绥中东鸿浩运营销思路

1、东鸿浩运2016营销思路目录Part1:绥中市场宏观分析Part2:绥中家具建材市场现状分析Part3:绥中竞品商业项目分析Part4：项目swot分析Part5:项目定位方向Part6:客户群体定位Part7:推广策略Part1:绥中宏观分析绥中市场宏观分析 绥中县位于葫芦岛市的南部，濒辽东湾。东隔六股河与兴城市相望，南临渤海，西与河北省秦皇岛市山海关接壤，北枕燕山余脉与建昌县毗邻。是环渤海经济圈的重点城市，辽宁省五点一线环渤海开发战略起点城市。辽宁沿海经济带重点支持区域。绥中县辖14个镇、5个乡、6个民族乡。全县人口71万，常住人口59万。县内人口约23万.Part2:绥中家居建材市场现状

2、6大弊端阻碍兴城家居建材行业发展大弊端阻碍兴城家居建材行业发展 市市场整合升级迫在眉睫场整合升级迫在眉睫绥中家居建材市场现状需求巨大需求巨大 缺乏龙头缺乏龙头布局零散布局零散 业态单一业态单一规划落后规划落后 交通不便交通不便缺乏规划缺乏规划 配套落后配套落后没有管理没有管理 更无运营更无运营缺乏仓储缺乏仓储 没有配送没有配送绥中家居建材市场现状需求巨大需求巨大 缺乏龙头缺乏龙头绥中综合经济快速增长带来社会消费水平大幅绥中综合经济快速增长带来社会消费水平大幅度提高，对于建材产品流通交易市场的要求日度提高，对于建材产品流通交易市场的要求日益提高，而现有家居建材市场存在诸多不足，益提高，而现有家居

3、建材市场存在诸多不足，绥中目前缺乏一个能承担起时代发展需要的龙绥中目前缺乏一个能承担起时代发展需要的龙头商贸大市场头商贸大市场绥中家居建材市场现状布局零散布局零散 业态单一业态单一绥中现有建材市场，较为分散，各市场业态绥中现有建材市场，较为分散，各市场业态单一，配套设施不全，无法满足消费者一站单一，配套设施不全，无法满足消费者一站式采购，市场客户流失严重。式采购，市场客户流失严重。绥中家居建材市场现状规划落后规划落后 交通不便交通不便 绥中现绥中现有老旧市场内部交通较窄，人车无分流有老旧市场内部交通较窄，人车无分流，交通拥堵，人流客流通行极不方便且没有物业服，交通拥堵，人流客流通行极不方便且没

4、有物业服务。冬天商户及消费者苦不堪言。严重阻碍市场发务。冬天商户及消费者苦不堪言。严重阻碍市场发展。展。绥中家居建材市场现状缺乏规划缺乏规划 配套落后配套落后 绥中现绥中现有建材市场规划混乱，人流动线规划不科有建材市场规划混乱，人流动线规划不科学，业态组合不合理，导致商业死角多，市场发展不学，业态组合不合理，导致商业死角多，市场发展不均衡，配套落后，经营活动举步维艰。均衡，配套落后，经营活动举步维艰。绥中家居建材市场现状没有管理没有管理 更无运营更无运营 绥中现绥中现有市场缺乏专业管理运营团队，缺乏有市场缺乏专业管理运营团队，缺乏统一推广，现代化管理，商户只能自己跑客户，统一推广，现代化管理，

5、商户只能自己跑客户，做生意较为吃力。做生意较为吃力。绥中家居建材市场现状缺乏仓储缺乏仓储 没有物流没有物流 绥中目绥中目前的建材市场缺乏仓储配套前的建材市场缺乏仓储配套，现代化，现代化物流配送更无从谈起，物流配送更无从谈起，货物流转不畅，经营成货物流转不畅，经营成本高，无法支撑商户把生意做大做强。本高，无法支撑商户把生意做大做强。Part3:绥中竞品商业项目分析绥中竞品商业项目分析竞品项目绥中德阳广场德洋国际广场是 绥中重点招商引资项目，地处绥中中心位置。占地面积12146.12，商业主体6层。绥中竞品商业项目分析竞品项目绥中德阳广场 主力店招商品牌绥中竞品商业项目分析竞品项目绥中德阳广场楼层

6、业态分布楼层楼层经营品类经营品类招商情况招商情况销售价格销售价格B2停车场B1大润发签约12年22000元/F1化妆品/黄金/名表/KFC 自营招商20000元/F2品牌服装本地招商15000元/F3华贸鞋城/濮院毛衫城自持13000元/F4餐饮健身本地招商10000元/F5海宁皮草已签约8000元/注：以上价格是标价，最终的成交价格还有另外的优惠政策。注：以上价格是标价，最终的成交价格还有另外的优惠政策。绥中竞品商业项目分析竞品项目绥中德阳广场开业时间 预计2016年10月份开业现阶段招商已经完成现阶段招商已经完成50%销售目前只对B1/F1层销售开发商自持商业60%绥中竞品商业项目分析竞品

7、项目绥中德阳广场优惠政策年保底8%收益按表价表每年给客户返还总房款的8%回报；增值回购3年开发公司按表格表的136%回购10年开发公司按表格表的158%回购运营利润每年按利润分成的形式给投资客户不定返还付款折扣一次性付款9.5折 按揭付款9.8折接待中心绥中县内1个 葫芦岛新区1个绥中竞品商业项目分析竞品项目绥中鑫阳广场 鑫阳商业街总建筑面积10万，一期建筑面积5万，包括大型家居装饰广场、家具商场、陶瓷商场、生活精品大卖场等多重主题街区。鑫阳商业街2016年重新启动招商、销售。Part4:Swot分析Swot分析S优势分析优势分析W劣势分析劣势分析O机会分析机会分析T风险分析风险分析Swot分

8、析优势分析优势分析1、规模：、规模：5万的家居建材城属于绥中地区规模最大的家居建材类卖万的家居建材城属于绥中地区规模最大的家居建材类卖场，项目发展空间有利。场，项目发展空间有利。2、专业市场：家居、建材、家具专业市场，在绥中目前还是空白。、专业市场：家居、建材、家具专业市场，在绥中目前还是空白。3、项目地理位置属于绥中地区中心位置。周边商业氛围好。、项目地理位置属于绥中地区中心位置。周边商业氛围好。Swot分析劣势分析劣势分析1、市场容量：、市场容量：5万的家居建材卖场在绥中地区有些偏大。本地客户万的家居建材卖场在绥中地区有些偏大。本地客户资源不足。资源不足。2、消费模式：当前绥中消费最好的家

9、居类产品属于中低端。、消费模式：当前绥中消费最好的家居类产品属于中低端。3、市场份额：绥中全县人口不到、市场份额：绥中全县人口不到60万，消费有限，因此项目需要一个万，消费有限，因此项目需要一个长期的发展过程。长期的发展过程。4、客户情况、客户情况:绥中近三年没有新开发小区，目前绥中家居建材的经营绥中近三年没有新开发小区，目前绥中家居建材的经营商户的经营情况不佳。商户的经营情况不佳。Swot分析机会分析机会分析1、市场整合：绥中目前家具建材市场经营水平差，业态分布混乱，产、市场整合：绥中目前家具建材市场经营水平差，业态分布混乱，产品档次低，有提升空间。品档次低，有提升空间。2、行业发展：专业市

10、场必定会成为城市发展和行业发展的趋势。、行业发展：专业市场必定会成为城市发展和行业发展的趋势。3、市场需求：大规模的专业市场是绥中的需求，市场发展空间很大。、市场需求：大规模的专业市场是绥中的需求，市场发展空间很大。 Swot分析风险分析风险分析1、项目口碑不佳，目前项目的商业部分还未开始施工。客户会持观望、项目口碑不佳，目前项目的商业部分还未开始施工。客户会持观望态度。态度。 2、竞品项目德阳广场目前销售情况不乐观，会影响到本案的营销进度。、竞品项目德阳广场目前销售情况不乐观，会影响到本案的营销进度。3、鑫阳广场、鑫阳广场2016年也要重新启动，招商业态与本案相同，会产生竞争。年也要重新启动

11、，招商业态与本案相同，会产生竞争。客户分流。客户分流。Swot分析Swot对策引导消费者引导消费者引导经营者引导经营者引导投资者引导投资者Swot分析Swot对策引导消费者引导消费者1、让客户知道项目的地理位置2、让客户对经营产品的认知3、建立市场统一的形象4、商场商品升级，做到体验消费5、兴城首家家居建材一站式批发、零售市场1、让客户知道项目的地理位置；2、让客户对经营产品的认知；3、建立市场统一的形象；4、商场商品升级，做到体验消费；5、绥中首家家居建材一站式专业市场。Swot分析Swot对策引导经营者引导经营者1、让客户知道项目的地理位置2、让客户对经营产品的认知3、建立市场统一的形象4

12、、商场商品升级，做到体验消费5、兴城首家家居建材一站式批发、零售市场1、项目未来规划；2、项目的抗风险性；3、稳定的经营条件；4、品牌开发商的资金实力雄厚；5、项目运营策略缔造永久旺市。1、绥中唯一一家一站式购物体验式消费的家居建材专业市场；2、项目后期发展的稳定性；3、开发商自持比例；4、经营客户的进驻比例；5、商铺的投资金额，面积；6、如何保证客户的稳定回报比例。Swot分析Swot对策引导投资者引导投资者Swot分析经营商户都知道新市场需要3年或5年的市场培育期。投资客户也都知道项目运营起来后一定会有稳定的投资回报。但是以往的商业项目会告诉经营商户免租或项目品牌如何或是我们的招商如何，告

13、诉投资商户的回报如何。 而而我司认为，我们应该告诉客户的是，在我司认为，我们应该告诉客户的是，在三年或五年的市场培育期我们要做什么才能三年或五年的市场培育期我们要做什么才能确保商场的永久旺市确保商场的永久旺市。只有商场的永久旺市。只有商场的永久旺市才能保证投资客户的投资回报。才能保证投资客户的投资回报。Part5:定位方向定位方向本项目我们要做什么本项目我们要做什么？创新创业之城创新创业之城 梦想希望之都梦想希望之都定位方向绥中首席绥中首席150000豪布斯卡商业帝国豪布斯卡商业帝国定位方向绥中首家绥中首家50000一站一站式购物式购物 体验式消费体验式消费家家居建居建材广场材广场定位方向关键

14、营销问题关键营销问题投资者凭什么投资投资者凭什么投资 东鸿浩运东鸿浩运经营商户凭什么要经营商户凭什么要在东鸿浩运经营在东鸿浩运经营开发商如何规避开发商如何规避开发和经营风险开发和经营风险定位方向我司的观点我司的观点投资者凭什么投资东鸿浩运？投资者凭什么投资东鸿浩运？客户的想法我有20万余钱，一直想找个投资出路，但是：我是投资股票，还是投资地产？投资地产的话，是投资住宅还是投资商铺？如果投资商铺，是选择步行街、百货类市场还是建材市场？如果投资建材市场，是投资鑫阳商业街还是东鸿浩运？ 东鸿浩运看上去挺好，位置不错，价格也合理但是：建材行业铺位租金这么低，投资收益是个问题？买这种铺位，会不会升值呀？

15、鑫阳是门市，开业都这么长时间了，你看现在也不是做不下去了吗？德阳广场做了这么长时间，一直没怎么卖出去。绥中商业地产有没有前景呀？我司的观点绥中家绥中家庭投资理财新方向！庭投资理财新方向！东鸿浩运家居建材城东鸿浩运家居建材城“财富航母财富航母”震撼启航震撼启航“聚宝盆聚宝盆+ +保险柜保险柜”计划计划我司的观点“聚宝盆聚宝盆+ +保险柜保险柜”计划计划-五大王牌之一五大王牌之一绥中首创财富商业集群绥中首创财富商业集群 绥中最大、最全、最有钱景的绥中最大、最全、最有钱景的，集吃喝玩乐购于一体多业态组合的商业集群集吃喝玩乐购于一体多业态组合的商业集群我司的观点“聚宝盆聚宝盆+ +保险柜保险柜”计划计

16、划-五大王牌之二五大王牌之二先招商，再卖铺！先招商，再卖铺！颠覆商业地产开发模式，突破市场经营瓶颈颠覆商业地产开发模式，突破市场经营瓶颈给投资加上保险！给投资加上保险！我司的观点“聚宝盆聚宝盆+ +保险柜保险柜”计划计划-五大王牌之三五大王牌之三5000050000万平米，一站式购物万平米，一站式购物 体验式消费的家居建材广场体验式消费的家居建材广场绥中规模最大、商家最多、品种最全、环境最好、级别最高绥中规模最大、商家最多、品种最全、环境最好、级别最高的的“一站式购物、体验式消费一站式购物、体验式消费”家居建材装饰广场家居建材装饰广场全面颠覆绥中传统家居建材市场模式。全面颠覆绥中传统家居建材市

17、场模式。我司的观点投入少，回报稳！投入少，回报稳！0 0风险，高成长！风险，高成长！5 5年原价回购，买铺即收三年租金年原价回购，买铺即收三年租金“0 0风险风险”投资计划震撼出击投资计划震撼出击“聚宝盆聚宝盆+ +保险柜保险柜”计划计划-五大王牌之四五大王牌之四我司的观点“聚宝盆聚宝盆+ +保险柜保险柜”计划计划-五大王牌之五五大王牌之五首创首创“商铺银行商铺银行”易首易供，坐享其成！易首易供，坐享其成！与著名银行机构合作，开发商（经营商）将市场与著名银行机构合作，开发商（经营商）将市场租赁收益存进银行，由银行控制资金，直接租赁收益存进银行，由银行控制资金，直接将投资者的投资收益支付给投资者

18、！将投资者的投资收益支付给投资者！经营商户凭什么要在东鸿浩运经营经营商户凭什么要在东鸿浩运经营我司的观点我司的观点定位方向经营决定价值，经营决定价值，做旺就是硬道理！做旺就是硬道理！我司的观点东鸿浩运做旺与升值的东鸿浩运做旺与升值的“六六大动力大动力”之一之一我司的观点税惠要素税惠要素 绥中唯一享受经营税费减免的商业集群绥中唯一享受经营税费减免的商业集群 价值解读：价值解读： 借助政府“绥中重点招商扶持项目”授牌仪式、政府对于本项目税费减免的政策批文的公示等一系列措施，通过政府支持和政策利好绑定商户心理期望，让项目价值优势深深印刻在商户心中。 我司的观点东鸿浩运做旺与升值的东鸿浩运做旺与升值的

19、“六六大动力大动力”之二之二金融金融要素要素 绥中绥中首家金融机构创业资金支持首家金融机构创业资金支持 价值解读：价值解读： 通过与银行的战略合作签约仪式、银行对于签约本项目的经营户给予小额无息贷款的政策公示，让目标客群认定我们的项目就是绥中地区最容易实现生意梦想的地方。 我司的观点东鸿浩运做旺与升值的东鸿浩运做旺与升值的“六六大动力大动力”之三之三创业创业要素要素 绥中绥中唯一全民创业孵化基地唯一全民创业孵化基地价值解读：价值解读： 本项目通过政府授牌、批文认证成为“绥中唯一全民创绥中唯一全民创业孵化基地业孵化基地”，让绥中的老百姓都知道我们的项目是政府认证的创业致富首选地。 我司的观点东鸿

20、浩运做旺与升值的东鸿浩运做旺与升值的“六六大动力大动力”之四之四电商电商要素要素 绥中绥中唯一信息化、商贸电子化产业电商平台唯一信息化、商贸电子化产业电商平台 价值解读：价值解读： 与阿里巴巴及其旗下淘宝、天猫进行深度合作，建立绥中区域电子商贸门户网站，实现项目成为“绥中唯一信绥中唯一信息化、商贸电子化产业电商平台息化、商贸电子化产业电商平台”我司的观点东鸿浩运做旺与升值的东鸿浩运做旺与升值的“六六大动力大动力”之五之五商贸商贸要素要素 绥中绥中唯一一站式商贸采购交易基地唯一一站式商贸采购交易基地 价值解读：价值解读： 项目业态划分和功能划分齐全，涵盖种类丰富，实现了“复合主题商业”的核心定位

21、，将是“绥中唯一规绥中唯一规模最大、品类最全、运营最先进、交通最便捷的商贸模最大、品类最全、运营最先进、交通最便捷的商贸采购交易基地采购交易基地”。 我司的观点东鸿浩运做旺与升值的东鸿浩运做旺与升值的“六六大动力大动力”之六之六管理管理要素要素 八大体系及四流合一的科学管理系统八大体系及四流合一的科学管理系统 价值解读：价值解读： 在经营管理方面，着力构建项目形象体系、卖场管理体系、推广体系、价格体系、质量体系、服务体系、运营体系、招商体系八大管理体系八大管理体系以及多套不同业态的运营管理指导；着力打造集物流、资金流、工作流、信息流“四流合四流合一一”的贸易产业平台。 我司的观点我司的观点定位

22、方向开发商如何规避开发和经营风险开发商如何规避开发和经营风险开发商如何规避开发和经营风险之一开发商如何规避开发和经营风险之一 我司的观点重树项目形象，重新包装项目重树项目形象，重新包装项目目前的形象包装不理想，未能体现项目的王目前的形象包装不理想，未能体现项目的王者之气，未能树立项目的行业地位者之气，未能树立项目的行业地位我司的观点开发商如何规避开发和经营风险之二开发商如何规避开发和经营风险之二 理清项目价值要素，重新整合优质资源理清项目价值要素，重新整合优质资源树立市场投资信心，激发市民投资欲望树立市场投资信心，激发市民投资欲望开发商如何规避开发和经营风险开发商如何规避开发和经营风险之三之三

23、我司的观点商铺面积应将招商和销售铺位分开划分，在商铺面积应将招商和销售铺位分开划分，在保留通道基础上出售小面积单位，将单保留通道基础上出售小面积单位，将单位总价控制在位总价控制在10万元左右为宜。万元左右为宜。开发商如何规避开发和经营风险开发商如何规避开发和经营风险之四之四我司的观点组建专业经营管理团队组建专业经营管理团队5年保值回购对开发商压力不小，必须有专业团队经营，方可年保值回购对开发商压力不小，必须有专业团队经营，方可分解经营风险，又可为经营创造后续长期盈利点！分解经营风险，又可为经营创造后续长期盈利点！我司的观点开发商如何规避开发和经营风险开发商如何规避开发和经营风险之五之五招商先行

24、，有旺招商先行，有旺“商商”才有旺才有旺“铺铺”！这是东鸿浩运商业信心的所在这是东鸿浩运商业信心的所在Part6:客户群体定位 目标客户群体商业主力店老板商业主力店老板 年营业额：200-300万 面积需求：500-1000客群特征： 年龄在40-60岁之间 谋求经营范围的扩张 谋求更多的财富传统商业区商户传统商业区商户年营业额：20-50万 面积需求：60-100平米 客群特征： 年龄在35-55岁之间 更好的经营场所 寻求财富新的增长点 中小型企业老板中小型企业老板 年收入：50-200万 需求面积：50-100平米 客群特征： 年龄在40-60岁之间 通过不动产投资实现财富增长 寻求新的

25、创富手段 一般投资客户一般投资客户 年收入：10-20万 面积需求：50-60平米 客群客群特征： 年龄在35-65岁之间 具有投资实力，谋求稳妥的获利手段 偏向不动产投资，简单有效地获取高额回报目标客户群体传统商业区经营业主传统商业区经营业主租赁经营、购买经营租赁经营、购买经营各乡镇创业需求群体各乡镇创业需求群体租赁经营租赁经营企事业单位工作人员企事业单位工作人员投资购买投资购买外出务工中青年群体外出务工中青年群体购买经营、投资购买购买经营、投资购买外地厂家客户群体外地厂家客户群体租赁经营租赁经营葫芦岛兴城经营商户葫芦岛兴城经营商户租赁经营租赁经营葫芦岛市内投资群体葫芦岛市内投资群体投资购买

26、投资购买Part7:推广策略 推广策略让整个绥中都让整个绥中都知道项目、记住项目知道项目、记住项目让所有绥中人都来让所有绥中人都来帮我们传播、为我们捧场帮我们传播、为我们捧场推盘策略先招商先招商再再销售销售最终实现最终实现带租约销售带租约销售先主力先主力店店再小再小散户散户先本地先本地再再外地外地分业态分业态分品类分品类分经营分经营分投资分投资推盘策略全城只有一个声音全城只有一个声音 东鸿地产东鸿地产十亿巨著十亿巨著 浩运商业浩运商业 全民创富全民创富活动一东鸿浩运商业东鸿浩运商业 产品推介说明会产品推介说明会 聚集商业大户聚集商业大户、增加商户对产品认知增加商户对产品认知、提高商户入驻质量提

27、高商户入驻质量活动时间活动时间： 活活动规模：动规模：500人 活动地点：活动地点：东鸿浩运项目活动一嘉宾嘉宾葫芦岛市政府、绥中县政府相关领导东鸿浩运开发公司领导经营商户代表合作单位各大媒体（绥中电视台、葫芦岛电视台、葫芦岛地产网等媒体）银行代表邀约所有登记客户活动方式：活动方式： 通过举办“东鸿浩运商业”产品推介说明会活动，将项目的卖点和优势展现给每一位到场客户，与此同时配合商户介绍、专家分析、现场签约、绥中重点招商扶持项目” 授牌仪式；绥中地区电商门户网站启动仪式、抽奖、冷餐及农副特产、家居建材、特色美食餐饮等业态的产品展示，将项目的气势带入新的高度。主办单位：主办单位：东鸿浩运房地产开发

28、公司协办单位协办单位：北京公元地产北京公元地产特邀嘉宾：特邀嘉宾：政府相关领导、银行代表、主力商户代表、媒体代表活动二东鸿东鸿家居装饰广场招商签约会家居装饰广场招商签约会聚集聚集经营经营大户大户、品牌大户、统一为意向租赁商户签约、品牌大户、统一为意向租赁商户签约活动时间活动时间： 活动规模：活动规模：300人 活动地点：活动地点：东鸿浩运项目活动二嘉宾嘉宾绥中县政府相关领导东鸿浩运开发公司领导绥中经营商户代表葫芦岛经营商户代表合作单位各大媒体（绥中电视台、葫芦岛电视台、葫芦岛地产网等媒体）银行代表邀约所有经营商户活动方式：活动方式： 1、 当天释放招商政策，并签约本地的经营商户。 2、对于本地

29、大客户及葫芦岛的品牌商户给予特殊政策提前签约。 3、签约会对于进驻商户扩大性宣传，给投资商户树立信息。 4、活动主要以开发公司领导讲话、政府领导讲话、商户代表发言、商户代表签约、演艺、绥中本地商户签约等。主办单位：主办单位：东鸿浩运房地产开发公司协办单位协办单位：北京公元地产北京公元地产特邀嘉宾：特邀嘉宾：政府相关领导、银行代表、主力商户代表、媒体代表活动三东东鸿鸿浩运家浩运家居装饰广场认筹启幕居装饰广场认筹启幕提高品牌知名度促进客户对项目认知，无限放大项目影响力提高品牌知名度促进客户对项目认知，无限放大项目影响力活动时间活动时间： 活活动规模：动规模：2000人 活动地点：活动地点：东鸿浩运

30、项目活动三活动对象：活动对象：所有到访客户活动地点：活动地点：东鸿浩运项目地活动活动礼品礼品：纪念奖价值100元 （认筹客户人手一份） 三等奖价值500元 （10人） 二等奖价值1000元（5人） 一等奖 价值10000元（1人）认筹周期：认筹周期：50天活动目的：活动目的：迅速提高项目及企业品牌知名度，凸显企业实力，拉近客群与企业间的距离，促进客户对项目的认知，确定客户的购买意向。进而巩固项目行业龙头标杆的地位，同时无限放大活动的影响力。活动方式：活动方式： 1、 利用名人演绎扩大项目知名度宣造势。 2、 当天释放认筹政策。2万抵5万+日进500金。（具体政策需要认筹前确定） 3、认筹客户凭认筹卡可以观看名人演艺活动，同时认筹卡也可以当做抽奖凭证。活动四东东鸿鸿浩运家浩运家居装饰广场盛大启幕居装饰广场盛大启幕提高现场人气，增加销售量，促进回款提高现场人气，增加销售量，促进回款活动时间活动时间： 活活动规模：动规模：1000人 活动地点：活动地点：