2016年湖南省房地产估价师案例与分析：报酬率与折现率考试试卷

1、精选文档2016年湖南省房地产估价师案例与分析：酬劳率与折现率考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。 A创造 B发觉 C制造 D隐定 2、下面关于路线价法的表述中，不正确的是_。 A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B路线价适用于城镇街道商业用地的估价 C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其

2、平均价格3、砖混结构二等房屋的残值率一般为。 A：4 B：3 C：2 D：1 E：工业用地的监测点评估价格 4、房地产开发商进行开发项目融资结构支配时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40%5、在_，我国经济进展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。 A1992年 B2000年 C1978年 D1987年 6、下列有关债券的表述中，不正确的是_。 A债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按肯定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证 B关于债券的发行，若市

3、场利率高于债券利率，则溢价发行 C私募债券的最大特点是募集对象特定 D债券利率的凹凸，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响 7、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过_万元。 A3.00 B3.80 C4.00 D6.00 8、某宗房地产土地面积320 ，建筑面积300 ，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。 A：144 000元 B：135 000元 C：960 000元 D：90

4、000元 E：工业用地的监测点评估价格 9、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，方案开发期为3年，现已进行1.5年。估量建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为_万元。 A3939.61 B4433.88 C4768.50 D5652.09 10、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者依据投资风险的大小确定其合理的（）。 A投资规划 B投资回收期 C投资方向 D投资收益水平11、下列关于利率的叙述有误的是_。 A利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率

5、，市场利率与公定利率 B我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且全部金融机构都要使用国家规定的统一利率 C浮动利率可以降低借贷双方担当的利率风险 D我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施 12、下列各类房地产中，特殊适用于成本法估价的是【2005年考题】 A：某标准厂房 B：某酒厂厂房 C：某待出让土地 D：某写字楼 E：工业用地的监测点评估价格 13、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不行续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常状况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2，从第8年开头，净收益保持稳定，该宗房地产的酬劳率为7。则该宗房地产的现时收益价格为万元

6、。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分) A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工业用地的监测点评估价格14、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同 15、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流淌资产总额为3000万元，流淌负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。 A80% B120% C171% D200% 16、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在将来发生的支出和收入

7、都折算到2005年10月16日。假如猜测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为_万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 17、下列不属于一般股股东享有权利的是。 A：股息红利安排的要求权 B：对公司事务的质询权 C：要求赎回权 D：公司剩余财产的安排权 E：执行层的组织协调 18、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该

8、套住宅的实际价格为_万元。 A18.25 B20.00 C21.58 D22.00 19、_的理论依据是生产费用价值论。 A市场法 B成本法 C收益法 D假设开发未 20、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/、3300元/、3500元/，则该城市2006年至2008年房价年平均增长_。 A9.04% B13.86% C109.04% D113.86% 21、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。 A：4 B：5 C：6 D：7 E：房地产估价机构必需加盖公章 22、某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能准时清偿债务，

9、拍卖该大楼所得的价款按挨次清偿。 A：贷款合同签订的先后 B：贷款数额的大小 C：各银行起诉的先后 D：抵押登记的先后 E：执行层的组织协调23、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600，而该小区的住宅用地面积是100000，该小区的住宅建筑净密度是。 A：36 B：4 C：36 D：40 E：执行层的组织协调 24、房地产投资的缺点是_。 A投资回收周期较长 B投资数额巨大 C变现性差 D以上均正确25、_是对原有价格依据时间序列进行修匀，即接受逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消退价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本进展趋势。

10、A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均进展速度法 D移动平均法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于。 A：卖方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率) B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 D：应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率 E：买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率) 2、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，假如地上建筑容积率为6、

11、建筑掩盖率为50%、楼高17层（其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。 A882 B1765 C1667 D15383、短期偿债力量指标主要是。 A：流淌比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：存货周转天数 4、成本利润率的计算公式是_。 A开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B开发利润÷(土地取得成本+开发成本) C开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用) D开发利润÷开发完成后的房地产价值5、下列关于全部权的表述中，正确的有。(2007年试题) A：全

12、部权是从物权 B：全部权是自物权 C：可对全部权人的物设置他项权利 D：共有是确定份额的共同全部 E：建筑物区分全部权人仅拥有专有部分全部权 6、具有独立设计的施工图和相应的概预算，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产力量或发挥使用效益的工程是_。 A建设项目 B工程项目 C单位工程 D分部工程 7、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。 A土地取得成本+开发成本 B土地取得成本+开发成本+管理费用 C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D开发完成后的房地产价值 8、托付人不得竞买自己所托付的拍卖标的，也不能托付他人竞买，这体现了拍卖活动应当遵循的。(2008年试题) A：公开原则

13、 B：公正原则 C：公正原则 D：诚恳信用原则 E：执行层的组织协调 9、下列对于房地产开发项目管理的有关说法中正确的是_。 A房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量担当责任 B经济适用住房建设用地应在建设用地年度方案中统筹支配，并实行出让或行政划拨的方式供应 C商品房经核验后，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法担当赔偿责任 D房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起60日内，对涉及公共平安的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收 E在投资项目总投资中，投资者可按其出资的资本金的比例依法享有全部者

14、权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出 10、住宅建筑净密度与等有关。 A：房屋建筑面积 B：建筑层数 C：层高 D：房屋排列方式 E：房屋间距11、房地产开发项目的投资的特性不包括_。 A投资具有时间性 B投资目的在于得到酬劳 C投资具有政治行为 D投资具有风险性 12、_不属于市政公用设施用地。 A公共交通用地 B煤气调压站 C广场用地 D火葬场 13、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开头该家庭的月还款额削减了元。 A：994.37 B：1016.81 C：1255.16 D：1387.24 E：

15、借款合同14、关于投资项目资本金的表述错误的是_。 A投资者可以转让其出资 B投资者享有全部者权益 C投资者不得以任何方式抽出 D投资者可从项目法人处猎取利息 15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估量建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为_元/m2。 A50 B250 C300 D350 16、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看。 A：墙体承重材料 B：竹质的家具 C：装修装饰材料 D：家用电器 E：执行层的组织协调 17、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万

16、元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是_。 A买卖 B抵押贷款 C拆迁补偿 D保险 18、依代理托付方的不同，物业代理可以分为_。 A联合代理 B买方代理 C独家代理 D卖方代理 E双重代理 19、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。 A平均价格 B加权价格 C抽样价格 D成交价格 20、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。 A：保证书 B：投保单 C：保险单 D：批单 E：暂保单 21、建设工程进度把握工作的主要内容包括。 A：施工现场的调研与分析 B：编制项目建设工程进度方案 C：监督项目施工进度方案的执行 D：制订勘查方案 E：对项目建设总周期目标的论证与分析 22、编制房地产投资方案与资金筹措表之前，应先编制(2009年试题) A：现金流量表 B：损益表 C：资金使用方案 D：资金筹措