别墅组合研究

1、别墅组合类型学类别合院别墅演化2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。别墅禁令成为别墅价格上涨令，高密度类别墅项目目前已占有大部分的市场供应份额，面对同地块下能产生高溢价的机会，如何提高别墅项目的容积率，使土地价值最大化成为开发商着力研究的课题，联排、双拼、叠加等类别墅产品对容积率提升的帮助有限，而从古中国四合院提炼出的现代合院别墅却略有所胜。联排合院别墅产品联排合院别墅产品又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独立宅基地

2、，设有1至2个车位地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙。特点是大进深，小面宽。合院别墅的产生背景合院别墅的产生背景合院别墅的演化合院别墅的演化类别合院别墅演化独联合院别墅产品独联合院别墅产品大面宽加大进深别墅，通过弱联结形成独联合院别墅大面宽大进深大进深弱联结其他形式合院别墅产品其他形式合院别墅产品围合式合院别墅风车式合院别墅n七栋别墅合围成一个庭院七栋别墅合围成一个庭院n各栋通过分户墙、平台连接各栋通过分户墙、平台连接n类独栋合围式别墅类独栋合围式别墅具体案例独栋别墅的空间意境、便于邻里交往的共有空间、灵活的模块式组合方式独栋别墅的空间意境、便于

3、邻里交往的共有空间、灵活的模块式组合方式为设计及实施留下了巨大的想象空间为设计及实施留下了巨大的想象空间别墅区空间示意别墅区空间示意合理分配项目停车位，向别墅下部延伸，省略了地面车行交通且地下部分不合理分配项目停车位，向别墅下部延伸，省略了地面车行交通且地下部分不记入销售面积（可送面积记入销售面积（可送面积100100以上）以上）高附加值为价格的提升及参与市场竞争留下充足余地高附加值为价格的提升及参与市场竞争留下充足余地各类型产品设计说明各类型产品设计说明合院独栋合院独栋联排别墅联排别墅一层平面图合院合院独栋独栋负一层车位合院合院独栋独栋二层平面图合院合院独栋独栋三层平面图合院合院独栋独栋合院

4、合院独栋独栋联排联排别墅别墅户型地下部分一层建面一层阳台二层建面二层阳台三层建面单元总面积E189.80 77.83 0.00 59.98 3.18 57.44 198.43 联排联排别墅别墅联排联排别墅别墅设计方向：设计方向：p点式一梯四户设计p三房二厅二卫面积控制在105左右p三房二厅一卫面积控制在90左右p二房二厅一卫面积控制在75左右p通过入户阳台功能置换，形成室内面积有效放大，从而实现销售面积的压缩高层高层住宅住宅阳台置换功能说明：阳台置换功能说明：置换前平面高层高层住宅住宅阳台置换功能说明：阳台置换功能说明：置换前面积高层高层住宅住宅高层高层住宅住宅置换后平面阳台置换功能说明：阳台置换功能说明：高层高层住宅住宅阳台置换功能说明：阳台置换功能说明：置换后面积拉高走低 ；【明修栈道暗渡陈仓】推盘策略：推盘策略：入市先后顺序