第一太平戴维斯承接查验原则、流程、标准及注意事项副本

1、 目录承接查验的原则一二承接查验的流程二 三承接查验的标准三 三承接查验注意事项四 三施工遗留问题消项五 三工程质保款结算六 目录承接查验的原则承接查验的原则一二承接查验的流程二 三承接查验的标准三 三承接查验注意事项四 三施工遗留问题消项五 三工程质保款结算六 对承接查验过程实施进行控制，以充分维护业主的合法权益，减少公司后续管理服务的经营风险与成本。承接查验的原则一承接查验的原则一依据：中华人民共和国住房和城乡建设部第四十八条本办法自2011年1月1日起施行。承接查验的原则一依据：2011-10-01 实施四川省物业承接查验办法承接查验的原则一概念: 物业的承接查验是指物业管理企业对新接管

2、项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。承接查验的原则一类型: 新建物业的承接查验(建设单位向物业管理企业移交物业的过程) 物业管理机构更迭时的承接查验(业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程)承接查验的原则一重要性: 物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。承接查验的原则一查验条件： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装

3、独立计量表具；承接查验的原则一查验条件： （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；承接查验的原则一查验条件： （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。承接查验的原则一第十四条 【现场查验前应移交资料】现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管

4、网工程竣工图等竣工验收资料； （二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）承接查验所必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 目录承接查验的原则一二承接查验的流程承接查验的流程二 三承接查验的标准三 三承接查验注意事项四 三施工遗留问题消项五 三工程质保款结算六二承接查验的流程二物业建成通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发现的问题进行处理物业移交物业承接查验工作流程物业承接查验工

5、作流程二承接查验的流程二人员准备人员准备 计划准备计划准备 资料准备资料准备 设备、工具准备设备、工具准备 物业管理企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。 1、确定承接查验的日期、进度安排计划；2、确定移交物业详细清单、建筑图纸、相关验收证明材料； 3、派技术人员现场了解情况，为承接查验做好准备工作。 1、工作流程有承接查验工作流程、查验的内容及方法、发现问题的处理流程等； 2、记录表格有工作联络登记表、承接查验承接查验记录表记录表、工程工程质量问题统计表质量问题统计表等。 应根据具体检查方法提前准备好所需要的检验设备和工具。如：

6、验电器、电笔、万用表、卷尺、靠尺、点温计、摇表、改锥、钳子等。 物业承接查验工作准备物业承接查验工作准备二承接查验的流程二（一）确定物业承接查验方案；（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。（七）办理物业交接手续。承接查验程序：承接查验程序：二承接查验的流程二二承接查验的流程二二承接查验的流程二 承接查验前的准备工

7、作：承接查验前的准备工作： 承接查验方案的编制承接查验方案的编制 查验资料、表格查验资料、表格 人员准备、培训工作人员准备、培训工作 工具的准备工具的准备 二承接查验的流程二工具的准备二承接查验的流程二查验启动会二承接查验的流程二二承接查验的流程二 物业组织承接查验工作启动会，明确目标统一思想。 组织承接查验前集中培训，统一查验标准。 目录承接查验的原则一二承接查验的流程二 三承接查验的标准承接查验的标准三 三承接查验注意事项四 三施工遗留问题消项五 三工程质保款结算六 三承接查验的标准三物业查验的方式物业查验的方式观感查验观感查验试验查验试验查验使用查验使用查验检测查验检测查验核对查验核对查

8、验承接查验顺序户内楼内公共区域 园区设备机房 三承接查验的标准三 三承接查验的标准三 三承接查验的标准三 承重墙：非承重墙（承自重墙）：剪力墙：隔断墙：承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。主要承受风荷载或地震作用所产生的水平剪力的墙体隔断墙又称高隔间，高隔断，高隔墙，甚至有人叫做办公屏风： 三承接查验的标准三 对于户内的分户查验与接收，查验人员以物业使用人的角度主要从房屋的使用功能性方面进行查验。 三承接查验的标准三 对每户检

9、查出的问题填写分户查验表，查验表每户填写一份（三联）严禁多户填写一份，并将其中一联转交给地产项目发展部进行确认并组织整改，查验小组根据整改情况对检查出的问题进行复验。 三承接查验的标准三 三承接查验的标准三 对复验仍不合格项再次进行整改直至合格。查验合格后对各户钥匙进行接管。 三承接查验的标准三 同样也是采用方式： 核对的方式 使用查验 观察方法 检测查验 实验查验配置标准、外观质量、使用功能 季节性设备（冷冻机、锅炉、供暖供冷、幕墙防渗漏实验）等要有约定工作中对待同事要做好风险提示，而不是工作中，我们要牢记以下操作风险提示：工作中，我们要牢记以下操作风险提示：无法按照流程操作，肯无法按照流程

10、操作，肯定是有原因的定是有原因的常在生产线上操作，理应常在生产线上操作，理应考虑风险的种种可能性考虑风险的种种可能性不能只关注单边风险，危险控不能只关注单边风险，危险控制需要严密的思维及责任感制需要严密的思维及责任感只要不专心，风险无只要不专心，风险无处不在处不在 目录承接查验的原则一二承接查验的流程二 三承接查验的标准三 三承接查验注意事项承接查验注意事项四 三施工遗留问题消项五 三工程质保款结算六 三承接查验注意事项四 三承接查验注意事项四232输出 三承接查验注意事项四 三承接查验注意事项四 三承接查验注意事项四 热量增加建筑负荷 :- 室外空气温度- 人员- 灯光- 设备房间温度 =

11、24严密性保温隔热验收过程中容易遗漏的查验项目 三承接查验注意事项四装修期防护？装修期防护？ 三承接查验注意事项四48A、主体结构主体结构:1.地基基础地基基础的沉降不得引起上部分结构的开裂或相邻房屋的损坏。的沉降不得引起上部分结构的开裂或相邻房屋的损坏。2.砖石结构砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。3.木结构应结点牢固，支撑系统可靠，木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害无蚁害。4.外墙不得渗水。外墙不得渗水。5.梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥

12、落、开裂、倾斜、移位和非非收缩性裂缝收缩性裂缝，无钢筋外露。，无钢筋外露。6.顶棚摸灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹、无顶棚摸灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹、无霉点霉点，无渗水痕迹，无渗水痕迹，无污渍。无污渍。 三承接查验注意事项四49B、屋面屋面:1.各类屋面各类屋面排水畅通排水畅通、无积水、不渗漏。、无积水、不渗漏。2.平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修屋面检修孔孔。3.阳台和三层以上房屋应有组织排水、出水口、檐沟、阳台和三层以上房屋应有组织排水、出水口、檐沟、落水管落水管应安装牢应

13、安装牢固，接口严密，不渗漏。固，接口严密，不渗漏。4.面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝，面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和脱皮和起砂起砂等缺陷，块料面层应表面平正，等缺陷，块料面层应表面平正，接缝均匀顺直接缝均匀顺直、无缺棱掉角、无缺棱掉角。5.卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高相对标高应符合设计要求，应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。 三承接查验注意事项四50C、装修部分装修部分:1.钢木门窗钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件

14、齐全，位置准确，应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。2.进户门进户门门锁门锁应安装牢固，开关灵活。应安装牢固，开关灵活。3.门窗玻璃门窗玻璃应安装平整，抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。应安装平整，抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。4.饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角阴阳角与线脚顺直、无缺棱掉角。与线脚顺直、无缺棱掉角。5.油漆、刷浆应油漆、刷浆应色泽一致色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。，表面不应有脱皮、漏刷现象。6.窗台泛水窗台泛水正常，无向室内倒

15、流缺陷；可选择以下检查方法：正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户自上而下先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户自上而下均匀浇水均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有渗漏情况；否有渗漏情况；l查询查询天气预报天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台有无渗水；并作好，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台有无渗水；并作好记记号号。 三承接查验注意事项四51D、水电部分水电部分:1.电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有电气

16、线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管导管。导线连接必须紧密，。导线连接必须紧密，采用管子配线时采用管子配线时，连接点连接点必须紧密、可靠，使管线在结构上和电气上均连成整体并有可靠的必须紧密、可靠，使管线在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地接地。2.照明器具等低压电器安装照明器具等低压电器安装支架支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。3.各种各种避雷装置避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合的要求。的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合的要求。4.电梯应能准确地启动运行，选层、平层准确，制动器、限速器及其他安全设备应运作灵

17、敏电梯应能准确地启动运行，选层、平层准确，制动器、限速器及其他安全设备应运作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。5.电器插座（电视、电话）盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求电器插座（电视、电话）盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足，满足“左零右火左零右火”规定，每个都检测，用试电笔检查每个插座电源接通是否正常。规定，每个都检测，用试电笔检查每个插座电源接通是否正常。6.水、消防管道应安装牢固、控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及

18、保温、防腐措施必须水、消防管道应安装牢固、控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合要求，应按套安装水表或预留表位，管道和符合要求，应按套安装水表或预留表位，管道和水箱检查口水箱检查口的设置应便于检修。的设置应便于检修。 三承接查验注意事项四528.各管道保证畅通，可以采用各管道保证畅通，可以采用通球通球办法。办法。 建筑给排水通球试验：室内排水立管或干管在安装结束后，需用直径不小于管径2/3的橡胶球、铁球或木球进行管道通球试验。通球时，为了防止球滞留在管道内，必须用线贯穿并系牢（线长略大于立管总高度）然后将球从伸出屋面的通气口向下投入，看球能否顺利地通过主管并从出户弯头处溜出

19、，如能顺利通过，说明主管无堵塞。如果通球受阻，可拉出通球，测量线的放出长度，则可判断受阻部位，然后进行疏通处理，反复作通球试验，直至管道通畅为止，如果出户管弯头后的横向管段较长，通球不易滚出，可灌些水帮助通球流出。通球试验必须100%合格后，排水管才可投入使用。9.设备设施的验收：配电房、设备设施的验收：配电房、水泵房水泵房、中央空调机房、中央空调机房、智能化中控室智能化中控室及电梯机及电梯机房等。房等。10.附属及其他验收：附属及其他验收：室外路灯、景观水池、室外路灯、景观水池、化粪池化粪池、休闲桌椅、体育、休闲桌椅、体育游乐场所游乐场所、道路、绿化以及、道路、绿化以及其他设计规划中的设施。

20、其他设计规划中的设施。 三承接查验注意事项四53电梯设备需要的技术资料电梯设备需要的技术资料1 1、电梯技术规格说明书、电梯技术规格说明书2 2、电梯出厂合格证、电梯出厂合格证3 3、电梯装箱清单、电梯装箱清单4 4、电梯管理与使用手册、电梯管理与使用手册5 5、电梯安装标准、电梯安装标准6 6、电梯操作说明书、电梯操作说明书7 7、电梯维修保养手册、电梯维修保养手册8 8、电梯安装图纸、电梯安装图纸9 9、电梯机械及电气控制图纸、电梯机械及电气控制图纸1010、电梯备品备件清单、电梯备品备件清单1111、电梯操作培训手册、电梯操作培训手册 三承接查验注意事项四54机电设备出厂合格证；机电设备

21、出厂合格证；机电设备使用说明书机电设备使用说明书（要求有中文）；（要求有中文）；机电设备安装、调试报告；机电设备安装、调试报告；设备报修卡、保修协议。设备报修卡、保修协议。 三承接查验注意事项四保证整改、报修质量的措施承接查验的侧重点承接查验过程中应注意的问题及管理遵循的原则100%100%到位原则到位原则标准规范原则标准规范原则业主和用户角度原则业主和用户角度原则真实记录原则真实记录原则责权分明原则责权分明原则及时解决原则及时解决原则交接有序原则交接有序原则帐库分明原则帐库分明原则三符合及59如何签订承接查验协议如何签订承接查验协议一、合同签订时应该注意的问题一、合同签订时应该注意的问题1

22、1、首先要了解并罗列出、首先要了解并罗列出前期物业服务合同前期物业服务合同中对中对“承接查承接查验项目验项目” ” 没有涉及到的项目有哪些；没有涉及到的项目有哪些；2 2、项目总包与所有分包单位施工标准及验收基准、保质期及、项目总包与所有分包单位施工标准及验收基准、保质期及维保责任；维保责任；3 3、销售合同中，共有部位、共有设施设备、配置标准、地点、销售合同中，共有部位、共有设施设备、配置标准、地点、数量等；、数量等；4 4、质量保证书质量保证书各项与总包与所有分包单位施工标准及验各项与总包与所有分包单位施工标准及验收基准、保质期的时间统一性。收基准、保质期的时间统一性。60二、承接查验协议应该包含的主要内容二、承接查验协议应该包含的主要内容1 1、项目基本情况；、项目基本情况；2 2、