同观-杭州拱墅区房地产住宅2014年1月月报

1、杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou一.市场政策及城市规划动态 1.政策动向二.杭州房地产总体情况 1.一级市场动态 1.1. 2014年1月土地出让状况 1.2. 2014年1月土地出让分布 1.3. 2014年1月主城区土地出让状况 2.二级市场动态 2014年1月楼市简报三.区域分析 1. 区域成交动态 2. 重点关注楼盘 ContentsContents 目目 录录杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis repor

2、tJan. 2014. Hangzhou一.市场政策及城市规划动态 政策动向一.市场政策及城市规划动态 房产税法被提上议事日程，将在2014年制定。 在年前召开的“第三届首都金融财税法论坛”上，国家发改委法规司行政复议处韦大乐处长介绍，全面落实十八届三中全会提出的财税体制改革方针，涉及一系列财税立法和修法任务。明年将新立3部法律，修改财税法律6部，修订行政法规3部。其中新立法律中就包括房产税法。 政策动向对楼市直接影响的税法出台，标志着税制调控即将在全国范围内铺开，对楼市直接影响的税法出台，标志着税制调控即将在全国范围内铺开，对楼市会造成怎么样的影响，需要持续关注。对楼市会造成怎么样的影响，需

3、要持续关注。杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou一.市场政策及城市规划动态 国务院已要求国土部在2014年6月底前出台不动产登记条例。为此，国土部目前正着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关规章草稿，除此之外，国土部还部署有关司局准备起草不动产登记管理办法，并编制相应技术标准。为此，中国还将加快组建专门的管理部门不动产登记局。不动产登记条例制度设计中，将增设查询服务，但将限制在此前的法律法规范围内，备受争议的“以人查房”，或仍为“禁区”，被严格限制。政策动向不动产登记条例出

4、台，一方面是长效的调控楼市，一方面也是为了反腐。不动产登记条例出台，一方面是长效的调控楼市，一方面也是为了反腐。杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou一.市场政策及城市规划动态 中央国家机关公积金管理中心发布关于加强中央国家机关住房公积金个人贷款差别化管理的通知，首次提出住房公积金个人贷款将以住房公积金个人账户余额为基础，最高贷款额度维持不变，同时要求，需要结清首次贷款5年以后，方有机会再用公积金贷款购买住房。 国管公积金贷款难度增加，相比之前大部分国管公积金缴存者都可以申请到80万

5、元的贷款额度，按照住房公积金个人账户余额为基础，使得缴存年限短、缴存比较少的人贷款额度明显受限。这在很大程度上与“钱荒”有关，集中挤提、贷款激增、援建保障房等等，使得13年公积金出现“捉襟见肘”的预期。政策动向国管公积金贷款难度明显增加，在一定程度上会抑制购房的需求，部分缴国管公积金贷款难度明显增加，在一定程度上会抑制购房的需求，部分缴存国管公积金的购房者将转向选择商业贷款，增加购房成本。存国管公积金的购房者将转向选择商业贷款，增加购房成本。杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou一.

6、市场政策及城市规划动态 国家研究保障房共有产权模式，以自住商品房解决“夹心层”住房困难。 保障房家庭和不具备保障房资格、但又买不起纯商品房的“夹心层”对于房价的上涨最敏感，受到的影响也最明显。研究保障房共有产权模式，就是为了解决夹心层住房困难而设。 目前北京经适房和限价房是固定比例的售后共有产权模式。经适房和限价房满5年上市交易时，分别需要交纳70%和35%的收益。上海模式即上海经适房购买人只拥有有限产权，在购买时明确划分，政府占30%到40%的产权，其余归个人。而共有产权的模式，则是经适房封闭管理，上市交易只能由政府回购。 目前北京正在研究推进的共有产权，倾向于前两种模式间二选一，并加以完善

7、。政策动向国家通过不同层次的保障性住房来解决国家通过不同层次的保障性住房来解决中低收入人群住房困难，中低收入人群住房困难，保持房价基本稳定。保持房价基本稳定。杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou一.市场政策及城市规划动态 财政部、国税总局1月17日发布通知，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额，免征契税。政策动向二手房交易

8、想要通过钻政策空子来减少交易契税，具有很高的法律风险。二手房交易想要通过钻政策空子来减少交易契税，具有很高的法律风险。杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou一.市场政策及城市规划动态 教育部1月27日发布关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见。其中要求小升初免试就近入学，完成小学和初中之间的单校划片、多校划片，并允许小学毕业生填报优质初中，当出现初中的报名人数多于招生人数的情况时，采取随机派位的方式确定录取学生。意见还要求，到2016年经省级教育行政部门批准招收特长生的

9、学校所招收的特长生比例应降到5%以内。政策动向因为区域的差异、教育资源的不均衡，学区房仍然是热点。因为区域的差异、教育资源的不均衡，学区房仍然是热点。杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou二二.1.1月杭州房地产总体情况月杭州房地产总体情况一级市场动态杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou二.1月杭州房地产总体情况 1.1.20141.1.2014年年1 1月土地出让状况月

10、土地出让状况 杭州土地市场2014年开年第一个月土地出让延续了2013年土地市场“升温”态势，当月成交339.18亿，仅次于2013年9月340.67亿的战绩，也是自2012年以来杭州市场单月出让金第二度迈过300亿元的大关。据统计，1月成交地块中住宅用地有18宗，土地出让金额为192.76亿元。与2013年一样，“地王”在一些板块仍旧出现，外来房企依旧是主力。商业用地成交17宗，出让收入为146.80亿元。尽管有杭师大地块35%的封顶溢价率筑托，但整个杭州市场，包括主城区在内的所有商地和8宗宅地（包含商住用地在内）全部以底价成交，出让现场的整体竞争热度却不高，出让地块的平均溢价率仅为8.9%

11、。所有宅地项目的平均溢价率为16.5%，剔除掉杭师大地块35%的封顶溢价后，剩余宅地项目的平均溢价率为13.2%。一级市场动态一级市场动态土地出让创新高，但溢价率不高。土地出让创新高，但溢价率不高。杭州楼市整体呈现高成交、杭州楼市整体呈现高成交、高库存、价格趋稳态势，风险、压力不小。高库存、价格趋稳态势，风险、压力不小。杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou1.2.2014年1月土地出让分布 二.1月杭州房地产总体情况 一级市场动态一级市场动态杭州房地产市场2014年1月分析报告Th

12、e real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou区域区域成交宗数成交宗数成交面积成交面积（公顷）（公顷）成交金额成交金额（亿元）（亿元）环比增幅环比增幅同比增幅同比增幅主城区2280.57298.5495%501%余杭区733.6432.129%194%萧山区59.138.56-67%/合计34123.34339.18222%460% 1月份杭州计划出让40宗建设用地，实际成交34宗，6宗萧山地块因故撤销，实际成交面积为123.34公顷。1.3.2014年1月主城区土地出让状况 二.1月杭州房地产总体情况 一级市场动态一级市场动态杭

13、州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou 主城区成功出让22宗，成交面积80.57公顷，成交额达298.5亿元，占到整个杭州市场卖地额的88%。得益于杭师大项目、热电厂项目以及滨江中兴商住项目，共计入账102.79亿元，占到主城总成交额的34.4%。地块用途地块用途出让宗数出让宗数成交面积成交面积（平方米）（平方米）成交金额成交金额（万元）（万元）商业用地113154221421134住宅用地103619251143876商住用地1128383420000合计22805730298501

14、0二.1月杭州房地产总体情况 2.1.20142.1.2014年年1 1月楼市简报月楼市简报 二级市场动态二级市场动态 整个1月，杭州主城、余杭、萧山三区成交商品房5961套。环比12月份下跌23.5%，同比下跌23.1%；成交均价为16419元/平方米，环比12月份下跌4.6%，同比下跌6.9%。 从存量房源来看，1月的楼市住宅存量突破84000套，再创历史新高，加之2013年土地市场的大热，2014年的楼市消化压力必然是只增不减。主城区成交商品房2631套，环比12月3588套的成交量下降36.37%；余杭区共成交2428套，环比11月2489套的成交量下降2.51%；萧山区共成交902套

15、，环比11月1657套的成交量下降83.70%。杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou44%41%15%1月月杭州主城区、余杭区、萧山区杭州主城区、余杭区、萧山区商品房签约套数占比商品房签约套数占比主城区余杭区萧山区二.1月杭州房地产总体情况 2.1.20142.1.2014年年1 1月楼市简报月楼市简报 二级市场动态二级市场动态杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou近五年

16、杭州主城区新房近五年杭州主城区新房1月成交对比表月成交对比表时间预定量(套)成交量(套)成交均价(元/平米)2010年1月6881532162462011年1月10613326221452012年1月150820-2013年1月12174635-2014年1月326263122872 2012年农历春节在1月23日，因此预定和成交是最低的。2014年农历新年在1月底，相应的也比较低。二.1月杭州房地产总体情况 2.1.20142.1.2014年年1 1月楼市简报月楼市简报 二级市场动态二级市场动态杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis

17、 reportJan. 2014. Hangzhou2013年年2月月-2014年年1月主城区商品房走势图月主城区商品房走势图 2013年2月和2014年1月因为农历过年的因素，导致预定和成交都是全年最低的月份。春节过后会有明显的上升。二.1月杭州房地产总体情况 二级市场动态二级市场动态附件附件杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou排名楼盘区域成交量（套）成交面积（平方米）1海运国际大厦上城区240225762御星拱墅区10091663之西湖滨江区9296764东壹号江干区90825

18、55水榭春天滨江区8986426万达广场拱墅区8456317格林格林江干区7967828绿地旭辉城滨江区6970729泛海国际中心江干区654709010钱塘府江干区5553451月主城区商品房成交前十月主城区商品房成交前十(按成交套数排名)二.1月杭州房地产总体情况 二级市场动态二级市场动态附件附件杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou1月主城区商品房成交前十月主城区商品房成交前十(按成交金额排名)排名楼盘名称城区成交(套)成交面积(平米)近月成交均价(元/平米)成交总金额（万元）

19、1之西湖滨江92967625620247912水榭春天滨江89864223226200713钱塘府江干55534535563190084绿地旭辉城滨江69707224378172415远洋公馆拱墅28441036391160486御星拱墅100916617101156747东壹号江干90825518155149878西溪诚园西湖28437332849143659西庐西湖545739247651421310紫金府西湖4948982544012461二.1月杭州房地产总体情况 二级市场动态二级市场动态附件附件杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market anal

20、ysis reportJan. 2014. Hangzhou1月余杭区商品房成交前十月余杭区商品房成交前十排名楼盘名称城区成交套数(套)1万家名城余杭3312西溪华东园余杭2503欢乐城余杭1374东海闲湖城余杭1315逸居城余杭118排名楼盘名称城区近月成交均价(元/)成交面积()成交金额(万元)1西溪华东园余杭895652756472492万家名城余杭1316032755431043东海闲湖城余杭935212997121554欢乐城余杭837514395120555逸居城余杭98841056010438二.1月杭州房地产总体情况 二级市场动态二级市场动态附件附件杭州房地产市场2014年1月

21、分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou1月萧山区商品房成交前十月萧山区商品房成交前十排名楼盘名称城区成交套数(套)1郡望府萧山1972龙达国际大厦萧山873星悦湾萧山444金域兰庭萧山425丽晶国际萧山24排名楼盘名称城区近月成交均价(元/)成交面积()成交金额(万元)1龙达国际大厦萧山1589914620232452郡望府萧山183669998183633港丽望京萧山15868597594814湘湖九号萧山17036374063725恒园萧山2316421484975三三. .区域分析区域分析 1.区域成交动

22、态杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou三三. .区域分析区域分析 1.市场动态跟踪市场动态跟踪1月份拱墅区商品房共成交422套，比12月份的772套减少了350套，环比下降45.34%。同比去年1月份857套，下跌50.76%。成交量大幅降低的主要原因在于即将到来的传统春节，导致购房意愿的下降。同时，农历年末的因素也使得1月新盘首开或老盘加推相对较少，价格平稳、销售稳定成为岁末年初拱墅区楼市的主要特征。杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market

23、 analysis reportJan. 2014. Hangzhou三三. .区域分析区域分析 2.重点关注楼盘杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou三三. .区域分析区域分析 2.重点关注楼盘重点关注楼盘杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou 由于2014年1月是农历年末，因此大多数楼盘并没有太多值得关注的表现。原本预计在1月开盘的拱墅区项目都将开盘时间延后至农历春节之

24、后，在售楼盘也没有新的手段来吸引购房者，多延续一贯的营销方式，以保持热度为主。待售楼盘：待售楼盘：耀翔悦尚在12月时有消息称预计12月底1月初开盘，推出90-130户型，预计均价在17000元/左右，但到1月下旬，预计在3、4月首推。宝嘉御峰预计年后开盘，在2月首推1-4号楼，面积88为主，少量116、126边套。价格待定，预计在20000元/左右。金地申花里目前处于认筹阶段，有存5万总价减5万的优惠。预计春节之后首开推8号楼，户型面积89-126平米，预计均价25000元/。三三. .区域分析区域分析 2.重点关注楼盘重点关注楼盘杭州房地产市场2014年1月分析报告The real estate market analysis reportJan. 2014. Hangzhou在售楼盘：在售楼盘：富越香郡目前剩余4号楼，88户型为主，将在年后开盘，目前交2.5万减5万。中铁国际城目前在售8号楼景观楼王，均价20000元/左右。1月售楼处将推出12套10层以下特价房，87三房，封顶价19988元/平米。方正荷塘月色目前主要在售楼王2号楼，均价20000元/左右，其余房源均价18000元/平米左。主力户型101-128平米，目前购房可在总价基础上减5万，一次性付款打98折。万科北宸之光推出少量特惠房，户型90-130，90方三房设