我们市场分析思路

1、我们市场分析思路2 2认识城市认识城市3 3认识城市认识城市地理位置地理位置苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部。东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州属亚热带季风海洋性气候，境内河流纵横，湖泊众多，土地肥沃，物产丰富。主要出产棉花、蚕桑等，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼等，是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府。苏州位于长三角的核心要位，是鱼米之香、丝绸之府苏州位于长三角的核心要位，是鱼米之香、丝绸之府认识城市认识城市GDPGDPGDP增长率房地产业发展状况小于小于4%4%萎缩萎缩4-5%4-5%停滞甚至倒退停滞甚至倒退5-10%5-10%稳定发展稳定发展1015%1015%高速发展高速发展大于大

2、于15%15%飞速发展飞速发展 按照国际研究惯例：按照国际研究惯例：GDPGDP增长与城市房地产发展关系模型增长与城市房地产发展关系模型合富观点：合富观点：03年开始苏州GDP始终保持高幅度增长（大于15%），处于飞速发展阶段，经济的繁荣能带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为苏州房地产市场持续健康发展提供了的坚实基础和良好的环境。15%认识城市认识城市固定资产投资固定资产投资苏州固定投资保持在1500亿元以上,在2004-2007年呈现持续上升趋势。在房地产上的投资额度也在逐渐增大，保持在200亿元以上。苏州固定投资涨幅,均处于10%以上,其中2005年涨幅最大,超过20%;房地产投资涨幅最大的

3、超过100%。2004年-2007年, 在固定资产投资中,房地产占据了1/5的份额有投资过热的现象。东扩东扩建设苏州新城，挺进昆山连接上海； 北拓北拓城市未来发展的功能拓展区，辐射苏北、联系浙北的重要通道；南育南育继续完善吴中区的经济、文化等功能，保护太湖，打造旅游胜地；西优西优优化区域空间，提高产业和空间聚集度。认识城市认识城市城市规划城市规划认识城市认识城市城市规划城市规划苏州总体规划苏州总体规划苏州的建设发展遵循东进、北拓、南优、西控、中核战略 。由最初单纯的“一体两翼”更变为“南北扩散、东西共进”的和谐发展局面，吴中区是大力发展的城南区域.城市道路网规划城市道路网规划道路系统的主骨架是

4、井字形快速路加三环的道路系统。共规划为4条轨道线路一号线：起点在灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站.(线路长26.1公里，设站24座，2011年建成)二号线：起相城京沪高通铁路苏州站，止于吴中区迎春南路。(长27公里，设22站,2012年建成)。三号线：起沪宁城际线路苏州新区站，止于沪宁城际铁路唯亭站。(长43.5公里，设31站，2020年建成)。四号线：起于相城区旺埂上村，止于吴中区苏旺路。(线路长31.2公里，设22站，2020年建成)认识城市认识城市风景名胜风景名胜苏州是全国首批的历史文化名城之一苏州是全国首批的历史文化名城之一苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，是全国首批24个历史

5、文化名城之一。全市现有各级各类文物保护单位538处，其中国家级34处，省级106处。苏州是全国重点旅游城市，集“建筑、山水、花木、雕刻、书画”等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，至今保存完好的古典园林60余处，其中拙政园、留园、网师园、环秀山庄、沧浪亭、狮子林、艺圃、藕园、退思园等9座园林已被列入世界文化遗产名录。拙政园拙政园环秀山庄环秀山庄9 9认识市场认识市场认识市场认识市场土地供应土地供应整体市场整体市场 02-0702-07年，苏州土地出让总量总体呈现增长趋势。年，苏州土地出让总量总体呈现增长趋势。03-0403-04年土地放量迅年土地放量迅猛，年增长幅度达到猛，年增长幅度达到3

6、8-41%38-41%。04-0504-05年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量增长幅度有所下降。到供应量增长幅度有所下降。到0606年，随着苏州楼市的回暖，年，随着苏州楼市的回暖，0707年土地供年土地供应量再一次被推向高峰。应量再一次被推向高峰。3/22/2022认识市场认识市场施工、竣工量施工、竣工量 03-0703-07年施工体量逐年提高，而竣工量却基本持平，预示着苏州近年施工体量逐年提高，而竣工量却基本持平，预示着苏州近几年内商品房供应量将达到高峰，竞争将更加激烈。几年内商品房供应量将达到高峰，竞争将更加激烈。整体市场整体市场认识市场认识市场成交

7、、均价走势成交、均价走势0707年年5 5月到月到0808年年4 4月苏州住宅成交量走势图月苏州住宅成交量走势图0707年年5 5月到月到0808年年4 4月苏州住宅成交均价走势图月苏州住宅成交均价走势图 苏州住宅成交以苏州住宅成交以9 9月为分月为分水岭，水岭，0707年初至年初至9 9月份成交月份成交量、成交均价基本保持上量、成交均价基本保持上升趋势，升趋势，9 9月份达到顶峰。月份达到顶峰。随后出台的调控政策给苏随后出台的调控政策给苏州房地产带来了严重的影州房地产带来了严重的影响，成交量、成交均价降响，成交量、成交均价降幅较大。幅较大。政策调控政策调控政策调控政策调控整体市场整体市场13

8、13板块划分板块划分苏州分为园区、吴中区、市区、新区苏州分为园区、吴中区、市区、新区 、相城区五个区、相城区五个区认识市场认识市场住宅市场住宅市场园区依托强劲的经济、国际化的居住环境及国际化住宅开发水平，价格领跑苏州。目前湖西开发用地匮乏，整体市场东向发展明显，未来还有大量储备用地面世。借助西山、东山的自然景观，别墅供应量较大，普通住宅目前主要集中在越溪板块和吴中开发区板块，加上世贸、招商等地产商的入驻，区域逐渐被炒热。近期价格提升加速。市区依托稀缺的土地资源、成熟完善的配套，支撑其市场价格，目前环线以内新房源供应较少，新房源集中在沧浪新城和平江新城。阊胥路、劳动路一段，由于中海、万科等品牌开

9、发商的进驻，正逐渐成为新兴的高尚居住区。作为苏州房地产市场的价格盆地，其中心区域与乡镇板块形成了较为明显的价格梯度。目前合景、恒基等香港开发商进驻，加上人民路等道路的北延，交通日益发达，区域内人民路北延板块供应集中，未来市场发挥空间大。产品主要集中在狮山路、何山路片区。开发时间较早，但目前可供开发用地少，北向发展趋势明显，浒关片区的发展潜力在政府规划下逐渐被挖掘。目前进驻该区域的有新创、新港、鑫苑等开发商。园区领跑苏州房地产市场，市区土地资源稀缺，吴中区借助自然景观提升板块价值，园区领跑苏州房地产市场，市区土地资源稀缺，吴中区借助自然景观提升板块价值，新区北向趋势明显，相城区受到交通改造优势，

10、未来市场发挥空间大。新区北向趋势明显，相城区受到交通改造优势，未来市场发挥空间大。板块市场特点板块市场特点认识市场认识市场住宅市场住宅市场认识市场认识市场住宅市场住宅市场平江新城：平江新城：新兴北部住宅区，品质一般，配套商品房多层、小高层5500-6500元/主力客层：市区工作者、古城拆迁户大观名园、橘子园古城区：古城区：用地限制，供应量少，产品档次差异大1200030000元/主力客层：主城区富人、外来投资者园林别墅苏州庭园、桃坞小筑、姑苏人家苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路沪宁铁路苏嘉杭高速苏嘉杭高速沪宁高沪宁高速速苏州绕城高速苏州绕城高速本案沧浪新城沧浪

11、新城：新兴西南住宅区，距离更近古城多层、小高层、高层品牌发展商（11000-1200011000-12000元元/ /）本土发展商（6500650075007500元元/ /）主力客层：主力客层：高新区和市区的高级白领金帝城市别墅、万科金色家园古城区古城区旧城保护，护城河内以园林别墅为多，护城河外催生三大新城旧城保护，护城河内以园林别墅为多，护城河外催生三大新城认识市场认识市场住宅市场住宅市场工业园区工业园区楼市风向标、主力供应区与成交区、品牌发展商云集楼市风向标、主力供应区与成交区、品牌发展商云集湖西：湖西：市场成熟、苏州高端市场高层（1400020000元/）别墅(16000-17000元

12、/)主力客层：主力客层：园区CEO、高级经理人、高级投资客、私营业主欧式古典主义中海御湖西岸、中茵皇冠国际、天域湖东湖东/湖北湖北：主力市场区域、苏州中高端市场高层、小高层湖北（70008500元/ ）湖东（55007000元/）主力客层：主力客层：园区内高级白领、部分外来私营业主现代风格万科玲珑湾、未来城，第五元素苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路沪宁铁路苏嘉杭高速苏嘉杭高速沪宁高沪宁高速速苏州绕城高速苏州绕城高速湖南：湖南：低密度居住区别墅（1100017000元/）多层（60007500元/）主力客层：主力客层：园区CEO、高级经理人 现代风格水墨江南、万

13、科玲珑湾、伊顿小镇认识市场认识市场住宅市场住宅市场高新区高新区市场成熟，地块供应量及规模有限，楼盘体量小，区域需求得不到满足市场成熟，地块供应量及规模有限，楼盘体量小，区域需求得不到满足苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路沪宁铁路苏嘉杭高速苏嘉杭高速沪宁高沪宁高速速苏州绕城高速苏州绕城高速中心城区中心城区中高端市场，商务、商贸居住区55007000元/小高层、高层主力客层：主力客层：园区内高管、私营业主、外籍员工保利雅苑、金河国际华庭、国际公馆 认识市场认识市场住宅市场住宅市场相城区相城区市场刚起步发展，产品档次一般，苏州城市发展的未来重点市场刚起步发展，产品档次

14、一般，苏州城市发展的未来重点苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路沪宁铁路苏嘉杭高速苏嘉杭高速沪宁高沪宁高速速苏州绕城高速苏州绕城高速多层、小高层、别墅4500-5500元/（公寓）800014000元/（别墅）主力客层主力客层（公寓）：改善型苏州老城区居民、相城腹部地区进城居民主力客层主力客层（别墅）：区域改善型客户、园区及市中心高管、私营业主香城花园、锦绣天地（公寓）招商依云湾、鹂岛别墅（别墅）认识市场认识市场住宅市场住宅市场吴中区吴中区区域幅度广，市场供求量大，坐拥山水景观区域幅度广，市场供求量大，坐拥山水景观苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太

15、湖别墅区沪宁铁路沪宁铁路苏嘉杭高速苏嘉杭高速沪宁高沪宁高速速苏州绕城高速苏州绕城高速环太湖别墅区：度假区域10000-20000元/主力客层：长三角地区私营业主、顶端商务人士湖景别墅太湖胥香园中心城区：中心城区：市区城南延伸部，成熟居住区5500-6000元/多层、小高层主力客层：改善型苏州老城区居民、吴中远郊进城居民木渎古镇：度假区域900010000元/主力客层：主力客层：长三角地区私营业主、商务人士、区域富人山景人文别墅姑苏桃花源苏州主要酒店式公寓分布图苏州主要酒店式公寓分布图认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场3/22/2022认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场苏州主

16、要酒店式公寓列表苏州主要酒店式公寓列表3/22/2022酒店式公寓代表项目价格酒店式公寓代表项目价格认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场 酒店式公寓低总价、精装修等因素的影响，在销售单价上比同期一酒店式公寓低总价、精装修等因素的影响，在销售单价上比同期一般商品住宅要高，甚至部分品质较高的酒店式公寓的销售均价已经达般商品住宅要高，甚至部分品质较高的酒店式公寓的销售均价已经达到同期高端物业如别墅的价格水平，目前由于各区域城市定位及发展到同期高端物业如别墅的价格水平，目前由于各区域城市定位及发展状况各有不同，导致其区域内的酒店式公寓的品质相差甚远，价格上状况各有不同，导致其区域内的酒店式公寓

17、的品质相差甚远，价格上就会出现明显的差距。就会出现明显的差距。所属区域所属区域工业园区工业园区新区新区相城区相城区吴中区吴中区吴中区吴中区吴中区吴中区3/22/20221.摩登大厦摩登大厦2. 自由之邑自由之邑3.时代晶华时代晶华4.富达广场富达广场5.赛风公寓赛风公寓6.润亿皇朝润亿皇朝老城区酒店式公寓中多为改造项目,目前多为商住混用项目或精装修公寓项目,整体品质较低.酒店式租金水平:较好:35-40元/月一般集中在25-30元/ /月目前并无在售的酒店式公寓永达大厦该项目位于干将西路189号，共25，目前为商住混用，房型以1房1厅为主，主要面积为40-56; 租金为：35-40元/月自由之

18、邑该项目位于阊胥路123号,包括28层及24层两栋公寓，有1,2,3房多种房型，面积为43-200租金为：30-35元/月老城区项目分布图老城区项目分布图认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场赛风公寓该项目位于阊胥路798号，主力户型为40-80,部分楼4.2米挑高复式机构.租金为：25-35元/月时代晶华该项目位于金门路108号，共22，7-22层为公寓，以40-70房型为主力户型，有少量130-340, 租金为：30元/月润亿皇朝该项目位于乔司空巷66号,共6层,目前为商住混用,主力面积为30-50, 租金为45元/天摩登99该项目位于人民路438号,共7层,为商住混用,主力面积在4

19、0-56,租金为35-40元/月老城区典型项目介绍老城区典型项目介绍认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场园区项目多为服务式酒店公寓，开发商多是在整体住宅项目中提供部分酒店式公寓，园区项目代表了苏州酒店式公寓的最高品质。区域内的酒店式公寓都提供专业酒店管理公司进行统一管理。目前在售的酒店式公寓玲珑湾及雅戈尔未来域销售价格都达到13000-15000元/1.1.晶汇新屹二期晶汇新屹二期2.2.雅戈尔雅戈尔yarkyark公馆公馆3 3玲珑湾酒店式公寓玲珑湾酒店式公寓4.4.海天广场海天广场5.5.和乔丽晶公寓和乔丽晶公寓1.1.五星级产权酒店（雷迪森管理）五星级产权酒店（雷迪森管理）2.2

20、.精装修酒店式服务公寓精装修酒店式服务公寓3.3.酒店式服务小户型酒店式服务小户型4 4酒店式服务酒店式服务另外五星级产权酒店及酒店式服务对外报价约13000元。园区项目分布图园区项目分布图认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场玲珑湾精英酒店公寓位于工业园区玲珑街1号*玲珑湾精英酒店公寓为玲珑湾花园25号楼，由苏州南都建屋有限公司开发，2006年竣工*全装修，共150套，主力房型为60平方米的一室一厅和95平方米的两室一厅*房间配备独立空调、本地有线电视、宽带网络、厨房器皿燃气、洗衣机、影视设备等*配套设施包括餐厅、健身房、停车场、商务中心等，并提供叫车、房间打扫、被单更换等服务*租金报

21、价为一室一厅680元/天，两室一厅980元/天园区典型项目玲珑湾精英园区典型项目玲珑湾精英认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场高新区项目分布图高新区项目分布图新区酒店式公寓基本沿狮山路分布，其中御庭国际公寓、青庭公寓、汇豪国际为品质较高之服务式公寓，其余皆为商住混用项目.目前区域内的租金:一般:35-40元/月较好:55-70元/月1.1.御庭国际公寓御庭国际公寓2.2.青庭国际公寓青庭国际公寓3 3丽景酒店公寓丽景酒店公寓4.4.狮山峰汇狮山峰汇5.5.汇豪国际汇豪国际狮山峰汇该项目位于高新区狮山路89号,共22层,主力户型2室,约86.租金为:35-40元/月汇豪国际该项目位于高新

22、区狮山路58号,共18层,4-18层为公寓,主力户型1室,面积约35-45. 租金为55-70元/月认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场御庭国际公寓由3幢12层小高层建筑，共200套高级全装修服务公寓(1-4房)，2004年10月开盘，总建筑面积24,300平方米；配套设施包括游泳池、SPA、蒸气浴、高尔夫球场、网球场、高级西餐厅等设施外，御庭国际公寓还设有独立的专属会所.16,500 / 月起3 间卧室（117 -123）13,000 / 月起2 间卧室（87 99 ）8,000 / 月起1间卧室（53 ）租金(人民币)套房类型*青庭国际公寓为“新地中心”的副楼，高26层，6-26层

23、为服务公寓，主力户型为1室户，面积为85-90平方米，顶部二层为复式结构，面积在160-200平方米*房间采用五星级装修标准，内设中央空调、进口电梯、中央吸尘、24小时热水循环等，同时由第一太平戴维斯担当国际物业顾问，泛城（中国）住宅综合服务提供营销代理服务*目前85平方米户型租金为约为5,000-6,000元/月高新区典型项目御庭国际公寓高新区典型项目御庭国际公寓认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场相城区酒店式公寓多依靠专业市场、为商住混用的项目，定位比较模糊,导致人流混杂,档次较低目前在售的酒店式公寓的价格为7000-8000元/1.1.-bossF馆馆2.2.国际服装城国际服装城

24、3.3.凯翔广场凯翔广场4.4.中翔商贸城中翔商贸城凯翔广场凯翔广场层高2.9米（单层）复式5.2米，约有910个单元，单元面积面积40-100售价7000-7500元中翔商贸城中翔商贸城一期已投入运营，二期于06年上半年开盘与一期类似，面积40-110平方米，目前销售率达80%售价:7800-8000元相城区项目分布图相城区项目分布图认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场吴中区项目分布图吴中区项目分布图认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场从目前吴中区的酒店式公寓开发情况来看，数量虽然比较少，主要还是集中在原来城区部分。目前在售的酒店式公寓的价格为8000元/1.蓝调都汇蓝调都汇

25、2.凯悦公寓凯悦公寓3.金枫国际金枫国际4.吴越新天广场吴越新天广场5.金鑫金鑫 蜜蜂城蜜蜂城12345从目前越溪的公寓市场的情况分析来看，该区的公寓和商业需求仍然很大，随着未来住宅市场的进一步开发，需求将会更加旺盛，同时城市副中心的建成，对多类型商品房需求也会增大，这就为公寓的发展提供机遇。所属板块：越湖路板块项目地址：吴中新城明溪路口吴山街18 号项目类别：酒店式公寓、商业开发商：苏州新天房地产开发有限公司开盘日期：2008.03占地面积：9292.9 平方米建筑面积：18586 平方米楼面单价：4304 元平方米容积率：2.21绿化率：25%得房率：1 号楼商铺得房率95%以上,酒店式公

26、寓78%，2、3、4 号楼商铺得房率88%,酒店式公寓81%。销售热线66578882开发周期：该项目一次性开发,预计工程完工时间为08 年底09 年初。价格：预计均价8000元/平方米交房时间：预计2009 年1 月份。吴中区典型项目吴中区典型项目吴越新天广场吴越新天广场认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场3/22/2022吴中区典型项目美韵公寓吴中区典型项目美韵公寓认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场总建筑面积:42000平方米 总户数:588户 开发商:江苏吴中嘉业投资有限公司 投资商:江苏吴中集团有限公司 代理商:苏州博思堂投资顾问有限公司

27、 物业类别:普通住宅、精装公寓 楼层状况:32层 售楼处地址:东吴南路388号现场售楼处 项目进度：已于2007年11月份售楼处公开，12月份现场施工进入实质阶段。交通状况:地处主干道人民路延伸段，大概有16条路公交线路直达，包括55路、54路、1路、522路、325路、932路、503路、63路、59路、58路、43路、3路、62路、5路、509路、57路等，规划中的轻轨2号、3号、4号线相交围合于此，几个站点都很近，步行几分钟就可以到达了。 周边配套:中小学、世纪联华超市、邮局、银行、医院、汽车站、公园等。产品特点：户型设计36-109多样户型，满足多层次人群的居住需求。3/22/2022

28、吴中区典型项目金鑫吴中区典型项目金鑫蜜蜂城蜜蜂城认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场总建筑面积:74000平方米 开发商:苏州金鑫房产开发有限公司长桥分公司 物业管理公司:金鑫集团下属物业公司 代理商:苏州港联形水房地产咨询有限公司 物业类别:公寓、商住楼 建筑类别:小高层 装修状况:全装修 售楼 :82173888/82175588 周边配套:中小学:碧波小学、苏苑中学、长桥中学；幼儿园:碧波幼儿园,综合商场:华联超市、可的超市、华润超市、好友多大卖场，自身商业配套,银行:工商银行、农业银行、建设银行,医院:吴中区长桥人民医院,其他:行政中心。 交通状况：22路、53路、51路、50

29、3路、62路 产品设计：精装修小户型，1-2楼是上铺，三楼到顶都是精装修。商业有18000平方米，住宅部分是50-60平方米一室和两室的小户型。3/22/2022老城区老城区高新区高新区工业园区工业园区吴中吴中、相城、相城高品质的酒店式公寓高品质的酒店式公寓比较匮乏比较匮乏.供应供应:土地供应趋紧土地供应趋紧,酒店式公寓供应量酒店式公寓供应量屈指可数屈指可数.有部分高档酒店有部分高档酒店式公寓式公寓.供应供应:板块发展板块发展比较成熟比较成熟,近两近两年商业供应量年商业供应量较小较小众多大体量商业众多大体量商业及住宅项目里顶及住宅项目里顶级奢华酒店式公级奢华酒店式公寓寓. .供应供应: :酒店

30、式公寓酒店式公寓仅限大社区的商业仅限大社区的商业配套配套, ,体量多以体量多以3-53-5万体量为主万体量为主酒店式公寓项目较酒店式公寓项目较少少, ,相城主要依托相城主要依托专业市场专业市场, ,整体项整体项目品质不高目品质不高. .供应供应:目前商业目前商业市场有待进一步市场有待进一步发展发展,2010,2010年后年后将会形成成熟的将会形成成熟的商业中心商业中心认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场各区酒店式公寓特征各区酒店式公寓特征认识市场认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场总论酒店式公寓市场总论 目前苏州已建成使用以及正在销售的酒店式公寓达到数十个，作为城市发展成

31、熟度较高的片区，工业园区和高新区成为数量最多，品质最高的酒店式公寓集中工业园区和高新区成为数量最多，品质最高的酒店式公寓集中区域，区域，中心城区商务功能也日趋成熟，相比之下，房地产市场发展起步较晚的相城相城区和吴中区则相对落后。区和吴中区则相对落后。苏州市酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在高新中高档次的酒店式公寓主要集中在高新区和工业园区，特别是高新区狮山路已经形成了区和工业园区，特别是高新区狮山路已经形成了CBDCBD，对酒店式公寓的发展提供良好的机遇。由于原有中心城区及吴中区的酒店式公寓改造之后多为商住混用项目或精装修公寓项目,这部分酒店式公寓整体品质较低。中心城区和园

32、区内的中高档酒店式公寓售价在1000015000元/，新兴的相城和吴中区酒店式公寓售价在8000元/。吴中区整体房地产市场发展一直处于发展停滞状态，近年来才发展。一直以来吴中区都以大量的普通商品住宅和别墅产品为主要特征，但是随着近年城市发展的需要，酒店式公寓这种新概念的住宅产品也开始发展，从原来的烂尾楼改造到现酒店式公寓这种新概念的住宅产品也开始发展，从原来的烂尾楼改造到现在的新盘开发，为吴中区酒店式公寓提供发展机遇。在的新盘开发，为吴中区酒店式公寓提供发展机遇。认识市场认识市场酒店市场酒店市场五星酒店分布图五星酒店分布图1234658791012111、金鸡湖大酒店2、亚致酒店 3、建屋新罗

33、酒店4、太湖高尔夫酒店5、香格里拉大酒店 6、中茵皇冠国际公寓7、吴宫喜来登酒店8、玄妙索菲特大酒店 9、中茵皇冠假日酒店10、御庭精品酒店11、维景国际大酒店 12、东山宾馆3/22/2022认识市场认识市场五星酒店列表五星酒店列表酒店市场酒店市场酒店名称开业时间客房数价格所在区域管理公司香格里拉酒店2006年390719-1817新区香格里拉集团金鸡湖大酒店2007年631038-2288工业园区凯宾斯基东山宾馆1999年450880-3400吴中区东山镇政府太湖高尔夫酒店2007年119850-1300吴中区仁泰集团雅戈尔雷迪森广场酒店2006年500580-1180工业园区雅戈尔雷迪森

34、广场酒店集团亚致酒店2006年1391580-2160新区台湾丽致酒店集团苏州御庭精品酒店2007年451817-3381工业园区傲达酒店管理公司玄妙索菲特大酒店2006年329978-2300平江区雅高集团建屋新罗酒店2006年307680-1450工业园区韩国新罗中茵皇冠假日酒店2005年64923-1613工业园区洲际集团维景国际大酒店2007年488688-1200工业园区中旅维景国际酒店管理有限公司吴宫喜来登酒店1998年4071130-2040沧浪区喜达屋集团3/22/2022认识市场认识市场酒店市场酒店市场各区五星酒店比例各区五星酒店比例 苏州五星酒店有一半分布在工业园区，金鸡湖

35、周围。借助金鸡湖的景色、苏州五星酒店有一半分布在工业园区，金鸡湖周围。借助金鸡湖的景色、园区迅速发展的经济，为旅游业、度假、休闲、公司、企业、商务人士提供园区迅速发展的经济，为旅游业、度假、休闲、公司、企业、商务人士提供服务。另一半大部分集中在吴中区、新区两个区域为为旅游业、度假、休闲服务。另一半大部分集中在吴中区、新区两个区域为为旅游业、度假、休闲提供服务。位于金融、行政中心的平江区、沧浪区各有一个五星酒店，主要提供服务。位于金融、行政中心的平江区、沧浪区各有一个五星酒店，主要为行政会议、商务人士提供服务。为行政会议、商务人士提供服务。认识市场认识市场酒店市场酒店市场个案个案-东山宾馆东山宾

36、馆地址：地址：苏州太湖东山风景区占地面积：占地面积：24万平方米客房数：客房数：度假休闲豪华套房85套；标准房250间；另有家庭型休闲度假客房50间房型：房型：1室1厅客房建面约7090平方米之间、2室1厅客房的建面在90120平方米之间、远影楼、晓月楼、近帆楼等是别墅型酒店建筑10002000平方米/栋客户：客户：以公司企业型为主，也有少部分个人客户价格：价格：2房1厅在20004500元 /天，1室1厅在15002000元/天，而公寓楼标准客房仅为8001200元/天，别墅型酒店客房1500-15800元/天出租率：出租率：50%-70%开业时间：开业时间：1994年开业2002年重新装修

37、认识市场认识市场酒店市场酒店市场个案个案-太湖高尔夫酒店太湖高尔夫酒店地址：地址：吴中区 太湖国家旅游度假区吴城路2号占地面积：占地面积：125万平方米客房数：客房数：度假休闲豪华套房98套；SPA套房7套；行政套房13套；总统套房1套客户：客户：旅游、度假类客户为主价格：价格：豪华套房850-1300元/天、SPA套房1150-1200元/天出租率：出租率：60%开业时间：开业时间：2007年中旬酒店市场酒店市场认识市场认识市场酒店市场总结酒店市场总结苏州市五星酒店在06-07年发展迅速、两年内增加9家，可见苏州酒店市场发展迅速，知名管理公司的进入，使得苏州酒店服务档次提高不少。苏州市酒店主

38、要分布在经济繁荣的工业园区、旅游业发达的吴中区、高新区，以及行政、金融中心老城区。对于旅游业发达，经济发展迅速的苏州，酒店主要客户来源为旅游业、公司、企业商务活动。4242认识区域认识区域吴中区主要分为三个板块：城区板块、越溪板块、太湖板块吴中区主要分为三个板块：城区板块、越溪板块、太湖板块区域板块分布区域板块分布本案本案认识区域认识区域吴中市场吴中市场城区板块以老新村为主，越溪板块低密度住宅云集，太湖板城区板块以老新村为主，越溪板块低密度住宅云集，太湖板块的住宅以度假别墅为主。块的住宅以度假别墅为主。太湖板块太湖板块泛指吴中区延太湖乡镇，主要包括西山、东山、胥口、光福、临湖、太湖国家旅游度假

39、区。板块拥有独特的风光和独特的地理位置主要以开发别墅项目为主，该板块可代表楼盘天阙、温泉1858、东山景园、胥香园等。城区板块城区板块指东吴塔、南环高架，东吴路东西辐射范围。该板块主要主要集中了80、90年代的老小区、老新村，新推楼盘不多。目前该板块待售项目有印象19，在售项目叠溪谷。越溪板块越溪板块是吴中区的新兴板块，板块主要指越溪老街，经济开发区两大片区。该板块是吴中区楼盘相对集中的区域，且借助石湖等东吴自然景观，云集的大大小小的开发商打造了许多大规模的低密度住宅，且未来可供开发土地较多，未来市场竞争激烈。区域可代表楼盘：石湖华城、水岸清华、越湖名邸、玫瑰99、阳光水榭、现代园墅等。区域板

40、块特征区域板块特征认识区域认识区域吴中市场吴中市场板块板块案名案名产品类型产品类型主力面积（）主力面积（）销售均价（元销售均价（元/ /）城区城区叠溪谷叠溪谷多层、花园洋房多层、花园洋房多层多层122-128122-128花园洋房花园洋房100-110100-110多层多层65006500花园洋房花园洋房82008200印象印象1919高层高层40-7040-70预计预计90009000越溪板块越溪板块石湖华城公寓石湖华城公寓花园洋房、多层、花园洋房、多层、小高层、别墅小高层、别墅花园洋房花园洋房132-146132-146多层多层105-115105-115小高层小高层90-10090-10

41、0花园洋房花园洋房75007500多层多层65006500小高层小高层75007500水岸清华水岸清华联别联别190-240190-2401100011000现代园墅现代园墅联别联别独别独别联别联别220-260220-260联别联别1100011000独栋独栋1600016000越湖名邸越湖名邸多层、小高层、多层、小高层、别墅别墅小高层多层小高层多层6200-65006200-650096-13596-135石湖华城别墅石湖华城别墅联排、独栋联排、独栋联排联排278-348278-348独栋独栋360-400360-400联别联别1100011000独栋独栋1600016000玫瑰玫瑰999

42、9多层、小高层多层、小高层多层多层8080/ /太湖板块太湖板块太湖天阙太湖天阙别墅别墅350-500350-5001600016000温泉温泉18581858联别联别180-200180-2001200012000东山景园东山景园双拼、独别双拼、独别双拼双拼255255、279279独别独别351-316351-316、400400双拼双拼70007000独别独别6500-80006500-8000胥香园胥香园联别联别174-308174-30865006500区域项目区域项目认识区域认识区域吴中市场吴中市场3/22/2022 越溪位于苏州西南部，是近几年房地产市场发展较快的区域，该板块一直

43、以“真山真水”著称，汇集了石湖、上方山等东吴天然景观。房产发展较房产发展较快，住宅较为集中。快，住宅较为集中。 越溪东至西塘河，南至苏州市绕城高速公路，西至龙翔路，北至越湖路，总用地面积约10.03平方公里，其中居住用地占总用地规模的48.2%，建成后整个片区人口将达到建成后整个片区人口将达到1212万万。区域没有向外扩展趋势，住宅较为集中，可供开发土地较多。认识区域认识区域越溪市场越溪市场越溪规划越溪规划区间交通网络区间交通网络公路：贯穿城区的友新高架、链接吴江的苏震桃一级高速公路、苏州绕城高速；轻轨：轻轨2、3、4号线其他：多路公交，如55、501、62、514等等小结：小结：苏震桃一级高

44、速公路与轻轨的未来规划，将为区域带来更多的外区域客源，拓宽了区域的客源面，这对于未来区苏震桃一级高速公路与轻轨的未来规划，将为区域带来更多的外区域客源，拓宽了区域的客源面，这对于未来区域与外界客户的关联度加强并且还为区域内交通便利性加分。域与外界客户的关联度加强并且还为区域内交通便利性加分。4 4号线号线3 3号线号线苏震桃公路苏震桃公路苏震桃一级公路和轻轨使板块内交通更加便利苏震桃一级公路和轻轨使板块内交通更加便利2 2号线号线认识区域认识区域越溪市场越溪市场交通优势交通优势越溪板块位于苏州城南核心片区，区域内聚集了石湖、上方山等自然景观，越溪板块位于苏州城南核心片区，区域内聚集了石湖、上方

45、山等自然景观，成为旅游胜地。成为旅游胜地。由于轻轨、高速公路等交通的便利；越溪板块较为集中的教育园；再加上合理的规划，由于轻轨、高速公路等交通的便利；越溪板块较为集中的教育园；再加上合理的规划，该板块的居住氛围逐渐形成。该板块的居住氛围逐渐形成。从整体规划上看，越溪板块借助其自然景观特点，可供开发土地较多从整体规划上看，越溪板块借助其自然景观特点，可供开发土地较多将成为一个低密度住宅较为集中的人居居住区。将成为一个低密度住宅较为集中的人居居住区。越溪板块是吴中区较为独立的区域，扩张态势不明显，但区域内可开发用越溪板块是吴中区较为独立的区域，扩张态势不明显，但区域内可开发用地较多，存在一定挖掘潜

46、力。地较多，存在一定挖掘潜力。苏州城南核心片区，自然景观优势，交通日益便捷，教育园提供人文环苏州城南核心片区，自然景观优势，交通日益便捷，教育园提供人文环境，越溪市场未来有很大的发展空间。境，越溪市场未来有很大的发展空间。认识区域认识区域越溪市场越溪市场越溪市场优势越溪市场优势越溪板块项目分布越溪板块项目分布本案本案认识区域认识区域越溪市场越溪市场项目名称项目名称规模（万规模（万方）方）开盘时间开盘时间产品类型产品类型均价均价( (元元/ /) )主力面积主力面积( () )主力总价主力总价( (万万) )石湖华城45（含2.4万别墅）06年12月花园洋房，多层，小高层，别墅小高层5600多层

47、6500花园洋房7500小高层90-100多层105-115花园洋房132-146小高层50-56多层68-75花园洋房99-109锦悦苑5407年5月小高层，电梯花园洋房小高层6800-7000花园洋房7000-7200小高层101花园洋房135-148小高层68-70电梯花园洋房94-106万锦和加州9.7万06年9月小高层，花园洋房小高层5800-6000花园洋房65006800小高层88102花园洋房96-120小高层52-60花园洋房6578万玫瑰99908年上半年多层，小高层/多层80/水岸清华2007年12月5别墅联排11000联排190-240228-288万越湖名邸5607年

48、11月多层，小高层，别墅多层,小高层650096-13562-88万现代园墅2807年12月别墅联排11000独栋16000联排220260独栋276万石湖庭院5.507年10月多层，小高层，别墅小高层6000多层7000小高层，多层90小高层54万多层63万石湖华城湖郡别墅2.407年12月联排，独栋联排11000，独栋16000联排 278-348，独栋360400联排260-370万，独栋540-600万新城金郡473858小高层、高层、别墅/合计178.6/越溪在售项目越溪在售项目认识区域认识区域越溪市场越溪市场一期开发商：上海裕都项目位置：吴中区越湖路118号占地面积：35万平米容积

49、率：1.3总建面积：56万平米（商业8.7万平米，住宅47万平米）总户数：3336户 开盘时间：一期07年11月16日一期体量：占地156722平米，总建247864平米，会所1644平米，商业11929平米 ,容积率1.29，绿化率39.63%，共20幢小高层，16幢多层首次推出：一期推出50#82#幢主力面积： 96平米的两房和130平米的三房销售均价：6500- -7000元/平米认识区域认识区域越溪市场越溪市场参考个案：越湖名邸参考个案：越湖名邸首次开盘楼盘 一期总体产品面积配比、客源一期总体产品面积配比、客源产品产品户型户型面积（面积（m m2 2）户数户数比例比例小高层2-2-19

50、0-9517820%2-2-195-10016018%3-2-2125-13524228%3-2-2140-15022025%4-2-2145-160809%合计合计880880100%100%产品产品户型户型面积（面积（m m2 2）户数户数比例比例电梯多层2-2-190-9534874%2-2-195-1009621%3-2-2125-135245%合计合计468468100%100%认识区域认识区域越溪市场越溪市场参考个案：越湖名邸参考个案：越湖名邸开发商：苏州吴中地产代理商：上海亿煌&苏州博思堂项目位置：吴中区越溪板块越湖路国际教育园对面占地面积：27万平米容积率：1.7总建面

51、积：46万平米（15万平米商业街）开盘时间：一期06年12月，二期07年7月目前在售：9幢多层，3幢花园洋房，6幢小高层，高层产品,共40套花园洋房，194套多层产品，474套小高层产品，约7万平米下期预推：22幢别墅产品，共106栋联排，独栋产品，面积190-260平米，总建2.2万平米销售均价：洋房：7500元/平方米，多层：6500元/平米，小高层：5600元/平方米, 别墅产品12000元/平米认识区域认识区域越溪市场越溪市场参考个案：石湖华城参考个案：石湖华城产品产品户型户型面积面积（m m2 2）户数户数比例比例去化去化去化率去化率小高层高层1-2-1688819%7686%2-2

52、-17310822%9992%2-2-180-90388%3695%2-2-190-10020443%18892%3-2-2128368%3494%合计合计474474100%100%43343391%91%主力产品：2-2-1 90-100平米 主力总价：50-56万产品产品户型户型面积面积（m m2 2）户数户数比例比例去化去化去化去化率率花园洋房3-2-2156820%562.5%3-2-2146820%675%3-2-2132820%562.5%3-2-2123820%450%2-2-198820%450%合计合计4040100%100%242460%60%主力产品：3-2-2 132

53、-146平米 主力总价：99-109万产品产品户型户型面积（面积（m m2 2）户数户数比例比例去化去化去化率去化率多层2-2-182-876232%5894%3-2-1105-1158041%7088%3-2-2115-1211910%1263%3-2-2135-140105%660%顶层复式150-1651910%1684%165-18042%125%合计合计194194100%100%16316384%84%主力产品：3-2-1 105-115平米 主力总价：68-75万认识区域认识区域越溪市场越溪市场石湖华城户型配比石湖华城户型配比开发商：苏州新泽地产（新区高档住宅锦悦苑开发商）代理商

54、：合美企划项目位置：吴中区越溪板块南溪江路明溪路占地面积：4.16万平米容积率：1.3总建面积：6.2万平米（商业1.6万平米，住宅4.6万平米）总户数：364户 停车位：295个开盘时间：一期07年5月，二期08年3月规划：5幢6+1层电梯洋房，2幢10层小高层, 2幢11层小高层销售均价：电梯洋房：7000-7200元/平方米，小高层：6800-7000元/平方米认识区域认识区域越溪市场越溪市场参考个案：锦悦苑参考个案：锦悦苑产品面积户型配比、项目分析产品面积户型配比、项目分析产品产品户型户型面积面积（m m2 2）户数户数比例比例去化去化去化率去化率小高层小高层1-2-11-2-1888

55、87 77%7%7 7100%100%2-2-12-2-1101101636363%63%595994%94%2-2-22-2-21231233 33%3%3 3100%100%3-2-23-2-2148148272727%27%242489%89%合计合计100100100%100%939393%93%产品产品户型户型面积（面积（m m2 2）户数户数比例比例去化去化去化率去化率电梯洋房电梯洋房3-2-23-2-2158158181816.7%16.7%161689%89%3-2-23-2-2148148181816.7%16.7%171794%94%3-2-23-2-21351351818

56、16.7%16.7%171794%94%2-2-22-2-2121121181816.7%16.7%161689%89%2-2-22-2-2119119181816.7%16.7%141478%78%复式复式4-4-3-33-3194194181816.7%16.7%1818100%100%合计合计108108100%100%989891%91%主力产品：3-2-2 135-148平米 主力总价：94-106万主诉求语：品牌家族，品质领航，锦华苑上品延续项目档次：中高档，1991年新泽地产开发苏州第一个外销楼盘锦华苑，在苏州市场口碑极佳，锦悦苑借锦华苑之势做项目推广，体现品牌优势。产品特色：1

57、、直入式地下停车系统，奢华一步到家；2、墙面：外墙面砖采用著名的爱和陶品牌；3、包括安保，门禁，缴费，广播在内的大量智能化系统。社区景观：无特色主题景观，主要集中在入口处的中央景观，包括一条人工河及中心广场社区配套：商业楼面积约为1.6万平方米，大厦一二层为商业用房，三层自用办公用房。主力产品：2-2-1 101平米 主力总价：68-70万认识区域认识区域越溪市场越溪市场参考个案：锦悦苑参考个案：锦悦苑占地面积： 51344.30M 建筑面积： 55142.89M 开发商： 苏州顺达房地产开发有限公司 物业类型：别墅、多层、小高层 别墅产品： 独体、双拼、联体量体： 50多户面积范围： 250

58、-500平方米价格： 7500-8000元/平方米客源：私营老板,外企高层管理人员、国企高级管理人员认识区域认识区域越溪市场越溪市场参考个案：石湖庭园参考个案：石湖庭园认识区域认识区域越溪市场越溪市场客群分析客群分析客户特征：客户特征： 客户主要来自吴中新城，吴中区及市区南部，购房目的主要为改客户主要来自吴中新城，吴中区及市区南部，购房目的主要为改善居住环境。善居住环境。 客户主要是当地的私营业主，高教区的高职称教师，经济开客户主要是当地的私营业主，高教区的高职称教师，经济开发区工厂的中高层领导，部分公务员，来自市区和吴中区的一发区工厂的中高层领导，部分公务员，来自市区和吴中区的一些企业的中层

59、收入人群及部分首次置业者。些企业的中层收入人群及部分首次置业者。 客户家庭构成主要是三口之家，客户年龄集中在客户家庭构成主要是三口之家，客户年龄集中在30-4030-40岁之间，岁之间，有一定的经济基础，收入稳定。另外有部分首次置业作为婚房有一定的经济基础，收入稳定。另外有部分首次置业作为婚房的年轻客户，主要依靠家中经济支持。的年轻客户，主要依靠家中经济支持。在客户的职业上，高教区的教师居多，公务员与事业单在客户的职业上，高教区的教师居多，公务员与事业单位职员其次，由于越溪板块聚集了苏大文政学院、东吴位职员其次，由于越溪板块聚集了苏大文政学院、东吴外国语学校等学校，区域客源特色较为明显。外国语

60、学校等学校，区域客源特色较为明显。客户职业分析客户职业分析客户年龄以客户年龄以30-4030-40的人群居多，和大多数住宅的青的人群居多，和大多数住宅的青年客户居多相比，越溪板块的客源年龄偏大，主要年客户居多相比，越溪板块的客源年龄偏大，主要是由于区域环境适合中老年人养老，大量投资客户是由于区域环境适合中老年人养老，大量投资客户的年龄也比较大。的年龄也比较大。客户年龄层分析客户年龄层分析客户年龄集中在客户年龄集中在30-4030-40岁，以高教区的教师和公务员居多岁，以高教区的教师和公务员居多认识区域认识区域越溪市场越溪市场客群特征细化客群特征细化从客户的面积需求看，客户偏爱从客户的面积需求看，客户偏