“营改增”对房地产业的影响与应对综述

1、第三部分：第三部分：“营改增营改增”对房地产企业对房地产企业的影响与应对的影响与应对赵小刚赵小刚高级会计师高级会计师注册税务师注册税务师南京大学商学院硕士生导师南京大学商学院硕士生导师提纲n一、房地产业一、房地产业“营改增营改增”政策设计政策设计n二、二、“营改增营改增”对房地产业影响与税负变化分对房地产业影响与税负变化分析析n三、进项税额抵扣及增值税专用发票管理三、进项税额抵扣及增值税专用发票管理n四、房地产业四、房地产业“营改增营改增”后涉税风险控制后涉税风险控制n五、房地产企业应对五、房地产企业应对“营改增营改增”建议建议2n一、房地产业一、房地产业“营改增营改增”政策设计政策设计n（一

2、）税率问题：（一）税率问题：n因建筑业在国务院批准的因建筑业在国务院批准的“营改增营改增”试点方案试点方案（财税（财税2011110号）中规定税率为号）中规定税率为11%。房。房地产业很可能也适用地产业很可能也适用11%的税率。的税率。n但不排除将来方案出来后税率为但不排除将来方案出来后税率为17%的可能，的可能，因因17%则税负增加，或许会在则税负增加，或许会在11%17%之间之间，再确定一个税率。，再确定一个税率。n针对普通住宅、公寓和酒店及商业地产（工业针对普通住宅、公寓和酒店及商业地产（工业地产），房地产公司取得的利润不同，差异很地产），房地产公司取得的利润不同，差异很大，税率也可能分

3、开规定。大，税率也可能分开规定。4n（二）（二）房地产与建筑行业同时纳入到营改增的房地产与建筑行业同时纳入到营改增的试点试点，主要是财税部门考虑到房地产与建筑业，主要是财税部门考虑到房地产与建筑业之间关系过于紧密，如果两者纳入营改增存在之间关系过于紧密，如果两者纳入营改增存在时间差，那么在这段时间差之内开发商将有一时间差，那么在这段时间差之内开发商将有一大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产生很大的影响。生很大的影响。n（三）对房地产业可能需要区分商业地产（可（三）对房地产业可能需要区分商业地产（可再次流通）和住宅地产（属于最终消费品），再次流通）和住

4、宅地产（属于最终消费品），实行不同的征收方式。实行不同的征收方式。n财政部财科所建议：对于新建房地产，按照标财政部财科所建议：对于新建房地产，按照标准税率征收增值税；而对于房地产的租赁和再准税率征收增值税；而对于房地产的租赁和再次销售，区分商业和住宅，实行一般计税方法次销售，区分商业和住宅，实行一般计税方法与简易计税方法的可选择。与简易计税方法的可选择。7n一般计税方法：一般计税方法：n应纳税额应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额当期进项税额n简易计税方法：简易计税方法：n应纳税额应纳税额=销售额销售额征收率征收率n一般纳税人原则上必须采用一般计税方法。如一般纳税人原则上必须采用一般

5、计税方法。如 采用简易计税方法，必须法定！采用简易计税方法，必须法定！8n（四）过渡期的政策衔接问题。（四）过渡期的政策衔接问题。n“老项目老办法，新项目新办法，对没有完工老项目老办法，新项目新办法，对没有完工的工程和没有开发完的房地产楼盘，应该按照的工程和没有开发完的房地产楼盘，应该按照老政策处理，继续交营业税。且新老项目必须老政策处理，继续交营业税。且新老项目必须要分开进行财务核算、分开管理。要分开进行财务核算、分开管理。”9n问题关键是如何界定新老项目？问题关键是如何界定新老项目？n房地产项目立项时间？房地产项目立项时间？n预售合同签订时间？预售合同签订时间？n开票时间？开票时间？10n

6、（五）为了解决这些问题，可能需要在制定方（五）为了解决这些问题，可能需要在制定方案时出台过渡政策。过渡政策有三种可能的方案时出台过渡政策。过渡政策有三种可能的方案：案：n一是让已有的老房产继续缴纳营业税；一是让已有的老房产继续缴纳营业税；n二是根据楼房的年龄对销项税打折；二是根据楼房的年龄对销项税打折；n第三种是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进第三种是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进项税（或者采取扣额法）。项税（或者采取扣额法）。 n第一种方案延迟第一种方案延迟“营改增营改增”进程，第二种方案进程，第二种方案操作难度很大，第三种方案需要国家财政补贴操作难度很大，第三种方案需要国家财政补贴较多，

7、国家可能未必愿意。较多，国家可能未必愿意。12n（六）房地产企业的下游行业能不能抵扣不动（六）房地产企业的下游行业能不能抵扣不动产？产？n房地产企业开发的房地产，如果工业、商业企房地产企业开发的房地产，如果工业、商业企业购买的时候可以抵扣，就意味着消费型增值业购买的时候可以抵扣，就意味着消费型增值税改革彻底完成。税改革彻底完成。n而这需要修改而这需要修改增值税暂行条例增值税暂行条例及其及其实施实施细则细则！13n如果如果企业对企业之间企业对企业之间以增值税是价外税的原则以增值税是价外税的原则进行房地产交易，因为有进项税抵扣，那么税进行房地产交易，因为有进项税抵扣，那么税率高低对房地产企业的影响

8、较为减轻。率高低对房地产企业的影响较为减轻。n（七）房地产业（七）房地产业“营改增营改增”后，土地增值税的后，土地增值税的去留问题？去留问题？15n财政部财科所建议：财政部财科所建议：“营业税改增值税后，应营业税改增值税后，应适当考虑合并土地增值税、契税等税种，进一适当考虑合并土地增值税、契税等税种，进一步消除重复征税，降低房地产流转环节税负。步消除重复征税，降低房地产流转环节税负。房地产保有环节则通过开征新的房地产税加以房地产保有环节则通过开征新的房地产税加以调节。调节。”n二、二、“营改增营改增”对房地产业影响与税负变化分对房地产业影响与税负变化分析析n（一）账务处理难度增加（一）账务处理

9、难度增加17n由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一个会计科目。而增值税采用抵扣的核算模式，个会计科目。而增值税采用抵扣的核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，至少需其应纳税额等于销项税额减进项税额，至少需增加十个会计科目，核算难度较原来大幅增加增加十个会计科目，核算难度较原来大幅增加。“营改增营改增”不仅改变了企业的会计核算体系不仅改变了企业的会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。务处

10、理稍有不慎便会产生风险。18n（二）虚开或购买增值税专用发票触犯刑事责（二）虚开或购买增值税专用发票触犯刑事责任任n1、刑法第、刑法第205条条虚开增值税专用发票罪虚开增值税专用发票罪n虚开包括虚开包括“让他人为自己虚开让他人为自己虚开”n2、刑法第、刑法第208条：非法购买增值税专用发票条：非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票的，处五年以或者购买伪造的增值税专用发票的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。上二十万元以下罚金。19n最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追

11、诉标准的规定追诉标准的规定第五十六条：第五十六条：n非法购买增值税专用发票非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值或者购买伪造的增值税专用发票税专用发票二十五份以上或者票面额累计在十二十五份以上或者票面额累计在十万元以上万元以上的，应予追诉。的，应予追诉。20n（三）可抵扣进项不足，税负恐大幅上升（三）可抵扣进项不足，税负恐大幅上升n1、土地开发成本抵扣问题难以认定、土地开发成本抵扣问题难以认定n由于土地来源的多样性，有的是无偿划转、有由于土地来源的多样性，有的是无偿划转、有的是与村集体合作、有的是通过股权收购而来的是与村集体合作、有的是通过股权收购而来等，这就导致土地成本很难取得依法允许抵扣

12、等，这就导致土地成本很难取得依法允许抵扣的进项税发票。的进项税发票。21n即使通过即使通过“招拍挂招拍挂”方式取得土地，其土地出方式取得土地，其土地出让金，如何抵扣进项税额？让金，如何抵扣进项税额？n（1）计算扣除？）计算扣除？n（2）扣额法）扣额法差额纳税？差额纳税？22n2、利息支出成本抵扣问题难以认定、利息支出成本抵扣问题难以认定n目前金融企业尚未纳入目前金融企业尚未纳入“营改增营改增”，无法开具，无法开具专票。专票。n即使金融企业纳入即使金融企业纳入“营改增营改增”，由于其体量庞，由于其体量庞大，可能对其实行简易征收办法。大，可能对其实行简易征收办法。23n（三）期初库存和固定资产抵扣

13、问题（三）期初库存和固定资产抵扣问题n房地产业的存货和固定资产在企业资产中占比房地产业的存货和固定资产在企业资产中占比很高，按很高，按“营改增营改增”政策的一贯性处理，房地政策的一贯性处理，房地产企业的期初存货和固定资产一般不能抵扣。产企业的期初存货和固定资产一般不能抵扣。24n三、进项税额抵扣及增值税专用发票管理三、进项税额抵扣及增值税专用发票管理n（一）允许抵扣的进项税额（一）允许抵扣的进项税额n1、从销售方或者提供方取得的增值税专用发、从销售方或者提供方取得的增值税专用发票（含货物运输业增值税专用发票、税控机动票（含货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额

14、。车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。25n2、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。上注明的增值税额。26n3、购进农产品，按照农产品收购发票或者销、购进农产品，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计的扣除率计算的进项税额。算的进项税额。n买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。的烟叶税。27n4、接受境外单位或者个人提供的应税服务，、接受境外单位或者个

15、人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收缴款凭证（以下称税收缴中华人民共和国税收缴款凭证（以下称税收缴款凭证）上注明的增值税额。款凭证）上注明的增值税额。28n案例：代扣代缴增值税案例：代扣代缴增值税n如合同价款为如合同价款为106万元人民币，应代扣代缴增万元人民币，应代扣代缴增值税值税=106/（1+6%）*6%=6(万元万元)29n纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。或者发票。资料不

16、全的，其进项税额不得从销资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。项税额中抵扣。30 n特别提醒：增值税一般纳税人自用的应征消费税特别提醒：增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、的摩托车、汽车汽车、游艇，其进项税额准予从销项、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。税额中抵扣。n（二）不允许抵扣的进项税额（二）不允许抵扣的进项税额n1、用于集体福利或者个人消费的购进货物、用于集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务接受加工修理修配劳务或者应税服务n2、非正常损失的购进货物及相关的加工修理、非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务或者交通运输业服务。修配劳务或者交

17、通运输业服务。n3、接受的旅客运输服务、接受的旅客运输服务32n（三）扣税凭证开具不符合规定要求的不得抵（三）扣税凭证开具不符合规定要求的不得抵扣扣n1、对不按规定开具的专用发票（包括项目填、对不按规定开具的专用发票（包括项目填写不全，单位名称错误、未盖有发票专用章等写不全，单位名称错误、未盖有发票专用章等等），不得作为税款的抵扣凭证；等），不得作为税款的抵扣凭证；n2、对纳税人取得虚开代开的增值税专用发票、对纳税人取得虚开代开的增值税专用发票，不得作为增值税合法的抵扣凭证抵扣进项税，不得作为增值税合法的抵扣凭证抵扣进项税额。额。33n3、扣税凭证不符合认证或稽核比对规定要求、扣税凭证不符合认

18、证或稽核比对规定要求的不得抵扣。的不得抵扣。n目前，防伪税控认证系统发现涉嫌违规发票共目前，防伪税控认证系统发现涉嫌违规发票共分分“无法认证无法认证”、“认证不符认证不符”、“密文有误密文有误”、“重复认证重复认证”和和“纳税人识别号认证不符纳税人识别号认证不符(指发票所列购货方纳税人识别号与申报认证指发票所列购货方纳税人识别号与申报认证企业的纳税人识别号不符企业的纳税人识别号不符)”五种。五种。34n4、扣税凭证不符合认证期限要求的不得抵扣、扣税凭证不符合认证期限要求的不得抵扣。n增值税一般纳税人取得开具的增值税专用发票增值税一般纳税人取得开具的增值税专用发票、应在、应在开具之日起开具之日起

19、180日内到税务机关办理认日内到税务机关办理认证，证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。未在规定期限内到务机关申报抵扣进项税额。未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣的，不得作为合税务机关办理认证、申报抵扣的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。35n5、增值税一般纳税人取得的增值税专用发票、增值税一般纳税人取得的增值税专用发票、已认证，但未在认证通过的次月申报期内申、已认证，但未在认证通过的次月申报期内申报抵扣的，不得抵扣。报抵扣的，不得抵扣。36n解决措施：解决措施：

20、国家税务总局公告国家税务总局公告2011年第年第78号号n经主管税务机关审核经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵，允许纳税人继续申报抵扣其进项税额。扣其进项税额。37n（四）房地产开发能取哪些专用发票抵扣（四）房地产开发能取哪些专用发票抵扣n1、建安成本、建安成本n2、工程设计费、工程设计费n3、交通运输费、交通运输费n4、房地产可行性研究、房地产可行性研究n5、房地产工程勘察勘探、房地产工程勘察勘探38n6、建筑设计、园林景观设计、建筑设计、园林景观设计n7、创意策划、文印晒图、创意策划、文印晒图n8、建筑图纸审核、建筑图纸审核n9、研发费、研发费n10、技术咨询费、技术咨询费39n11

21、、工程监理费、工程监理费n12、招标及招标代理费、招标及招标代理费n13、购买软件、购买软件n14、信息系统服务费、信息系统服务费n15、业务流程管理服务费、业务流程管理服务费40n16、广告费及广告代理费、广告费及广告代理费n17、有形动产租赁费、有形动产租赁费n18、会议展览费、会议展览费n（1）专门的会议公司、展览公司应开具增值）专门的会议公司、展览公司应开具增值税发票税发票n（2）在酒店举办的会议费情况复杂：）在酒店举办的会议费情况复杂：n福建、广东、深圳：福建、广东、深圳：宾馆、酒店等提供的会议服宾馆、酒店等提供的会议服务暂不纳入营改增范围务暂不纳入营改增范围按纳税人身份划分按纳税人

22、身份划分n江苏、北京：江苏、北京：酒店宾馆等纳税人提供餐饮住宿劳酒店宾馆等纳税人提供餐饮住宿劳务同时提供会议或展览服务，一并缴纳营业税，务同时提供会议或展览服务，一并缴纳营业税，如其提供的会议或展览服务能够分开核算，如其提供的会议或展览服务能够分开核算，单独单独开票的开票的，就会议展览服务收入，就会议展览服务收入缴纳增值税缴纳增值税。按按发生的具体业务划分发生的具体业务划分43n19、物流辅助服务费、物流辅助服务费n（1）港口码头服务）港口码头服务n（2）货物运输代理服务）货物运输代理服务n（3）仓储服务）仓储服务n（4）装卸搬运服务）装卸搬运服务n20、鉴证咨询服务、鉴证咨询服务n（1）各类

23、认证服务，如：）各类认证服务，如：建筑业检测服务建筑业检测服务n（2）各类鉴证服务，如：会计鉴证、税务鉴）各类鉴证服务，如：会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、房地产土地评估等境评估、房地产土地评估等n（3）咨询服务，是指提供和策划财务、税收）咨询服务，是指提供和策划财务、税收、法律、内部管理、业务运作和流程管理等信、法律、内部管理、业务运作和流程管理等信息或者建议的业务活动息或者建议的业务活动n四、房地产业四、房地产业“营改增营改增”后涉税风险控制后涉税风险控制n（一）融资性售后回租业务税收风险控制（一）融资性售后回租业务税

24、收风险控制n国家税务总局公告国家税务总局公告2010年第年第13号：融资性售号：融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营不征收增值税和营业税业税。46n（二）代收费用的税收风险控制（二）代收费用的税收风险控制n营改增办法营改增办法规定：销售额，是指纳税人提规定：销售额，是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用。供应税服务取得的全部价款和价外费用。 47n价外费用，是指价外费用，是指价外收取的价外收取的各种性质的价外收各种性质的价外收费，但费，但不包括不包括同时符合下列条件代为收

25、取的政同时符合下列条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：府性基金或者行政事业性收费：n1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；管部门批准设立的行政事业性收费；n2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；据；n3.所收款项全额上缴财政。所收款项全额上缴财政。 48 注意：与注意：与增值税暂行条例实施细则增值税暂行条例实施细则比较比较n价外费用，包括价外费用，包括价外向购买方收取的价外向购买方收取

26、的手续费、手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。价外收费。 49n（三）促销中礼品赠送的税收风险控制（三）促销中礼品赠送的税收风险控制n增值税条例实施细则增值税条例实施细则第四条：（八）将自第四条：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人位

27、或者个人视同销售货物视同销售货物50n视同销售货物税率为视同销售货物税率为17%；n如房地产业税率为如房地产业税率为11%，则此类情况属于，则此类情况属于“营营改增改增”中的中的“混业经营混业经营”51n财税财税2013106号文附件号文附件2：混业经营。：混业经营。n试点纳税人兼有不同税率的销售货物、提供加试点纳税人兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率的销售额，未分别核算销售额算适用不同税率的销售额，未分别核算销售额的，兼有不同税率的销售货物、提供加工修理的，兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。52n（四）（四）“营改增营改增”前后甲供材前后甲供材n营业税时代，房地产企业应将营业税时代，房地产企业应将“甲供材甲供材”发票发票复印给施工单位，由施工单位并入营业税计税复印给施工单位，由施工单位并入营业税计税依据。依据。n“营改增营改增”后，房地产企业直接计入成本，如后，房地产企业直接计入成本，如取得增值税专票，也可以抵扣进项税额取得增值税专票，也可以抵扣进项税额53n五、房地产企业应对五、房地产企业应对“营改增营改增”建议建议n（一）（一）和具备正规资质的上游企业合