土地开发整理规划——应用篇

1、土地开发整理规划应用篇应用篇资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理教学内容教学内容实施评价实施评价 效益评价效益评价项目预算项目预算土地平整工程费预算土地平整工程费预算农田水利工程施工费预算农田水利工程施工费预算田间道路工程施工费预算田间道路工程施工费预算设备购置、其他费用和不可预设备购置、其他费用和不可预见费预算见费预算项目预算汇总项目预算汇总经济效益评价经济效益评价生态效益评价生态效益评价社会效益评价社会效益评价综合效益评价综合效益评价环境影响评价环境影响评价项目后评价项目后评价实施管理实施管理资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理项目预算项目预算v内容：内容：

2、 土地平整工程费预算土地平整工程费预算 农田水利工程施工费预算农田水利工程施工费预算 田间道路工程施工费预算田间道路工程施工费预算 设备购置、其他费用和不可预见费预算设备购置、其他费用和不可预见费预算 项目预算汇总项目预算汇总资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理土地平整工程费预算土地平整工程费预算v 平整范围平整范围：一般以农渠分割、围合的田块为平整单位。如果田块面：一般以农渠分割、围合的田块为平整单位。如果田块面积较大或者地形比较起伏，可将其分为几个平整区，以一个或几个积较大或者地形比较起伏，可将其分为几个平整区，以一个或几个格田或畦田作为平整单位；布置有毛渠的地段，也可以以

3、一条毛渠格田或畦田作为平整单位；布置有毛渠的地段，也可以以一条毛渠所控的面积为一个或几个平整单位。所控的面积为一个或几个平整单位。v 工程内容工程内容：土地平整工程一般分为土石方开挖、土石方回填、土石：土地平整工程一般分为土石方开挖、土石方回填、土石方运输、平整土地等分项工程。方运输、平整土地等分项工程。v 预算编制的基本方法：预算编制的基本方法：在工程设计的基础上，根据确定的土石方的在工程设计的基础上，根据确定的土石方的挖填工艺、运输方法及平整手段，按照预算定额标准和相关的工程挖填工艺、运输方法及平整手段，按照预算定额标准和相关的工程量计算方法，计算、复核土地平整工程量，并套取定额标准，选取

4、量计算方法，计算、复核土地平整工程量，并套取定额标准，选取费用标准，进而编制土地整理工程施工费预算。费用标准，进而编制土地整理工程施工费预算。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理项目预算项目预算v 农田水利工程施工费预算：农田水利工程施工费预算：土地整理项目涉及的农田水利工程一土地整理项目涉及的农田水利工程一般包括排灌工程、喷灌工程、竖井工程及排灌电气工程等内容。般包括排灌工程、喷灌工程、竖井工程及排灌电气工程等内容。在编制项目工程施工费预算时，应分单位工程分别进行工程直接在编制项目工程施工费预算时，应分单位工程分别进行工程直接费预算的编制，进而汇总农田水利工程的工程施工费预算

5、。费预算的编制，进而汇总农田水利工程的工程施工费预算。v 田间道路工程施工费预算：田间道路工程施工费预算：田间道路是农村道路网的延伸，是沟田间道路是农村道路网的延伸，是沟通田块之间的道路，它由田间道和生产路两类单位组成。田间道通田块之间的道路，它由田间道和生产路两类单位组成。田间道路工程量计算项目可分为道路基础工程（路基）、道路路面工程路工程量计算项目可分为道路基础工程（路基）、道路路面工程等分项。道路基础适用于路面底层，包括挖路槽、培路基、基础等分项。道路基础适用于路面底层，包括挖路槽、培路基、基础材料等铺压等；道路路面适用于公路面层，包括辅筑路面、磨耗材料等铺压等；道路路面适用于公路面层，

6、包括辅筑路面、磨耗层、保护层等全部工程。层、保护层等全部工程。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理项目预算项目预算v 其他工程施工费预算：其他工程施工费预算：主要包括农田生态防护林、水土保持工程等生态主要包括农田生态防护林、水土保持工程等生态环境建设工程。工程项目因地貌不同、工程设计方案等差异，涉及的其环境建设工程。工程项目因地貌不同、工程设计方案等差异，涉及的其他工程内容不同。应首先按单位工程分别进行工程施工费预算编制，然他工程内容不同。应首先按单位工程分别进行工程施工费预算编制，然后汇总出其他工程施工费预算。后汇总出其他工程施工费预算。v 设备购置费：设备购置费：主要包括购

7、置和自置土地整理项目要求的各种设备发生的主要包括购置和自置土地整理项目要求的各种设备发生的各种费用，由设备购买价、包装费、运输费和采购及仓库保管费等构成。各种费用，由设备购买价、包装费、运输费和采购及仓库保管费等构成。v 其他费用：其他费用：由前期工作费、竣工验收费、拆迁补偿费和业主管理费构成。由前期工作费、竣工验收费、拆迁补偿费和业主管理费构成。前期工作费不得超过工程施工费的前期工作费不得超过工程施工费的5%；竣工验收费不得超过工程施工费；竣工验收费不得超过工程施工费的的3%；拆迁补偿费按照当地人民政府规定的各项补偿费标准计算；业主；拆迁补偿费按照当地人民政府规定的各项补偿费标准计算；业主管

8、理费不得超过工程施工费、前期工程费、竣工验收费三项费用合计的管理费不得超过工程施工费、前期工程费、竣工验收费三项费用合计的2%。v 不可预见费：不可预见费：在施工过程中因自然灾害、设计变更及不可抗因素变化而在施工过程中因自然灾害、设计变更及不可抗因素变化而增加的费用，不得超过工程施工费、前期工作费、竣工验收费三项费用增加的费用，不得超过工程施工费、前期工作费、竣工验收费三项费用合计的合计的3%。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理项目预算汇总项目预算汇总v 工程施工费：包括直接工程费、间接费、计划利润和税金，由土地平整工程费、工程施工费：包括直接工程费、间接费、计划利润和税金，

9、由土地平整工程费、农田水利工程施工费、田间道路工程施工费和其他工程施工费等预算组成。农田水利工程施工费、田间道路工程施工费和其他工程施工费等预算组成。计算工程量：根据确定的工程量计算项目，认真熟悉并理解各工程量计算项目定额规定的计算工程量：根据确定的工程量计算项目，认真熟悉并理解各工程量计算项目定额规定的工程量计算规则，按分部工程遵循定额顺序计算法，选择工程量计算的适宜方法，逐项计工程量计算规则，按分部工程遵循定额顺序计算法，选择工程量计算的适宜方法，逐项计算各项工程量。算各项工程量。套用相应定额子目计算分项工程直接费：根据定额及计量单位的要求，整理列项并选套相套用相应定额子目计算分项工程直接

10、费：根据定额及计量单位的要求，整理列项并选套相应的定额单价，计算工程基本直接工程费（材料费、人工费、机械施工费）。应的定额单价，计算工程基本直接工程费（材料费、人工费、机械施工费）。人工费人工费=工程量工程量定额人工费定额人工费材料费材料费=工程量工程量定额材料费定额材料费施工机械使用费施工机械使用费=工程量工程量定额机械使用费定额机械使用费v 其他费率的计算及汇总：其他直接费、间接费（企业管理费、财务费用）、现其他费率的计算及汇总：其他直接费、间接费（企业管理费、财务费用）、现场经费、计划利润和税金等按照预算定额，选取相应费率标准，计算其他费率，场经费、计划利润和税金等按照预算定额，选取相应

11、费率标准，计算其他费率，并进行汇总。并进行汇总。其他直接费其他直接费=直接费（或人工费）直接费（或人工费）综合费率综合费率现场经费现场经费=直接费直接费综合费率综合费率计划利润计划利润=（直接工程费（直接工程费+间接费）间接费）3%税金税金=（直接工程费（直接工程费+间接费）间接费）综合税率综合税率v 其他费用：包括前期工作费用、拆迁补偿费、竣工验收费和业主管理费；其他费用：包括前期工作费用、拆迁补偿费、竣工验收费和业主管理费；资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理效益评价效益评价效益评价效益评价综合综合社会社会经济经济生态生态v 土地整理是指以土地为对象，通过工程、生物或综合措

12、施，把尚未利用或以土地整理是指以土地为对象，通过工程、生物或综合措施，把尚未利用或以破坏的土地资源或利用不充分的土地资源变为可充分有效利用的土地资源，破坏的土地资源或利用不充分的土地资源变为可充分有效利用的土地资源，提高土地的利用率和产出率，是一项达到扩大再生产，形成新的固定资产和提高土地的利用率和产出率，是一项达到扩大再生产，形成新的固定资产和新的生产能力的投资建设活动。效益评价的目的是对土地整理与复垦项目可新的生产能力的投资建设活动。效益评价的目的是对土地整理与复垦项目可行性研究报告进行审查和评价，对项目间的效益进行系统的论证，以期更好行性研究报告进行审查和评价，对项目间的效益进行系统的论

13、证，以期更好的开展工作。的开展工作。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理经济效益评价经济效益评价v 经济效益分析是衡量土地开发整理投资收益的重要指标。根据经济效益分析是衡量土地开发整理投资收益的重要指标。根据土地开发土地开发整理规划编制规程整理规划编制规程的规定的规定, 土地开发整理的经济效益主要通过土地开发整土地开发整理的经济效益主要通过土地开发整理的投人产出进行分析理的投人产出进行分析, 一般采用静态分析法一般采用静态分析法, 主要测算投资量、预期净产主要测算投资量、预期净产出和投资回收期等出和投资回收期等, 这是目前各地在开展土地整理经济效益评价时普遍采用这是目前各地在开

14、展土地整理经济效益评价时普遍采用的一种评价方法。的一种评价方法。v 但是由于土地整理效益取得是一个长期的过程但是由于土地整理效益取得是一个长期的过程, 所以货币的时间价值问题必所以货币的时间价值问题必须考虑在内。货币的时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增须考虑在内。货币的时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值加的价值, 也称资金的时间价值。在商品经济中存在着这样的现象即现在的也称资金的时间价值。在商品经济中存在着这样的现象即现在的1元钱和元钱和1年后的年后的1元钱其经济价值不相等元钱其经济价值不相等, 或者说其经济效用不同。现在的或者说其经济效用不同。现在的1元钱比元

15、钱比1年后的年后的1元钱经济价值要大一些元钱经济价值要大一些, 即使不存在通货膨胀也是如此。例即使不存在通货膨胀也是如此。例如如, 将现在的将现在的1元钱存人银行元钱存人银行, 1年后可得到年后可得到1.10元（假设存款利率为元（假设存款利率为10%）。）。这这1元钱经过元钱经过1年时间的投资增加了年时间的投资增加了0.10元元, 这就货币的时间价值。在实务中这就货币的时间价值。在实务中, 人们习惯使用相对数字表示货币的时间价值人们习惯使用相对数字表示货币的时间价值, 即用增加价值占投人货币的百即用增加价值占投人货币的百分数来表示分数来表示, 例如例如, 前述货币的时间价值为前述货币的时间价值

16、为10%。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理经济效益评价经济效益评价v 货币随时间的延续而增值货币随时间的延续而增值, , 现在的现在的1 1元钱与将来的元多钱甚至是几元钱在经济元钱与将来的元多钱甚至是几元钱在经济上是等效的上是等效的, , 由于不同时间单位货币的价值不相等由于不同时间单位货币的价值不相等, , 所以不同时间的货币收所以不同时间的货币收人就不宜直接进行比较人就不宜直接进行比较, , 需要把它们换算到相同的时间基础上需要把它们换算到相同的时间基础上, , 才能进行大才能进行大小的比较和比率的计算。小的比较和比率的计算。v 静态投资评估法没有分析资金投人与实施效益

17、由于时间伸延而产生的货币时静态投资评估法没有分析资金投人与实施效益由于时间伸延而产生的货币时间变化间变化, , 在评价土地整理的经济效益时在评价土地整理的经济效益时, , 它基本是静止在平常年或典型年上它基本是静止在平常年或典型年上而动态投资评估法是采用现金流量折现而动态投资评估法是采用现金流量折现, , 考虑各项支出、收人发生的时间不考虑各项支出、收人发生的时间不同同, , 即首先要将它们折算到同一时间上的价值即首先要将它们折算到同一时间上的价值, , 然后再相加减。与静态投资然后再相加减。与静态投资评估法相比评估法相比, , 动态投资评估法在评价土地的经济效益时更加精确、合理。动态投资评估

18、法在评价土地的经济效益时更加精确、合理。v 土地整理是一项有资金及劳动投入的过程，是一个典型的经济行为。土地整土地整理是一项有资金及劳动投入的过程，是一个典型的经济行为。土地整理的经济效益是指投资行为主体或其他经济行为主体通过对整理土地进行资理的经济效益是指投资行为主体或其他经济行为主体通过对整理土地进行资金、劳动、技术等的投入所获得的经济效益。国外开展土地整理的效益经济金、劳动、技术等的投入所获得的经济效益。国外开展土地整理的效益经济效益有两种形式，一是纯经济效益最大化（投资的总体效益最优，投资者得效益有两种形式，一是纯经济效益最大化（投资的总体效益最优，投资者得到的利益最大化），二是纯经济

19、效益最优化（单位效益最优）。到的利益最大化），二是纯经济效益最优化（单位效益最优）。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理经济效益评价经济效益评价v 经济效益分析经济效益分析 土地整理对国民经济发展的影响土地整理对国民经济发展的影响 土地整理经费的领导者是与土地整理项目工程相关的行业，如建筑施土地整理经费的领导者是与土地整理项目工程相关的行业，如建筑施工行业等。从国家的角度而言，国家每年用于土地整理有保障的资金工行业等。从国家的角度而言，国家每年用于土地整理有保障的资金来源于新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费及其他一些相关费用，来源于新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费及其他一些相

20、关费用，加之另外一些企业资金，社会资金等，也是一笔巨额资金。这些资金加之另外一些企业资金，社会资金等，也是一笔巨额资金。这些资金通过开展土地整理活动流入和土地整理相关的各种行业，将带动相关通过开展土地整理活动流入和土地整理相关的各种行业，将带动相关行业的发展，产生良好的经济效益。行业的发展，产生良好的经济效益。 土地整理对区域农户的影响土地整理对区域农户的影响产量增加与生产成本降低产量增加与生产成本降低 土地整理后有效耕地数量增加土地整理后有效耕地数量增加 土地整理后生产能力得以提高土地整理后生产能力得以提高 土地整理后农户对土地的投入与采用农业新技术的可能性增加土地整理后农户对土地的投入与采

21、用农业新技术的可能性增加 减少了排灌设备和塑料管道的搬运，提高、延长了使用寿命减少了排灌设备和塑料管道的搬运，提高、延长了使用寿命 田块机械化耕作节约成本田块机械化耕作节约成本 完善灌溉设施和田间道路系统，降低沟灌成本，节约运输时间完善灌溉设施和田间道路系统，降低沟灌成本，节约运输时间资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理经济效益评价指标经济效益评价指标v 静态经济评价指标静态经济评价指标 静态分析是指不考虑资金因时间差异而产生的价值变化，以各年静态分析是指不考虑资金因时间差异而产生的价值变化，以各年投入、产出的当年实际金额计算有关经济指标来进行效益评价的投入、产出的当年实际金额

22、计算有关经济指标来进行效益评价的方法。方法。 静态分析法计算简便直观，容易理解。土地整理项目的资金主要静态分析法计算简便直观，容易理解。土地整理项目的资金主要来源于政策性资金投入和政府投入，通常不考虑项目资金的时间来源于政策性资金投入和政府投入，通常不考虑项目资金的时间价值，因此多选用静态评价指标进行快速、简便的分析。价值，因此多选用静态评价指标进行快速、简便的分析。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理经济效益评价指标经济效益评价指标 是反映以项目年净收益偿还项目全部投资所需时间长短的一个静是反映以项目年净收益偿还项目全部投资所需时间长短的一个静态指标。通常静态投资回收期越短，

23、表明项目的盈利能力和抗风态指标。通常静态投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。进行方案比选时，条件相同的情况下，以回收期短险能力越好。进行方案比选时，条件相同的情况下，以回收期短的方案为优。的方案为优。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理经济效益评价指标经济效益评价指标 是反映项目投入产出比大小的一个静态指标。在相同的情况下，是反映项目投入产出比大小的一个静态指标。在相同的情况下，静态投资收益率越高，表明项目获得的产出越高，经济效益也越静态投资收益率越高，表明项目获得的产出越高，经济效益也越大。项目静态投资收益率的判别依据，可采用同行业或相关行业大。项目静态投资收

24、益率的判别依据，可采用同行业或相关行业发布或者投资者设定的基础投资收益率，当静态投资收益率大于发布或者投资者设定的基础投资收益率，当静态投资收益率大于或等于基础投资收益率时，即认为项目的盈利能力满足要求。进或等于基础投资收益率时，即认为项目的盈利能力满足要求。进行方案比选时，条件相同的情况下，应选投资收益率高的方案。行方案比选时，条件相同的情况下，应选投资收益率高的方案。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理经济效益评价指标经济效益评价指标v 动态经济评价指标动态经济评价指标 财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR） 项目财务内部收益率是考察项目在融资方案前（未计算借款利息）项

25、目财务内部收益率是考察项目在融资方案前（未计算借款利息）且在所得税前整个项目的盈利能力，供项目决策者进行项目规划且在所得税前整个项目的盈利能力，供项目决策者进行项目规划方案比选和银行金融机构进行信贷决策时参考。方案比选和银行金融机构进行信贷决策时参考。 项目财务内部收益率（项目财务内部收益率（FIRR）的判断依据，应采用行业发布或者）的判断依据，应采用行业发布或者评价人员设定的财务基础收益率评价人员设定的财务基础收益率ic ，当当FIRR ic 时时, 即认为项目即认为项目的盈利能力能够满足要求。的盈利能力能够满足要求。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理经济效益评价指标经济效

26、益评价指标v 动态经济评价指标动态经济评价指标 净现值（净现值（NPV） 净现值是指设定折现率净现值是指设定折现率i计算的项目计算期内各年净现金流量的现金之和，计算的项目计算期内各年净现金流量的现金之和，也是评价项目盈利能力的主要动态指标。也是评价项目盈利能力的主要动态指标。 同时同时, 它又是评价项目盈利能力的绝对指标它又是评价项目盈利能力的绝对指标, 反映项目在满足设定折现率反映项目在满足设定折现率要求的盈利之外要求的盈利之外, 获得的超额盈利的现值。净现值获得的超额盈利的现值。净现值0 , 表明项目的盈利能表明项目的盈利能力达到或者超过设定的折现率计算的盈利水平。力达到或者超过设定的折现

27、率计算的盈利水平。 一般只计算所得税之前的财务净现值。一般只计算所得税之前的财务净现值。式中: (C I - CO ) t -第t年的净现金流量; n计算期(1, 2, 3 . . . , ) ; i 设定的折现率; (1 +i) - t 第t年的折现系数。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理经济效益评价指标经济效益评价指标v 动态经济评价指标动态经济评价指标动态投资回收期（动态投资回收期（Pt）：是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，一）：是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，一般以年为计算单位，并从项目建设起始年算起。般以年为计算单位，并从项目建设起始年

28、算起。动态投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累积现金流量（所得税动态投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累积现金流量（所得税前）由负值变为前）由负值变为0时的起点，即为项目的动态投资回收期。时的起点，即为项目的动态投资回收期。式中:Pt - 动态投资回收期; t - 为工程投入年期; CI、CO - 分别为项目的收入和项目投入; ic - 折现率动态投资回收期越短动态投资回收期越短, 表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理经济效益评价指标经济效益评价指标v 敏感性分析敏感性分析 敏感性分析是

29、一种不确定性评价敏感性分析是一种不确定性评价,主要分析各种不确定因素主要分析各种不确定因素(如各种如各种价格价格) 变化到一定幅度时变化到一定幅度时,对方案经济效果的影响程度对方案经济效果的影响程度,以及项目本以及项目本身对不确定性的承受能力身对不确定性的承受能力, 从中分析项目方案的风险大小。从中分析项目方案的风险大小。v 单位投资水平指标单位投资水平指标 项目单位投资水平包括项目单位面积投资、新增耕地单位面积投项目单位投资水平包括项目单位面积投资、新增耕地单位面积投资和每万元投资新增耕地数量等。资和每万元投资新增耕地数量等。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理实例实例开发建

30、设投资估算表开发建设投资估算表 序号序号工程或费用名称工程或费用名称建筑工建筑工程程运输安运输安装装其他其他合计合计一一工程建设投资工程建设投资第一部分：工程费用第一部分：工程费用1场地平整（场地平整（200万方）万方）2道路建设道路建设3给水工程给水工程4排水工程排水工程5供电工程供电工程第二部分：其它费用第二部分：其它费用1土地费用土地费用2规划、可行性研究、地质勘探测绘等前期工程费规划、可行性研究、地质勘探测绘等前期工程费3基础设施费基础设施费4公用配套设施费公用配套设施费5绿化绿化6其它费用其它费用第三部分：预备费用第三部分：预备费用1基本预备费基本预备费2涨价预备费涨价预备费二二固定

31、资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税三三建设期利息建设期利息四四开发建设总投资开发建设总投资1行业建设总投资行业建设总投资2园区基础设施建设总投资园区基础设施建设总投资资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表合计合计200820092010201120122013201420151项目投资总额项目投资总额1.1开发建设投资开发建设投资1.2建设期利息建设期利息(建设经营期利息计入经营费用）建设经营期利息计入经营费用）1.3流动资金流动资金*2资金筹措资金筹措2.1自有资金（包括拨款等）自有资金（包括拨款等）*其中其中:用于流动资金用于流动

32、资金*2.2借贷资金本息借贷资金本息其中其中:贷款本金贷款本金*2.3预租售收入预租售收入(下年租售收入的下年租售收入的10%)*2.4其他其他(当年营业利润）当年营业利润）资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理项目开发投资与成本费用估算表项目开发投资与成本费用估算表序序号号成本费用名称成本费用名称合合计计2008200920102011201220201分年摊派投资分年摊派投资其中：摊销费其中：摊销费 折旧费折旧费2管理费用管理费用3销售费用销售费用4经营财务费用经营财务费用5其他费用（含农村土地租赁费）其他费用（含农村土地租赁费）成本费用总计成本费用总计资源与环境学院资源与环

33、境学院土地开发整理土地开发整理营业利润测算表营业利润测算表序序号号项目名称项目名称合合计计2008200920102011201220201租售收入租售收入其中其中: 出售土地出售土地2营业税及附加营业税及附加3开发建设及经营成本费开发建设及经营成本费用用其中其中: 经营成本费用经营成本费用4土地增值税土地增值税5开发利润开发利润6所得税所得税7税后利润税后利润8予收下年收入予收下年收入9可供分配利润可供分配利润归还予收收入归还予收收入9.1盈余公积金盈余公积金9.2应付利润应付利润9.3未分配利润未分配利润土地增值税前：开发商成本利润率：投资收益率：投资利润率：土地增值税前：开发商成本利润率

34、：投资收益率：投资利润率：土地增值税后：开发商成本利润率：投资收益率：自有资金净利润率土地增值税后：开发商成本利润率：投资收益率：自有资金净利润率：资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理贷款还本付息估算表贷款还本付息估算表v投资借款期（第一轮）：投资借款期（第一轮）： 到期偿还本息：到期偿还本息： 序序号号项目名称项目名称合计合计200820092010201120201借款及还本付息借款及还本付息1.1年初借款累计年初借款累计1.2本年借款本年借款1.3本年应计利息本年应计利息1.4本年还本付息本年还本付息2偿还本息的资金来源偿还本息的资金来源2.1投资回收投资回收(80%)2

35、.2可供分配利润可供分配利润2.3其他其他3借款偿付准备率（当期）借款偿付准备率（当期）4还款之后可支配资金还款之后可支配资金4.1投资回收投资回收(20%)4.2还款余额或利润还款余额或利润4.3项目建设再投入资金项目建设再投入资金4.4短期贷款短期贷款资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理财务现金流量表财务现金流量表 序序号号项目名称项目名称合合计计200820092010201120201现金流入现金流入1.1租售收入租售收入其中：出售收入其中：出售收入1.2回收流动资金回收流动资金1.3其它收入其它收入小计小计2现金流出现金流出2.1开发建设及经营成开发建设及经营成本本其

36、中：开发建设投其中：开发建设投资资2.2流动资金流动资金2.3工商统一税工商统一税2.4土地增值税土地增值税2.7所得税所得税小计小计资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理财务现金流量表（全部投资）财务现金流量表（全部投资）续表续表序号序号项目名称项目名称合计合计200820092010201120203净现金流量净现金流量4累计净现金流量累计净现金流量5折现净现金量折现净现金量6累计折现净现金流量累计折现净现金流量7税前净现金流量税前净现金流量8税前累计净现金流量税前累计净现金流量9税前折现净现金量税前折现净现金量10累计税前折现净现金流量累计税前折现净现金流量计算指标：计算指

37、标：税前：静态投资回收期：税前：静态投资回收期： 财务净现值（财务净现值（FNPV）(ic=12%)： 动态投资回收期：动态投资回收期： 财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR）：）：税后：静态投资回收期：税后：静态投资回收期： 财务净现值（财务净现值（FNPV）(ic=12%)： 动态投资回收期：动态投资回收期： 财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR）：）：资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理敏感性分析图敏感性分析图 资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理生态效益评价生态效益评价v 土地开发整理是以增加有效耕地面积并提高耕地质量为中土地开发整理是以增加有效

38、耕地面积并提高耕地质量为中心，通过对未利用土地、废弃地、中低产田、闲置地等实心，通过对未利用土地、废弃地、中低产田、闲置地等实行田、水、路、林、村及乡镇企业的综合整治开发，改善行田、水、路、林、村及乡镇企业的综合整治开发，改善农业生产条件、居住环境和生态环境。土地的开发整理使农业生产条件、居住环境和生态环境。土地的开发整理使土地生产能力提高，经济效益显著上升，同时也产生一定土地生产能力提高，经济效益显著上升，同时也产生一定的生态效益。如何评价土地开发整理项目所产生的生态效的生态效益。如何评价土地开发整理项目所产生的生态效益是一个难点，目前无论在理论研究还是方法应用上都存益是一个难点，目前无论在

39、理论研究还是方法应用上都存在不足和缺陷，本研究采用定性与定量相结合的方法，在在不足和缺陷，本研究采用定性与定量相结合的方法，在农田尺度上采用三级评价指标，建立了以定量化分析为主农田尺度上采用三级评价指标，建立了以定量化分析为主的评价方法。的评价方法。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理生态效益评价生态效益评价v 土地整理生态效益的概念土地整理生态效益的概念 效益是一个相对的概念，是因人类某种活动带来某种后果与该活效益是一个相对的概念，是因人类某种活动带来某种后果与该活动未发生之前状态的比较，可为正亦可为负。是指人们在生产中动未发生之前状态的比较，可为正亦可为负。是指人们在生产中

40、依据生态平衡规律，使自然界的生物系统对人类的生产、生活条依据生态平衡规律，使自然界的生物系统对人类的生产、生活条件和环境条件产生的有益影响和有利效果，它关系到人类生存发件和环境条件产生的有益影响和有利效果，它关系到人类生存发展的根本利益和长远利益。生态效益的基础是生态平衡和生态系展的根本利益和长远利益。生态效益的基础是生态平衡和生态系统的良性、高效循环。土地整理项目通过土地平整、农田水利设统的良性、高效循环。土地整理项目通过土地平整、农田水利设施、生态防护林等工程建设对项目区生物环境和非生物环境均产施、生态防护林等工程建设对项目区生物环境和非生物环境均产生了较大的改变，在生态效益上表现出正负两

41、方面的效应，因此，生了较大的改变，在生态效益上表现出正负两方面的效应，因此，土地整理生态效益定义为：在一定的区域范围之内，因土地整理土地整理生态效益定义为：在一定的区域范围之内，因土地整理项目实施对区域内生态系统的生态平衡造成影响，进而对当地人项目实施对区域内生态系统的生态平衡造成影响，进而对当地人们生产环境和生活环境产生效应的总和。们生产环境和生活环境产生效应的总和。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理生态效益评价生态效益评价v 评价内容的确立评价内容的确立 根据生态价值理论和环境价值理论，生态效益评价指标体系一根据生态价值理论和环境价值理论，生态效益评价指标体系一般包括般包

42、括: :有机物的合成与生产、生物多样性的产生与维持、调有机物的合成与生产、生物多样性的产生与维持、调节气候、营养物质贮存与循环、土壤肥力的更新与维持、环境节气候、营养物质贮存与循环、土壤肥力的更新与维持、环境净化与治理、有害生物控制、维护基因库、提供自然景观与娱净化与治理、有害生物控制、维护基因库、提供自然景观与娱乐场所等。其中，与当前土地整理的任务和目标紧密相关的为乐场所等。其中，与当前土地整理的任务和目标紧密相关的为: :有机物的合成与生产、土壤肥力的更新与维持、调节气候、环有机物的合成与生产、土壤肥力的更新与维持、调节气候、环境净化与治理。有机物的合成与生产主要表现为耕地生产能力，境净化

43、与治理。有机物的合成与生产主要表现为耕地生产能力，即作物产量的提高，因此该项内容可以归在经济效益评价部分。即作物产量的提高，因此该项内容可以归在经济效益评价部分。生态效益评价内容概括起来说可以分为三个方面生态效益评价内容概括起来说可以分为三个方面: :（1 1）耕地质）耕地质量量; ;（2 2）生态条件）生态条件; ;（3 3）环境质量。）环境质量。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理生态效益评价生态效益评价v 评价客体边界的确定评价客体边界的确定 要对生态效益开展定量研究，就必须明确评价效益产生的主体和要对生态效益开展定量研究，就必须明确评价效益产生的主体和效益发挥的边界。在

44、目前的实践或研究中，不管是土地整理项目效益发挥的边界。在目前的实践或研究中，不管是土地整理项目规划设计中项目生态效益分析还是学术研究对土地整理生态效益规划设计中项目生态效益分析还是学术研究对土地整理生态效益的评价，绝大多数均以单独的项目为评价对象，以项目区边界为的评价，绝大多数均以单独的项目为评价对象，以项目区边界为生态效益发挥的边界，如减少水土流失面积的计算。生态效益发挥的边界，如减少水土流失面积的计算。 相对于一个完整的生态系统而言，土地整理项目区是一个相当有相对于一个完整的生态系统而言，土地整理项目区是一个相当有限的范围，一个项目生态效益的发挥远远超过项目区边界的范围，限的范围，一个项目

45、生态效益的发挥远远超过项目区边界的范围，如对项目区所在地小气候的改善，对项目区内河道整治效益等，如对项目区所在地小气候的改善，对项目区内河道整治效益等，土地整理项目生态效益的发挥是与周边环境、相邻项目交叉影响土地整理项目生态效益的发挥是与周边环境、相邻项目交叉影响的。的。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理生态效益评价生态效益评价v 评价客体边界的确立评价客体边界的确立 在生态环境学中以能独立发挥生态功能，并能实现自我内部物质在生态环境学中以能独立发挥生态功能，并能实现自我内部物质交换循环的整体为生态系统，其系统边界具有一定的模糊性，土交换循环的整体为生态系统，其系统边界具有一

46、定的模糊性，土地整理项目区的边界以明显地物（路、沟、河流等）或行政界线地整理项目区的边界以明显地物（路、沟、河流等）或行政界线为项目区边界，显然不满足生态系统边界的含义，将其作为生态为项目区边界，显然不满足生态系统边界的含义，将其作为生态效益评价的课题边界并不合理。土地整理生态效益评价课题边界效益评价的课题边界并不合理。土地整理生态效益评价课题边界的确定应借鉴生态环境学的理论，将一个较完整的生态系统作为的确定应借鉴生态环境学的理论，将一个较完整的生态系统作为边界确定的前提，落实到土地整理项目就是以明显地物（河流、边界确定的前提，落实到土地整理项目就是以明显地物（河流、湖泊、山脉、连片居民点等）

47、为效益测算的边界，评价边界内所湖泊、山脉、连片居民点等）为效益测算的边界，评价边界内所有土地整理项目生态效益的总和。有土地整理项目生态效益的总和。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理生态效益评价生态效益评价v 效益评价指标选择的探讨效益评价指标选择的探讨 生态效益具有多重性、两面性、长期性等特点，建立科学完整的生态效益具有多重性、两面性、长期性等特点，建立科学完整的评价指标体系，准确衡量生态效益的大小具有很大的难度。目前，评价指标体系，准确衡量生态效益的大小具有很大的难度。目前，土地整理生态效益评价研究中常采用的指标有：土壤肥力改善指土地整理生态效益评价研究中常采用的指标有：土

48、壤肥力改善指标、农田有效防护率、水土流失减少面积、植物新增固氮、释氧标、农田有效防护率、水土流失减少面积、植物新增固氮、释氧量等。常用指标的选取多为静态和正效益型指标，这与土地整理量等。常用指标的选取多为静态和正效益型指标，这与土地整理生态效益的特征存在两方面的冲突：首先，土地整理项目生态效生态效益的特征存在两方面的冲突：首先，土地整理项目生态效益的发挥需要在项目实施完成，恢复农业生产后逐渐体现出来，益的发挥需要在项目实施完成，恢复农业生产后逐渐体现出来，并长期发挥作用，具有缓慢性和长期性的特征；其次，土地整理并长期发挥作用，具有缓慢性和长期性的特征；其次，土地整理项目的实施对生态环境的影响不

49、只是正面的作用，实践证明土地项目的实施对生态环境的影响不只是正面的作用，实践证明土地整理项目对项目区所在区域生态环境仍有一定的负面影响，如对整理项目对项目区所在区域生态环境仍有一定的负面影响，如对生物多样性的破环，引起部分土地地力下降等。生物多样性的破环，引起部分土地地力下降等。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理生态效益评价生态效益评价v 效益评价指标选择的探讨效益评价指标选择的探讨 因此，土地整理生态效益评价指标的选取除遵循指标选取原则（完备性原因此，土地整理生态效益评价指标的选取除遵循指标选取原则（完备性原则、系统性原则、独立性原则、可比性原则等）还应注意以下原则：（则、

50、系统性原则、独立性原则、可比性原则等）还应注意以下原则：（1 1）静态指标与动态指标结合的原则。静态指标指对土地整理项目及项目区生静态指标与动态指标结合的原则。静态指标指对土地整理项目及项目区生态环境产生一次性永久改变效应的衡量，如对项目生态景观的改善；动态态环境产生一次性永久改变效应的衡量，如对项目生态景观的改善；动态指标则是对项目区长期发挥生态效益作用的指标的衡量，如新增生态林固指标则是对项目区长期发挥生态效益作用的指标的衡量，如新增生态林固氮量现值等；（氮量现值等；（2 2）正指标与负指标相结合的原则。土地整理项目对生态环）正指标与负指标相结合的原则。土地整理项目对生态环境有正负两方面的

51、影响，开展土地整理项目生态效益评价研究，有助于找境有正负两方面的影响，开展土地整理项目生态效益评价研究，有助于找出土地整理项目在规划设计和施工中在生态方面的不足。土地整理项目在出土地整理项目在规划设计和施工中在生态方面的不足。土地整理项目在正生态效益方面的表现有保持水土、改善项目所在区域小气候等，其负面正生态效益方面的表现有保持水土、改善项目所在区域小气候等，其负面效应主要是对生物多样性的破环，引起病虫草害防治成本的增加等；（效应主要是对生物多样性的破环，引起病虫草害防治成本的增加等；（3 3）普遍性与针对性结合的原则。每一个土地整理项目均有其唯一性，但项目普遍性与针对性结合的原则。每一个土地

52、整理项目均有其唯一性，但项目之间在施工内容上仍具有一致性和可比性，在生态效益方面仍具有相同的之间在施工内容上仍具有一致性和可比性，在生态效益方面仍具有相同的特点。区域间土地利用的主要限制因素不同，其土地整理重点亦不同，如特点。区域间土地利用的主要限制因素不同，其土地整理重点亦不同，如部分项目涉及到血吸虫防治任务、土壤盐碱化改良、整理后农业结构大面部分项目涉及到血吸虫防治任务、土壤盐碱化改良、整理后农业结构大面积调整等情况，在生态效益的评价上应增加相应的评价指标，而在区域间积调整等情况，在生态效益的评价上应增加相应的评价指标，而在区域间土地整理生态效益的比较上则应注意建立统一的比较基础。土地整理

53、生态效益的比较上则应注意建立统一的比较基础。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理生态效益评价生态效益评价v评价方法的选取评价方法的选取 由土地整理生态效益的概念出发，土地整理生态效益由土地整理生态效益的概念出发，土地整理生态效益的评价是对因土地整理对其相应效益范围内生产、生的评价是对因土地整理对其相应效益范围内生产、生活环境影响的综合评价，是对生态环境功能价值变化活环境影响的综合评价，是对生态环境功能价值变化的测度，因此，计算、测度土地整理前后范围内生态的测度，因此，计算、测度土地整理前后范围内生态服务功能价值将是土地整理生态效益评价的必然途径。服务功能价值将是土地整理生态效益

54、评价的必然途径。综观现有土地整理生态效益的评价研究，在生态效益综观现有土地整理生态效益的评价研究，在生态效益的测度方面均以测度出项目生态效益经济价值为目标，的测度方面均以测度出项目生态效益经济价值为目标，所采用的方法可分为两类。所采用的方法可分为两类。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理生态效益评价生态效益评价v 评价方法的选取评价方法的选取一是直接测度法。该方法采用列表清单的方式列出土地整理对生态系统功能各方一是直接测度法。该方法采用列表清单的方式列出土地整理对生态系统功能各方面的影响，分别计算其影响的面的影响，分别计算其影响的“量量”，再采用市场价格将其折算为经济价值，如，

55、再采用市场价格将其折算为经济价值，如生物固氮、释氧、涵养水源价值等，该方法常见的是能值分析法，适用于各种生生物固氮、释氧、涵养水源价值等，该方法常见的是能值分析法，适用于各种生态效益均能确切量化的情况。该方法使用的局限在于生态效益并不能完全准确定态效益均能确切量化的情况。该方法使用的局限在于生态效益并不能完全准确定量，经济价值的确定随市场价格的波动而变化。量，经济价值的确定随市场价格的波动而变化。第二第二 种方法是对生态效益的估算。该方法针对土地整理生态效益中景观改善效益、种方法是对生态效益的估算。该方法针对土地整理生态效益中景观改善效益、生物多样性减少损失等无法量化指标的特征，采用市场替代法

56、、支付意愿法、机生物多样性减少损失等无法量化指标的特征，采用市场替代法、支付意愿法、机会成本法等粗略估算评价对象的生态效益值，此方法是前一种方法的重要补充，会成本法等粗略估算评价对象的生态效益值，此方法是前一种方法的重要补充，但随着社会经济的发展，人们对生态服务功能的支付意愿会随之改变，评价结果但随着社会经济的发展，人们对生态服务功能的支付意愿会随之改变，评价结果主观性较强。在实际研究中，两种方法常结合使用，然而在实践操作中对土地整主观性较强。在实际研究中，两种方法常结合使用，然而在实践操作中对土地整理生态效益做出定量的经济价值核算对项目的指导意义并不大，相反通过对土地理生态效益做出定量的经济

57、价值核算对项目的指导意义并不大，相反通过对土地整理项目实施区域生态服务价值的纵向比较评价，找出土地整理规划设计和施工整理项目实施区域生态服务价值的纵向比较评价，找出土地整理规划设计和施工在生态方面的问题，对改进土地整理技术有着重要的作用。在生态方面的问题，对改进土地整理技术有着重要的作用。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理生态效益评价生态效益评价v 评价指标体系及参数选取评价指标体系及参数选取 地开发整理生态效益评价采用三级指标体系，该指标体系应充分反映土地开发整理生态效益评价采用三级指标体系，该指标体系应充分反映土地开发整理前后耕地质量和农田生态环境的变化，其评价尺度应定在

58、中地开发整理前后耕地质量和农田生态环境的变化，其评价尺度应定在中尺度水平上，也就是说定在农田层次上更合适。生态效益评价指标应相尺度水平上，也就是说定在农田层次上更合适。生态效益评价指标应相互独立，易于获取和计算，不宜过多过繁，尽可能做到定量化描述。互独立，易于获取和计算，不宜过多过繁，尽可能做到定量化描述。资源与环境学院资源与环境学院土地开发整理土地开发整理生态效益评价生态效益评价v 评价指标体系及参数选取评价指标体系及参数选取 一级指标一级指标 包括包括: （ 1 ） 耕地质量耕地质量; （2）生态条件）生态条件;（3）环境质量。不宜定量化，主要采用定）环境质量。不宜定量化，主要采用定性或半

59、定量化描述。性或半定量化描述。 二级指标二级指标 （1）耕地质量的二级指标。主要分为两大类，立地条件和土壤肥力。立地条件指）耕地质量的二级指标。主要分为两大类，立地条件和土壤肥力。立地条件指标体系包括标体系包括:地形地貌、成土母质、表土层厚度和质地、土体构型、障碍层厚度、土地形地貌、成土母质、表土层厚度和质地、土体构型、障碍层厚度、土地退化（水土流失、沙化面积、盐渍化）面积及强度等。其中，土地开发整理对成地退化（水土流失、沙化面积、盐渍化）面积及强度等。其中，土地开发整理对成土母质、土地构型基本没有影响或影响不大，影响较大的指标有地面坡度、表土层土母质、土地构型基本没有影响或影响不大，影响较大

60、的指标有地面坡度、表土层厚度和质地、水土流失强度、沙化面积、盐渍化面积。厚度和质地、水土流失强度、沙化面积、盐渍化面积。 （2）农田生态条件的二级指标。农田生态条件是指与农田作物生长发育密切相关）农田生态条件的二级指标。农田生态条件是指与农田作物生长发育密切相关的光、温、水、气、热等生态因素相关的指标。以上指标的变化主要与土地开发整的光、温、水、气、热等生态因素相关的指标。以上指标的变化主要与土地开发整理过程中农田防护林的建设有关。因此，可以采用森林覆盖率和旱涝灾率作为二级理过程中农田防护林的建设有关。因此，可以采用森林覆盖率和旱涝灾率作为二级指标来评价农田生态条件的变化。指标来评价农田生态条