顺，用语符合技术规范，用表清楚，书写格式规范。305.

7、与任务书相符情况与任务书完全相符10评语论文得分评阅人签字天津理工大学高等教育自学考试本科毕业论文答辩评分表(答辩小组及答辩委员会专用) 年 月 日学生姓名李准考证号 XXXXXX专业论文题目项目成本管理在万科生态房地产项目中的应用评价内容优 秀 标 准分值分数1. 选题能体现本专业培养目标，难度和工作量较大，有较强的创新性。252. 论文质量圆满完成任务书中各项要求，论文立论正确，结构严谨，图样绘制及技术要求符合国家标准。结论明确，有较大创新、较高的学术性和实用价值。论文分析、计算、实验正确、严密，对专业知识的综合运用能力较高，撰写规范。303. 学生陈述陈述清晰、正确、逻辑性强，基本概念清

8、楚，语言流畅、精炼。154. 答辩表现回答问题有理有据，体现出较宽泛的知识面，思维敏捷、逻辑性强。30评 语答辩得分答辩小组组长签字指导教师评定成绩评阅人评定成绩综合评定成绩五级分制成绩汇总人签字答辩委员会主任签章：天津理工大学高等教育自学考试本科毕业论文21摘要21世纪的社会，科技以日新月异的速度发展，随之而来的是生态房地产行业竞争愈来愈激烈，创新面临巨大挑战。怎样在有限的时间内，在保证质量与进度的情况下，如何合理地以最低的成本完成一个项目并保障产品质量从而获取企业的最高效益，已经成为有关行业的人士密切关注的热点问题。生态房地产项目是一种为了满足大众及企业需要而围绕最终的建筑项目产品进行生产

9、经营，并生产出适宜人们使用同时又经济、安全、环保的各类房地产的活动。生态房地产项目是一种用于居住的专业建筑项目，也是一种紧跟时代潮流的、环保的、可持续的项目。发展到现在，生态房地产在自己的产品生产上不仅有其自己的特点还在经营管理上形成了一定的风格。本文比较详细地介绍了有关项目管理及项目成本管理的基本理论和方法，对涉及到的案例万科生态房地产项目的成本管理进行了系统的分析和阐述。关键字：项目管理；项目成本管理；万科生态房地产项目；挣得值分析法AbstractSociety in the 21st century, with rapid speed development of science an

10、d technology, followed by ecological increasingly fierce competition, the real estate industry innovation faces enormous challenges. How in the limited time, in the case of ensure quality and schedule, how to reasonably at the lowest cost to complete a project and guarantee the quality of the produc

11、t to achieve the highest benefit of the enterprise, has become the industry's people pay close attention to the hot issues. Ecological real estate project is a kind of in order to meet the needs of the public and enterprise and around the final construction project products for the production an

12、d operation, and produce a suitable for people to use at the same time of the various types of real estate economy, safety, environmental protection activities. Ecological real estate project is a kind of used to live in major construction projects, also is a kind of keep up with the trend of The Ti

13、mes, environmental protection, sustainable project. Development to the present, the ecological property in the production of their products not only has its own characteristics on the operation and management also formed a certain style. This paper more detail about project management and the basic

14、theory and method of project cost management, to involve the case - vanke real estate projects cost management system is analyzed and expounded. Key words: project management; Project cost management; Vanke real estate projects; Earned value analysis目录第1章 绪 论51.1选题背景和意义51.2生态房建设项目成本管理理论概述61.3主要

15、研究内容和结构61.3.1主要研究内容 61.3.2论文的结构安排7第2章 项目成本管理理论综述82.1项目成本管理82.1.1项目成本管理的定义82.1.3项目成本的构成92.2 项目成本管理的一般过程102.2.1 项目资源计划102.2.2 成本估算与预算112.2.3 成本控制12第3章 万科企业生态房建设项目的成本管理143.1项目背景143.2项目概括143.2.1项目简介143.2.2项目特点143.3万科企业生态房建设项目的成本构成与资源计划143.4万科企业生态房建设项目的成本估算与预算153.5万科企业生态房建设项目的成本控制153.5.1原则与方法153.5.2

16、挣得值分析163.6项目管理中出现的问题与对策173.6.1项目成本管理实践中出现的问题173.6.2应对措施17第4章 结论与展望184.1结论184.2展望19参考文献19致谢20第1章 绪论.1.1选题背景和意义当下情况来看，施工项目的成本管理工作还未完善的进行，仍未确立好一个对成本控制的总的目标，目标责任管理制度也未得到完善，项目管理体系存在缺陷，计划目标和费用处理不详细等问题也依然存在，这些都是造成项目亏损的原因。而造成这种结果的主要原因是对成本管理的工作认识和重视程度不够。生态房建设项目具有项目实施支付的成本高、承担的风险大、项目工程涉及面广等问题，所谓成本就是项目施工过程中从项目

17、筹建开始到项目工程全部实施完毕为止消耗的各种费用的总和，成本管理工作作用于项目活动的全体过程和各个方面，从开始到结束，每一个环节都成本管理工作有着密切的关系。项目成本管理其实就是一种管理活动，它以项目的具体要求为主要根据，目的是强化企业经营管理、完善项目成本管理制度、降低项目成本、创造企业良好的经济效益。项目成本管理不但保障了项目的稳定、顺利、健康进行，这是万科生态房建设项目实施控制的重点，怎样做到在施工项目实施过程中降低生产成本，又如何把施工项目成本控制体系做进一步的完善，是万科房地产面临的首要问题。本文主要的研究目的就是通过对万科房地产成本控制案例的分析和探究，总结出该企业施工项目成本控制

18、目前所存在的主要问题并采取相应的措施，企业只有足够重视成本管理，加强成本控制，并且在施工过程中使用挣得值分析法来提高对施工项目成本的控制才能在经营管理活动中提高企业的经济效益，才能使企业做到在激烈的市场竞争中不仅扎根生存还能取得长久、稳定的良好发展。.1.2 建筑工程项目成本管理概述在我国的国民经济发展过程中，建筑业发挥着极其重要的作用,同时也和人民生活的改善和整个国家经济的发展维系着十分密切的联系。伴随市场经济的急速腾飞，特别是房地产市场在近些年来的发展与繁荣，建筑产业逐步发展，已经不经意间一跃成为国民经济的支柱性产业。但同时，因为受到国际经融危机的影响和市场经济的激烈竞争，建筑工程类的企业

19、获得较高收益已经变得越来越困难了。那么如何使建筑工程企业的成本得到合理管理、资源消耗控制在合理范围内、降低成本达到为企业增加收益的目的，变成了许多研究的焦点所在。对工程项目成本的管理为了能够在使工程质量、工期等合同要求得到满足的前提下，计划并尽可能减少工程项目实施过程中的所需的费用，为达到预定成本目标，进行有效的组织、计划、控制和协调，同时还要尽可能使成本费用达到最低，以使目标利润得以实现，获得经济效益，实现科学的管理。建筑业经营管理的重要组成部分就是成本的管理，成本管理对完善企业的经营管理制度有着关键性的效应。工程项目成本管理工程是十分复杂的，建筑施工企业生存和发展的核心之一就是以建筑工程项

20、目管理为工作中心，不断使工程质量得到提高，同时还要保证工作进展，使工程成本能够控制在合理范围，以得到更大的经济效益。因此，项目成本管理在施工管理企业看来是十分重要且困难的，建筑施工企业必须要在对工程项目在安全、质量、工期都能提供很好保证的前提下，使工程成本得到控制，并尽可能的降低工程成本，这样才会有机会在市场竞争中，获得较高的收益。.1.3主要研究内容和结构.1.3.1主要研究内容这篇论文我们主要研究的内容是：项目的概念和项目管理项目知识知识，万科生态房项目的概况，项目中组织管理是什么形式，万科生态房项目的资源计划，项目的各种费用估算和预算，项目管理中可能出现的问题和问题解决方案，项目的成本是

21、如何控制的。.1.3.2 论文的结构安排论文总体结构 绪论万科生态房地产项目的成本管理结论与展望项目成本管理理论综述项目成本管理中出现的问题与对策项目的成本构成与资源计划项目的成本估算与预算项目的成本控制项目概括项目背景展望结论项目成本管理的一般过程项目成本管理主要研究内容和结构选题背景和意义万科生态房地产项目成本管理理概述应对措施项目成本管理实践中出现的问题成本估算与预算项目资源计划项目成本管理的定义项目成本管理的原则项目成本的构成成本控制原则与方 法挣得值分析项目简介论文的结构安排主要研究内容 项目特点论文结构图 .第2章 项目成本管理理论综述.2.1 项目成本管理.2.1.1 项目成本管

22、理的定义项目成本就是指项目所消耗和占用的各种资源的数量和价格的总和，在施工过程中，项目成本管理是公司企业要面临的一项庞大工程，也是企业实现预期目标，降低成本、利润最大化的关键和主要手段。简单说项目成本管理就是指在项目实施的整个过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物资资源和费用开支等采取一定的科学技术和有效的管理手段进行监督、指导、调节与限制，对各个过程不论大小、不论巨细进行管理，对即将发生或已经发生的偏差进行及时的预防发现和纠正，以保障各项施工费用控制在项目计划已批准的预算成本范围之内，尽可能做到用最低的成本完成最好的项目。合理确定项目投资者或者成本的目标与计划值（项目成本）和有效地控制项目成

23、本是项目成本管理的两个方面。而确定项目成本是项目成本控制的大前提。项目成本管理所指的主要是以下两个方面的内容：一是负责项目全面成本管理的有关决策，并确定项目的合同价格、成本计划、项目管理的成本目标等问题的组织管理层；二是项目经理部。主要负责管理项目成本，对成本控制进行实施和项目管理目标责任书中的成本目标的实现。项目经理部的成本管理主要是由成本核算、成本分析、成本计划、成本控制和成本考核五大内容构成。.2.1.2 项目成本管理的原则项目成本管理的原则有四点：（1）全生命周期成本最低原则，即全过程成本最低原则。这个原则根据目标的成本管理任务分析影响成本的所有因素，然后制定最可靠的最低化成本目标，最

24、后，根据这个计划对施工项目进行施前、施中、施后有效地成本控制和成本管理，使得最终的结果最佳、成本最低。当然，确保产品的质量是这个原则的必然前提。施工项目的产品与民生密切相关，产品没有质量保证的施工企业根本没有其存在的价值和意义。（2）全面成本管理原则。节约是成本控制的基本原则，成本控制管理不仅仅要求降低成本，还要考虑到各方面的利益。通过计划积极创造良好的条件、优化施工决策方案、有力控制等各种方法，对每一个施工环节的成本投入进行计算，从建设项目的开发设计到施工过程，项目的营销到以后的维护，都应该遵守这个原则，最终实现用最低的成本实现最高的效益的目标。（3）责任到人、全员控制、风险分担的原则。全员

25、控制的对象是项目组织中的所有部门、班组的成员，每一位员工必需积极配合，努力做到成本费用发生到哪里就由哪里负责。这就需要管理层设法增强员工对建设项目的主动意识和责任意识，调动全方位的积极性，合理利用每一份原材料杜绝浪费，使管理工作做得更好。（4）成本管理进行科学、动态的控制的原则。事物是不断发展变化的，企业的施工项目也是在不断变化的环境中进行的。因此就要对整个项目实时监控、即时采集信息、灵活控制，重点控制优化可控成本中不正常、不符合常规的差异，以确保每一个施工环节都能符合相应的标准。.2.1.3 项目成本的构成项目成本的构成，主要包括以下几点：（1） 项目定义与决策成本。在项目计划确定初期，企业

26、首先要对将要进行的项目做可行性研究，这就需要企业进行详实地调查研究，收集和掌握第一手信息资料，以便最终对项目进行科学的定义和决策。（2） 项目设计成本。不管是工程建设项目，是科学研究项目还是新产品开发项目，任何一种类型的一个项目都要进行设计工作。由于项目的不确定性随着项目所处阶段越早而越大，所以调整或变更项目就越有可能，而成本和支出也随之降低。因此，项目团队应该不断地对项目设计进行更新，保证项目工作的持续改进。（3） 项目采购成本。项目组织团队要进行询问价格、选择优秀的供应商、打广告、承发包、招投标等的工作，从而获得项目所需的各种物料、设备和劳务资源等。项目实施成本，所说的就是在项目实施过程中

27、，各个项目产品所消耗的所有资源费用的总和。具体包括：人工费用所有项目实施过程中工作人员的工资、奖金、津贴和出差补贴、住宿费、临时设施费，也即全部发生在活劳动上的成本；物料费用项目实施所需的各种原料、材料的成本；顾问费用顾名思义，就是在项目团队会因为某一项专门技术的欠缺或缺少完成项目任务的人力资源的情况下，去雇佣分包商或者专业顾问，付出的相应的费用；设备费用购买、租用项目实施所需的专用仪器、工具和设备所产生的成本；不可预见费用于项目发生意外事件和承担风险是使用的开支.2.2 项目成本管理的一般过程.2.2.1 成本资源计划项目施工现场所耗用的人工费、材料设备费、机械使用费、项目顾问费、施工现场其

28、他直接费用例如：项目定义与决策成本、项目设计与计划成本、以及项目经理为组织工程施工而发生的各种管理费用构成了生态房建设项目成本。狭义上的建筑成本，不包括施工企业期间的经营净收入，而是将成本的发生范围限制在某一项目范围之内，是项目经理进行成本核算和控制的主要内容。通过WBS及历史资料等资源计划的编制依据，来确定项目需要哪几类资源及数量，并通过对万科企业生态房建设项目资源需求的分类，借助于以往的项目施工经验，合理编制资源的分配与计划，确保项目的平稳发展。人力资源需求：劳动力投入总工时工作量产量定额，或是 劳动力投入总工时工作量×时间定额设备资源需求：设备需要量工作量产量或是 设备需要量工

29、作量×时间材料需求：材料的投入量工作量×单位工作材料消耗定额.2.2.2 成本估算与预算成本估算是根据项目工程实施所需的资源的需求情况和市场信息与计划，对已经确定了的项目活动的费用和项目全部的成本，做一个估算，而确定出项目所要用到的所有资源的费用是成本估算最主要的任务。由于在项目的初始阶段许多细节仍未能得到确定，所以这只是对项目成本的一个粗略估计，随着项目技术设计的完成和项目各种细节的逐步确定，对项目成本的估算就可以进行地更为详细具体。估算方法：（1） 类比估算法。这是一种为了估算出项目的成本，通过与已经完成的类似项目的最终实际成本相比较，进而估算出本项目的实际成本的方法，

30、但是这种方法对项目成本估算的精确程度不是很高。因为这是建立在实际经验和实际数据的基础之上的一种估算，所以它的可信度比较高，但是由于项目的独特性和一次性使得多项目之间不具备可比性，故而有一定的局限性。（2） 参数估计法。建立本项目特性参数的数学模型，使用一些和项目费用有关的估算关系式，以此来对整个项目的成本或项目绝大部分的费用做一个比较精确的估计，这种方法就是参数估计法。（3） 工料清单法。就是利用已给出的项目所需的工料清单，详细分析、估算每一个项物料、每件设备的成本，最后向上滚动统计求和得到项目的总成本。（4） 标准定额法。在国家或地方主管部门以及项目成本管理咨询机构等编制的标准定额估算项目成

31、本的基础上来对企业施工项目进行估算。（5） 软件工具法。项目管理技术的进步和计算机的发展息息相关，随着计算机软件运行速度的迅猛提升，出现了各种用于成本估算的软件，所以使用计算机的成本估算软件去确定一个项目的成本是十分可行的。 为了制定出科学、合理的项目控制或项目总成本控制的基线，就要进行另一种项目成本管理工作项目成本预算。成本预算就是根据项目成本估算把费用的估算分配到每一项物料和作业，进而确定出测量和监控项目实施情况的成本基准计划和项目成本控制标准。预算有以下三种方式。一是比较常规的财务预算方法，包括自上而下和自下而上两种预算方式，能对项目整体成本做出直接估计；二是项目估算中用到的方法，如类比

32、估算法等；三是进行成本预算所使用的专用方法。如风险分析法、甘特图法等。.2.2.3 成本控制成本控制是指企业在项目目标的施工过程中，以项目成本基线、管理计划和项目变更请求、项目成本实际绩效报告为基础，按照成本计划的编制采取适时合理的方法与对策努力控制项目的实际消耗和支出使之在预算成本范围之内。要把成本控制的观念全面贯彻，必要时可以采取一些措施对消耗的各项资源及费用严格监督、审查对项目的成本控制应采取动态控制原理，涉及到事前控制、事中控制和事后控制，即从项目投标开始一直贯穿到项目竣工验收完毕，全过程有效地控制各种消耗和支出。项目具体活动本身可能发生也可能不发生，具有不确定性；活动规模大小不确定、

33、所消耗资源数量不确定； 项目活动所需资源的市场价格存在不确定。这三个不确定构成了项目的不确定成本，因而项目成本控制的关键就是对项目成本中的不确定性成本部分进行严格控制。一旦确定项目目标如何控制成本、节约支出，就要努力使每一项支出都控制在预算范围之内，因此上这是项目成本管理者的首要任务。而这种不确定成本控制的根本任务就是识别并消除具有不确定性特点的事件，避免发生不确定性成本。项目的成本控制对象有：（1） 施工成本形成的全过程。（2） 施工的有关部门和班组。（3） 分部分项工程。（4） 对外经济合同。企业要对项目工程成本控制进行有效实施，前提条件是具备完善的成本控制管理系统。总的来说，企

34、业的成本控制系统基本上是由信息系统、组织系统、考核制度和奖励制度几个方面组成。（1） 成本控制的组织系统。对一个企业的成本组织系统进行描述，可以通过组织的管理等级和平均控制跨度这一角度来描述，也可以通过组织各级管理等级权力集中和分散的程度这个角度来描述，但进行成本控制的必要前提是按照企业的组织结构合理划分责任中心，也就是我们常说的，若干个分级的预算组成总的企业预算，一个分级单位与相应的分级预算对应，每个分级单位都是一个责任中心，每个责任中心的行动范围必须由其控制、十分明确。企业的组织系统与成本控制系统之间需要尽可能达到相辅相成、相互适应的默契度。（2） 成本控制的责任会计系统，也就是我们常说的

35、信息系统，主要由编制责任预算、分析评价和报告业绩、核算预算的执行情况三方面组成。要求是必须按照责任中心的要求来编制，责任到人，明确分工。（3） 成本控制的考核制度。考核制度对控制系统发挥作用来说具有重要意义，成本控制的考核制度一般包括：1.规定代表责任中心目标的一般尺度；2.规定责任中心目标尺度的唯一解释方法；3.规定业绩考核采用的预算标准；4.规定业绩报告的内容、时间、详细程度等。（4） 成本控制的奖励制度。想要使控制系统长期有效的运行，就一定要制定合适的奖励制度。恰当的奖励制度是调动人们工作积极性、以实现企业总目标的有效的措施。 项目成本控制的方法包括分析和预测项目影响要素的变动与项目成本

36、发展变化趋势的方法，和为实现项目成本管理目标而控制各种要素变动的方法这两类。具体措施有：项目成本变更控制体系；项目成本绩效度量方法；项目的挣得值原理方法；项目成本的附加计划法；项目成本控制的软件工具。项目成本控制的结果：经过强力有效地成本控制，不仅节约了项目成本、提高了项目经济效益，而且产生了项目成本估算的更新文件、项目预算的更新文件、项目活动方法改进文件和宝贵的经验教训等一系列的项目成本文件。.第3章 万科生态城房地产项目的成本管理.3.1 项目背景为了建筑、城市、景观环境能够朝着可持续的方向发展，建筑学、景观建筑学学科、城市规划学开始了对人类聚居环境可持续性的建设的思考。许多具前瞻性眼光的

37、人逐渐发现，人类本身是自然系统的一个重要组成部分，当然它就与支撑其生存和发展的环境休戚相关。同时也逐渐认识到，在城市的发展和建设进程当中，生态问题必须被放在优先思考的位置上，与此同时还要将其提升到与经济和社会发展并驾齐驱的地位上； 同时，我们还要对房地产行业有进一步的高瞻远瞩，全方位考虑使有限的资源得到合理充分的利用的问题，也就是现今我们所说的：真正的发展，应该是既满足当前人们的需要，又不剥夺子孙后代满足其需要能力的发展。这种理念，也就是1992 年，联合国环境和发展大会上，著名的“里约热内卢宣言”所阐述的可持续发展思想的核心思想，它必然会是人类社会的共同选择，也会变成我们一切行为的方向标。建

38、筑和其建成的环境，是人类对自然环境的影响的重要体现，在自然环境方面扮演着十分重要且突出的角色。因此，符合可持续发展原理的设计，一定是对资源和能源的使用效率、对健康的影响、对材料的选择等方面进行了综合思考，因而也能满足可持续发展原则的要求。近几年来，各界人士提出的生态城市和生态建筑的建设观念，就是在自然生态原则的基础上，探索人、建筑、自然三者之间如何和睦相处、达到平衡的关系，以此为人类提出一个最为合理、舒适同时可持续发展的环境的途径方法。生态建筑是21 世纪建筑设计发展的方向。生态建筑理念中，包含着的生态观、有机结合观、地域与本土观、回归自然观等等思想理念，都属于可持续发展建筑的理论建构部分，当

39、然也属于环境价值观的重要组成部分。因此，生态建筑其实也是绿色建筑，生态技术手段也在绿色技术的范畴内。.3.2 项目概括.3.2.1 项目简介东川路两侧、广水路以南、青岛体育运动学校以西、李沧区金水路以北的建筑群就是万科生态房地产，其距离2014年世界园艺博览会的主展场北侧只有大约1千米，三面环山为其提供了得天独厚的天然生态居住环境，首开区计划利用原有李村河水系，建造约7万平方米的生态公园。同时万科生态房地产还占据青岛南北交通要道、青岛时尚生活走廊、多高端社区的滨海大道上的一席之地。该项目地处滨海大道与金水路交汇处，交通十分便利，具四通八达的优点，如驾车到崂山海边仅仅只有15分钟的车程；同时，区

40、域内教育资源十分丰富，众多名校汇集在此，如潜艇学院、中国海洋大学、青岛大学等高等且著名大学都扎根于此。万科生态城倡导新都市主义规划理念，提倡人与自然努力实现和谐共处，实现可持续发展，极力打造新型的、复合型的、低密度高档住宅。首期预计建造约30万平方米，内部会建设商业街，还在旁边规划了商业中心（经济发展用地规划），丰富立体的园林景观，不仅使项目品质得到很大提升，同时还对业主的私密进行很好保护。万科生态房地产将主导现代科技大都市青岛的未来的居住环境走向。万科生态城首期在2011年4月正式开工建设，约于2013年12月竣工，并投入使用，施工期为32个月。紧接着，二期预计会在2014年下半年开始动工建

41、设。.3.2.2 项目特点生态建筑的简称为ECO，ECO也就是Eco-build，旨在将建筑比作一个生态系统，其核心就是能使数量庞大的人口，整合后协调居住进一个大规模建筑群中，通过组织或设计建筑内外空间中的各种物态因素，使物质、能源在建筑生态系统内部实现有秩序的循环的转换，以此来实现一种无废、无污、高效、低耗、生态平衡的建筑环境的目标。就如我们熟知的电影蚁哥正传里的蚁丘、星球大战中的死星、黑客帝国里的“锡安”。当然我们也不缺乏现实中的案例，比如德国人建造的“三升房”、奥尔良打造的“诺亚”等。万科生态城就是中国的生态建筑的典型代表之一，其大力倡导新都市主义规划观念，提倡人与自然和谐有序的发展，努

42、力去打造一种可持续的、复合型低密度高档社区。极力是建筑呈现立体丰富的状态，独特、创新、环保的园林景观不仅仅大大提升了项目的品质，也使生态建筑深入人心。万科房地产耗费32个月、投资36亿元精心打造出了万科生态风景房地产项目。据了解，该项目一经完工和投入使用，千余户居民将受益。.3.3 万科生态城房地产项目的成本构成项目施工现场所耗用的人工费、材料设备费、机械使用费、项目顾问费、施工现场其他直接费用例如：项目定义与决策成本、项目设计与计划成本、以及项目经理为组织工程施工而发生的各种管理费用构成了生态房建设项目成本。狭义上的建筑成本，不包括施工企业期间的经营净收入，而是将成本的发生范围限制在某一项目

43、范围之内，是项目经理进行成本核算和控制的主要内容。通过WBS及历史资料等资源计划的编制依据，来确定项目需要哪几类资源及数量，并通过对万科企业生态房建设项目资源需求的分类，借助于以往的项目施工经验，合理编制资源的分配与计划，确保项目的平稳发展。人力资源需求：劳动力投入总工时工作量产量定额，或是 劳动力投入总工时工作量×时间定额设备资源需求：设备需要量工作量产量或是 设备需要量工作量×时间材料需求：材料的投入量工作量×单位工作材料消耗定额.3.4万科生态城房地产项目的成本估算与预算（1）成本估算。根据项目合同和工程量清单,对项目成本进行详细的估算,这是建立材料价格目标

44、成本考核的依据,也是控制实施过程中各项成本指标的标准,超额或节余都可以以估算价格对比分析原因,找出差问题和差距。项目团队通过分析考虑影响项目成本的几点因素，和对以往生态房建设项目的WBS分析，估算除了每个WBS项的成本，然后决定每项工作完成的时间，专家对于这种估算方法也极为肯定和赞赏。这个估算基于对项目经理和25的团队成员的时间补偿，其余团队成员将时间平均分配到项目各阶段的储备金。与专家商讨之后决定，将总估算的25预留为储备金。据此，项目部做出了一个项目成本估算表，根据这份表，可以估算工料清单中的各项物料和作业成本，然后向上滚动，再根据项目的成本结构细分到各单项成本。在对当地各项目工程需要的材

45、料进行实际的市场调查之后,按照市场价格和工程理论预期用材，测算出材料总成本，最后根据企业自身的项目管理水平和工程实施能力对整个项目的成本一一进行预算,然后加总形成投标价格。.3.5万科生态城房地产项目的成本控制.3.5.1原则与方法原则：（1）成本节约原则；（2） 全面控制原则。包括项目全员控制和目标全面控制；（3） 项目全过程成本控制。在万科房地产生态房建设过程中，项目团队组织运用成本控制的基本理论，探讨总结出适合本项目建设实施的成本控制方法 如下： （1）根据管理思想建立项目控制成本体系。项目系统的三个侧面技术系统、经济系统和社会系统，它们密切相关、相互渗透、相互结合，以施工项目的成本控制

46、目标为中心进行全过程、全方位、全要素的动态控制管理，将这一管理体系穿插到项目实施的各个阶段、各个细节。（2）成本控制依据要规范化。施工企业项目成本控制必须按照诸如：法律、合同文本、施工项目成本计划、施工组织设计计划、施工的进度报告等合乎要求的依据来进行。（3）把事后算账作为事前预控，实行全过程监控，建立以目标成本控制成本支出的施工责任成本预控机制。（4）责任矩阵法。就是将目标成本层层分解，责任到人。（5）运用计算机手段，建立成本控制的信息化系统。.3.5.2挣得值分析挣值分析法EV。是一种可以全面衡量进度状态和成本使用情况的完整有效的项目监控方法。EV有三个基本值来表示项目的实施进度状态，并以

47、此预测项目的工期和大概成本，分别是：（1） BCWS已经安排的工作的预算费用。这是工程进度、项目费用是否合理的标准，它相当于预算单价与计划工程量的乘积的总和。（2） BCWP已完成工作的预算费用。它标志的是投资总额与最终成果之间的转化，体现着质量合格的工程工作绩效和实际进展程度，相当于已经完成了的工程量与预算单价的乘积的总和。（3） 完成工作的实际费用ACWP。ACWP等于已完成工程量与实际支付单价（合同价）的乘积之和。是已经完成的工作所花费的实际金额。通过综上所说的三个基本值，就可以得到衡量项目成本、工程进度的绩效和状况的主要依据，也就是两个指数指标和两个差异值指标。具体如下：两个差异值指标

48、：（1） 费用偏差（CV）：可得出已完成的工作成本是超支还是节余。CV=BCWP-ACWP2（2） 进度偏差（SV）：据此能够得出项目目前的进度是何种情况，当前处于提前还是滞后状态。SV=BCWP-BCWS两个指数指标：（1）费用绩效指数（CPI）：能够估量每开支一个货币单位的价值量。CPI=BCWP/ACWP （2）进度绩效指标（SPI)：SPI=BCWP/BCWS   挣值分析法就是通过对上述的三个基本值的对比分析和对两个差异值指标及两个指数指标的计算分析，来达到对项目工程的更加有力的、更加合理有效的控制的目的，同时还可以较为精确的测定和衡量项目工程的实际进展状况，也可

49、以清楚的评估项目工程管理和工程技术水平的高低。所以，定期监控以上因素，是使用挣值分析法进行进度、成本综合控制的有效途径。在项目开始之前，必须先对整个项目工期内如何使用资金作出合理的规划和预算，项目开始后，必须监控好项目实际成本和工作绩效，以确保项目成本、进度都在控制范围之内。具体步骤如下： （1）制定项目成本预算和计划（2）收集项目实际成本（3）计算项目已完成工作的预算费用SCWP（4）进行项目成本进度绩效分析（5）对项目进行成本/进度控制 挣值分析法在对以上七项基本指标和参数进行的及时监测与分析的基础上，能使施工组织更加准确地掌握项目的成本高低和进展速度的情况，进而采取相应的措施，对存在和隐

50、藏的问题进行处理和纠正，使项目成本控制在事先制定的成本范围内。一旦出现成本、进度差异和低效率等问题就应该寻找方法解决，以此来减少偏差对整个项目的影响和冲击，这是对项目成本进行有效控制的关键。.36 项目成本管理中出现的问题与对策.3.6.1 项目成本管理实践中出现的问题当然，项目管理过程必然是一个曲折的过程，会遭遇各种问题的挑战，譬如项目不能在规定时间内完成，实施和管理的人员职业素质不达标、工作不到位，项目质量不符合标准，建设单位的管理体制不健全等等问题。.3.6.2 应对措施第4章要想成功、圆满的完成一个施工项目，就必须采取有效的计划管理技术，加强项目管理措施。一是要提高工作人员的素质和责任意识。如果一个项目管理组织团队的成员素质低下，将直接反映出其低下的管理水平；二是加强对成本合算的监督和