房地产估价理论与方法-第2章

1、房 地 产 估 价 理 论 与 方 法杨海娟 & 李 飞QQ：2940098908第一章 房地产估价概论第二章 房地产及其描述第三章 房地产价格和价值第四章 房地产价格影响因素第五章 房地产估价原则第六章 市场法及其运用第七章 收益法及其运用第八章 成本法及其运用第九章 假设开发法及其运用第十章 长期趋势法及其运用第十一章 地价评估和地价分摊第十二章 房地产估价程序目 录第二章 房地产及其描述第一节 房地产的含义第二节 房地产的特性第三节 房地产的分类第四节 房地产状况描述4第一节 房地产的含义一、房地产的定义 房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。5

2、一、房地产的定义 n 土地的含义 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。田地地表自然综合体自然资源6n 土地的含义 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一、房地产的定义 7n 建筑物的含义 广义：建筑物=房屋+构筑物 狭义：建筑物=房屋房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道

3、、水坝等一、房地产的定义 8n 其他定着物的含义 建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物。 埋设在地下的管线、设施； 地上的围墙、假山、水池； 种植在地上的树木、花草； 镶嵌或者直接画在墙上的画。一、房地产的定义 9一宗房地产实物权益区位二、实物、权益和区位第一节 房地产的含义10二、实物、权益和区位的含义n 房地产实物的含义 房地产中看得见摸得着的部分。 土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度。 建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条

4、件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。 房地产实物可进一步分为：(1)有形的实体；(2)该实体的质量；(3)该实体组合完成的功能。11n 房地产权益的含义 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。 房地产的各种权利:(1)所有权；(2)建设用地使用权；(3)宅基地使用权；(4)土地承包经营权；(5)地役权；(6)抵押权；(7)租赁权。 受到其他房地产的权利限制情况如设立了地役权、抵押权的房屋所有权和建设用地使用权。 受到房地产权利以外因素的限制情况

5、如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。 额外的利益或好处房顶（盖）或外墙租给别人做广告。二、实物、权益和区位的含义12n 房地产权益的含义 二、实物、权益和区位的含义所有权建筑物区分所有权共有单独所有房屋所有权土地所有权国家所有权集体所有权国家所有权集体所有权私人所有权共同共有按份共有13n 房地产权益的含义 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。 在不同类型的资产中，实物和权益对

6、价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值；一般的无形资产主要是权益的价值；房地产实物和权益在价值决定中都很重要。二、实物、权益和区位的含义14n 房地产区位的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。二、实物、权益和区位的含义坐落方位与重要场所的距离临街（路）状况朝向楼层自然环境、人文环境景观可及性进来便捷性出去道路通达度：道路等级、通达方向；路网密度公交便捷度：公交类型、站点、流量外部的基础设施外部的公共服务设施 房地产区位16LOCATIONLocationlocation投资房地产的三大秘诀17第一节 房地产的含

7、义三、房地产的其他名称 不动产：不动产登记暂行条例：“是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。” 物业：中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。 land 强调自然属性 real estate强调自然属性和人工物混合属性 real property 强调自然属性、人工物以及权益属性。 18第一节 房地产的含义四、房地产的基本存在形态19n 土地形态 空地 有建筑物的土地： 无视建筑物的存在；考虑建筑物存在对土地价值的影响。 四、房地产的基本存在形态20n 建筑物形态 一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”； 二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。 四、房地产的

8、基本存在形态21n 房地形态 在估价时也把它们作为一个整体来看待四、房地产的基本存在形态房地专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时。建筑物仅指建筑物部分，如说建筑物价值。房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体。土地仅指土地部分，如说土地价值。不同情况下对房地产的用词23五、房地产概念的总结24一、不可移动 也称位置固定性，房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。 房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。二、独一无二 也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产

9、的独一无二性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现替代，房地产市场不能实现完全竞争。第二节 房地产的特性25三、寿命长久 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或则其他用地50年第二节 房地产的特性26四、供给有限 土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上固定不变。五、价值较大 与一般物品相比，房地产不仅单位价值高，而且总体价值大。六、用途多样 也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。 在不同的用途中还可以选择不同的利用方式

10、；现实中的房地产用途并不是可以随意决定的；商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。第二节 房地产的特性27七、相互影响 与周围的房地产及其利用状况产生相互影响； 外部性分为有利的外部性和有害的外部性； 有利的外部性：某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价； 有害的外部性：某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。八、易受限制 房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响第二节 房地产的特性28九、难以变现 由于具有价值量大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续比较复杂、交易税费较多，同一宗房地

11、产的买卖不会频繁发生，即使发生交易，其交易时间也较长。十、保值增值 对房地产进行投资改良； 外部经济，如交通设施、公园的修建，城市发展方向改变等； 需求增加导致稀缺性增加； 通货膨胀； 房地产使用管制改变。第二节 房地产的特性29一、按立法用语的分类二、按房地产用途的分类三、按房地产开发程度的分类四、按房地产实物形态的分类五、按房地产权益状况的分类六、按房地产经营使用方式的分类七、按是房地产否产生收益的分类第三节 房地产的分类30一、按立法用语的分类土地房屋土地上的房屋等建筑物及构筑物。其他不动产有时特别指集体所有的土地。土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。31二、按照房地产用途的分类 (1

12、)居住房地产 (2)商业房地产 (3)办公房地产 (4)旅馆房地产 (5)餐饮房地产 (6)体育和娱乐房地产 (7)工业房地产 (8)农业房地产 (9)特殊用途房地产 (10)综合用途房地产32三、按房地产开发程度的分类生地不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地熟地是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。按照基础设施完备程度。 三通一平 五通一平 七通一平按照形象进度分为：基础某层， 正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等在建工程新房旧房新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装修房精装修房现房33n 土地 空地 有建筑物的土地n 建筑物 已建造完成的建筑物：新建筑物

13、、旧建筑物 尚未建造完成的建筑物：正在建造的建筑物、停缓建的建筑物n 土地与建筑物的综合体 现房 在建工程n 房地产的局部n 未来状况下的房地产 期房四、按房地产实物形态的分类34n 已灭失的房地产 例如已被拆除的房屋。n 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 例如后来增加的装修。n 以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产 例如正在运营的宾馆、商场、加油站等。n 整体资产中的房地产 例如一个企业中的土地或房屋。四、按房地产实物形态的分类35 （1）“干净”的房屋所有权+出让土地使用权 （2）“干净”的房屋所有权+划拨土地使用权 （3）“干净”的房屋所有权+集体土地使用权五、

14、按照房地产权益状况的分类36 （4）共有的房地产：按份共有、共同共有 （5）部分产权或有限产权的房地产 （6）有租约限制的房地产 。 （7）)设立了地役权的房地产，如允许他人通行。 （8）设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。 （9）有拖欠建设工程价款的房地产。 （10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。 （11）被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产。五、按照房地产权益状况的分类37 （12）手续不全的房地产。 （13）产权不明或者权属有争议的房地产。 （14）临时用地或临时建筑的房地产。 （15）违法占地或者违法建筑的房地产。 （16）房地产的租赁权，即承租人权益。 （1

15、7）地役权。 （18）房地产的抵押权。 （19）房地产的空间利用权。 （20）房地产中的无形资产。五、按照房地产权益状况的分类38六、按房地产经营使用方式的分类销售的房地产营业的房地产自用的房地产出租的房地产39n 收益性房地产 直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。n 非收益性房地产 是指不能直接产生经济收益的房地产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等七、按房地产是否产生收益的分类40第四节第四节 房地产的描述与分析房地产的描述与分析41n 名称 说明估价对

16、象的名字。n 坐落 说明估价对象的具体地点。n 范围 说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、建筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。一、房地产基本状况描述42n 规模 对于土地，说明土地面积。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、居住面积（住宅）、营业面积（商业用房）、可出租面积（出租的房屋）。n 用途 说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和登记用途。n 权属 对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是

17、划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。一、房地产基本状况描述431.土地实物状况n 面积n 形状n 地形地势 该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。n 地基（地质） 地基的承载力和稳定性，地下水位和水质（成分和污染情况）、有无不良地质现象（崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶）等。n 土壤 土壤类型，是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址。n 土地开发程度n 其他二、房地产实物状况描述442.建筑物实物状况n 建筑规模 面积有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积。 体积 开间 进深 室内净高二、房地产实物状况描述

18、套内建筑面积套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积 成套建筑面积套内建筑面积 分摊的共有建筑面积 452.建筑物实物状况 层数和高度二、房地产实物状况描述低层住宅1-3层为多层住宅4-6层中高层住宅7-9层高层住宅10层以上(含10层)高层建筑总高度超过24m超高层建筑建筑总高度超过100m46二、房地产实物状况描述2.建筑物实物状况n 建筑结构 是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。 钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构；简易结构。 墙体；框架；深梁；筒体；拱；网架；空间薄壁；悬索；舱体n 设施、设备 包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、燃气、

19、 电力、照明、电梯、通信、防灾等系统和设备。47二、房地产实物状况描述2.建筑物实物状况n 装饰装修 粗分为毛坯、粗装修和精装修三类，具体需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。n 防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照n 外观n 空间布局n 竣工日期n 维修养护情况及完损状况n 其他48三、房地产权益状况描述1.土地权益状况n 土地所有权 说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行使。n 土地使用权 说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。 说明是单独所有还是共有。n

20、 土地使用管制 说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。 对于房地产开发用地，还要说明规划设计条件：(1)土地用途；(2)容积率或建筑控制规模；(3)建筑高度；(4)建筑密度；(5)绿地率；(6)其他要求；49三、房地产权益状况描述1.土地权益状况n 土地利用现状 说明土地上有无建筑物、林木等土地附着物。n 出租或占用情况 说明有无出租或占用情形。n 他项权利设立情况 说明是否设立了抵押权、地役权等。n 其他特殊情况 所有权或使用权是否明确 手续是否齐全 是否为临时用地或违法占地 是否被依法查封、征收征用50三、房地产权益状况描述2.建筑物权益状况描述n 房屋所有权状况 说明房屋所有权人；

21、 说明房屋所有权是单独所有还是共有，建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。n 出租或占用情况 说明有无出租、占用情行。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。n 他项权利设立情况 说明是否设立了抵押权、地役权等。n 其他特殊情况51四、房地产区位状况描述1.位置n 坐落 除了说明具体地点，还应附上位置图。n 方位 说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。n 与相关场所的距离 说明估价对象与重要场所的远近。n 临街状况n

22、朝向 说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。n 楼层52四、房地产区位状况描述2.交通n 道路状况 说明附近有几条道路，到这些道路的距离，各条道路的路况，有无过路费过桥费及收费标准。n 出入可利用的交通工具 说明附近经过的公共交通数量，到公共交通站点的距离。n 交通管制情况 说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。n 停车方便程度 说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。n 交通收费情况53四、房地产区位状况描述3.外部配套设施说明道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。说明一定距离内教育、医疗卫生、文化、体

23、育、事业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。 54四、房地产区位状况描述4.周围环境说明环境是否优美、整洁，有无污染及其程度，环境卫生状况。说明估价对象所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产利用状况等。海景江景河景湖景山景历年真题历年真题1、某出租写字楼的完全产权价值为、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价万元，出租人权益价值为值为1600万元，则承租人权益价值为（万元，则承租人权益价值为（ B ）万元。）万元。 A40 B400 C1800 D36002、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土、某地区各项基础设施开发的正常使用费

24、用分摊到每平米土地上，分别为道路地上，分别为道路20元、燃气元、燃气18元、供水元、供水14元、排水元、排水16元、元、热力热力12元、供电元、供电25元、通信元、通信8元、场地平整元、场地平整15元，则该地区元，则该地区五通一平五通一平的正常费用为（的正常费用为（ D ）元）元/ A98 B102 C108 D1163、某居民于、某居民于2008年年1月购买了一套建筑面积为月购买了一套建筑面积为100的住宅，的住宅，单价为单价为5000元元/。若。若2008年当地同类住宅名义价格月递增年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为，年通货膨胀率为5%，则，则2008年年12月该套住宅的

25、自然月该套住宅的自然增值额为（增值额为（ C ）元。）元。 A4296.96 B5560.86 C5839.91 D30838.914 4、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（不同，是（ ）的结合体。）的结合体。A A实体、权益、区位实体、权益、区位 B B实物、权益、区位实物、权益、区位 C C实物、权利、位置实物、权利、位置 D D实体、权益、位置实体、权益、位置5.5.房地产供给有限特性的本质是房地产供给有限特性的本质是( )( )A.A.土地的总量有限土地的总量有限 B.B.房地产的不可移动性房地产的不可移动性C.

26、C.房地产的独一无二性房地产的独一无二性D.D.房地产的价值量大房地产的价值量大6 6下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（D D）。）。A A了解某宗房地产的出租人权益价值了解某宗房地产的出租人权益价值B B了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值值C C了解某地区地震后房地产价值的变化了解某地区地震后房地产价值的变化D D了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额7 7、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现

27、为房地产的产的( )( )。A A相互影响性相互影响性 B B寿命长久性寿命长久性 C C数量有限性数量有限性 D D保值增值性保值增值性8 8、某人年初以、某人年初以30003000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金收回资金38003800万元，当年通货膨胀率万元，当年通货膨胀率5%5%，该商铺实际增值，该商铺实际增值额为额为( C )( C )万元。万元。A A610.00 B610.00 B619.05 C619.05 C650.00 D650.00 D761.90761.909 9下列关于价值类型的表述中，错误的是（下列关于价值类型的表述中，错误的是（A A）。）。A A在用价值为市场价值在用价值为市场价值 B B投资价值属于非市场价值投资价值属