高档住宅产品标准

1、xxxxx房地产开发有限公司高档住宅产品标准ProductstandardforHigh-graderesidentialbuildings（2009年版）（第一版讨论稿）xxxxx房地产开发有限公司规划设计部二00九年六月目次一总则1.1 文化主题策划意见书1.2 内容二总平面园林景观2.1 小区道路2.2 园林景观2.3 停车场（库）2.4 互动休闲场地健身场儿童游乐场室内外泳池2.5 会所。2.6 其它三楼栋设计3.1 基本要求3.2 层局3.3 单元出入口3.4 单元门厅（大堂）3.5 公共楼梯间电梯前室公共走道3.6 起居厅3.7 卧室3.8 书房3.9 餐厅3.10 玄关3.11

2、户内走道3.12 厨房3.13 卫生间3.14 阳台露台储藏间3.15 门sis3.16 地下室窗井采光通风口3.17 装修标准3.18 安防系统一总则1.1 文化主题策划意见书设计单位按照公司要求及策划初步意见，在方案概念设计阶段形成文化主题策划意见书，通过公司审查后，结合文化主题策划意见书完成规划理念及设计方案，并确定建筑立面主题风格。主题策划书面报告应起到对设计的指导作用并贯穿始终。1.2 内容环境与园林景观设计，公共空间室内设计,街景环境设计，LOGO与导视系统设计，绿色环保设计、如雨水收集利用、地下室节能等设计。二总平面园林景观建筑总平规划、景观设计应按照文化主题策划意见书提供不少于

3、两个风格或主题的概念设计比较方案，以确认设计方向和定位。2.1 小区道路2.1.1 小区道路宽度应为1.8m2.2m,周边范围LlmO.9m内浅土种植草坪，以满足消防4.0m宽度要求。2.2 园林景观2.2.1 出入口应体现小区标识性，单元出入口应体现领地感，中心景观区、组团景观区、宅间景观区、全民健身活动场地、游泳池、儿童运动场、配套设施等，应存在有机联系，与建筑形成互动，强调参与性。2.2.2 主要景观元素：景墙、亭子、栏杆、台阶、花架、廊、道、桥及景观小品；主要景观节点：雕塑、小品、灯柱、指示牌、铺装等景观元素，能体现项目主题思想、设计思路及手法。2.2.3 水景应慎用。在水资源有限的条

4、件下，应结合景观考虑雨水收集系统，将水景布置在重要景观节点处，降低运行成本。在水资源充沛的条件下，设计应采用集中式水景道路、中央水景主题广场，搭配建筑小品，同时结合点、面式小组团点缀布置，达到多重水景主题式景观。2.2.4 临街景观应按照文化主题策划意见书，结合园林景观主题风格进行外立面及城市景观设计。临街景观应体现标志性的沿街建筑主题，达到商业配套，围墙屏障的功能。要求形成完整的配套商业建筑，做成丰富的公建立面景观，同时结合人行道，优化景观的纵深的设计。2.2.5 植物与小品造景。供住户欣赏自然植物景观，应考虑所产生的生态效应和住户的互动性、观赏性，如园区色香的营造及果实给住户带来的趣味功能

5、，处理好植物与小品的协调，使小品融入环境，成为功能性的艺术品。2.2.6 小区室外结合景观设计设置设路灯、庭园灯、草坪灯，采用24小时循环定时器定时控制。2.3 停车场（库）2.3.1 小区以及停车场（地下停车库）出入口刷卡机，在满足消防疏散宽度的情况下（适当VIP车辆采用加宽匝道附近的车行道宽度），刷卡机应设置在车行道中央，以满足左驾右行的交通规则。刷卡机采用取卡开闸的方式。如车行道为单行，刷卡机应设置在车行道左侧。感应刷卡方式。2.4 互动休闲场地健身场儿童游乐场室内外泳池2.4.1 健身场不能影响周边住户,且适度考虑兼具消防功能（如开放式球场），形成小区消防回车场。2.4.2 应设置儿童

6、游乐场地，场地内用环保塑胶地面，安全设施到位，场地侧设置休息凉亭。2.4.3 设置室内恒温泳池以及相应配套用房及设施、设备。采用地暖方式采暖。244室外泳池应分别设置深水池（1.2sL6m）,按摩池（0.7560.8m），儿童戏水池（0.6s0.8m）,以及相应配套用房及设施、设备。2.4.5 设置供住户休闲并增进相互了解的休闲场地，如开放式疏林草地、棋牌类功能性小品,应特别营造架空层的互动性人文景观。2.5 会所。会所应按照文化主题策划意见书，结合商业建筑设计，应具有鲜明的特色，观赏性强，强调开放性，并与环境协调。2.6 其它2.6.1 结合园林景观形式,重点设计地下室采光井、排风口、地下车

7、库坡道出入口及挡土墙。2.6.2 各类井盖尽可能布置在小区道路上并做出明确装饰标识，如布置在草坪内应采用绿化装饰的方式。2.6.3 地下室顶板荷载计算应考虑局部高大乔木栽种的荷载和游泳池荷载，一般覆土按1.2-1.5m（湿土）计算。2.6.4 在小区主次出入口设置电信磁卡公用电话亭。2.6.5 结合园林景观设计园区背景音乐系统。在小区主次出入口、各单元门厅以及底层架空层健身区独立设置小区电子信息发布系统。三楼栋设计3.1 基本要求3.1.1 每户建筑面积105川，公摊率应控制在15%-20%有条件的应采用复式设计形式。3.1.2 朝向采光面优先原则。朝向：起居厅一主房一次房一餐厅一厨房一卫生间

8、，米光面:景观f南向f东向f北向f西向。3.1.3 外墙保温采取EPS板内保温形式。3.1.4 起居厅、主卧室、走道（含公共空间）和电梯候梯厅等主功能房间均一房一板，做到隐梁隐柱。3.1.5 设置直饮水系统。3.1.6 每户热水设一个热水器集中供应热水，热水供至每户卫生间的洗脸盆、淋浴器、浴盆等和厨房洗菜盆等。3.1.7 室内设置新风系统。3.1.8 采用强排式快速燃气热水器。3.1.9 采用一户一表系统设计，集中抄表计取每户电费。3.1.10 用电量标准：每户建筑面积V150川按8KW供电、150川以上每户按10KW供电。3.1.11 每户敷设两对电话线。起居厅、卧室、主人卫生间设置电话终端

9、接口，采用复接方式。3.1.12 宽带采用ADSL制式，起居厅、主卧室、书房设置宽带网端口。3.1.13 起居厅、卧室、餐厅设置有线电视系统插座。3.1.14 不得把物业管理用房布置在地下室。3.2 层局321标准层层高3.0m,大堂和底层架空层层高HA4.5m或为二层层高。3.3 单元出入口3.3.1 各楼栋单元出入口应按照文化主题策划意见书，结合景观分别设计，在局部景观融入整体景观的前提下，体现其独有性和领地感。3.3.2 采用彩色可视对讲机系统，应采用独立式台体设计，设置防雨及人员驻留位置，不得影响人流通行。3.4 单元门厅（大堂）3.4.1 按照文化主题策划意见书，设计室内装饰、装修。

10、3.4.2 应设置雨篷，挑出长度应覆盖室外台阶踏步。3.4.3 单元门洞1500X2400,采用装饰防盗门（有防火要求的采用防火防盗门）o应设置闭门器，闭门器应安装在门的内侧。3.4.4 应设置会客接待及休息区以及信报箱。3.4.5 消火栓箱、电表箱等水电设备应设置在避免设在首层大堂内。3.4.6 在安全防盗的前提下，室内外环境应通透，与架空层绿化及地下室开口结合，将室外环境景观引入室内。3.5 公共楼梯间电梯前室公共走道3.5.1 按照文化主题策划意见书，设计室内装饰、装修。3.5.2 应采用自然通风采光方式。3.5.3 消防管道应布置在疏散楼梯间内，不应布置在电梯前室内。3.5.4 每层应

11、设楼层标识及每户门牌标识，楼层标识应设置在显著位置。355采用三表出户的方式，设置专用房间集中抄表。3.5.6 前室内的其它设备，如消防箱、防警铃、烟感器、安全指示灯等的安装位置应与前室装修结合，保证整体效果协调统一。3.6 起居厅361应单独布置，主要朝向应面向小区中庭。使用面积18川、开间3.9m,布置家具的墙面长度3.3m03.6.2 起居厅入户门不应与卧室门、卫生间门及厨房灶位通视，沙发区不应布置在正对入户门处。3.6.3 插座：一个单相三线和一个单相二线的插座3组。3.7 卧室371主卧室朝向应面向小区中庭。使用面积15川、开间3.6m,次卧室使用面积12卅、开间3.3m03.7.2

12、 主卧室应设计主人卫生间、更衣间（储藏间），并结合主人卫生间、更衣间设置前室（短走道），卫生间门不应正对主卧室。3.7.3 插座：一个单相三线和一个单相二线的插座2组。3.8 书房3.8.2 使用面积10卅、开间3.0m,布置在空中花园、入户花园侧。3.9 餐厅3.9.2 应单独布置，与厨房相邻并可直接进入厨房。使用面积>8川、开间>2.7m03.10 玄关3.10.1 入户应设玄关，且空间相对独立，净宽1.3m,进深1.3m。应设计鞋帽雨具柜。3.10.2 玄关两侧墙体应考虑彩色可视对讲机及其它智能化控制设备的位置。3.11 户内走道3.11.1 入户口净宽不宜小于1.3m,户内

13、走道净宽不小于1.0m。3.12 厨房3.12.1 使用面积7川，布置在靠近入户口处,与餐厅相邻并可直接进入餐厅。3.12.2 洗菜盆及燃气炉布置需考虑两人同时操作的尺度。厨房设备配置必须完整，包括操作台、洗菜盆、炉具、冰箱、消毒柜、微波炉、油烟机、热水器、洗衣机、成品拖布池等设备的预留。3.12.3 厨房应设置地漏。3.12.4采用铝质材料,吊顶下皮应高于窗洞上皮50,且净高2.6m03.12.5 插座：一个单相三线和一个单相二线的插座2组，微波炉、消毒碗柜、电饭煲燃气热水器一个（电饭煲插座带开关）。3.12.6 设置燃气报警插座。3.13卫生间3.13.1主人卫生间、公用卫生间应直接通风采

14、光。洗、浴应分间设置，并考虑布置按摩浴3.13.2主人卫生间使用面积5.5卅、开间2.1m。缸。1.1.3 3公用卫生间使用面积4.0卅、开间1.5m,应临近起居室布置。1.1.4 4采用同层排水方式，避免有梁穿过。1.1.5 5排污立管应安装在外墙面上并适当装饰。1.1.6 6插座：防溅水型一个单相三线和一个单相二线的插座2组（排气扇插座并入有漏电开关的厨房插座回路，与卫生间照明灯分开控制），洗衣机、冰箱、排气（烟）机械专用单相三线插座各一个。3.14 阳台露台储藏间3.14.1 分别设置观景阳台和生活阳台。观景阳台使用面积3.5卅、开间2.1m,靠厨房设生活阳台，使用面积3讥开间1.8m。

15、3.14.2 若阳台为入户花园，入户花园宜有改造为房间的可能性。3.14.3 应设置独立的储藏间，使用面积5.0m203.15 门窗3.15.1 门洞口设计尺寸门类型住宅备注入户门1100X2100主卧室门1000X2100具它卧室门900X2100厨房门平开门800X2100推拉门1400X2100落地玻璃门卫生间门800X2100工人房门800X2100起居厅开向开间宽度大于4m的落地玻璃门，门带窗的门净宽生活阳台的门>3000;其他不小于2600>750卧室开向阳台的门平开门800X2100推拉门开间宽度大于4m的>2400其他不小于1rryr落地玻璃门厨房开向工作阳台

16、的门800X2100铅合金玻璃门3.15.2 入户门采用钢木复合防护门（有防火要求的采用防火防盗门）、户内门预留门洞。3.15.3 窗3.15.3.1每户至少设一处凸窗。主卧、起居厅（不带阳台）的窗应采用凸窗。采用落地凸窗处理方法,凸窗净高不得超过2.2mo3.15.4材质:3.15.4.1公共部分外墙门窗除特殊要求外，采用节能喷塑铝合金门窗。3.15.4.2除厨房、卫生间、储藏间（工人房）外，其余所有厅、房外墙门窗米用断热桥铝合金型材及双层中空玻璃。3.15.4.3厨房、卫生间、储藏间（工人房）外墙门窗采用普通铝合金型材及普通白玻（卫生间采用磨砂玻璃）03.16地下室窗井采光通风口3.16.

17、1地下室应设置窗井和采光通风口，达到自然采光、通风、排烟。3.16.2应充分利用地下室垃圾空间。3.16.3柱网开间以设计停放三辆标准车的柱网为主。3.17装修标准装修标准公共部分建筑外墙底层若干层干挂石材，其余以上周档外墙砖为主，局部周）档外墙漆。首层大堂地面：高档石材。墙面：局档石材，局部乳胶漆。天棚：乳胶漆，局部造型吊顶，配高档艺术灯饰。大堂门：门木木首层电梯厅地面：高档石材。墙面：曷档石材，局部乳胶漆。天棚：乳胶漆，局部造型吊顶。单兀门：刷卡式自动门。具它楼层由秘斤地面：高档地砖。墙面天棚：乳胶漆。室墙面满刮腻子（其中厨房、卫生间为水泥砂浆拉毛面）。地面水泥砂浆找平（其中厨房、卫生间、

18、阳台、露台设防水层）0天棚满刮腻子（厨房、卫生间除外）。入户门：防盗安全门或放火防盗门。通阳台、露台的门：铝合金门（起居厅、卧室配中空玻璃，断桥 隔热）。其他室内门：预留门洞。铝合金窗（起居厅、卧室配中空玻璃，断桥隔热）。低区米用市政管网直接供水，中高区米用变频式分区供水系统,给排水系统户内采用PP R管，厨卫、生活阳台预留上下水接口，户内水 主立管采用UPVC降噪管，独立计量,户外抄表。天然气系统供、配电天然气管道入户，独立计量，远程抄表。每户配电量按8KVW10KW配设，提供照明、空调插座、厨卫插 座、普通插座4回路并配设开关及插座，独立计量，户夕拙表。配 置 标 准电梯配置品牌电梯，可直

19、达地下层停车库。轿厢高档装修，配石材电梯门套。安防视讯系统单元门禁管理系统，小区周界配设防盗报警系统，小区闭路电视 监控系统，设彩色可视对讲系统（带紧急援助呼叫功能），设燃 气泄漏报警系统。有线电视：起居厅、主卧室、餐厅设置有线电视端口。电话：起 居厅、主卧室及主人卫生间设置电话端口。宽带网络：起居厅、主卧室、书房设置高速宽带网络端口。空调系统台枭日vr.rr月景 停车场管理系统起居厅及卧室预留空调外机位。公共区域配设背景音乐系统。智能停车管理系统。3.18安防系统3.18.1 小区大门、车库出入口、单元门设置门禁，门禁应采用一卡通管理系统，达到彩色可视对讲系统与小区大门、车库出入口、单元门出入口互联互通，做到访客能在各个入口直接与住户联系。3.18.2 小区周界设置（红外对射）防盗报警系统。3.18.3 小区设置电子巡查系统，对保安人员的巡查活动状态进行监督和记录。3.18.4 监视小区出入口、停车场、底层电梯厅、电梯轿