天津航母旅游项目建议书

1、天津滨海航母主题公园（一期）项目建议书第2页2007.1.10巅峰智业工作思路环境背景市场分析经营模式原规划分析评价规划建议融资配套设备商建设财务评价风险分析综合评价第3页2007.1.10巅峰智业滨海新区是天津旅游的未来第4页2007.1.10巅峰智业航母园的交通环境第5页2007.1.10巅峰智业市场：环渤海是基础客源地，京津为重。市场市场地区地区一级市场一级市场天津天津/北京北京二级市场二级市场环渤海地区（除天津、北京以外）城市环渤海地区（除天津、北京以外）城市机会市场机会市场东北地区、长三角地区、华中地区等东北地区、长三角地区、华中地区等市场预测数据来源：1、问卷调查（现场、公司网站、

2、第三方网站）2、历史数据推算（客源地、目的地）3、访谈（旅行社领导、旅游局领导、媒体人员）客源市场定位：重点问题：客源量、消费量、增长潜力。第6页2007.1.10巅峰智业目标市场定位项目项目消费群体消费群体客源地客源地消费特点消费特点观光游览科普观光游览科普普通大众中小学生环渤海区主要大中城市门票、纪念品固定性强餐饮、娱乐、住餐饮、娱乐、住宿宿会员制群体中高层收入京、津、唐山随机性特色消费休闲、度假、商休闲、度假、商务会议务会议行业协会大企业京津特色行业拉动关联企业高额集团消费第7页2007.1.10巅峰智业盈利模式理论上可实施的盈利模式理论上可实施的盈利模式直观的表现形式直观的表现形式提供

3、初级体验（经历）的机会出让提供初级体验（经历）的机会出让出售门票、场地租金出售门票、场地租金提供有助于丰富体验（经历）相关服务提供有助于丰富体验（经历）相关服务餐饮、娱乐、情景体验、住宿餐饮、娱乐、情景体验、住宿潜在旅游者带来的可能的收益机会潜在旅游者带来的可能的收益机会招商、赞助、广告招商、赞助、广告出让、出售具备知识产权特点的商品出让、出售具备知识产权特点的商品玩具，旅游工艺品，纪念品玩具，旅游工艺品，纪念品为景区景点提供配套商品为景区景点提供配套商品食品、物品食品、物品获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发益的其它商业开发土地开发、房地产

4、开发土地开发、房地产开发提供保证其它使用者可以市场化公共服务提供保证其它使用者可以市场化公共服务供水、供电、物业管理供水、供电、物业管理为区域外提供商品或服务为区域外提供商品或服务获取关联收益获取关联收益第8页2007.1.10巅峰智业综合性娱乐区，整体开发是必然选择观光、游览观光、游览休闲、娱乐休闲、娱乐门票门票餐饮、住宿、餐饮、住宿、娱乐娱乐房产租赁物房产租赁物业业项目招商项目招商延伸产业延伸产业文文化化加加工工创创意意物业开发物业开发旅 游 商 品 、旅 游 商 品 、公 共 服 务 、公 共 服 务 、获 取 外 部 收获 取 外 部 收益益产权出让产权出让权益出让权益出让土地增值土地

5、增值聚集资本聚集资本凝聚人气凝聚人气开发形式开发形式间接收益间接收益直接收益直接收益开发目的开发目的旅游整体开发盈利模式分析图旅游整体开发盈利模式分析图第9页2007.1.10巅峰智业定位：海洋军事文化主题公园主题定位海舰海舰海军海军海洋海洋功能定位观光观光娱乐娱乐科普科普餐饮餐饮购物购物休闲休闲形象定位航母世界航母世界 滨海乐园滨海乐园以航母为核心，以航母为核心，以军事文化与海洋生态为骨架以军事文化与海洋生态为骨架超大型休闲娱乐景区超大型休闲娱乐景区具有国际水准的天津王牌旅游产品具有国际水准的天津王牌旅游产品目标定位第10页2007.1.10巅峰智业对原规划的总体评价1、主题定位：有失偏颇。

6、2、平面布局：生搬硬套。3、项目规划：纸上谈兵。第11页2007.1.10巅峰智业1：主题定位：有失偏颇n纵横海陆空，成就真英雄的主题过大过虚。n用一个航母引领海陆空全军化概念缺乏支撑力。第12页2007.1.10巅峰智业2：平面布局：生搬硬套n按照城市主题公园布局思路生搬硬套在滨海空旷空间进行平面布局，缺乏地域针对性。n娱乐区没有休息区设计，缺乏人性化。第13页2007.1.10巅峰智业3：项目规划：纸上谈兵n宇航中心项目，缺乏规模性配套设施和配套内容支撑，有名无实。n绝地星球、空军基地、落日海滩、城市要塞，原搬电视电影、电脑游戏（红色警界）场景，缺少建设的可行性。第14页2007.1.10

7、巅峰智业我们的规划建议n确定主题：海洋军事文化基辅号航母景区核心旅游吸引物，由此向推演是海军，由海军向外推是海洋文化，由此确定航母海军海洋的主导思路，用整个景区来诠释海洋军事文化主题，塑造新时代的天津海洋文化标志。n平面布局：功能复合项目设计摆脱单一的观光项目，增加参与性和娱乐性，建筑要满足景观、实用、旅游多种功能，经营将餐饮娱乐住宿融入景区。n项目设计：弃繁就简减少项目数量，增大项目体量，与航母周边环境相协调。放弃大杂绘概念，设置与海洋文化、天津本土文化相协调。第15页2007.1.10巅峰智业调整后的功能布局n一、景区入口区：n二、中央广场区：n三、航母观赏区：n四、海军训练营区：n五、海

8、员娱乐城区：n六、水上活动区：第16页2007.1.10巅峰智业功能分区图第17页2007.1.10巅峰智业总平图：锚和锚链成为最重要构景元素。第18页2007.1.10巅峰智业大门效果图，用巨锚展示海洋军事文化第19页2007.1.10巅峰智业水上活动区，欢乐水世界第20页2007.1.10巅峰智业商业街区用锚链围合而成第21页2007.1.10巅峰智业项目融资体系n开发期：自有资金、银行贷款、引入投资者n运营期：项目招商、转让、退出n成长期：上市、购并信托融资银行借款债券融资战略投资者借壳上市发行上市上市融资新投资者第22页2007.1.10巅峰智业不同阶段的融资方式产出期产出期盈利期盈利

9、期主要以银行借款为主主要以银行借款为主如可能，辅助以信托融资、新引进投资者资如可能，辅助以信托融资、新引进投资者资金金如可能，主要以债券融资为主如可能，主要以债券融资为主开发期开发期主要以银行借款主要以银行借款为主为主辅助以战略投资者资金辅助以战略投资者资金银行借款为辅助，如可能还可以信托融银行借款为辅助，如可能还可以信托融资资稳定期稳定期银行借款为辅助银行借款为辅助以股票、债券等形式资本市场融资为以股票、债券等形式资本市场融资为主主第23页2007.1.10巅峰智业设备供应商名称联系人地址电话主营北京和有科技公司北京和有科技公司满涛满涛北京海淀区北京海淀内设施室内设

10、施北京天北星游乐科技公司北京天北星游乐科技公司胡庆福胡庆福北京朝阳西直河北京朝阳西直河01067385517室内游乐室内游乐北京实宝来游乐设备公司北京实宝来游乐设备公司冯敏松冯敏松北京朝阳区酒仙桥路北京朝阳区酒仙桥路8号乐设备游乐设备中南娱乐机械有限公司中南娱乐机械有限公司杨子亮杨子亮广东番禺迎宾路广东番禺迎宾路0203481027游乐机械游乐机械创奇游乐创奇游乐吴克吴克辽宁沈阳于洪区辽宁沈阳于洪区02499318389室内游艺机室内游艺机广东中山世宇实业广东中山世宇实业吕雪峰吕雪峰广东中山市石岐区广东中山市石岐区07603886688太空娱乐太空娱乐美国蓝马游乐公司

11、（中国）美国蓝马游乐公司（中国）董庆福董庆福上海市广东路上海市广东路689号号02163410985室外机械室外机械浙江凯奇娱乐公司浙江凯奇娱乐公司冷学良冷学良浙江温州永真桥下浙江温州永真桥下057782922273室外机械室外机械上海玮发休闲康体设施公司上海玮发休闲康体设施公司孙建新孙建新上海市普陀区中潭路上海市普陀区中潭路02152954028室内设施室内设施浙江雾森公司浙江雾森公司郑顺丰郑顺丰浙江杭州东山界浙江杭州东山界16号号057187986806雾屏雾屏福州欧德仕旅游制品公司福州欧德仕旅游制品公司福州福州817路路81号号059187533149上海丰厦体育器材上海丰厦体育器材冯文

12、丰冯文丰上海青浦工业园松公路上海青浦工业园松公路0216921030513817865513第24页2007.1.10巅峰智业保持密切业务住来的生产商第25页2007.1.10巅峰智业主要设备的基本报价序号产品名称规格型号单位价格（万元）1悬挂式过山车乘员20人套16002单环双螺旋过山车乘员24人套4603大冲刺乘员8人套13004小悬挂过山车乘员24人套4205旋风飞椅乘员48人套1206峡谷漂流（A）乘员60人套5007飞天蹦极乘员3人套1208橄榄球乘员40人套1709矿山车乘员14人套23010阿波罗船乘员24人套21011疯狂列车乘员16人套15012观光跳伞塔乘员40人套9501

13、3超级飞船乘员32人套15014豪华型海盗船乘员60人套12015勇敢者转盘乘员40人套150第26页2007.1.10巅峰智业投资估算序号项目名称建设规模单位单价（万元）总额（万元）一航母购置航母改造已投入10000航母改造追加投入5000二码头外20万平米总建筑面积400000.2510000总绿化面积1200000.0253000道路广场600000.0352100标志物10项1501500室外娱乐设施30项3009000外部环境改造5000三水域66万平方米10000合计55600注：按照2003年国家公布的不变价格测算，项目实施年度的可变价格上涨幅度作调幅考虑。第27页2007.1.

14、10巅峰智业财务评价体系评价指标(所得税后)财务内部收益率(IRR)15.69%远高于基准收益率，经济上可行。财务净现值（NPV、I=10%)￥12,884 大于0，经济上可行投资回收期（含建设期）8.08年高于旅游项目平均回收期，可行。评价指标(所得税前)财务内部收益率(IRR)19.18%远高于基准收益率，经济上可行。财务净现值（NPV、I=10%)￥22,946 大于0，经济上可行投资回收期（含建设期）7.47高于旅游项目平均回收期，可行。第28页2007.1.10巅峰智业现金流量预测表项目项目1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 现金流入4500 10

15、300 15400 20600 24000 34500 34500 34500 34500 34500 34500 34500 34500 34500 36524 现金流出22478 13632 23311 21556 25188 24323 24323 24323 24323 24323 24323 24323 24323 24323 24323 固定资产投资14850 4900 9580 5410 6360 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 流动资金4455 1470 2874 1623 1908 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 经营成本2925 6695 10010 133

16、90 15600 22425 22425 22425 22425 22425 22425 22425 22425 22425 22425 税金及附加248 567 847 1133 1320 1898 1898 1898 1898 1898 1898 1898 1898 1898 1898 所得税2544 2544 2544 2544 2544 2544 2544 2544 2544 4026 净现金流(17978)(3332)(7911)(956)(1188)10178 10178 10178 10178 10178 10178 10178 10178 10178 12201 累计净现金流(

17、17978)(21309)(29220)(30176)(31364)(21187)(11009)(832)9346 19524 29701 39879 50056 60234 72435 所得税前净现金流(17978)(3332)(7911)(956)(1188)12722 12722 12722 12722 12722 12722 12722 12722 12722 16228 所得税前累计净现金流(17978)(21309)(29220)(30176)(31364)(18642)(5920)6802 19524 32245 44967 57689 70411 83133 99361 第29页2007.1.10巅峰智业风险分析n巨额投资，单一性回收。n现实经营瓶颈问题：交通、水电，土地、环保等。n竞争风险，明斯克号前车之鉴，瓦格良号后来居上，威海、旅顺近期也在搞军事主题旅游。n利率、汇率变化增加财务风险。n突发事件（火灾）风险。n经济增长放缓，旅游需求减弱，消费方式变化n人员招聘、管理风险。第30页2007.1.10社会效益综合评价n经济效益：最主要是提升滨海航母主题公园周边土地价值，提升泰达企业的运营绝对利润。n社会效益：提高就