南京商业项目考察

1、开放 务实 平等激情 创新 高效1南京商业项目考察报告1开放 务实 平等激情 创新 高效22 细分思路【综述篇】对考察项目整体进行简单阐述，主要着眼于项目基本情况。【重点篇】对在考察过程中产生疑问和思考的关键点进行分析，加深对业态、动线等的认识。【亮点篇】在考察过程中，发现一些景观、业态、品牌设置巧妙，富有新意，在此进行集锦，以期对日后项目调整或建设有所启发。整体思路：考察报告将分为综述篇、重点篇、亮点篇进行阐述开放 务实 平等激情 创新 高效3综综 述述 篇篇3开放 务实 平等激情 创新 高效44 综述篇【水平方】【水游城】【虹悦城】【江宁万达】整体思路：考察报告将分为综述篇、重点篇、亮点篇

2、进行阐述开放 务实 平等激情 创新 高效5水水 平平 方方5开放 务实 平等激情 创新 高效6基本情况投资商：江苏亚东建设发展集团项目名称：水平方占地面积：近1万建筑面积：约6万地理位置：秦淮区健康路与旧王府路交叉路口 楼层情况：10层零售平台：地下2层 地上8层 背景资料： 水平方位于南京市白下区建康路，紧邻水游城、夫子庙等成熟商圈，距南京商业中心新街口仅2公里，坐拥城市轴心线上5分钟都市生活圈核心地带；项目占地1.2万平方，建筑面积约6万平方，规划以时尚精致店铺为主，是以16-35岁年轻女性为主要客群的特色商业广场。水平方集购物、休闲、餐饮、文化表演为一体，打造全新概念的提案型时尚集合地。

3、与南京水游城毗邻且样式风格上完美匹配，形成一个新型的购物场所，可以进一步拓展并刺激夫子庙商圈的发展。 6开放 务实 平等激情 创新 高效7交通情况公交线路：公交线路：乘坐4路, 7路, 7路区间, 16路，26路，33路，37路，40路, 44路, 49路，游2路至三山 街站下步行300米乘坐1路, 30路, 31路至夫子庙站下步行400米乘坐2路, 16路, 26路, 33路, 35路, 46路, 80路, 100路至升州路站下步行400米地铁路线：地铁路线：地铁一号线和地铁一号线南延线三山街站3号出口出站后步行800米7开放 务实 平等激情 创新 高效8业态构成业态构成分布楼层大致数量代表

4、品牌潮流服饰B1、F1F450ALLUSION、三叶草、fairy、佐丹奴时尚餐饮B1、B2、 F5F852小米餐厅、外婆家、南京大排档、新石器烤肉、星巴克、哈根达斯主题馆B1、F525屈臣氏、COS FAN、银时代儿童娱乐F3、5星星动漫、卡酷全卡通餐饮：餐饮：50多家，口味丰富品牌号召力强，档次齐全服饰：服饰：主打16-35岁年轻女性服饰品牌众多，档次齐全8开放 务实 平等激情 创新 高效9基础设施名称/楼层B2B1F1F2F3F4F5F6F7F8总计洗手间210222210012电梯232333211121安全出口466666633248商户数281814141716161111269开

5、放 务实 平等激情 创新 高效10项目特点1、定位精准、定位精准2、与毗邻的水游城形成互补、与毗邻的水游城形成互补3、集合店、集合店水平方紧紧围绕时尚、女性精致的定位，引进的品牌多为“小而美”，迎合了16-35岁年轻时尚女性的购物需求,并且主要业态定位于餐饮餐饮和女性服女性服饰饰风格样式上与毗邻的水游城完美匹配，都是以“水水”为主题，且在业态上也互相补充，各有特色，共同刺激了夫子庙商业圈的繁荣发展集合店是水平方得一大特色，每个集合店里有很多品牌，有的集合店里集中了该公司旗下所有品牌。这些多元素、多品类的集合店，出样丰富，货品丰满，挑选余地大，既有利于培养顾客对品牌的忠诚度，也迎合了现代消费的新

6、需求，预示着市场未来的发展方向10开放 务实 平等激情 创新 高效11水水 游游 城城11开放 务实 平等激情 创新 高效12基本情况投资商：上海鹏欣集团 项目名称：水游城占地面积：26770建筑面积：约16.7万地理位置：秦淮区健康路和中华路交叉路口 楼层情况：7层零售平台：地下2层 地上5层 背景资料： 南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，其中商业面积约10万平方米（地上五层，地下两层），酒店面积2.07万平方米，地下停车场4万平方米。停车位860个。项目地址位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京

7、5分钟都市生活圈繁荣核心地带。“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。 12开放 务实 平等激情 创新 高效13项目南京水游城总投资15亿开发商上海鹏欣房地产开发有限公司技术指标占地面积26770总建筑面积167333建筑面积配比商场建筑面积100000实际使用面积50000酒店建筑面积27000停车场建筑面积40000区位交通夫子庙商圈、健康路和中华路交叉口停车位860个消费者分析人群分析年轻态休闲消费、旅游消费辐射范围以夫子庙商圈子消费者为主力经营特色经营模式只租不售；底租或提成两者取高业态组合购物中心+酒店购物60%、餐饮2

8、5%，娱乐15%，其它5%主力商家ZARA、H&M、横店影视电影城营销推广广场节目，带动消费建筑特色格局地下4层（含两层停车场），地上6层（含两层酒店）建筑细节水景主题，依照日本博多运河，透光天棚详细情况13开放 务实 平等激情 创新 高效14交通情况14开放 务实 平等激情 创新 高效15业态构成水游城中大量地增加了娱乐和生活功能（餐饮25%，娱乐15%，其它的生活服务占10%，约占总面积的50%），将零售业务从主要业态中逐渐减少，使商业地产成为人们生活娱乐的一部分，让消费者停留的时间更长，消费心情更舒畅。各楼层设定不同的目标客群，合理配置业态及体量。水游城通过分析后将有关联性的商品

9、放在一条线上，比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店，儿童游乐设施边设置美食店等，使得消费者购物方便，更是带动了关联物品的消费潜能。15开放 务实 平等激情 创新 高效16B2以家庭娱乐为主，有3456平方米的SPORT100、地方风味美食街、健身美体美容、城市超市等 楼层业态规划B216开放 务实 平等激情 创新 高效17B1是餐饮和零售，如生活品位、时尚购物、特色小店等 楼层业态规划B117开放 务实 平等激情 创新 高效18F1是成熟时尚服饰, ZARA和H&M占据主入口处1-2楼门面楼层业态规划F118开放 务实 平等激情 创新 高效19楼层业态规划F219开放 务实 平等激情

10、创新 高效20楼层业态规划F320开放 务实 平等激情 创新 高效21楼层业态规划F421开放 务实 平等激情 创新 高效22楼层业态规划F522开放 务实 平等激情 创新 高效23项目特点1、以水为主题的水景、以水为主题的水景2、开放式购物公园、开放式购物公园3、屋顶花园、屋顶花园负一楼有一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心，最宽处有10米左右，最窄的也有4米宽8米，运河水面上还有个圆形舞台，将演绎各种表演，如魔术、杂技等，365天全天候演出将打造“永不落幕的剧场”商场楼顶为黄色镂空穹顶，站在商场中央舞台仰头望，能直接看到天空，商城也没有封闭的玻璃门，停止营业后，商城只会封闭几个电

11、梯口，消费者仍旧可以在商场运河逗留。用精妙的设计手法将阳光、水流、植物等自然景观引入商业设施，并将整个商业设施打开，形成一个开放式购物公园水游城的楼顶还有一个7000平方米的屋顶花园，市民可在购物后登上花园享受“绿色呼吸”；项目在屋顶也增加了部分水景，与楼下水景用瀑布的形式实现连接，成为商店一景23开放 务实 平等激情 创新 高效24虹虹 悦悦 城城24开放 务实 平等激情 创新 高效25基本情况投资商：香港德盈集团 项目名称：虹悦城总建面积：约35万商业面积：20.8万地理位置：南京市区南部赛虹桥立交之畔 楼层情况：7层：地下2层 地上5层 背景资料： 南京虹悦城位于南京市区南部赛虹桥立交之

12、畔，与古明城墙和秦淮河为伴，雄踞南部新城、河西新城以及老城区的三角核心地带，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居家为一体的大型Shopping Mall，项目基础定位于国际化、年轻时尚化，亮点突出以家庭与亲子为中心，针对目前中国4-2-1的家庭结构中孩子为消费重心的消费状态，将“孩子们的向往之地，父母也一定会同行”的消费理念作为定位基准，着力打造亲子式的大型家庭潮流生活MALL。25开放 务实 平等激情 创新 高效26交通情况26开放 务实 平等激情 创新 高效27楼层品牌1F 国际潮流男女服饰国际潮流男女服饰 时尚餐厅时尚餐厅 黄金饰品黄金饰品 时尚数码时尚数码 咖啡西点咖啡西点ZARA

13、、H&M、Uniqlo、MD、Pull&Bear、BSK、STR、Monki、Oysho、Zara home、Guess、Dkny jeans、Lacoste live、CK jeans、J.Lindeberg、三叶草、Hazzys、Asobio、CK underwear、必胜客、麦当劳、Starbucks、满记、神汇苹果、I Do、亮视点 2F 国际时尚男女服饰国际时尚男女服饰 内衣区内衣区 男女鞋区男女鞋区 健康护理用品健康护理用品ZARA、H&M、Uniqlo、Asobio、Retrogallery、Lowrys farm、Dusty、Selected、GXG、v

14、ero moda、Paul frank、Crocs、热风、only、Jack jones、屈臣氏 3F KTV 电玩电玩 家居饰品家居饰品 儿童早教儿童早教 美容美体美容美体 儿童综合馆儿童综合馆 卡通尼乐园、星乐秀KTV、美界、Lock&Lock、香度相生、宝岛、奥格斯格格斯、小小运动馆、新华书店、生活工厂、妈妈好孩子 4F 、5F 电影院电影院 真冰溜冰场真冰溜冰场 人气餐饮人气餐饮海上国际影城、世纪星真冰冰场、避风塘、望湘园、豆捞坊、德国花园餐厅、塔可、汉拿山、赤坂亭、多伦多海鲜自助、青柚、川色满园、拿渡、厨娘、润蝶轩、四季兜火锅、串果捞、果燃掂、安娜贝拉、优卡 、 绿茶、辣啡、

15、雪香B1 沃尔玛超市沃尔玛超市 中西快餐中西快餐 悦食汇美食广场悦食汇美食广场 流行饰品流行饰品 休闲食品休闲食品 个人护理用品个人护理用品 中心舞台中心舞台 停车场停车场 H/I/J/K沃尔玛、KFC、味千拉面、Costa、Coldstone、Vivoplus、The face shop、新石器、汇美舍、巴黎贝甜、Hellokitty、悦食汇 27开放 务实 平等激情 创新 高效28B1主力品牌28开放 务实 平等激情 创新 高效29品牌名：J.LINDEBERG 成熟系列：高尔夫和滑雪系列1996年成立于瑞典，2012.9.6大陆第一家店在上海港汇广场，目前由绫致运营此品牌。品牌名：MON

16、KI（H&M旗下）首次落地中国， Monki定位为个性潮牌，形象相较H&M更魔幻与叛逆， 10月12日进军成都来福士广场，紧接着于11月18日入驻深圳宝能太古城。1F主力品牌29开放 务实 平等激情 创新 高效30品牌名：DUSTY1997年成立于香港，系香港元祖级街头潮流品牌。虹悦城店是该品牌继成都万象城NOVO店、杭州下城银泰百货后，在大陆的第三家门店。2F主力品牌30开放 务实 平等激情 创新 高效313F主力品牌31开放 务实 平等激情 创新 高效32世纪星滑冰俱乐部创建于1999年，是我国第一家滑冰俱乐部。建筑面积有3000，是我国南方地区唯一保持全年冻冰的标准滑冰馆

17、，内有滑冰区、800人的观众区、休闲区和健身区。4F、5F主力品牌32开放 务实 平等激情 创新 高效33“海上国际影城”是由上海电影集团、美国EPR公司共同组建的超五星级连锁影院，建筑面积5162平方米，拥有9个专业影厅，共1480座。8个影厅数字3D+1个4D影厅，采用进口数字放映系统，实现全数字、全自动放映，全景视觉创造绝佳影音效果。海上国际影城拥有南京首家16声道全声场还音系统，更是南京独家4D影院。4F、5F主力品牌33开放 务实 平等激情 创新 高效344F、5F主力品牌34开放 务实 平等激情 创新 高效35总结建筑设计u自然景观与人性化设施相结合的设计理念，其绿植、水景景观设计

18、给顾客消费带来较好生态体验感；u负一层的水景舞台上丰富活动及音乐喷泉表演吸引了大量客流，聚集了人气；u内装设计各区域不同，让顾客走在每个区域都有焕然一新的感觉；u水、大地、风、花和天空的元素分楼层、分区域地融入到室内设计中。项目定位u项目定位年轻时尚、家庭亲子，与直线距离约2.6公里的水游城有相同之处也有其自身亮点。水景设计与水游城水景出自同一团队，快时尚品牌大量同质化，其家庭亲子定位是其亮点，符合与其临近的南京河西新城大量年轻家庭定位。项目优势35开放 务实 平等激情 创新 高效36江江 宁宁 万万 达达36开放 务实 平等激情 创新 高效37基本情况投资商：南京万达广场投资有限公司 项目名

19、称：江宁万达占地面积：101086建筑面积：111819地理位置：江宁区东山街道竹山路59号（上元大街和竹山路交汇处）楼层情况：7层：地下2层 地上5层 背景资料： 南京江宁万达广场是万达集团首座旗舰级项目，包括顶级购物中心、超五星级酒店、甲级写字楼、城市商业街、中心豪宅、精装小户型在内的六大业态。将建设成为一座建筑面积约53万平米的南京鼎级城市综合体，业态包含顶级购物中心、总部级写字楼、超五星级酒店、中心豪宅、城市商业街、财智精装SOHO，囊括居住、购物、休闲、娱乐、办公、酒店、商务活动等一站式生活元素。37开放 务实 平等激情 创新 高效38交通情况公交：1W、2W、5W、8W、10W、1

20、01、148、南金、大中、金龙、金湖、金陆、金汤、金丹地铁：地铁1号线南延线在河定桥下(2号出口)，步行至河定桥南站，乘坐江宁区21路在萃文路站下38开放 务实 平等激情 创新 高效39业态构成由顶级购物中心、超五星级酒店、甲级写字楼、城市商业街、中心豪宅、精装小由顶级购物中心、超五星级酒店、甲级写字楼、城市商业街、中心豪宅、精装小户型在内的六大业态组成。户型在内的六大业态组成。39开放 务实 平等激情 创新 高效40业态构成楼层业态服装精品餐饮1F281652F331933F14984F10355F电影院B1永辉超市、停车场B2停车场40业态代表品牌服装Tommy Hilfiger 、CK、

21、GUESS精品EAsmart、施华洛世奇餐饮小厨娘、外婆家、南京大排档百货万达百货、永辉超市娱乐万达影城、大玩家、大歌星开放 务实 平等激情 创新 高效41重重 点点 篇篇41开放 务实 平等激情 创新 高效4242 重点篇景观设计分析以水游城为例动线与业态组合的分析以虹悦城为例项目定位分析以水平方为例对在考察过程中产生疑问和思考的关键点进行分析，加深对景观、业态等的认识开放 务实 平等激情 创新 高效43景观设计分析 以水游城为例43开放 务实 平等激情 创新 高效44 建筑形式标新立异，穹宇型中庭、人工运河、水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑设施 阳光、空气、流水

22、、绿色植物等元素被自然地引入其中，处处体现了开放式购物公园的先进理念44景观设计分析开放 务实 平等激情 创新 高效45本案改善了传统商业体压抑、呆板、静态的风格，使之更像是一座小型主题公园。在水游城，顾客可以坐在运河沿岸的特色小店中，吃着甜品欣赏着水中的美景；缭绕的雾气，让顾客感觉到夏天的清凉、冬天的温暖，还有阳光舞台上的精彩表演，都充分考虑到了顾客的需求。景观设计分析45开放 务实 平等激情 创新 高效46运河设置在负一层，因是开放性建筑，让人有两个一层的感觉，同时即使闭馆了，也有大部分景观可供市民参观，形成了一个半开放式的广场。景观设计分析46开放 务实 平等激情 创新 高效47照片展示

23、47开放 务实 平等激情 创新 高效48动线与业态组合的分析 以虹悦城为例48开放 务实 平等激情 创新 高效49B1 沃尔玛超市沃尔玛超市 中西快餐中西快餐 悦食汇美食广场悦食汇美食广场 流行饰品流行饰品 休闲食品休闲食品 个人护理用品个人护理用品美食广场（悦食汇）+生活配套（vivoplus)+餐饮（KFCCOSTA)+沃尔玛超市沃尔玛超市出入口均设在其西端，靠近中心舞台，此动线设计使中心舞台区有聚集客流的作用，主力店沃尔玛客流可被大中庭周边店铺分享49动线与业态组合开放 务实 平等激情 创新 高效501F 国际潮流男女服饰 时尚餐厅 黄金饰品 时尚数码 咖啡西点n 项目中端中心中庭周边有

24、休闲餐饮满记甜品、爱西西里、星巴克，以中心中庭为轴东侧为快时尚区，东侧项目入口处为H&M和优衣库；中心中庭西侧为国际时尚牛仔、黄金配饰等，西侧项目入口处为洋快餐必胜客、麦当劳；n 业态布局合理。东入口为项目主入口，为公共交通人流主要来向，东侧以快时尚打头，符合项目定位，西端头布局洋快餐合理引导人流聚集消费或休息。50动线与业态组合开放 务实 平等激情 创新 高效512F 国际时尚男女服饰 内衣区 男女鞋区 健康护理用品西面端头用only、 Jack&jones 、屈臣氏将扶梯上来客流吸引至边角内衣区与女鞋区面对面，业态搭配合理，客群能够达到共享零售次主力店ZARA、H&

25、M、优衣库一拖二引导人流流动，且2F端口布局次主力店不仅起引导人流作用，还解决了死角店铺面积大、进深长问题。51动线与业态组合开放 务实 平等激情 创新 高效523F KTV 电玩 家居饰品 儿童早教 美容美体 儿童综合馆 3F业态组合为项目亮点，将儿童区（Kids park、卡通尼乐园)与生活配套（新华书店、生活工厂、美界美发、启路文具、Lock&lock、星乐秀KTV)放在一层，充分满足家庭式消费的主力客群。52动线与业态组合开放 务实 平等激情 创新 高效534F 电影院 真冰溜冰场 人气餐饮5F 欢聚餐厅 绿茶、辣啡、雪香上下客流53动线与业态组合开放 务实 平等激情 创新 高

26、效54动线设计u项目中心部设置舞台和音乐水景表演，两端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游2核1主动线+中心舞台的平面人流组织形式业态布局u低层长动线端口布局超市、零售次主力店、快速餐饮，有效引导人流流动；u高层配置影院及娱乐、溜冰场、主题餐厅等，通过这些目的性较强的店铺增加竖向的回游。u3F为项目亮点家庭亲子业态， 如Kids park，较多体验式消费，顾客停留时间较长，增加联动消费的可能性 ；54总结开放 务实 平等激情 创新 高效55项目定位分析 以水平方为例55开放 务实 平等激情 创新 高效5656现状：现状：1、地理位置相邻：隔街即是水游城，同属夫子庙商业圈2、景观风格相近：两家都是以“水”为主题的商业综合体项目定位分析水游城水平方VS开放 务实 平等激情 创新 高效5757水游城业态：零售占比65% 餐饮占比20% 娱乐占比15%备注：有电影院、滑冰场水平方业态：零售占比50% 餐饮占比45% 娱乐占比5%备注：零售以女性时尚服饰为主VS项目定位分析与周边项目定位有效区隔u水平方对时尚女性与各档次餐饮的把握，与周边商业项目形成了清晰鲜明的对于，弥补了市场的空白u对女性服饰和餐饮的定位虽