逸彩项目商业经营总案(update20110830)

1、-1-逸彩新世界商业经营总案逸彩新世界商业经营总案2011年9月2日物业经营中心-2-目 录 一、项目市场定位（宏观数据）一、项目市场定位（宏观数据） 1、项目商圈概况 2、项目消费力分析 3、项目周边未来发展规划 4、自身条件分析二、项目目标消费群定位二、项目目标消费群定位 1、项目消费群分析 2、项目目标消费群定位三、项目定位三、项目定位 1、项目定位 2、定位诠释四、项目业态组合建议四、项目业态组合建议五、项目租金评估五、项目租金评估六、招商推广部署六、招商推广部署-3-一、一、项目市场定位项目市场定位1、项目商圈概况区域分布逸彩逸彩-4-一、一、项目市场定位项目市场定位1、项目商圈概况

2、项目辐射范围车行幅射（3公里以内约10分钟距离）人行幅射（ 1公里以内约15-20分钟距离）本项目位置嘉州广场恒荔湾畔-5-一、一、项目市场定位项目市场定位1、项目商圈概况商圈楼盘情况l 商圈内欠缺具竞争力的楼盘-6-一、一、项目市场定位项目市场定位1、项目商圈概况商圈超市情况l 项目步行5分钟范围内没有大型综合超市-7-项目名称：盛大蓝庭地 址：荔湾区浣南东站交通网络：1、坑口地铁站C、D出口与商场连接 2、比邻芳村客运站距离本项目距离：约8.3公里 车程约27分钟商业规划：商业裙楼 2层 楼盘售价：约1.4万/商业面积：7226停车场：有大型露天停车场招商业态：主力店、专卖店、文体娱乐、餐

3、饮租金：65元/平方米招商情况：目前仍在招商之中，出租率未达20%，招进展反映不是很好。已进驻商家：盛大蓝庭盛大蓝庭坑口地铁站坑口地铁站花鸟鱼虫市场花鸟鱼虫市场芳村客运站芳村客运站一、一、项目市场定位项目市场定位1、项目商圈概况周边商业分析-8-项目名称：恒荔湾畔地 址：广州市芳村大道210号交通网络：1、地铁站芳村站C出口 2、临近珠江隧道距离本项目距离：5.5公里 车程约18分钟商业规划：两层裙楼商业 住宅总量：2090套楼盘售价：望江 21000元/ 均价 18000元/停车场：有地下停车场商业面积：5000招商业态：主力店、专卖店、文体娱乐、餐饮租 金：40-90元/平方米招商情况：目

4、前仍在招商之中，招商进展反映一般，较多空置。已进驻商家：逸彩新世界逸彩新世界恒荔湾畔恒荔湾畔芳村地铁站芳村地铁站一、一、项目市场定位项目市场定位1、项目商圈概况周边商业分析-9-项目名称：芳村花园地 址：荔湾区东墩南路交通网络：坑口地铁站步行15分钟； 1号巴士总站距离本项目距离：约8.9公里 驾车约30分钟住宅总建筑面积： 387367.5 楼盘售价：均价14000元/商业规划：二层底商 商业面积：停车场：路边可免费停车招商业态：社区配套（银行、网吧、菜市场、药店等）租 金：30-60元/平方米招商情况：首层商铺基本租满；已进驻商户：散户为主芳村花园盛大蓝庭盛大蓝庭坑口坑口地铁站地铁站一、一

5、、项目市场定位项目市场定位1、项目商圈概况周边商业分析-10-项目名称：南海嘉州花园广场地 址：佛山市 南海区 广佛一路交通网络：公交 广佛城巴 多路公交距离本项目距离：约3.1公里 驾车约10分钟车程商业面积：35000平米停车场： 地下停车场招商业态：B&F 沐足 桑拿 百货 游艺 休闲租 金：临街铺 120元/ 商业街 68元/ 商场 65-70元/商业物业管理费： 租金已包含商场管理费及公摊水电费（自己商铺内所使用的实际水电费另算） 招商情况：金逸电影院 七天连锁酒店 你话事KTV 小肥羊连锁餐饮 嘉业超市 卜蜂莲花超市一、一、项目市场定位项目市场定位1、项目商圈概况周边商业分

6、析嘉州广场-11-经营行业或业态租赁价格参考面积参考便利店￥50-80元/ 50150m2银行业￥50-100元/80200m2餐饮业￥15-25元/ 3001000m2零售业￥40-60元/ 80120m2药 业￥50-70元/ 80200m2一、一、项目市场定位项目市场定位1、项目商圈概况周边商业租金参考-12-一、一、项目市场定位项目市场定位2、项目消费力分析l 当地原住民、拆迁户、周边专业市场经商人员；l 年龄段集中在16-60岁，家庭型为主l 以年收入约10万以下的家庭为主l收入中等，消费意识保守，追求实惠l习惯集中于中山八路、康王路、上下九路一带消费l主要购买生活必须品类。l逸彩第

7、2小区入住约5000人；l项目周边步行15分钟范围内约有3万余人，未来三年内可达5万人；（不包括外来流动人口）-13-经济状况荔湾区人均GDP值和零售消费额在广州的行政区内居下人口特质：主要以当地原住民、拆迁户、周边专业市场经商人员、公务员为主消费特质：目前该区域的人口主要习惯集中于上下九路步行街及康王路一带进行消费消费层次中档偏低目前区域内消费力偏低，但随着新项目的发售，会有中高端的潜在消费层区域人口：目前，旧芳村区人口只有32万人，总面积42.6平方米公里，在广州属于地广人稀的区域，随着城市进程的发展，人口增长潜力也很大。一、一、项目市场定位项目市场定位2、项目消费力分析-14-一、一、项

8、目市场定位项目市场定位4、自身条件分析地铁地铁5号线号线(窖口站窖口站)芳芳村村大大道道天桥连廊天桥连廊 珠江大桥珠江大桥1、珠江大桥由北往南直达逸彩项目；2、地铁5号钱窖口站与逸彩C区商业连通；3、公交车站总站；公交车公交车总站总站客运站客运站E区商业区商业C区商业区商业芳芳 兴兴 路路天桥-15-第一小区第一小区第二小区第二小区芳村大道芳村大道南海方向南海方向中山八路中山八路第四小区第四小区珠江隧道珠江隧道珠江大桥珠江大桥一、一、项目市场定位项目市场定位4、自身条件分析逸彩项目人流动线-16-优势：1. 项目位于广佛商圈交界处，未来规划户数为9854户，人口约3万，有固定消费群；2. 非固

9、定人群：周边有成熟大型的专业花卉市场，带来一定的外来人流；3. 交通配套：与地铁五号线连通、有内环路及环城路通到该区域4. 交通便利：地铁（连通五号线窖口地铁站）、自驾车方便（珠江大桥直达项目广场）5. C栋双首层商业铺位，有标志性大广场劣势：1. 社区未成熟，至2011年前只有2000多户,再加上周边居住人口,不足以支撑1万平方米的商业体量；周边消费能力不高；2. 周边市场长期运营档次较低、难以在短期内形成高档次、高消费商圈；打造广佛商圈需长时间经营；3. 商业停车位紧缺；机会：1、周边大型社区商业配套不足，有商业经营的空间；2、周边商业设施主要以低档零散商业为主，尚没有一定规模及档次的购物

10、娱乐场所；威胁：1、地铁有利于周边居民到市中心商业区消费；2、芳村区域已有“好又多”超市，体量大；3、南海嘉洲广场已逐渐成熟，“卜蜂莲花”作为主力店，已吸引了部分逸彩社区消费者及周边南海的消费群体；一、一、项目市场定位项目市场定位自身条件分析SWTO-17-二、二、项目目标消费群定位项目目标消费群定位项目消费群分析固定人流类型固定人流类型居住区域居住区域居民习惯性消费中山八路 南海嘉州广场 芳村大道专业市场个体商户及企业家习惯性消费周边大型专业市场项目未来的消费群从稳定性分主要以两大类人流为主：固定人流类型：非固定人流类型：除固定人流外，另一种是非固定人流，来自其他区域的冲动性消费人流。根据项

11、目的地理位置和交通条件，项目落成后将主要以固定人流作为消费主力，随着广佛同城的建设完善，非固定人员也将成为消费的另一主力。 消费需求：项目自身虽有配套商业项目，但缺乏大型综合性的购物广场，特别是项目及周边区域，该区居民平日只能在周边小商铺进行日常必要性消费，在节假日需前往广州其他区域进行娱乐、休闲的冲动性消费。-18-二、二、项目目标消费群定位项目目标消费群定位项目目标消费群定位（一）地域性的核心消费群定位由于项目周边没有综合性强的较大型中高档消费场所，所以本项目的核心商圈将打破常规，扩大至以项目为中心的3公里范围内（包括自驾车15分钟车程内的广佛住宅区）。（二）个性特征和消费层次的核心消费群

12、定位E区：定位中端消费群体，年龄段为2035岁的时尚潮流一族、企业中管及白领、中产家庭及中高端收入群体。他们的共同特征是生活文化特征多元、社交广泛、眼界开放具前瞻性、彰显个性、讲究时尚享受、乐于体验。C区：定位中高端消费群体，年龄段为2560岁的企业高管及商务人士、金领、白领、中产家庭及高收入群体。他们的共同特征是以车代步、生活文化特征多元、社交广泛追求生活品位提高、以家庭为轴心。-19-E区商业定位 ： 在不改变现行规划功能的基础之下，集中解决逸彩社区配套的中档商业三、三、项目定位项目定位E区区项目定位E区商业定位-20-E区商业概况商业面积：11847平方米规划设计：4层住宅裙楼商场规划功

13、能：l首层：商铺、肉菜市场、邮电局、l二层：肉菜市场和粮油店（有偿公建）l三层：商铺（含餐饮功能）l四层：商铺、工业品市场、理发店、书报摊停车位：没有三、三、项目定位项目定位E区区自身条件分析E区商业-21-楼层报建规划品牌建议首层商铺、肉菜市场、储蓄所、邮电所华润万家（已进驻） OK便利店（已进驻） 海皇星辰药房（已进驻）中国邮政、粤玩投资二层肉菜市场 粮油店华润万家（与首层连租）三层商铺 餐饮7天连锁酒店（须两层连租）餐饮四层商铺和工业品市场、理发店、书报摊、药店休闲娱乐自助短租写字楼四、四、项目业态组合建议项目业态组合建议E区区E区细化品牌组合建议-22- 以香港精品以及儿童俱乐部作为基

14、础，形成“盛荟广场”特色品牌商业城 （如：流行前线、地王广场、恒宝华庭等接驳地铁的潮流商业）三、三、项目定位项目定位C区区项目定位C区商业定位-23-C区商业l商业建筑面积：10719.68l规划设计：住宅裙楼2层商场l规划功能：商业铺位4、自身条件分析C区商业三、三、项目定位项目定位C区区-24-四、四、项目业态组合建议项目业态组合建议C区区C区细化品牌组合建议楼层业态品牌建议首层主题式潮流时尚精品如流行前线、潮流、恒宝华庭等以中端时尚精品为主题的品牌经营二层主题式儿童商业星期八小镇方案一：整体出售方案二：先租后卖 由于C区较为整体，而且规划上未有限制，可选择整体出售。 紧邻地铁站接驳直达，将来商业气氛利好，先租，可培育商业气氛，待整体商业氛围成型后，便可高价出售。-25-五、五、项目租金评估项目租金评估逸彩项目租金定价比对逸彩项目租金定价比对周边项目周边项目租金价格租金价格逸彩项目逸彩项目租金建议定价租金建议定价盛大蓝庭65元/C区区80元元/ /恒荔湾畔70元/芳村花园45元/E区区45元元/ /南海嘉州花园广场70元