5公共关系人员及机构设置

1、城市综合案例解析策划实战要点王鹏锦PART全国战略条件全国战略条件单一市中心外围新区城市多中心呼和浩特济南沈阳青岛天津北京香港传统城市形态城市化进程对外商贸活动增多多个城市功能区变成中心城市的发展上海新加坡城市发展规律城市多中心发展城市多中心发展良好的市政基础条件良好的市政基础条件政府、景观的修建为东部发展提供基础政府、景观的修建为东部发展提供基础城市发展必将由单中心向多中心结构转变城市发展必将由单中心向多中心结构转变呼市战略对接条件呼市战略对接条件国家战略的落实国家战略的落实呼市最具有消费活力的中产阶层支撑不足呼市最具有消费活力的中产阶层支撑不足商圈环境建设商圈环境建设 吸纳和创造中产阶层吸

2、纳和创造中产阶层 形成良性互动形成良性互动城市阶层发展不确定性城市阶层发展不确定性呼市同样适用于呼市同样适用于MM理论理论日本经济学家 大前研一，对1990年代以来日本社会经济归纳得出。资源型行业资源型行业城市财富迅速集聚城市财富迅速集聚新兴行业新兴行业不成规模不成规模 难以聚能难以聚能传统行业传统行业行业没落行业没落 收益有限收益有限高收入阶层高收入阶层中产阶层中产阶层低收入阶层低收入阶层高能耗高能耗 低成本低成本 低技术低技术低能耗低能耗 高成本高成本 高技术高技术高能耗高能耗 高成本高成本 低技术低技术中产阶层中产阶层收入下滑收入下滑MM模型模型中产中产阶级阶级特点特点享受享受面子面子利

3、益利益经济经济开发商执行能力和团队实力偏弱开发商执行能力和团队实力偏弱 规避自身开发不足，全力发挥合作优势规避自身开发不足，全力发挥合作优势开发商自身的不确定性开发商自身的不确定性管理团队偏弱管理团队偏弱资金实力不足资金实力不足开发经验不足开发经验不足大量可开发用地大量可开发用地领导的大力支持领导的大力支持政策的灵活优惠政策的灵活优惠自行开发困难诸多自行开发困难诸多寻找伙伴共同开发寻找伙伴共同开发资金资金经验经验团队团队土地土地政策政策形象形象吸纳大型投资商吸纳大型投资商引进知名开发商引进知名开发商聘用专业管理公司聘用专业管理公司随着时间的发展城市资源的供给与空间发生巨大的变化随着时间的发展城

4、市资源的供给与空间发生巨大的变化工作方法工作方法: :螺旋发展法螺旋发展法 时间轴周期影响分析时间轴周期影响分析时间轴产业链形式时间轴产业链形式随着时间轴规模效应增强随着时间轴规模效应增强产业链效应增强产业链效应增强产业链螺旋发展模式产业链螺旋发展模式城市功能发展轴城市功能发展轴时间轴时间轴 城市发展轴要素城市发展轴要素两轴要素与工作方法两轴要素与工作方法两轴两轴时间与城市发展资源空间呈正向循环发展时间与城市发展资源空间呈正向循环发展 项目基地分割原则项目基地分割原则一、时序开发原则一、时序开发原则二、条件变更原则二、条件变更原则三、优地优用原则三、优地优用原则四、区域成熟度原则四、区域成熟度

5、原则五、无缝对接原则五、无缝对接原则六、功能互补原则六、功能互补原则七、产业链完善原则七、产业链完善原则八、因地制宜原则八、因地制宜原则九、先简后繁原则九、先简后繁原则十、总体布局原则十、总体布局原则PART T项目发展项目发展功能产品描述功能产品描述四大功能撬动项目：商业、写字楼、酒店、住宅四大功能撬动项目：商业、写字楼、酒店、住宅传统百货商业传统百货商业现代百货现代百货购物中心购物中心Shopping MallShopping Mall主题商业街主题商业街大型生态娱乐主题会所大型生态娱乐主题会所商业模式商业模式顶级写字楼顶级写字楼优质写字楼优质写字楼普通写字楼普通写字楼总部基地型独立办公楼

6、总部基地型独立办公楼商务公寓型写字楼商务公寓型写字楼办公模式办公模式酒店模式酒店模式国际顶级豪华酒店国际顶级豪华酒店国际品牌商务酒店国际品牌商务酒店国内企业的下属酒店国内企业的下属酒店经济连锁酒店经济连锁酒店度假及情景酒店度假及情景酒店住宅模式住宅模式普通单生精装公寓普通单生精装公寓高档商务型公寓高档商务型公寓高档酒店式公寓高档酒店式公寓SOHOSOHO办公式公寓办公式公寓生态景观式大宅生态景观式大宅功能产品描述功能产品描述四大功能撬动项目：商业、写字楼、酒店、住宅四大功能撬动项目：商业、写字楼、酒店、住宅酒店群商业群写字楼群公寓群提升城市形象提升城市形象强化中心地位强化中心地位实现商务氛围实

7、现商务氛围引入消费人群引入消费人群势势纳纳 现状问题分析解决现状问题分析解决造势造势吸纳吸纳全城的全城的影响力影响力为未来商业核心发展提供可能为未来商业核心发展提供可能全城的全城的消费力消费力星光舞台星光舞台 现状问题分析解决现状问题分析解决势势纳纳聚集聚集人气人气成为呼市焦点成为呼市焦点吸引吸引文化活动文化活动呼市的节目、外部活动呼市的节目、外部活动时尚名模展示台时尚名模展示台婚庆电力主持台婚庆电力主持台明星欣慰发布会明星欣慰发布会阶段亮点策划营销手段阶段亮点策划营销手段( (全城号召力全城号召力) ) 现状问题分析解决现状问题分析解决导导留留引导引导驻留驻留引导全城消费人群引导全城消费人群

8、车站消费人群车站消费人群公式公式兰切斯特商圈测算发的应用：竞争中的敌我关系兰切斯特商圈测算发的应用：竞争中的敌我关系兰彻斯特份额法则（兰彻斯特份额法则（兰彻斯特战斗理论或战斗动态理论）兰彻斯特战斗理论或战斗动态理论）p19151915年，英国工程师年，英国工程师F.W.F.W.兰彻斯特在兰彻斯特在战斗中的飞机战斗中的飞机一文中，首先提出用一文中，首先提出用常微分方程组描述敌对双方兵力消灭过程，定性地说明了集中兵力的原理；常微分方程组描述敌对双方兵力消灭过程，定性地说明了集中兵力的原理；p开始是用于分析交战过程中的双方伤亡比率，后用途逐渐推广；开始是用于分析交战过程中的双方伤亡比率，后用途逐渐推

9、广；p是应用数学方法研究敌对双方在战斗中的武器、兵力消灭过程的运筹学分支；是应用数学方法研究敌对双方在战斗中的武器、兵力消灭过程的运筹学分支；二级商圈二级商圈三级商圈三级商圈2.5KM2.5KM10KM10KM20KM20KM本项目商业体量规模本项目商业体量规模商业成长阶段与规模建议商业成长阶段与规模建议各级商圈消费总量各级商圈消费总量人口数量人口数量人均消费支出人均消费支出商圈消费总量商圈消费总量竞争份额竞争份额项目消费支撑量项目消费支撑量消费支撑预期消费支撑预期项目商业体量项目商业体量兰切斯特把战斗简化为两种基本情况：兰切斯特把战斗简化为两种基本情况：距离：距离：x x和和y y分别为红军

10、和蓝军的战斗单位数量分别为红军和蓝军的战斗单位数量 -商圈范围距离商圈范围距离兵力：兵力：a a和和b b分别为红军和蓝军的平均单位战斗力分别为红军和蓝军的平均单位战斗力-客群与消费能力客群与消费能力变量：变量：t t实力和本身战斗单位的数量成实力和本身战斗单位的数量成线性关系线性关系- - 城市发展速度变量城市发展速度变量dy/dt=-ady/dt=-a* *x x* *y ydx/dt=-bdx/dt=-b* *x x* *y y项目商业规模分析项目商业规模分析核心商圈核心商圈双方实力相等的条件为：双方实力相等的条件为：a a* *x=bx=b* *y y双方实力相等的条件变为：双方实力相

11、等的条件变为：a a* *x2=bx2=b* *y2y2竞争市场中商业规模份额的意义竞争市场中商业规模份额的意义核心商圈总消费力为核心商圈总消费力为182184182184万元万元二级商圈总消费力为二级商圈总消费力为334004334004万元万元新兴商圈总消费力为新兴商圈总消费力为277254277254万元万元5%11%20%3643736437万元万元3674036740万元万元1386313863万元万元8704087040万元万元平均坪效平均坪效50005000元元静态商业静态商业=17.5=17.5万平方米万平方米8704087040万元万元项目坪效项目坪效47004700元元18

12、.518.5万万平方米平方米商业体量修正：商业体量修正：城市商圈竞争关系推导出本项目静态商业规模城市商圈竞争关系推导出本项目静态商业规模兰彻斯特份额方法兰彻斯特份额方法核心商圈人口：核心商圈人口：32万万二级商圈人口：二级商圈人口：22万万三级商圈人口：三级商圈人口：12万万城镇居民人均消费支出：城镇居民人均消费支出：15182元元农村人口人均消费支出：农村人口人均消费支出：4319元元人口增长率人口增长率1.8% 1.8% 人均消费支出增长率人均消费支出增长率15%15%消费支撑增长率消费支撑增长率27%27%现状商业容量确定现状商业容量确定3-5年商业容量预测年商业容量预测8-10商业容量

13、预测商业容量预测商圈总消费力商圈总消费力8704087040万元万元3-53-5年商业支撑年商业支撑2020亿元亿元-30-30亿元亿元8-108-10年商业支撑年商业支撑5050亿元亿元-100-100亿元亿元商圈体量规模商圈体量规模18.518.5万平方米万平方米消费支撑增长消费支撑增长率率27%27%消费支撑增长消费支撑增长率率27%27%商圈体量规模商圈体量规模50-50-6060万平万平商圈体量规模商圈体量规模100-100-150150万平万平考虑项目风险因素，建议项考虑项目风险因素，建议项目启动规模控制在目启动规模控制在5-8万平万平项目中期建议项目体量规模项目中期建议项目体量规

14、模控制在控制在50万以内万以内商业规模增长预测商业规模增长预测蒙文化蒙文化3636民族民族民族民族文化文化特色特色道道长长期期形形成成关关系系形形成成纽纽带带形成产业链形成产业链术术短短期期有有效效有有力力量量与竞争与竞争对手形对手形成差异化成差异化竞争竞争有有吸吸引引力力功能性商业功能性商业主题主题手段手段功能功能手段手段专业市场性商业专业市场性商业大大大大主背主背题景题景的的的的变变量量功能功能城市外部城市外部城市内部城市内部本项目本项目变量变量国际化、民族化国际化、民族化结合结合, ,形成民族的形成民族的特色主线特色主线国际化的方式实国际化的方式实现形成呼市自身现形成呼市自身的特色的特色

15、单体产品单体产品:俏江南、全聚德俏江南、全聚德建筑规划类：上海新天地建筑规划类：上海新天地北京前门、宁波天一广场北京前门、宁波天一广场商业开发的战略与战术商业开发的战略与战术通过有通过有吸引力吸引力的商业的商业形式形式功功能能性性商商业业办办法法及及作作用用专专业业市市场场性性商商业业餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲服装服装服饰服饰建材建材家居家居家电家电功功能能城市城市外部外部城市城市内部内部民族特色线民族特色线商商业业街街形形成成可分可合可分可合有大有小有大有小有零有整有零有整好招商好招商好销售好销售好转型好转型好接受好接受路网路网建筑规建筑规模体量模体量招商地价招商地价成本要求成本要求易形成规模

16、易形成规模超市超市静态商业静态商业动态商业动态商业精品精品红星美凯龙、红星美凯龙、居然之家、百安居、居然之家、百安居、迪卡农、国美、苏宁迪卡农、国美、苏宁等主题店等主题店家乐福等大型超市家乐福等大型超市12形成形成要素要素3可实施性较强可实施性较强国际化手段国际化手段和方式实现和方式实现形成呼市自身形成呼市自身的符号特色的符号特色如俏江南等如俏江南等特色业态特色业态术术: : 商业短期内形成的办法商业短期内形成的办法产产业业启启动动产产业业联联动动形成形成项目项目区域区域差异差异竞争力竞争力以火车站以火车站( (空港空港物流拉动）物流拉动）以城际与北京与以城际与北京与京津唐及京津唐及商业购物商

17、业购物产业从简产业从简到复的形式到复的形式展览、会议展览、会议商务、酒店商务、酒店产业中心产业中心商业中心商业中心中心交易平台中心交易平台宜居宜商宜居宜商 空间空间总部中小企业基地总部中小企业基地孵化基地孵化基地商贸易展示平台商贸易展示平台商业体商业体酒店体酒店体商务体商务体居住体居住体物流、商贸物流、商贸休闲娱乐休闲娱乐1234567产业联动产业联动道道: : 长期战略性产业链打造长期战略性产业链打造住宅在项目开发进程中的必要性住宅在项目开发进程中的必要性近期阶段中期阶段长期阶段先期启动先期启动不依赖区域成熟度不依赖区域成熟度滚动开发滚动开发资金快速回现资金快速回现聚集人气聚集人气奠定项目市

18、场形象奠定项目市场形象产业需求产业需求小型企业居住、办公模糊需求小型企业居住、办公模糊需求人口支撑人口支撑聚集人气为商业提供人口支撑聚集人气为商业提供人口支撑居住升级居住升级居住升级提升项目区域价值居住升级提升项目区域价值项目盈利项目盈利通过居住物业博取项目利润通过居住物业博取项目利润人口拉动人口拉动拉动高消费群体进驻拉动高消费群体进驻价值支撑价值支撑高端居住支撑副中心区域价值高端居住支撑副中心区域价值 资金流资金流人气流人气流产业链产业链配套比配套比四四大大元元素素生活环境生活环境交通关系交通关系城市运动原理：城市运动原理：产业链各功能不是孤立存在的，不是平面静止，而是立体与运动的。产业链各

19、功能不是孤立存在的，不是平面静止，而是立体与运动的。居住功能在城市产业链结构中的作用居住功能在城市产业链结构中的作用城市城市DNA产业链模型产业链模型新城产业链的新城产业链的四大单元四大单元居住居住产业产业商业商业交通交通居住功能作为新城产业链居住功能作为新城产业链组成元素的重要一环组成元素的重要一环本项目居住功能业态规模确定本项目居住功能业态规模确定 案例分析案例分析上海新天地上海新天地pA A太平桥人工湖绿地，占地太平桥人工湖绿地，占地4.44.4万，水面面积万，水面面积1.21.2万，地下为车库，万，地下为车库，已成为市中心景观已成为市中心景观; ;pB B新天地，占地新天地，占地3 3

20、万，建面万，建面6 6万，万，分南、北里分南、北里; ;pC C翠湖天地高级住宅小区，总建翠湖天地高级住宅小区，总建6868万万; ;pDD企业天地甲级写字楼区，总建企业天地甲级写字楼区，总建面面5050万，兴建办公楼、酒店、商万，兴建办公楼、酒店、商场等场等; ;pE E瑞安集团总部大楼，区域的标瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑志性建筑; ;居住占比居住占比43% 43% 本项目居住功能业态规模确定本项目居住功能业态规模确定 案例分析案例分析深圳华侨城深圳华侨城居住区居住区商业区商业区居住区居住区旅游区旅游区文教文教体育体育居住区居住区旅游区旅游区旅游区旅游区用地性质用地性质占地面积占地面

21、积（公顷）（公顷）占地比占地比例例%主题公园、景区主题公园、景区14214231.5631.56其它休闲空间其它休闲空间（含水面、山体）（含水面、山体）32.832.87.297.29居住用地及配套居住用地及配套16116135.7835.78商业用地商业用地43439.569.56文体用地文体用地4 40.880.88道路交通用地道路交通用地42.242.29.389.38工业用地工业用地21214.674.67其它其它4 40.880.88合计合计450450100100居住占比居住占比36% 36% 本项目居住功能业态规模确定本项目居住功能业态规模确定 案例分析案例分析海上海海上海商业主

22、入口商业主入口商业主入口商业主入口写字楼入口写字楼入口住宅主入口住宅主入口创意创意LOFTLOFT（写字楼）（写字楼）p近近8 8万万mm2 2的的3 3幢高幢高8080米匣型建筑；米匣型建筑；p率先提出创意商居的概念，打造高挑大面宽办公空间；率先提出创意商居的概念，打造高挑大面宽办公空间；创意商业街创意商业街p逾逾2 2万万mm2 21-31-3层商铺文化艺术商业街，将各种生活、层商铺文化艺术商业街，将各种生活、商务配套融于一体；商务配套融于一体；p按场景制造分为金属院、玻璃院、木院、砖院、混按场景制造分为金属院、玻璃院、木院、砖院、混凝土院五大主题院，独具特色；凝土院五大主题院，独具特色；

23、创意生态居创意生态居p逾逾9 9万万mm2 2的的7 7幢幢1616至至2525层精装修高尚住宅；层精装修高尚住宅；居住占比居住占比47% 47% p太原万达广场总用地面积约太原万达广场总用地面积约500500亩，包含写字楼、五星级酒店、组亩，包含写字楼、五星级酒店、组合商业、环湖高尚住宅区的合商业、环湖高尚住宅区的150150万万平米大型综合区。平米大型综合区。p地上建筑面积地上建筑面积122122万平米；地下万平米；地下建筑面积约建筑面积约2727万平米万平米p写字楼建筑面积写字楼建筑面积14.514.5万平方米万平方米写字楼写字楼商业商业酒店酒店高档住宅高档住宅p组合商业：酒吧街组合商业

24、：酒吧街3 3万平米；酒万平米；酒店面积店面积5.55.5万平方米；大商业面积万平方米；大商业面积15.6715.67万平方米；底商约万平方米；底商约5 5万平米万平米p住宅面积住宅面积8080万平方米万平方米住宅面积占总建面住宅面积占总建面5353 案例分析案例分析万达广场（太原）万达广场（太原）本项目居住功能业态规模确定本项目居住功能业态规模确定本项目居住功能业态规模确定本项目居住功能业态规模确定项目名称项目名称上海新天地上海新天地深圳华侨城深圳华侨城海上海海上海太原万达广场太原万达广场本项目本项目总面积总面积 （万（万mm2 2）124124（建筑）（建筑）450450（占地）（占地）1

25、919（建筑）（建筑）123.6123.6（建筑）（建筑）商业面积（万商业面积（万mm2 2）6 643432 229.129.1办公面积（万办公面积（万mm2 2）50504 48 814.514.5住宅面积（万住宅面积（万mm2 2）68681611619 98080住宅比率住宅比率54.8%54.8%36% 36% 47.4% 47.4% 64.7% 64.7% ？大型综合体项目业态对比表大型综合体项目业态对比表l住宅是大型综合体项目重要组成业态住宅是大型综合体项目重要组成业态l住宅、公寓所占比率均在住宅、公寓所占比率均在60%60%以上以上本项目作为大型综合性项目必须保证一定的居住比例

26、本项目作为大型综合性项目必须保证一定的居住比例l建议：本项目宜取建议：本项目宜取住宅比例住宅比例60%60% ？项目发展定位项目发展定位呼市城市战略定位呼市城市战略定位 : :“最具开放的国际内陆城市最具开放的国际内陆城市”“最富创新力的少数民族首府城市最富创新力的少数民族首府城市” 城市竞争在第一阶段主要是城市竞争在第一阶段主要是经济实力经济实力的竞争的竞争 城市竞争在第二阶段主要是城市竞争在第二阶段主要是环境环境竞争竞争 城市竞争在第三阶段主要是城市竞争在第三阶段主要是文化文化的竞争的竞争项目面对众多竞争对手如何突出重围项目面对众多竞争对手如何突出重围? ?推行差别化的战略推行差别化的战略

27、 挖掘民族文化元素挖掘民族文化元素 发展特色经济发展特色经济项目发展定位项目发展定位项目城市发展战略定位项目城市发展战略定位呼和浩特市城市东区中心大型商务商业核心综合体呼和浩特市城市东区中心大型商务商业核心综合体呼市以新火车站区域经济为带动呼市以新火车站区域经济为带动项目功能发展定位项目功能发展定位集大型商务会议、物流贸易、展览展示、商业购物、餐饮集大型商务会议、物流贸易、展览展示、商业购物、餐饮娱乐、文体休闲、酒店会议、居住娱乐、文体休闲、酒店会议、居住SOHO等功能为一体的等功能为一体的大型商业商务综合集群大型商业商务综合集群功能功能定位定位商业商业购物购物文体文体休闲休闲展览展览展示展示

28、酒店酒店办公办公商务商务会议会议物流物流贸易贸易居住居住SOHO餐饮餐饮娱乐娱乐 餐饮娱乐、商业购物、酒店会议餐饮娱乐、商业购物、酒店会议 餐饮娱乐、文体休闲、酒店会议餐饮娱乐、文体休闲、酒店会议休闲休闲 商务会议、展览展示、商业购物商务会议、展览展示、商业购物休闲休闲板块板块商务商务板块板块居住居住板块板块娱乐娱乐板块板块商业商业版块版块五大五大功能功能版块版块城市城市会所会所城市城市书房书房城市城市客厅客厅城市城市餐厅餐厅城市城市卧室卧室 商业购物、展览展示商业购物、展览展示 文体休闲、物流贸易文体休闲、物流贸易商业商业项目五大功能功能分区项目五大功能功能分区 大型生态娱乐主题会所大型生态

29、娱乐主题会所传承传承 国际商务、会议、酒店中心国际商务、会议、酒店中心融合融合商务商务 开放式开放式BLOCKBLOCK街区街区迎客迎客 大型商业综合体大型商业综合体功能商业功能商业特色休闲区特色休闲区亲情亲情特色餐饮一条街特色餐饮一条街 居住居住SOHO居住居住娱乐娱乐BLOCKBLOCK是是5 5个英文单词的缩写：个英文单词的缩写：B BBusinessBusiness（商业）（商业）L LLie fallow Lie fallow （休闲）（休闲）0 00pen 0pen （开放）（开放）C CCrowd Crowd （人群）（人群）K KKind Kind （亲和）（亲和） “BLOC

30、K”“BLOCK”街区概念来源于美国街区概念来源于美国在美国，在美国，城市中心的概念已经变得模糊，城市中心的概念已经变得模糊，BLOCKBLOCK（街区）就是其最基本的活动空间单位，（街区）就是其最基本的活动空间单位，几个几个BLOCKBLOCK在一起就成了在一起就成了CITYCITY。曼哈顿曼哈顿 只是纽约就只是纽约就8484个街区其中的一个个街区其中的一个 开放式街区（开放式街区（BLOCK）街区，具备商业特征的商居城街区，具备商业特征的商居城应有尽有的生活城应有尽有的生活城以悠闲、诗意、活力和友善为特征以悠闲、诗意、活力和友善为特征融合在人们的商居行为中融合在人们的商居行为中l利用了城市

31、固有的社会资源，完善了城市功能；利用了城市固有的社会资源，完善了城市功能；l依托于城市又提升城市品质，节约了社会资源。依托于城市又提升城市品质，节约了社会资源。l美国的第五大道美国的第五大道l伦敦的牛津街伦敦的牛津街l意大利的米兰街区意大利的米兰街区l美国的环球美国的环球CITYWALKCITYWALKl圣地亚哥霍顿中心圣地亚哥霍顿中心l日本惠比寿花园城日本惠比寿花园城l西班牙巴塞罗那西班牙巴塞罗那l德国柏林德国柏林l捷克斯洛伐克的布拉格捷克斯洛伐克的布拉格 开放式街区（开放式街区（BLOCK）案例研究案例研究 纽约中央公园案例研究纽约中央公园案例研究p一个成规模生态公园一个成规模生态公园“城

32、市绿肺城市绿肺”对城市生态环境拉升作用巨大对城市生态环境拉升作用巨大p每天数以千计的市民与游客在此从事各项活动，集休闲、娱乐、旅游观光于一体；每天数以千计的市民与游客在此从事各项活动，集休闲、娱乐、旅游观光于一体； 纽约中纽约中央公园央公园 整个曼哈顿的地价上涨一倍，房价上涨整个曼哈顿的地价上涨一倍，房价上涨9 9倍倍作作 用用效效 应应 形成闻名遐迩的上东区，成为财富阶层的聚集地形成闻名遐迩的上东区，成为财富阶层的聚集地 地区已经成为纽约乃至世界知名的地区已经成为纽约乃至世界知名的“富人区富人区”案例研究案例研究 北京朝阳公园案例研究北京朝阳公园案例研究 朝阳公园区域在整个北京核心朝阳公园区

33、域在整个北京核心区域拥有最佳的城市景观资源区域拥有最佳的城市景观资源 成为豪宅市场热点区域成为豪宅市场热点区域 2003 2003年以来，朝阳公园周边共年以来，朝阳公园周边共涌现出涌现出2020多个高档房地产项目多个高档房地产项目 实现高端人群实现高端人群与高端项目聚集与高端项目聚集的中央居住区的中央居住区朝朝阳阳公公园园城城市市绿绿肺肺SUN PARK SUN PARK CPDCPD 放大城市生态放大城市生态公园周边居住功公园周边居住功能比重能比重PARTPART生态案例研究生态案例研究案例分析案例分析中国昆明世博生态城（中国昆明世博生态城（LUNMING)LUNMING)亮点亮点设施设施世

34、博体育中心世博体育中心坂贸广场（社区中心）坂贸广场（社区中心）世博森林公园世博森林公园世博园世博园世博国际会议中心世博国际会议中心世博花园酒店世博花园酒店金融商贸中心金融商贸中心国际学校国际学校高尔夫学校高尔夫学校现代音乐厅现代音乐厅配套配套功能功能酒店商务酒店商务国际会展国际会展居住功能居住功能旅游功能旅游功能ININ的家智能生的家智能生态建筑展览馆态建筑展览馆樱花溪谷樱花溪谷流水花园流水花园4 4栋概念住宅栋概念住宅展览馆展览馆宣传生态居住理念宣传生态居住理念推广节能环保技术推广节能环保技术健康家居示范和展现健康家居示范和展现 后期出现在区域后期出现在区域城市外溢人口或低端产城市外溢人口或

35、低端产业人口业人口价格驱动价格驱动减少项目生态面积，突破减少项目生态面积，突破5%5%高端客户策略高端客户策略 区域标杆人群区域标杆人群 生态环境拉动生态环境拉动 前期低密度产品形式等高端前期低密度产品形式等高端物业拉动，后期靠成熟高端居物业拉动，后期靠成熟高端居住区价值拉动住区价值拉动 前期以城市高端人口为主，前期以城市高端人口为主，后期会出现外地高端人口后期会出现外地高端人口生态等高端商业消费支撑生态等高端商业消费支撑 区域主力人群区域主力人群 注重居住环境以及社区形象注重居住环境以及社区形象 居住改善型需求升级居住改善型需求升级 可支付的物业价格可支付的物业价格 注重配套功能完善性注重配

36、套功能完善性 新型产业人口新型产业人口 区域商业消费支撑人口区域商业消费支撑人口中产阶层中产阶层低收入阶层低收入阶层高收入阶层高收入阶层形成对城市高端人群强势聚集效益形成对城市高端人群强势聚集效益增加生态配套功能增加生态配套功能整体加大区域居住功能比重整体加大区域居住功能比重城市东移城市东移加大居住比重加大居住比重强化生态质量强化生态质量高端人群的拉动决定了项目的实施性高端人群的拉动决定了项目的实施性强化高端人口聚集力强化高端人口聚集力生态南扩生态南扩车站、机场车站、机场产业链产业链酒店、会议酒店、会议产业链产业链赢取高端人群竞争是区域发展关键所在赢取高端人群竞争是区域发展关键所在控制生态绝对

37、面积控制生态绝对面积完善生态功能体系完善生态功能体系中央中央居住区居住区东河生态带向东渗透东河生态带向东渗透中心生态核构建中心生态核构建北侧生态向南引导北侧生态向南引导5%5%突破突破高端物业高端物业环境利用环境利用中央居住区认知中央居住区认知环境环境产业升级产业升级城市形象城市形象配套配套生态会所生态会所配套配套养生养生中央公园中央公园生态住宅生态住宅决定因素决定因素突破突破5%5%限定限定 扩展生态功能范畴扩展生态功能范畴一定规模生态绿地面积，强化城市绿肺作用一定规模生态绿地面积，强化城市绿肺作用突破突破5%限定，增加其他生态功能用地限定，增加其他生态功能用地结合城市配套功能，形成完整产业

38、链结合城市配套功能，形成完整产业链通过生态功能完善，提升整体生态环境通过生态功能完善，提升整体生态环境3636万生态园万生态园用地用地健康功能健康功能生态社区生态社区GolfGolf球场球场中央公园中央公园生态别墅生态别墅生态公寓生态公寓生态国际学校生态国际学校生态养生馆生态养生馆生态会展生态会展生态住宅生态住宅城市绿肺城市绿肺商务休闲商务休闲生态教育生态教育城市环境升级城市环境升级居住标准升级居住标准升级商务休闲升级商务休闲升级健康保健升级健康保健升级生态教育升级生态教育升级强化区域生态功能完善，拉动城市整体升级强化区域生态功能完善，拉动城市整体升级控制面积，强化质量控制面积，强化质量控制生

39、态面积，完善功能体系控制生态面积，完善功能体系生态生态城市城市办公办公居住居住果岭别墅果岭别墅公园别墅公园别墅生态主题会所生态主题会所中低密度洋房中低密度洋房总部基地商务总部基地商务商业商业酒店酒店大型购物中心大型购物中心商务公寓商务公寓5 5星级花园生态酒店星级花园生态酒店风情主题商街风情主题商街低密高层住宅低密高层住宅SOHOSOHO公寓公寓资源与强度对位资源与强度对位低密松散意向低密松散意向组团与环境渗透组团与环境渗透生态科技应用生态科技应用生态环境差异化生态环境差异化配套配套商务写字楼商务写字楼多层级生态体系多层级生态体系国际学校国际学校养生馆养生馆GolfGolf球场球场生态理念诠释

40、生态理念诠释内外文化交融内外文化交融时代形象展示时代形象展示专业市场专业市场餐饮酒吧街餐饮酒吧街展览中心展览中心会议中心会议中心社区中心社区中心中央公园中央公园多层级配套体系多层级配套体系多层级配套体系多层级配套体系办公生态示范办公生态示范多层级商务体系多层级商务体系景观景观东河景观带东河景观带社区景观社区景观景观大道景观大道以生态为核心构建项目新型产业链以生态为核心构建项目新型产业链酒店酒店会展会展生活生活居住居住商务商务办公办公商业商业休闲休闲加工加工制造制造物流物流运输运输文化文化娱乐娱乐活力生态环活力生态环“中央居住区中央居住区”“新型产业链新型产业链”“开放的公共空间系统开放的公共空间系统”PART项目发展方向项目发展方向 打造打造 “ “活力生态环活力生态环” ” 构建完善城市生态体系构建完善城市生态体系 生态环境资源衍生开放的生态环境资源衍生开放的公共空间