资产评估实施报告实例

1、 - 总结房地房地 产评产评 估估 报报 告告项目名称：项目名称：武汉市武昌区中北路 世纪彩城丽苑世纪彩城丽苑 2 2 单元单元 704704 住房住房委委 托托 方方：XXXX估估 价价 方方：湖北工业大学估估 价价 人人 员员: : 王彬估价作业日期估价作业日期：20122012 年10月20日至10月31日估价报告估价报告鄂房估字01第 XX 号目目 录录一、致委托方函一、致委托方函 二、估价师声明二、估价师声明三、估价的假设和限制条件三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告四、估价结果报告五、估价技术报告五、估价技术报告六、六、. v致致 委委 托托 方方 函函XXX：受您的委托，我于

2、 2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日，对位于武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑 2 单元 704 住房，建筑面积为 106m2， 房屋所有权证 证号为鄂证字第 XX 号的房屋资产进行市场价格评估。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经过本人实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重 2012 年 10 月 25 日的价格为 1250024 元，单价为 11792.68 元/m2王彬2012 年 10 月 25 日. v估估 价价 师师 声声 明明我郑重声明

3、：一、我在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。签字 王彬 2012 年 10 月 25 日. v估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件一一、本本项项估估价价的的假假设设条条件件1.本报告在评估过程中， 假设委估房地产 为民用，在未来剩余使用年限内不改变房地

4、产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二二、本本项项估估价价的的限限制制条条件件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实 、失误和错误 ，责任不在估价方 和估价人员 。2.本报告仅供委托方 确定拍卖底价 提供参考 依据用，不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损 。5.本报告中的建筑面积按 房屋所有权证存根 所载数据计。6.本估价报告未

5、考虑 房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税。武武汉汉市市武武昌昌区区中中北北路路世世纪纪彩彩城城丽丽苑苑单单元元号号房房屋屋资资产产评评估估结结果果报报告告一一、委委托托方方单位名称： XXXX单位住址： XXXX联系电话 ：XXXX二二、估估价价方方机构名称 ：湖北工业大学单位住址 ：武汉市南湖徐家墩法定代表人：王彬联系电话 ：65656565. v三三、估估价价对对象象 物质实体状况 1.建筑物状况委估建筑物于 2009 年建成，维护保养情况较好，成新率为95%，建筑面积为 106m2，其中含公摊面积 20m2。世纪彩城位于武汉市武昌区，钢筋混凝土结构，高30 层，委估对象属

6、第 7 层 4 号房，地面铺地板砖，铝合金窗；世纪彩城所配置两部电梯；设地下停车场。2.委估对象利用现状委估房地产现住房用，公共配套设施好。3.周围环境估价对象位于沙湖公园大门外，环境优雅，交通便利，人流量大，是武汉市非常好的居住地段。四四、估估价价时时点点2012 年 10 月 25 日。五五、估估价价方方法法本人在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，决定采用收益还原法来测算委估房地产的价格。六六、估估价价结结果果 房地产价格 1250024 元，单价 11792.68 元/m2七七、估估价价作作业业日日期期2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日。八八、估

7、估价价报报告告应应用用的的有有效效期期本估价报告有效期为壹年，即从2012 年 10 月 25 日至 13 年 10 月 25 日。九九、估估价价人人员员王彬. v2012 年 10 月 25 日. v武武汉汉市市世世纪纪彩彩城城丽丽苑苑2 2 单单元元 7 70 04 4 号号房房地地产产估估价价技技术术报报告告一一、个个别别因因素素分分析析 物质实体状况 1.建筑物状况委估建筑物于 2009 年建成，维护保养情况较好，成新率为95%，建筑面积为 106m2，其中含公摊面积 20m2。世纪彩城位于武汉市武昌区，钢筋混凝土结构，高30 层，委估对象属第 7 层 4 号房，地面铺地板砖，内墙刮腻

8、子，铝合金窗。每层设两部电梯；设地下停车场。2.委估对象利用现状委估房地产现作居住用，公共配套设施好。二二、区区域域因因素素分分析析估价对象位于沙湖公园大门外，环境优雅，交通便利，人流量大，是武汉市非常好的居住地段三三、市市场场背背景景分分析析1.一般因素影响土地价格的一般因素主要有地理位置和经济和社会发展状况、房地产市场等。1理位置和行政区划武汉市位于湖北中部，是中部较发达的城市。交通四通八达，用武广高铁，直航巴黎；水上可直航 2000吨轮船至上海，初具规模的现代化立体交. v通网络更加突出了武汉市 “出海大通道 ”的重要地位。武汉市自古以来就是工业发达的城市，而今则是一座正在迅速崛起的现代

9、化城市。武汉水陆空交通四通八达；邮电已跨入全国先进行列，城市的基础和公共设施较为完善。随着城市建设的发展，基础设施的不断完善，更多的投资者看好这里。由于与广州较为紧密的联系，武汉市目前正在成为外来投资者投资最理想地，加上自身有较大的城市规模、人口和较多的外来流动人口，人流、物流、资金流、信息流已初具规模。2济和社会发展状况武汉市已经成为中部最大的都市， GDP已经跃居全国前十，高楼喜迎更多人才，经济更加活跃。3地产市场分析武汉市房地产业近几年发展迅速，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年武汉市房地产市场相对而言走低幅度不大。总体来说，武汉房地产近几年总体发展有如下特征：近几年武汉的房地产开

10、发均集中于长江两岸和郊区，房地产价格相对较低，总体来说，武汉目前房地产开发量与城市规模相比，仍然处于较低水平。四四、最最高高最最佳佳使使用用分分析析根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五五、估估价价方方法法选选用用本人在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，决定采用收益还原法来测算委估房地产的价格。. v收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六六、估估价价测测算算过过程程收益法由于该房屋可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。

11、1.估算总收益通过调查武汉市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的住房的月出租价格一般为 2000 元/m2，租金损失为 4 个月，则年总收益为：2000106（12-4）=1696000 元2.估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。 屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的 1.5计算，据对武汉地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为8000 元/m2，则：房屋修缮费 80001061.512720 元管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的

12、货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的3，则：管理费 1696000350880 元保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2，则：保险费 800010695%21611.2 元税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及重庆市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的 12，营业税按年租金的5，教育附加按营业税的3，城市维护建筑税按营业税的 7，以上税费小计为 17.5%,则：169600017.5%=296800 元上述、总费用合计为 362011.2 元. v3.年纯收益1696000362011.21333988.8 元4.还原利率的确定还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：还原利率一年期贷款利率 70期望得到的利润 30一年期贷款利率为 5.31%；期望得到的利润设为 10，则：还原利率 5.31%70%10%30%6.7175.确定收益年限委估对象建筑物剩余使用年限为70 年，委估宗地剩余使用年限为70年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取70 年。6.计算房地产的价格据估计，未来若干年委估房