房地产估价理论与方法之市场法

1、目录市场法概述市场法概述搜集交易实例搜集交易实例选取可比实例选取可比实例建立比较基准建立比较基准目录市场状况调整市场状况调整房地产状况调整房地产状况调整求取比准价格求取比准价格交易情况修正交易情况修正6.1概述一、含义：市场法(比较法、市场比较法、交易实例比较法)选取一定数量，符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。 本质：以房地产的实际成交价格房地产的价值 通常由此法测算出的价值称比准价格 可比实例(可比房地产)：符合一定条件，发生过交易的类似房地产，指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接

2、近、实际成交价格为正常成交价格或者可以修正为正常成交价格的类似房地产二、理论依据：房地产价格形成的替代原理三、估价对象和条件： 1、估价对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产 eg.住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地 不采用市场法的房地产：数量很少 eg.特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑 很少发生交易 eg.学校、医院、行政办公楼 可比性很差 eg. 在建工程 2、条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整可比实例房地产状况

3、与估价对象房地产状况不同收集交易实例收集交易实例选取可比实例选取可比实例建立价格可比基础建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易日期修正进行交易日期修正进行房地产状况修正进行房地产状况修正求取比准价格求取比准价格四、市场法估价的操作步骤四、市场法估价的操作步骤例1、下列房地产中，一般情况下试用市场法估价的有（ ）【2009年真题】 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程 6.2搜集交易实例一、搜集交易实例的必要性 只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市

4、场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围二、搜集交易实例的途径 查阅政府有关部门的房地产交易资料 向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况 向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况 同行之间相互提供 其他三、搜集交易实例的要求 内容完整、真实的交易实例 可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表 搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期，成交价格，付款方式，交易情况。四、建立交易实例库 房地产估价机构应当建立房地产交易实例库； 是一项基础性工作，也是形成估价机构核心

5、竞争力的重要手段之一 ；6.3选取可比实例一、选取可比实例的必要性 交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择 符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例二、选取可比实例的数量要求 一般选取310个可比实例三、选取可比实例的质量要求4点可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产区位上应与估价对象处在同一供求范围内用途上应与估价对象的用途相同规模上应与估价对象规模相当。0.52倍范围内建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同档次上应与估价对象的档次相同权力上应与估价对象的权利性质相同可比实例的交易类型应与估价目的吻合可比实例的成交日期应尽量接近估

6、价时点（一年以上的不采用）可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格四、选取可比实例应注意的其他问题估价具体对象应一致不一致时可采用分配法交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的例2、评估某套建筑面积为120的住宅在2008年9月底市场价 值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）【2008年真题】 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁交易交易实例实例建筑建筑面积面积用途用途价格价格 元元/成交成交日期日期区位区位正常正常情况情况甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140办公65002008年9月同一供需圈正常交易

7、丁115旅馆61002008年7月不同供需圈正常交易6.4建立比较基准一、统一房地产范围 范围不同有以下几种情况：带有债权债务统一到不带债权债务可比实例带有债权债务的，估价对象的房地产价格=带债权债务的可比实例房地产价格债权债务估价对象带有债权债务的，估价对象房地产价格=不带债权债务的估价对象房地产价格债权债务含有非房地产成分统一到纯粹的房地产范围可比实例含有非房地产成分，估价对象房地产价格=含非房地产成分的可比实例房地产价格非房地产成分的价格估价对象含有非房地产成分，估价对象房地产价格=不含非房地产成分的估价对象房地产价格非房地产成分的价格实物范围不同统一到估价对象的房地产范围补充可比实例缺

8、少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价当估价对象为“干净”的房地产，而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是： 房地产价格=带债权债务的房地产价格债务债权例3、估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值3万元的家具，家具八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。【2009年真题】 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00解析：86830.8=75.6二、统一付款方式 通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清

9、的金额。 具体方法通过折现计算（FP）（AP）三、统一价格单位 统一价格表示单位，可用总价也可以用单价，一般为单价通常是单位面积的价格，也可以有其他单位面积的价格。有些可比实例是先对总价进行修正调整后，再转化为单价进行其他修正调整 2.统一币种和货币单位不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价。3.统一面积内涵和单位 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算 建筑面积下的单价建筑面积=套内建筑面积下的单价套内建筑面积=使用面积下的单价使用面积=总价一般情况下，建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价使用面积下的单价建筑面

10、积=套内建筑面积公摊建筑面积例4、某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特比注意的环节是（ ） 【2009年真题】 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况例5、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单

11、位的实际价格约为（ ）元人民币/。（1平方英尺=0.0929 ）A.17484 B.19020 C.19754 D.20539解析：付款方式实际价格=折算为人民币 105.917.7=815.49万人民币建筑面积=（使用面积/0.65）0.0929=428.77单价=815.49万/428.77=19019万美元91.10507.11007.13007.1353505.15 .06.5交易情况修正一、含义： 将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素9个 强迫出售或强迫购买的交易 利害关系人之间的交易 交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 急

12、于出售或急于购买的交易 交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易 相邻房地产的合并交易 特殊交易方式的交易 交易税费非正常负担的交易 受迷信影响的交易三、交易情况修正的方法1.百分率法：可比实例的成交价格交易情况修正系数= 可比实例正常市场价格2.差额法：可比实例的成交价格交易情况修正额= 可比实例正常市场价格可比实例成交价格比其正常市场价格高A%，与可比实例正常市场价格比其成交价格低A%是不等同的在交易情况修正中应统一采用：可比实例成交价格比其正常市场价格高还是低的说法交易情况修正系数以正常市场价格为基准来确定如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为则交易情况修正系数为 四、交易

13、税费的非正常负担（确定价格是由哪一方实际得到的）基本公式：正常成交价格应由卖方缴纳的税费卖方实得金额正常成交价格应由买方缴纳的税费买方实付金额买方实际付出的价格卖方实际得到的价格应由买卖双 方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率%)1(1S 率应由买方缴纳的税费比买方实际付出的价格正常成交价格率应由卖方缴纳的税费比卖方实际得到的价格正常成交价格11PS.站在税费被转嫁的一方视角,看他的正常成交价格.转嫁给了卖方,那么就用卖方实际得到的价格-应由买方承担的税费=正常成交价格转嫁给了买方,就用买方实际付出的价格+应由卖方

14、承担的税费=正常成交价格常用公式：6.6市场状况调整一、含义： 可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化。应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整 本质：房地产市场对价格的影响本质：房地产市场对价格的影响 二、市场状况调整的方法（百分率法基本公式）可比实例在其成交日期的价格市场状况调整系数可比实例在估价时点的价格如果从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为T%，则（常用公式）可比实例在其成交日期的价格（1T%）可比实例在估价时点的价格1、市场状况调整的价格指数法 价格指数有定基价格指数和环比价格指数

15、定基价格指数（尾首相比，以某个固定时期作为基期）环比价格指数（连乘，以上一时期作为基期）价格可比实例在估价时点的成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数的价格可比实例在其成交日期价格可比实例在估价时点的估价时点时的价格指数的价格指数再下一时期价格指数成交日期的下一时期的的价格可比实例在其成交日期2、市场状况调整的价格变动率法逐期递增或递减的价格变动率期内平均上升或下降的价格变动率价格可比实例在估价时点的价格变动率）（的价格可比实例在其成交日期期数 1价格可比实例在估价时点的期数）价格变动率（的价格可比实例在其成交日期 1例6、为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了成交日期为2006年

16、10月1日、成交价格为3000元/的可比实例。另获知该类房地产的价格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上涨1.5%，2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格由2006年10月1日调整到2007年9月1日。可以将时间分为两段：第一段为2006年10月1日至2007年2月1日四个月，第二段为2007年2月1日至9月1日七个月，则： 3000(11.5%)4 (12%)7 =3658 (元/)6.7房地产状况调整一、含义：进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，

17、调整为在估价对象房地产状况下的价格可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况估价对象房地产状况通常是估价时点时的状况，但根据不同的估价目的也有不同的情况二、房地产状况调整的内容3项 区位状况调整 实物状况调整 权益状况调整三、房地产状况调整的思路总体的两种思路：直接比较法以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较间接比较法设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较调整方向：如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格减价 如果可比实例房地产

18、状况比估价对象房地产状况差的，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格加价具体思路：确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况并进行比较，找出差异程度将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整四、房地产状况调整的方法主要方法：百分率法，差额法具体方法：直接比较调整， 间接比较调整1、百分率法：可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整系数 可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定假设可比实例在其房地产状况下的价格比在

19、估价对象房地产状况下的价格高、低的百分比率为R%，则可比实例在其房地产状况下的价格 可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格 可比实例在估价对象房地产状况下的价格%11RR1001002、差额法：可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整金额可比实例在估价对象房地产状况下的价格直接比较调整步骤：确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素根据每种因素对房地产价格的影响程度确定权重以估价对象的房地产状况为基准（100），将可比实例的房地产状况与估价对象的状况逐因素比较并评分，好于估价对象的评分大于100，不如估价对象的，评分低于100将累计所得的分数转化为调整价

20、格的比率利用该比率对可比实例价格进行调整公式：间接比较调整第一步，标准化修正设定一个标准房地产状况为100，将估价对象及可比实例的房地产状况均与标准房地产进行比较并评分，估价对象或可比实例好于标准房地产，则评分高于100，反之则低于100.地产状况下的价格可比实例在估价对象房可比实例的得分况下的价格可比实例在其房地产状100第二步，房地产状况调整可比实例在标准房地产状况下的价格 可比实例在估价对象房地产状况下的价格状况下的价格可比实例在标准房地产可比实例的得分况下的价格可比实例在其房地产状100100估价对象的得分综上:地产状况下的价格可比实例在估价对象房估价对象的得分可比实例的得分况下的价格可比实例在其房地产状100100例7、某写字楼的采光受到影响。为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加