住宅物业管理方案制定与管理费测算

1、住宅物业管理方案制定与管理费测算住宅物业管理方案制定与管理费测算 中海发展物业管理部中海发展物业管理部2011年年10月月第 2 页当前此项工作的开展情况通报当前此项工作的开展情况通报 第二部分第二部分主要内容主要内容 浅谈住宅物业管理方案与管理费测算浅谈住宅物业管理方案与管理费测算 第一部分第一部分住宅物业管理费测算要点解析住宅物业管理费测算要点解析 第三部分第三部分第 3 页第一部分：浅谈住宅物业管理方案与管理费测算第一部分：浅谈住宅物业管理方案与管理费测算n 什么是物业管理方案？什么是管理费测算？二者的关系如何？什么是物业管理方案？什么是管理费测算？二者的关系如何？n 以往普遍存在的情况

2、：以往普遍存在的情况： 以应付政府招投标为目的，管理方案大而空，缺乏实操性，与后期管以应付政府招投标为目的，管理方案大而空，缺乏实操性，与后期管理严重脱节理严重脱节 服务内容与服务标准不清晰，经营意识不足服务内容与服务标准不清晰，经营意识不足 对管理费定价缺乏清晰的权益界定原则，大多以市场调研结果及地区对管理费定价缺乏清晰的权益界定原则，大多以市场调研结果及地区公司营销需要为导向公司营销需要为导向 在时间的介入点上，往往以产品营销节点（预售）为主在时间的介入点上，往往以产品营销节点（预售）为主第 4 页第一部分：浅谈住宅物业管理方案与管理费测算第一部分：浅谈住宅物业管理方案与管理费测算n 今后

3、的工作要求：今后的工作要求： 鉴于行业运作特性，标书内容可保留原有风格，但在内部管理上，鉴于行业运作特性，标书内容可保留原有风格，但在内部管理上，要在项目入伙前将各项管理措施制定详细、到位。要在项目入伙前将各项管理措施制定详细、到位。 管理服务标准的制定要借助公司各业务线的综合力量，将服务内容管理服务标准的制定要借助公司各业务线的综合力量，将服务内容与服务标准具体化，且与成本测算紧密对应。与服务标准具体化，且与成本测算紧密对应。 物业管理费测算要严格遵循公司的各项规定物业管理费测算要严格遵循公司的各项规定（鉴于（鉴于8181所属物业公司所属物业公司的属地化管理特性，更要严格遵循上市公司运作规则

4、，完全按照市的属地化管理特性，更要严格遵循上市公司运作规则，完全按照市场化、商业化的关系去处理物业费定价事宜）场化、商业化的关系去处理物业费定价事宜）。 在时间的介入点上，地区公司完成项目营销定位报告后，要随即启在时间的介入点上，地区公司完成项目营销定位报告后，要随即启动。动。第 5 页第一部分：浅谈住宅物业管理方案与管理费测算第一部分：浅谈住宅物业管理方案与管理费测算n 物业管理方案制定与管理费测算工作的重要性物业管理方案制定与管理费测算工作的重要性 前者是物业公司对于小区实施物业管理服务的执行依据，后者是物业管理前者是物业公司对于小区实施物业管理服务的执行依据，后者是物业管理可持续发展的基

5、础。可持续发展的基础。第 6 页第二部分：当前此项工作的开展情况通报第二部分：当前此项工作的开展情况通报一、标志性文件：一、标志性文件： 中海发展第中海发展第121121号号“关于加强项目物业管理方案与管理费关于加强项目物业管理方案与管理费标准申报审批工作的通知标准申报审批工作的通知”1 1、中海发展直接发文，体现了集团对住宅物业管理经营状况的高度重视；、中海发展直接发文，体现了集团对住宅物业管理经营状况的高度重视； 2 2、第一次明确提出了物业管理费定价需要遵循的核心原则、第一次明确提出了物业管理费定价需要遵循的核心原则“质价相符质价相符”； 3 3、明确了总部对物业管理费定价的审核权与业务

6、指导权。、明确了总部对物业管理费定价的审核权与业务指导权。 二、配套测算工具相应出台，各公司已逐步按照总部要求规范项目二、配套测算工具相应出台，各公司已逐步按照总部要求规范项目 物业管理费的测算与上报工作。物业管理费的测算与上报工作。 1 1、“7 7个住宅物业个住宅物业+1+1个商业物业个商业物业”均正式通过总部的审核均正式通过总部的审核 （含呼市、吉林及合肥的项目）；（含呼市、吉林及合肥的项目）； 2 2、对未按文件规定执行的地区给予通报批评并责令整改；、对未按文件规定执行的地区给予通报批评并责令整改； 三、进一步梳理业务流程、逐步建立物业管理费测算资料库三、进一步梳理业务流程、逐步建立物

7、业管理费测算资料库 1 1、编制完成、编制完成住宅项目物业管理方案设计与管理费测算工作指引住宅项目物业管理方案设计与管理费测算工作指引；2 2、建立项目、建立项目物业管理费测算申报信息档案物业管理费测算申报信息档案；第 7 页第三部分：住宅物业管理费测算要点解析第三部分：住宅物业管理费测算要点解析 一、住宅物业管理费的构成一、住宅物业管理费的构成 四、各类费用的测算要点四、各类费用的测算要点 三、住宅物业管理的费用划分三、住宅物业管理的费用划分 二、住宅物业管理费测算表与传统的管理费测评工具之间的联系与区别二、住宅物业管理费测算表与传统的管理费测评工具之间的联系与区别 第 8 页第三部分：住宅

8、物业管理费测算要点解析第三部分：住宅物业管理费测算要点解析 二、二、住宅物业管理费测算表住宅物业管理费测算表与与传统的管理费测评工具传统的管理费测评工具之间的联系与区别之间的联系与区别 （中海物业的原创、首创）（中海物业的原创、首创）2 2、服务标准与费用测算有机结合：、服务标准与费用测算有机结合：客户花多少钱买到什么样的服务，客户花多少钱买到什么样的服务，看的清清楚楚，一目了然。看的清清楚楚，一目了然。3 3、对各类费用的划分原则进行总结概括，权益界定清晰：、对各类费用的划分原则进行总结概括，权益界定清晰：为什么别墅的为什么别墅的 物业费定价要高于其他业态？难道就是因为别墅区的人有钱？房子卖

9、的贵？物业费定价要高于其他业态？难道就是因为别墅区的人有钱？房子卖的贵？ 1 1、对物业管理各项服务的本质进行了一次全方位的概括：、对物业管理各项服务的本质进行了一次全方位的概括：基本囊括物业基本囊括物业管理的基础服务和常用的升级服务（特约有偿服务及部分升级服务除外）管理的基础服务和常用的升级服务（特约有偿服务及部分升级服务除外） 第 9 页第三部分：住宅物业管理费测算要点解析第三部分：住宅物业管理费测算要点解析 三、住宅物业管理的费用划分三、住宅物业管理的费用划分 组团间共用的各项费用要先按照组团间共用的各项费用要先按照“公共承担公共承担”的原则，以各组团的的原则，以各组团的 可售面积为基数

10、进行费用划分。可售面积为基数进行费用划分。 再按照本组团内的业态构成，按照再按照本组团内的业态构成，按照“单组团物业单组团物业”的费用划分规则，的费用划分规则， 确定该物业管理区域内各业态应当承担的费用额。确定该物业管理区域内各业态应当承担的费用额。 n 多组团物业：多组团物业：存在两个或两个以上物业管理区域共用部分设施设备、存在两个或两个以上物业管理区域共用部分设施设备、 道路及绿化等情况道路及绿化等情况n 单组团物业单组团物业：公用型设施设备、园区道路及绿化等管理资源均独立，：公用型设施设备、园区道路及绿化等管理资源均独立， 不存在与其他物业管理区域共用设施设备、道路及绿化等情形）不存在与

11、其他物业管理区域共用设施设备、道路及绿化等情形） 只存在一种业态形式的项目：只存在一种业态形式的项目：各项费用都采用各项费用都采用“公共承担公共承担”的方式，的方式， 按照可售面积为基础进行费用划分。按照可售面积为基础进行费用划分。 存在两种或两种以上的业态形式的项目：存在两种或两种以上的业态形式的项目：根据费用类型的不同，根据费用类型的不同， 须按照须按照 “公共承担公共承担”、 “专属承担专属承担”、“按建筑容积反比承担按建筑容积反比承担”的方式的方式 对各业态间费用承担的权益进行划分。对各业态间费用承担的权益进行划分。第 10 页第三部分：住宅物业管理费测算要点解析第三部分：住宅物业管理

12、费测算要点解析 四、各类费用的测算要点四、各类费用的测算要点（总原则与分项原则解析）（总原则与分项原则解析）总原则：总原则：1 1、“质价相符质价相符”原则：管理及服务标准与管理费收费标准要一致；原则：管理及服务标准与管理费收费标准要一致；2 2、“前瞻性前瞻性”原则：要充分考虑市场物价水平的逐年上涨因素，原则：要充分考虑市场物价水平的逐年上涨因素， 保证项目入伙后三年内在经营上基本无亏损的风险；保证项目入伙后三年内在经营上基本无亏损的风险；3 3、“严谨性严谨性”原则：测算表中的数据逻辑关系要对应，各项费用原则：测算表中的数据逻辑关系要对应，各项费用 测算依据须充足，要经得起客户的考量；测算依据须充足，要经得起客户的考量；4 4、“规范性规范性”原则：要严格按照总部对于住宅物业管理的相关要原则：要严格按照总部对于住宅物业管理的相关要 求进行测算（如对管理酬金的提取比例规定、对不可预见费求进行测算（如对管理酬金的提取比例规定、对不可预见费 的估算等）的估