第章房地产市场供求分析

1、整理ppt1第四章第四章 房地产市场供求分析房地产市场供求分析整理ppt2内容提要 房地产市场供给分析房地产市场供给分析 房地产市场需求分析房地产市场需求分析 房地产市场空置分析房地产市场空置分析 房地产市场价格分析房地产市场价格分析供给、需求与房地产市供给、需求与房地产市场价格形成机制场价格形成机制整理ppt4.1 房地产市场供给房地产市场供给 房地产供给的内涵与条件房地产供给的内涵与条件 房地产市场化供给分类及其特征（自学）房地产市场化供给分类及其特征（自学） 影响房地产市场供给因素分析影响房地产市场供给因素分析 房地产供给弹性房地产供给弹性 房地产供给弹性变化的一般规律房地产供给弹性变化

2、的一般规律整理ppt 一、房地产供给的内涵与条件一、房地产供给的内涵与条件 内涵：内涵： 宏观经济学的角度宏观经济学的角度：房地产供给是指房地产总供给，即某：房地产供给是指房地产总供给，即某一时期全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物一时期全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。（由房地产一级市场、二级市场、三级总量和价值总量。（由房地产一级市场、二级市场、三级市场供给量之和构成）市场供给量之和构成） 微观经济学的角度微观经济学的角度：房地产供给是指生产者在某一特定时：房地产供给是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。期，在每一价格水

3、平上愿意而且能够租售的房地产商品量。整理ppt一级市场、二级市场、三级市场 房地产一级市场：又称房地产一级市场：又称土地一级市场土地一级市场，指土地使，指土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到生地，也可以是经过开发达到“七通一平七通一平”的熟的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。整理ppt 房地产二级市场房地产

4、二级市场：指土地使用者经过开发建设，：指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，即一将新建成的房地产进行出售和出租的市场，即一般指商品房首次进入流通领域进行交易形成的市般指商品房首次进入流通领域进行交易形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者达到规定可以转让的土地，进入流通领地使用者达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。域进行交易的市场。整理ppt 房地产三级市场房地产三级市场：指购买房地产的单位和：指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，个人，再次将房地产转让或转租的市场，即房地产

5、再次进入流通领域进行交易而形即房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。也包括房屋的交接、抵押、典成的市场。也包括房屋的交接、抵押、典当等流通形式。当等流通形式。整理ppt8 房地产供给的条件房地产供给的条件出售或出租的愿望出售或出租的愿望 主要取决于价格为主的交易条件；主要取决于价格为主的交易条件；供给能力供给能力 主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平。理水平。上述两种缺一不可，但在市场经条件下，以价格为上述两种缺一不可，但在市场经条件下，以价格为主的交易条件是主要的。主的交易条件是主要的。整理ppt 二、影响房地产市场供给因素分析二、影响

6、房地产市场供给因素分析 1 1、房地产商品价格、房地产商品价格 租金和售价租金和售价 土地价格土地价格整理ppt 2、房地产开发成本、房地产开发成本 3、政策因素、政策因素 4、房地产开发商对未来的预期、房地产开发商对未来的预期整理ppt六年前上海楼市埋下的潘多拉，今天被六年前上海楼市埋下的潘多拉，今天被打开了打开了整理ppt2012年出台限购政策，用意非常明显，通过限购来控制年出台限购政策，用意非常明显，通过限购来控制城市需求，更可能多的挤压掉投资投机的需求，然后使城市需求，更可能多的挤压掉投资投机的需求，然后使得上海楼市的供需回复平衡，从而达到控制价格的目的。得上海楼市的供需回复平衡，从而

7、达到控制价格的目的。说明两个问题：说明两个问题：上海的房子是好东西上海的房子是好东西；限制的一定是全限制的一定是全上海甚至全中国最有购买力的客群上海甚至全中国最有购买力的客群整理ppt 限购政策逼迫市场有购买力的人群强行抛限购政策逼迫市场有购买力的人群强行抛售然后强行购买。售然后强行购买。 供应跟不上，是上海楼市的核心问题。供应跟不上，是上海楼市的核心问题。 限购能够发挥作用的根本逻辑是：限购能够发挥作用的根本逻辑是：需求被需求被压缩之后供需达到平衡，甚至供应略大于压缩之后供需达到平衡，甚至供应略大于需求，从而实现价格的平稳。需求，从而实现价格的平稳。整理ppt14 三、房地产市场供给弹性三、

8、房地产市场供给弹性 弹性弹性：受价格的变化影响，商品供给与需求变化的伸缩受价格的变化影响，商品供给与需求变化的伸缩程度程度 供给弹性供给弹性：商品的价格变化引起的供给量的变化：商品的价格变化引起的供给量的变化 房地产供给弹性房地产供给弹性：是指房地产供给的价格弹性，：是指房地产供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的房地产供应量即房地产价格变动的比率所引起的房地产供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示产价格变动的反应程度。用公式表示整理ppt15 一般情况下，由于一般情况下，由于符合价格与供给量同方向符合

9、价格与供给量同方向变动变动，所以，所以房地产供给弹性系数应为正值房地产供给弹性系数应为正值，即即Es0 特殊情况下，房地产供给弹性系数为负值。特殊情况下，房地产供给弹性系数为负值。 例如，当房地产需求低迷而价格下降时，供例如，当房地产需求低迷而价格下降时，供给可能会增加，房地产供给弹性系数可能变给可能会增加，房地产供给弹性系数可能变成负数，即成负数，即Es0,这是房地产价格上涨的预这是房地产价格上涨的预期在起作用。期在起作用。整理ppt16 四、房地产供给弹性变化的一般规律四、房地产供给弹性变化的一般规律特短期内房地产供给无弹性特短期内房地产供给无弹性 房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产

10、品不可能房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生变化，因此房地产供给无弹性，即发生变化，因此房地产供给无弹性，即E Es s=0=0整理ppt短期内房地产供给弹性较小短期内房地产供给弹性较小 短期内土地供给不可能发生变化，土地供给无弹性，房短期内土地供给不可能发生变化，土地供给无弹性，房地产可通过可变要素的增减而发生改变供给，但变动幅度不地产可通过可变要素的增减而发生改变供给，但变动幅度不会很大。会很大。0Es10Es1整理ppt 当供求矛盾加剧时，房地产价格会持续上涨，当供求矛盾加剧时，房地产价格会持续上涨，此时不可避免加入了大量为谋求利益的投机需此时不可避免加入了大量为谋求利益

11、的投机需求，从而推动房价的虚高，产生求，从而推动房价的虚高，产生房地产泡沫房地产泡沫。整理ppt4.2 房地产市场需求分析房地产市场需求分析 内涵内涵 分类分类 影响房地产需求的主要因素影响房地产需求的主要因素 房地产需求弹性房地产需求弹性整理ppt 一、房地产需求的内涵一、房地产需求的内涵 房地产有效需求、房地产需求量、房地产潜在需求房地产有效需求、房地产需求量、房地产潜在需求 房地产需求房地产需求指在一个特定时期内，需求者指在一个特定时期内，需求者在各在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。也称为也称为房地产有效需求房地产有效需求。 房

12、地产需求量房地产需求量在一个特定价格下，需求者愿意在一个特定价格下，需求者愿意且能够购买的房地产的数量且能够购买的房地产的数量。 房地产潜在需求房地产潜在需求未来可能转化为实际购买了的未来可能转化为实际购买了的房地产需求，房地产需求，表现为需求者对房地产的消费欲望表现为需求者对房地产的消费欲望。整理ppt 二、房地产需求的分类二、房地产需求的分类 按照目的性划分为生产性需求、消费者需求、投按照目的性划分为生产性需求、消费者需求、投资性需求资性需求 生产性需求生产性需求用来满足生产和经营场所需要而用来满足生产和经营场所需要而形成的房地产需求。形成的房地产需求。需求的主体是各类企事业单需求的主体是

13、各类企事业单位及个体工商业者。位及个体工商业者。 消费性需求消费性需求用来满足人们居住需要的房地产用来满足人们居住需要的房地产需求。需求。需求的主体是家庭需求的主体是家庭。 投资性需求投资性需求又称又称保值增值性需求保值增值性需求，是指购买，是指购买房地产并非为了生产和消费，而是将其作为一种房地产并非为了生产和消费，而是将其作为一种价值形式加以储存，在合适时候再出售或出租，价值形式加以储存，在合适时候再出售或出租，达到保值增值目的。达到保值增值目的。整理ppt 三、房地产需求弹性三、房地产需求弹性 房地产需求弹性主要回答房地产需求弹性主要回答价格和收入价格和收入变动因素对变动因素对房地产需求有

14、多大的影响作用。房地产需求有多大的影响作用。 房地产需求的房地产需求的价格弹性价格弹性指房地产商品价格变指房地产商品价格变动的比率所引起的房地产需求变动的比率，表示动的比率所引起的房地产需求变动的比率，表示房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式为用公式为 Ed=（Q/Q）/（P/P）整理ppt 由于价格与需求量呈反向变动，所以房地由于价格与需求量呈反向变动，所以房地产需求量的价格弹性系数应为负值，在实产需求量的价格弹性系数应为负值，在实际运用时一般取绝对值，即际运用时一般取绝对值，即Ed0 0Ed1，商品需求富有价格弹性，需求量变，商品需

15、求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的反应敏感。动对价格变动的反应敏感。整理ppt 房地产商品的需求曲线房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐折线一般呈现为一条拐折线 从一般意义上讲，从一般意义上讲，当房地产当房地产价格在一个较低的幅度内变价格在一个较低的幅度内变动时（如动时（如D1E段），房地产段），房地产需求缺乏价格弹性需求缺乏价格弹性。这是因这是因为对商品房而言，区位条件为对商品房而言，区位条件至关重要，此时价格变动对至关重要，此时价格变动对需求量的变动影响程度不大。需求量的变动影响程度不大。（根据国外经验，当住宅售（根据国外经验，当住宅售价相当于住户收入的价相当于住户收入的36倍倍时，需

16、求缺乏价格弹性。）时，需求缺乏价格弹性。）整理ppt 当房地产价格超过一定幅度当房地产价格超过一定幅度继续上涨时（如继续上涨时（如ED2段），段），需求者会明显紧缩正常需求需求者会明显紧缩正常需求量，房地产需求富有价格弹量，房地产需求富有价格弹性性。 不过房地产需求富有价格弹不过房地产需求富有价格弹性仅呈现单向性，即价格下性仅呈现单向性，即价格下降时并不呈现这种趋势，所降时并不呈现这种趋势，所以用虚线表示。以用虚线表示。整理ppt 房地产需求的房地产需求的收入弹性收入弹性指收入变动的指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，比率所引起的房地产需求量变动的比率，表示房地产需求量变动对收入变

17、动的反应表示房地产需求量变动对收入变动的反应程度。用公式程度。用公式整理ppt 房地产需求的收入弹性与一国或地区所处房地产需求的收入弹性与一国或地区所处的经济发展密切相关：的经济发展密切相关： 在较低阶段，富有收入弹性在较低阶段，富有收入弹性 在较高阶段如发达国家，缺乏收入弹性在较高阶段如发达国家，缺乏收入弹性 普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大较大 高档别墅面向高收入阶层，其需求的收入弹性较高档别墅面向高收入阶层，其需求的收入弹性较小小整理ppt 四、房地产需求的影响因素四、房地产需求的影响因素 国民经济发展水平（与房地产需求水平正相关）

18、国民经济发展水平（与房地产需求水平正相关） 人口数量和结构人口数量和结构 房地产价格收入比房地产价格收入比 信贷能力信贷能力整理ppt 消费者或投资者的偏好消费者或投资者的偏好 对市场的预期对市场的预期 政策因素（税收、住房制度、产权制度等）政策因素（税收、住房制度、产权制度等）整理ppt4.3 房地产市场空置分析房地产市场空置分析 空置的概念空置的概念 有关指标有关指标 空置的成因、对策空置的成因、对策整理ppt 一、空置的概念：一、空置的概念： 将建筑物建成后一定时期（通常一年），建筑物将建筑物建成后一定时期（通常一年），建筑物的整体和部分未得到使用，处于等待出租或出售的整体和部分未得到使

19、用，处于等待出租或出售的状态称为空置。的状态称为空置。 空置量（空置量（绝对指标绝对指标）、空置率）、空置率vacancies 按照国际通行惯例，商品房空置率在按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之之间为合理区；空置率在间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度整理ppt空置率的算法 当前流行的空置率的计算方法有当前流行的空置率的计算方法有三种三种： 空置率全社会空置房面积空置率全社会空置房面积/全部住房面积全部住房面积 空置率空置商品房面积空置率空置商品房面积/最近三年内竣工面积最近三

20、年内竣工面积 空置率空置商品房面积空置率空置商品房面积/当年竣工面积当年竣工面积 众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。 在我国统计空置率有不合理的方面。（城市化还在我国统计空置率有不合理的方面。（城市化还在发展过程中）在发展过程中） 整理ppt 二、衡量空置的有关指标二、衡量空置的有关指标 城市商品房空置率城市商品房空置率 城市商品房待销率城市商品房待销率 增量房空置率增量房空置率整理

21、ppt 房屋空置率的计算是为了了解市场对房屋房屋空置率的计算是为了了解市场对房屋的需求趋势，如果的需求趋势，如果房屋空置过多，说明需房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够求量不足或购买力不够，国家或市场可作，国家或市场可作出相应调节。出相应调节。整理ppt 三、我国房地产市场空置成因三、我国房地产市场空置成因 投机活动膨胀投机活动膨胀 供给结构不合理供给结构不合理 房价偏高造成房地产商品有效需求不足房价偏高造成房地产商品有效需求不足 对策：消化库存空置、控制增量空置对策：消化库存空置、控制增量空置整理ppt四、房地产市场价格分析四、房地产市场价格分析 房地产市场价格类型房地产市场价格类型 价格的构成价格的构成 影响因素影响因素 价格上涨的成因分析价格上涨的成因分析 应对的措施应对的措施整理ppt 类型类型： 市场价格市场价格 理论价格理论价格 评估价格评估价格整