103团项目营销策划初步提案

1、1前言2012年继续实施房地产调控政策不动摇温家宝 2011年的房地产调控政策堪称是史上最严厉的调控政策，随着双限令”的落实和实施房地产调控的影响进一步显现。内地部分一、二线城市的房价降幅多达30%，乌鲁木齐及周边地区的房价虽然未有明显降幅，但销售情况持续低迷。那么，今年的房地产市场会是怎样的情况呢？2 思 考？ 过去的一年，保障房建设规模首次超过商品房，而今年，建设力度还将加大。 受内地援疆投资和保障房建设力度加大的影响，首府周边大部分地区的住宅市场形成了供大于求的场面。 那么，103团的房地产市场是否可以做到一枝独秀呢？3我们的目标 我们在完成销售预期目标的同时，还要使我们的产品做到区域的

2、领先。 第一：品质基础保障，做到项目利润最大化，价值空间提升； 第二：品牌影响力带动开发商后期项目的开发高度； 第三：正式销售期12个月，完成项目预售的80%以上； 第四：建设周期与销售节点的完美配合，做到品牌拉升，提高公司影响力。4 让我们来剖析一下我们的项目做到知己知彼。那么，我们的项目品相如何，能否做到区域的领跑者呢？5 目录 第一部分 项目品相分析 第二部分 项目竞争个案对比分析 第三部分 项目产品定位 第四部分 项目销售策略及推广 第五部分 项目活动及介绍6 第一部分 项目品相分析7现有商业街农贸市场邮局团办公大楼文体中心学校本案区域发展方向8103团配套现状910111213本案基

3、本情况 本案位于香甜路与胜利路交汇处，项目规模较大，是山西省援疆项目，距团配套设施相对较远，目前地段一般，未来升值潜力较大。14 我们再来看看其他项目的情况！15第二部分 项目竞争个案对比分析16现有商业街天成房产邮局团办公大楼文体中心学校本案竞争个案情况康居苑光大家园17竞争项目天成房产 本项目位于农贸市场旁，周边配套成熟，小区规模较大，建筑现状为4层，预计上半年交付使用。 目前退房压力较大，销售处于停滞状态。18竞争项目光大家园 项目位于文体中心旁，周边配套成熟，地段较好，建筑现状为3-4层，销售率为40%，销售压力明显，楼盘均价：1850元/。19竞争项目康居苑 项目位于团办公大楼东侧，

4、已交付使用，楼盘均价1860元/。销售率70%，因为楼盘已交工，销售压力也很明显。20竞争个案对比分析本人观点： 通过对区域房地产市场的分析，103团房地产市场需求处于供大于求的状态，销售压力普遍较大，且多楼盘存在大量退房现象。 对区域楼盘分析后发现，本案地段相对较差，但本项目作为新楼盘，对树立品牌形象，整合资源具有一定优势。21 第三部分 项目产品定位22项目SWOT分析 优势 援疆项目，政策宽松 规模大，综合性项目，容易整合各类资源 新项目，易树立新形象 未来升值空间较大 风险 体量大，库存风险大 房地产政策调整力度大，客户观望态度浓厚 劣势 地段相对较弱 拆迁力度大，期房 机会 竞争性楼

5、盘退房量大，容易被本案吸纳。 商业部分可促进住宅销售23目标客户群体目标客户群定位于:24目标客群分析25项目推广主思路 分析完我们的项目后，在看看我们项目的本身。 我们的项目地段优势不明显，是规模较大的综合体项目，对树立楼盘品牌形象，打造楼盘风格比较容易。 因此，我们将项目定位为： 欧 式 智 能 化 综 合 性 住 区26细节展现27细节展现28细节展现29细节展现30细节展现31 第四部分 项目销售策略及推广32项目价格策略根据项目的开发情况和项目规划布局，建议项目采用一房一价策略，这样能比较真实的反应人们对房价不同层面的需求，还能更好的干扰竞争性楼盘之间的价格差异。 同时根据项目的特点

6、和开发规模，建议价格策略为：低开高走，小幅快涨的价格策略根据项目开发节奏，形成多推快涨的几个跟进方式33项目价格建议根据项目的综合性强的特点，同时根据市场价格走势，我们建议项目产品价格为： 全盘销售均价为：1800元/。 备注：【相信通过我们对项目策划理念的和销售思路的贯穿，销售价格会达到期望值】34第五部分 项目活动及介绍35促销活动1：J 目的：吸引目标客户群的认识，宣传凯旋城项目的主题文化。J 时间：2012年3月J 思路：以要约的形式，在售楼部外办一场有奖问答，邀请目标客户及意向客户免费参加。36活动一:37促销活动2：J 目的：延续活动1效应，扩大影响力。J 时间：2012年5月J 思路：在售楼部门口搭建一个红色大舞台，以演唱，说讲形式进行，活动期间，派发小礼品，发放凯旋城的纪念品。38活动二：39促销活动3：J 目的：直接刺激开盘前的收订工作，聚集现场人气J 时间：2012年6月J 思路：提前20天投入广告