房地产企业投融资股权收购与资产重组纳税管理发学员

1、 者简介徐贺毕业于长春税务学院（原属税务的唯一本科院校）税务系，曾代表学校参加“德勤税务精英赛”。毕业后进入北京鑫税广通税务师事务所（北京市3A级税务师事务所）工作，现任事务所副总经理，拥有八年税务一线服务实践经验。致力于具体的税收政策研究应用与税法实践工作，曾为保利地产、碧桂园、节能置业、中国铁建房地产、中国电建地产、路劲地产和北京丰科建等多家房地产一务审计等专业服务。开发企业提供过税务咨询和税2016年9月徐贺被中国税务师评为“最具影响力税务”。徐贺已经累计为税务机关（北京地税、北京、黑龙江、地税、海南地税等）和多家房地产企业及相关机构（、会计学院等）进行过数百场税务和培训，内容涵盖房地产

2、企业所得税汇算清缴、房地产并购重组税务管理、房地产融资业务税务管理、房地产“营改增”和地房地产企业土地以及房地产企业地方税种管理等，将晦涩难懂的税法用通俗易懂且不失严谨的语言表达出来，能够结合自身丰富的税务实践经验向听众讲解如何理解和应用税收政策。徐贺在房地产一多家大型房地产地的的税务机关开发领域的税收管理上有着独到的理解和丰富的实践经验，已经为提供过相关服务和培训，并且经常就具体的房地产税收问题与各，曾为多家地产公司的具体事项争取过最佳税务处理。徐贺已出版个人专著税务管理指南及案例剖析，税收实务界第一本以实际案例形式解读应用税收政策的专著，该书后受到了税务机关、大企业，公司投行部以及财税专业

3、服务机构的相关的热情关注，目前已经加印六次。关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 明确等金融商品持有期间是否征收问题 销售服务、无形资产、不动产注释（财税201636号）第一条第（五）项第1点所称“保本、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述,不属于利息或利息性质的收入，不征收。36号文附件1规定：各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本、资金占用费、补偿金等）收入按照服务缴纳。金融商品转让，是指转让外汇、有价、非货物期货和其他金融商品所的业务活动。其他金

4、融商品转让包括基金、等各类资产管理和各种金融衍生品的转让。3关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 资管持有到期的处理 纳税人购入基金、等各类资产管理持有至到期，不属于销售服务、无形资产、不动产注释（财税201636号）第一条第（五）项第4 点所称的金融商品转让。36号文规定金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。金融商品转让，是指转让外汇、有价、非货物期货和其他金融商品所的业务活动。其他金融商品转让包括基金、140号文发布前部分地区、等各类资产管理和各种金融衍生品的转让。局规定到期赎回取得的的判定原则？按照转让处理到期取得的是否缴纳到期日前赎回

5、的资管，取得的，是否按照金融商品转让处理？4关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 逾期利息的特殊处理范围进一步扩大公司、保险公司、金融租赁公司、基金管理公司、投资基金以及其他经、银监会、批准成立且经营金融保险业务的机构发放后,自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳，待实际收到利息时按规定缴纳。36号文规定：纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具的，为开具的当天。取得索取销售款项凭据的当合同未确定付款日期的，为服务、天，是指合同确定的付款日

6、期；未签订合同或者无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。5关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 逾期利息的特殊处理范围进一步扩大后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值36号文规定：金融企业税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。上述所称金融企业，是指（包括国有、集体、制、合资、以及其他所有制形式的）、城市信用社、投资公司、财务公司。财政部关于缩短金融企业应收利息核算期限（财金【2002】5号）规定，利息自结息日起，逾期90天(含90天)以内的应收未收利息，应继续计入当期损益；利息逾期

7、90天(不含90天)以上，无论该本金是否逾期，发生的应收未收利息不再计入当期损益，在表外核算，实际收回时再计入损益。 对已经纳入损益的应收未收利息，在其超过90天(不含90天)以后，金融企业要相应作冲减利息收入处理。本金或应收利息逾期6关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 逾期利息的特殊处理范围进一步扩大逾期逾期利息的企业所得税处理 与处理之间的差异利息的特殊处理的范围扩大到了所有经过金融监管部门批准拥有金融牌照的金融企业（包括汽车金融租赁公司等）系统管理的融资租赁公司以及小贷公司等难以适用金融企业的特殊税收政策（逾期息和准备金扣除等）利7关于明确金融房地

8、产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 明确了资管征收问题应税行为，以资管 资管运营过程中发生的管理人为纳税人。资管资管中中的管理人为应税行为应该缴纳的纳税义务人 计划 资管计划（服务 金融商品等）140号文结束了资管（ 的新篇章国外一些处理做法资管征税可能带来ABS投资基金等）长期无税的历史，开启了征税结构的设计的税负，比如员工持股计划等140号文要求管理人汇总申报缴纳资管运营过程中的（与其自身经营的一并缴纳）140号文对于资管的纳税义务人确认与和申报征管投资基金法存在，主要是应该考虑的是开票投资基金法第八条规定，基金投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其

9、他扣缴义务人按照有关税收征收的规定代扣代缴。8关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 明确了金融转让营业税时的负差可以过渡到 纳税人2016年1-4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2016年5-12月份转让金融商品销售额相抵。解决了纳税人长期关注的痛点问题下一步政策还需要解决年度和持有期间受益以及税费对销售额的影响。9关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 进一步解释了融资租赁纳税人的范围 财政部税务关于全面推开营业税改征试点（财税201636号）所称“、银监会或者批准”、“的省级商务主管部门和技术开发区批

10、准”从事融资租赁业务（含融资性售后回租业务）的试点纳税人（含试点纳税人中的一般纳税人），包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。主要涉及到融资租赁行业的差额扣减和即征即退问题10关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 进一步扩大房地产企业土地成本差额扣减的范围 营业税改征试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（三）项第 10点中“向部门支付的土地价款”，包括土地受让人向部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让等。主要解决了土地一级开发成本等支付给实践中国土部门开具财政票据比较随意部门的土地价款差额扣减的问题支付给国土部门土地

11、价款由两部分的土地和土地开发补偿费上述部分应该取得财政部门开具的财政票据“等”字如何理解？是否应在取得土地环节支付给基础设施配套费。的所有相关费用都可以扣减呢，比如城市11关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 进一步扩大房地产企业土地成本差额扣减的范围 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。主要解决了房地产企业承担拆迁

12、补偿义务时支付的成本差额扣减的问题房地产一开发联动、旧城改造和城中村改造的问题都将得到解决差额扣减的凭证要求比照企业所得税和土地除了被拆迁人是企业性真实性外，差额扣减凭证无需，需要准备详细的凭证来证明业务的房地产一级开发企业是否可以比照执行？12关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 明确了房地产题公司拍地项目公司开发差额扣减凭据处理问 房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的体）受让土地向部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向部门支付的土地价款。签订变更协议或补充合同，将 （一）

13、房地产开发企业、项目公司、土地受让人变更为项目公司;部门 （二）部门出让土地的用途、等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变； （三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。主要解决房地产企业北京的实际操作模式 该问题北京以前的土地公司拿地后项目公司开发涉及到的土地票据抬头不一致的问题13和企业所得税操作模式关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 明确了房地产题公司拍地项目公司开发差额扣减凭据处理问140号文发布前主要两个问题，一个是这种模式是否属于土地使用权的转让；二是抬头不一致，财政票据抬头为母公司或者投标体的是否可以在项

14、目公司差额抵减？140号文明确规定同时符合三个条件的可以在项目公司差额扣减没有明确规定项目公司的股权是全程由当时拍地的主体持有还是仅仅现在变更协议的时点上？14关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 明确若干服务业的具体问题 提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳。对餐饮行业本身来说是合理的但是相对超市来说又是的酒店销售月饼是否可以比照执行 宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳。 主要在于提供配套服务，不按照不动产租赁缴纳15关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【

15、2016】140号） 明确若干服务业的具体问题 纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照“体育服务”缴纳。 不按照交通 纳税人提供业来缴纳守护押运服务，按照“安全保护服务”缴纳。服务”缴 物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“服务”缴纳 纳税人将施工设备出租给他人使用并配备操作的，按照“纳。16关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号） 部门行业和行为可以适用简易计税办法 非企业性中的一般纳税人提供的研发和技术服务、服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳。 非企业性中的一般纳税人提

16、供营业税改征试点过渡政策的规定（财税201636号）第一条第（二十六）项中的“技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务”，可以参照上述规定，选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳。 一般纳税人提供教育辅助服务，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳。 教育辅助服务，包括教育测评、招生等服务。17关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知（财税【2016】140号）日期追溯到5月1日 本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的，可抵减纳税人以后月份应缴纳的。140号文的规定除了资管征税外，大部分都是对纳税人有利的日期追溯到5月1日以

17、前由于政策不明确多缴纳可以递减以后月份的18关于土地价款扣除时间等征管问题的公告（税务公告2016年第86号） 明确房地产企业土地成本差额扣减范围扩大后的追补扣除操作问题 房地产开发企业向部门支付的土地价款，以及向其他或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税2016140第七、八条规定，在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（所属期）起按照现行规定计算扣除。只能在剩余的未售部分中分摊，可能存在进销倒挂的情况若是项目已经销售完毕，销项税已经确认完的，则基本无法扣除19关于土地价款扣除时间等征管问题的公告（税务公告2016年第86号） 明确适用税目问题的调整处理方式 财税2016140问题，

18、按以下方式处理：第九、十、十一、十四、十五、十六条明确的税目适用 不涉及税率适用问题的不调整申报； 纳税人原适用的税率高于财税2016140报的销项税额可以抵减以后月份的销项税额；所明确税目对应税率的，多申 纳税人原适用的税率低于财税2016140所明确税目对应税率的，不调整申报，并从2016年12月份（行。所属期）起按照财税2016140执 纳税人已就相关业务向方开具的，应将收回并重新开具；无法收回的不再调整。 本着便于操作有利于纳税人的处理原则 递减销项的必须收回原20关于土地价款扣除时间等征管问题的公告（税务公告2016年第86号） 明确适用税目问题的调整处理方式 财税2016140问题

19、，按以下方式处理：第九、十、十一、十四、十五、十六条明确的税目适用 不涉及税率适用问题的不调整申报； 纳税人原适用的税率高于财税2016140报的销项税额可以抵减以后月份的销项税额；所明确税目对应税率的，多申 纳税人原适用的税率低于财税2016140所明确税目对应税率的，不调整申报，并从2016年12月份（行。所属期）起按照财税2016140执 纳税人已就相关业务向方开具的，应将收回并重新开具；无法收回的不再调整。 本着便于操作有利于纳税人的处理原则 递减销项的必须收回原21关于土地价款扣除时间等征管问题的公告（税务公告2016年第86号） 明确应征或者不征税项目的调整处理方式 财税20161

20、40第十八条规定的“此前已征的应予免征或不征的，可抵减纳税人以后月份应缴纳的”，按以下方式处理： 应予免征或不征业务已按照一般计税方法缴纳的，以该业务对应的销项税额抵减以后月份的销项税额，同时按照现行规定计算不得从销项税额中抵扣的进项税额； 应予免征或不征业务已按照简易计税方法缴纳的，以该业务对应的应纳税额抵减以后月份的应纳税额。 纳税人已就应予免征或不征业务向方开具政策。的，应将增值税收回后方可享受免征或不征 免税的进项税金不得抵扣 递减销项的必须收回原22关于土地价款扣除时间等征管问题的公告（税务公告2016年第86号） 保险公司共保业务开具问题 保险公司开展共保业务时，按照以下规定开具：

21、 主承保人与投保人签订保险合同并全额收取保费，然后再与其他共保人签订共保协议并支付共保保费的，由主承保人向投保人全额开具，其他共保人向主承保人开具； 主承保人和其他共保人共同与投保人签订保险合同并分别收取保费的，由主承保人和其他共保人分别就各自获得的保费收入向投保人开具 主要取决于合同签订方式和保费收取方式。23关于土地价款扣除时间等征管问题的公告（税务公告2016年第86号） 进一步解释房地产企业可售面积口径问题税务关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理暂行办法的公告（税务公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目面积”“房地产项目可供销售面积”，是指计容积率地上

22、面积，不包括车位面积。车位面积不参与土地成本分摊24关于土地价款扣除时间等征管问题的公告（税务公告2016年第86号） 免租期不做视同销售处理 纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于营业税改征试点实施办法（财税201636）第十四条规定的视同销售服务。25 融资中的税务问题与案例 “假股权真债权” 企业所得税税前扣除问题的税务问题 土地税前扣除问题 扣除凭证问题在于发生的如何定性的问题26 融资中的税务问题与案例福建津汇津滨发展融资案例公司控股子公司福建津汇房地产开发有限公司（以下简称福建津汇）为解决项目开发资金缺口，拟与北方国际（以下简称：北方）签定合同，由北方向津汇公司提供金额为

23、5亿元，用于津汇.红树湾项目开发建设，利率不高于10.5%，利息按季付息，融资期限为3年。津汇公司需与北方签订咨询顾问协议，作为此次北方的用。顾问协议约定津汇公司向北方支付咨询顾问费总额为4500万元（5亿元的3%*3年），费用按年支付， 其中2015年12月31日前支付1500万元，2016年12月31日前支付1500万元，2017年12月31日前支付1500万元。27 融资中的税务问题与案例 “假股权真债权”的企业所得税政策介绍 关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告（税务公告2013年第41号）企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资

24、业务，按本公告进行企业所得税处理：（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；（二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；28 融资中的税务问题与案例 “假股权真债权”的企业所得税政策介绍 关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告（税务公告2013年第41号）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息，并按税法和税务关于企业所得税若干问题的公告（201

25、1年第34号）第一条的规定，进行税前扣对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。本公告自2013年9月1日起执行。此前发生的已进行税务处理的混合性投资业务，不再进行纳税调整。29 融资中的税务问题与案例葛洲坝地产“假股权真债权”融资案例2013年3月22日，中国葛洲坝发布了关于控股子公司股权融资的公告，主要内容如下：葛洲坝房地产公司金70,000 万元，其中：中国葛洲坝（以下称“葛洲坝”）出资69,400 万元，持股比例为99.14%；中国葛洲坝公司出资600 万元，持股比例为0.86%。平安公司对葛洲坝房地产公司增资1

26、50,000 万元，其中30,000 万元作为葛洲坝房地产公司的，120,000 万元作为公积。增资完成后，葛洲坝房地产公司实收为100,000万元，各股东方持股比例为：中国葛洲坝公司出资69,400万元，持股比例为69.4%；平安公司出资30,000万元，持股比例为30%；中国葛洲坝公司出资600万元，持股比例为0.6%。30 融资中的税务问题与案例葛洲坝地产“假股权真债权”融资案例根据双方约定，存续期间，平安公司不参与葛洲坝房地产公司的具体经营管理和分红，葛洲坝房地产公司原有的董事会及经营管理机构不因本次增资而进行调整。葛洲坝房地产公司按照双方约定的价格每季度向平安公司支付资金。期限为三年

27、，届满之日，葛洲坝回购平安公司持有的股权，本股权计划终止。股权回购款为投资款本金150,000万元及未支付完毕的股权资金。31 融资中的税务问题与案例 葛洲坝房地产案例适用的土地政策分析政策规定不明确 青岛市地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题（青地税发【2012】48号）规定，房地产融资，即房地产企业与房地产基金签订投资合同，约定房地产基金进入和房地产企业的时间以及房地产企业在房地产基金按约定退出时的股权收购价格，其实质为一种有期限的股权投资，房地产基金进入时的成本与时的之间的差额即其投资，同时也是房地产企业使用房地产资金所付出的代价。因此房地产企业以利息等名义支

28、付给房地产基金的代价不能在税前扣除，只能作为支付股息在税后分配处理。32 融资中的税务问题与案例 股权转让与回购融资案例为增强公司资金性，促进公司夏各庄新城项目的顺利推进，公司全资子公司北京中弘投资（简称“中弘投资”或“转让方“）”或”受让方“）签订股拟与（简称“权转让及回购协议（简称“协议”），中弘投资将持有的北京弘元鼎成房地产开发（以下简称“弘元鼎成”或“目标公司“）98%的股权以50,000万元转让给。（以下简称“拟发起设立“西项目”），并通过藏该弘元鼎成单一资金项目下的资金受让上述股权。本协议项下标的股权转让期限为12。转让方回购标的股权应当支付回购价款，回购价款由回购本金和回购溢价。

29、其中回购本金总额为5亿元，回购溢价率为11.3%。33 基金融资中的税务问题与案例名流置业案例【案例描述】2014年2月名流置业事项的公告中披露：为加快推进发布的关于子公司融资相关丰村“城中村”综合改造项目建设，公司拟与信”）合作，以全资子公司资产管理园（以下简称“嘉置业（以下简称“园设立“置业”）为主体进行融资。融资方案为：由合诚2号专项资产管理计划”（以下简称“资产管理计划”），资金总规模预计为10亿元。以资产管理计划项下2,400万元受让公司持有的园置业48%的股权，剩余资金97,600万元通过放委托江岸，委托（以下简称“”）向园置业发期限36。委托本息全部归还之日，公司按照2,400万

30、元的价格向权。【案例分析】溢价部分的处理；委托回购其持有的园置业48%的股额合同印花税及问题34 基金融资中的税务问题与案例云南城投基金融资案例【案例描述】在投资的60亿元中，建信74.25%，作为优先级有限公司出资44.55亿元，占出资比例的（LP1），省城投出资14.85亿元，占出资比例的24.75%，作为劣后级有限出资0.3亿元，占出资比例的0.5%，作为普通(LP2)；中岳华泰公司（GP1），彩云之南公司出资0.3亿元，占出资比例的0.5%，作为普通（GP2）。彩云之南城镇化发展基金合伙企业（有限合伙）投资的60亿元，将投资龙江公司、龙瑞公司、盘龙城改公司、关坡二期项目，具体如下：（1

31、）龙江公司：彩云之南城镇化发展基金合伙企业（有限合伙）以股权及股东借款方式向龙江公司提供资金约15亿元，用于“融城 湖”项目建设，其中：3.75亿元以股权方式进入（其中的6,000万元用于向龙江公司增加亿元作为龙江公司的后持有龙江公司23%的股权；剩余3.15 公积），11.25亿元以股东借款方式提供。龙江公司本次融资期限原则不超过3年， 3年届满时，龙江公司可申请延期，是否延期由彩云之南城镇化发展基金合伙企业（有限合伙） 决定，延期不得超过1年。35 基金融资中的税务问题与案例云南城投基金融资案例【案例描述】在投资的60亿元中，建信74.25%，作为优先级有限公司出资44.55亿元，占出资比

32、例的（LP1），省城投出资14.85亿元，占出资比例的24.75%，作为劣后级有限出资0.3亿元，占出资比例的0.5%，作为普通(LP2)；中岳华泰公司（GP1），彩云之南公司出资0.3亿元，占出资比例的0.5%，作为普通（GP2）。彩云之南城镇化发展基金合伙企业（有限合伙）对公司的委托及各项目公司的投资（包括股权投资加债权投资），以其实际金额按照不超过10.50%年利率（含10.50%）计算利息。彩云之南城镇化发展基金合伙企业（有限合伙）不参与各项目公司的利润分配。投资到期时，由各项目公司回购彩云之南城镇化发展基金合伙企业（有限合伙）持有的各项目公司股权，各项目公司作相应减资，回购价格为原股

33、权投资金额。36 基金融资中的税务问题与案例云南城投基金融资案例【案例描述】G PLP基金（合伙）项目公司37 基金融资中的税务问题与案例云南城投基金融资案例【案例分析】税务关于寿保险（）公司等发起设立北京国开（税总函【2015】300国寿城镇发展投资企业相关涉税事宜号）关于称“寿保险（）公司和寿保险（以下简、寿”）的税务处理寿与国开东方城镇发展投资国开东方（北京）企业管理共同出资（均为货币出资）设立北京国开国寿城镇发展投资企业。根据投资合伙协议（以下简称“协议”）约定，在每个利润分配年度内按照实缴出资额，在预期年度投资率税前8%的范围内，寿就合伙企业的分配享有优先分配权；每个利润分配年度从合

34、伙企业获得的投资8%计算金额的，低于按其实缴出资额与预期年度投资率税前寿选择；在最后一个利润分配年度，率税前8%计算金额之和范围内，就合寿在实际出资额加上预期年度投资伙企业的和剩余享有优先分配权。38 基金融资中的税务问题与案例云南城投基金融资案例财政部、税务关于合伙企业所得税问题（财税2008159号）规定，合伙企业是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。寿作为法人，从合伙企业分回的税前应计入所得缴纳企业所得税。营业税税目注释（试行稿）税务(发1993149号) 以及税务金融保险业营业税申报管理办法（发20029号）规定，以货币资金投资但收取固定利润或保底利润的

35、行为属于业务，应当缴纳营业税。寿按协议从合伙企业取得的，应按照“金融保险业”税目照章缴纳营业税。39 基金融资中的税务问题与案例云南城投基金融资案例关于合伙企业借款利息的税务处理 根据协议，合伙企业以股东借款方式，投资于国都项目公司，借款利率为8%，利息按年收取。中民营业税暂行条例第一条规定，在中转让无形资产或者销售不动产的民境内提供本条例规定的劳务、和个人，为营业税的纳税人，应当依照营业税暂行条例实施细则第二条明本条例缴纳营业税。中民确，条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通业、业、金融保险业、邮电通信业、体育业、业、服务业税目征收范围的劳务。税务营业税问题解答（之一）（函发1995156

36、号）规定，不论金融机构还是其他，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生行为，按“金融保险业”税目征收营业税。综上，合伙企业向国都项目公司提供借款取得的利息，应按照“金融保险业”税目照章缴纳营业税。40 融资租赁中的税务问题与案例 售后回租业务政策规定 税务关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告（年第13号）税务公告2010融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所以及与资产所有关的全部和风险并未完全转移。根据现行和营业税有关规定，融资性售

37、后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于业税。和营业税征收范围，不征收和营根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中， 承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。41 融资租赁中的税务问题与案例 售后回租业务政策规定 财政部、税务关于企业以售后回租方式进行融（财税【2012】82号）资等有关契税政策对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的， 照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。42 融资租赁

38、中的税务问题与案例 售后回租业务涉及到的其他税收政策 承租人的税务处理 出租人的税务处理43融资租赁税管理指引与案例 税的基本政策规定税暂行条例第一条第二条理的在税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管员或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理、承典人、代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。第三条税依照原值一次减除10至30后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、直辖市规定。没有核定。原值 出租的，作为依据的，由所在地税务机关参考

39、同类税的计税依据。以收入为44融资租赁税管理指引与案例 融资租赁 财政部税的处理税务关于税城镇土地使用税有关问题的（财税【2009】128号）规定，融资租赁，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照余值缴纳税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照余值缴纳税。 财税【2009】128号规定的余值具体如何确认？45融资租赁税管理指引与案例 融资租赁水利税的处理售后回租融资案例【案例分析】售后租回的具体会计处理（1） 出售资产时借：累计折旧固定资产减值准备固定资产贷：固定资产（2） 收到出售资产价款时借：存款贷：固定资产（贷或借）：递延未实现售后租回损益46融资租赁税管理指引与案例

40、 融资租赁水利税的处理售后回租融资案例【案例分析】2.租回资产（1）租回资产形成一项融资租赁租回资产时：借：固定资产融资租入固定资产未确认融资费用贷：长期应付款应付融资租赁款租回资产以后各期：支付：借：长期应付款应付融资租赁款贷：存款47融资租赁税管理指引与案例 融资租赁水利税的处理售后回租融资案例【案例分析】分摊未确认融资费用：借：财务费用贷：未确认融资费用计提折旧：借：用或制造费用等贷：累计折旧分摊未实现售后租回损益：未实现售后租回损益用或制造费用等借（或贷）：递延贷（或借）：48融资租赁税管理指引与案例 融资租赁税的处理 税暂行条例第三条规定，税依照原值一次减除10至30后的余值计算缴纳

41、。税应纳税额=余值*1.2%=原值*（1-30%）*1.2% 财政部税务关于税、城镇土地使用税有关问题（财税【2008】152号）规定，对依照原值计税的，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳税。房屋原价应根据有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。究竟哪个是房屋原价？融资之前账面记载的还是融资之后记载的？49融资租赁税管理指引与案例 融资租赁税的处理 观点一：以固定资产账面记载金额（融资后）北京市财、北京市地方税务局关于明确税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题（京财税【2000】1718号）规定，京

42、地税二1994204号和京地税1998795中原值计“对征进行重估”，“将进行重估”应按调整后的税或城市房地产税是指，企业经有关部门认证后将进行评估，按会计制度规定调整固定资产帐面原值后据此征税。50融资租赁税管理指引与案例 融资租赁税的处理 观点二：实质重于形式的判定原则（融资前）税务关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告（税务公告2010年第13号）规定，融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所以及与资产所有权有关的全部和风险并未完全转移。关

43、于融资租赁合同有关印花税政策（财税【2015】144号）规定，对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），统一按照其所载明的之零点五的税率计税贴花。总额依照“借款合同”税目，按万分51 统借统还融资的税务问题与案例中存在的问题 主体的界定 资金来源 实践中的案例及财政部专员办检查时的态度 统借统还融资的税务问题与案例 企业所得税处理规则 税务（发【2009】31号）第二十一条规定，企业或其成员企业统一向金融机构借款分摊内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业 间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 存在的

44、争议问题是否属于关联方借款上海市税务局上海市地方税务局关于转发关于“房地产开发经营业务企业所得税处理办法“（沪所【2009】31号）规定，关于企业或其成员企业统一向金融机构借款利息费用分摊问题 对通知第二十一条第（二）款所规定企业或其成员企业统一向金融企业借款，分摊给内部其他成员企业使用的，由实际使用借款的企业在年度汇算清缴申报时向其主管税务机关报送相关资料。 统借统还融资的税务问题与案例 存在的争议问题具体包括：企业或其成员企业向金融机构借款的借款合同复印件、内借款利息费用分摊的协议、实际取得借款额及支付利息费用的相关凭证。使用借款的企业分摊的利息应按财政部税务关于企业关联方利息税前扣除标准

45、有关税收政策问题（财税【2008】121号）规定税前扣除。关于中国农业生产资料公司所属企业借款利息税前扣除问题的通知（函【2002】837号）规定，中国农业生产资料公司为进一步完善现代企业制度，加快公司化经营战略的步伐，不断提高公司信贷资金管理水平，准备逐步实施“公司统一，所属企业申请使用”的资金管理模式，以改变原实行的“担保，各自”模式带来的种种弊端，即中农公司统一向金融机构借款，所属企业按一定的程序申请使用，并按同期利率将利息公司统一向支付给公司，由公司统一与金融机构结算。金融机构借款，所属企业申请使用，只是资金管理方式的变化，不影响所属企业使用的信贷资金的性质，不属于关联企业之间的借款。

46、 统借统还融资的税务问题与案例 存在的争议问题河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题（冀地税发【2009】48号）第八条规定“对公司和所属企业采取“由公司统一向金融机构借款，所属企业按一定程序申请使用，并按同期利率将利息支付给公司，由公司统一与金融机构结算”的信贷资金管理方式的，不属于关联企业之间借款。凡公司公司利率能够出具从金融机构取得的证明文件，其所属企业使用转贷的金融机构借款支付的利息，不高于同类同期计算数额的部分，在企业所得税前扣除”。 税前扣除凭证问题董事会决议、公司利息分摊办法、分摊企业、借款合同、利息凭证、（包括地税监制收款收据）等相关合法凭证” 统借统还融资的税务问题与案例

47、 存在的争议问题青岛市地方税务局业务问题问答房地产开发项目土地有关（青地税函【2009】47号）规定，房地产开发企业或者企业后，将资金统筹安排给内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么？答：企业或其成员企业统一向金融机构借款分摊给内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。 其他融资方式的税务问题与案例 土地中利息化终止的时点 西安市地方税务局关于明确土地若干政策问题（西地税发【2010】235号）规定，房地产开发企业为建造房地产项目向金融机构借款发生的利息，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本予以扣除；属