2016年土地估价师案例分析：商业用地主要价格影响因素

1、2016年土地估价师案例分析：商业用地主要价格影响因素一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。A:估价基准日B:估价目的C:估价收费标准D:估价程序E:时间因素2、假如一个城市建成区面积为3000k叭主干道的总长度为750km，贝U主干道的影响距离为。A:1kmB:2kmC:4kmD:8kmE:时间因素3、下列不属于企业的流动负债的是。A:短期借款B:预付账款C:应付账款D:应付票据E:土地4、土地利用总体规划的意义在于_。A编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重

2、要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施B编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础C. 土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件D土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础E国家实行用途管制是土地利用总体规划的基础5、地产市场的核心是_。A.基准地价地价B. 土地使用价值土地收益&在市场地价的容积率修正中，容积率修正以城镇规划规定为标准，用计算容积率修正系数。A:区域容积率B:小区容积率C:楼房容积率D:城市容积率E:国家实行土地估价师资格认证制度7、生产要素包括_0A.劳动B资本C. 文化利率D. 政策8、下列指标中，为数量指标。A:房地产投资额B:建筑密度C

3、:人均住房面积D:楼面地价E:土地9、市级商服中心。A:具有各级商服中心商服功能B:只有市级商服中心的功能C:只经营高档商品D:位于城市的几何中心E:时间因素10、本金收益率是的比率。A:本金和收益B:收益和投资C:收益和本金D:投资和收益E:土地11、企业财务通则规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，.【2002年测试真题】A:不得从企业抽回所投资金B:可以从企业抽回所投资金C:可以抽回但不得转让所投资金D:不得抽回也不得转让所投资金E:土地12、复议机关应当自受理申请之日起日内作出行政复议决定。A. 6090B. 10012013、城市是由自然环境和组

4、成，但城市的自然环境也是要人改造的。A.人文环境人工环境B. 空间环境社会环境14、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。A:年B:季C:月D:旬E:土地15、建筑地段地租的一个显著特点是占有显著的优势.2008、【2002年测试真题】A:垄断地租B:级差地租C:绝对地租D:相对地租E:时间因素16、土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了。A:土地估价师资格测试管理办法B:中国土地估价师协会章程C:注册土地估价师自律守则D:土地估价师实践考核和执业登记办法（试行）E:合法性17、在市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的_A效用和供求关系B成本C. 市场价值D属性18、在下列因

5、素中，是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。A:一般因素B:区域因素C:个别因素D:其他因素E:时间因素19、剩余法估价中为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的_0A. 1%2%2%3%B. 2%4%2%5%20、协议出让国有土地使用权规定规定，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的_050%A. 60%70%B. 80%21、某一房地产，已知建筑物的重置价格为：1500元/m2,成新率为80%。据调查，同类房地产年净收益为180元/m2,土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%，则该

6、房地产的价格为（）元/m2oA. 2200 2500 B. 2600 290022、使用成本逼近法评估地价时，单位面积土地取得费用应按计算。A预算费用实际发生费用C区域内平均费用以上都不对23、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是。【2004年测试真题】A:物价变动B:交通条件C:公用设施条件D:环境质量E:时间因素24、根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为（）。A.不符合土地使用价值相同，

7、城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理B. 体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律不符合影响土地质量因素一致，不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理25、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。A:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益B:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值C:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益D:土地价格=土地取

8、得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值E:时间因素二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、在用剩余法评估土地价格过程中，预测开发完成后的不动产价值一般可以采用。2009、【2002年测试真题】A:市场比较法B:成本逼近法C:收益还原法D:长期趋势法E:基准地价系数修正法2、GPS技术在地籍平面控制测量中的使用优势主要在于。A:测量精度高B:节省费用C:操作简便D:选点不受影响E:可以全天候作业3、衡量因素的不同水平（不同总体）下各样本数据的误差，称为误差。A.组内B随机B. 组间系

9、统4、现行我国土壤分类系统高级分类自上而下是。A:土纲B:亚纲C:土类D:土属E:亚类5、全部不动产对_必须具有效用。A.承租人承租型所有人B. 所有权人投资型所有人C. 自用型所有人6耕地占补平衡考核办法规定，村庄、集镇分批次建设用地占用耕地的，由或者补充耕地。A.当地人民政府提供补充耕地资金农村集体经济组织筹集有关资金B. 组织农民投工投劳实施土地整理项目当地农民提供补充耕地资金C. 当地企业提供补充耕地资金7、下列需经国务院批准的土地利用总体规划包括。A:省、自治区土地利用总体规划B:直辖市的土地利用总体规划C:省人民政府所在地的市D:自治区人民政府所在地的市E:人口在五十万以上的城市8

10、、省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报批准。A.全国人大国务院B. 国务院土地行政主管部门省、自治区、直辖市人民代表大会9、路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的_。A.平均深度深度的中位数B. 深度的众数D城市统一确定的某一深度10、当面临经济过热的情形时，可采取的政策有.【2009年测试真题】A:提高利率B:降低企业所得税率C:提高存款准备金率D:发行央行票据E:增加政府开支11、基于下列目的的地价评估中，评估结果能够体现土地在市场上客观价格水平的有。A:确定征地区片综合地价B:用地者委托评估其拥有土地的公开

11、竞买价格C:银行为发放抵押贷款而评估的土地抵押价格D:土地在有形市场中正常转让，转出方委托评估的价格E:土地在有形市场中正常转让，潜在购买方委托评估的价格12、保险金额可采取方式确定。A按账面原值投保按重置重建价值投保B. 按投保时实际价值协议投保按法人团体投保E按利息率增值投保13、大城市由组成。A:市区B:近郊区C:近郊工业区D:远郊区E:近郊城镇14、货币的职能包括。A:保险手段B:贮藏手段C:外汇手段D:流通手段E:支付手段15、为满足全面、科学、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要对进行评定。A土地价值土地使用价值C土地价格土地成本C. 土地增值收益16、土地是人们在一定社会制度

12、下拥有土地的形式，是整个土地制度的核心。A使用制利用制B. 所有制管理制17、在商品房营销过程中，销售人员的工资可确认为。A:间接费用B:销售费用C:管理费用D:期间费用E:取得开工许可证18、下列条件中，（）为采用市场比较法评估时选择土地交易案例的基本要求。A交易案例的用途和待估土地应相同交易案例的开发程度和待估土地完全一致B. 交易案例一般需为正常交易，如果不是正常交易，应能够修正到正常交易价格交易案例的交易时间不应超过五年C. 交易案例的交易类型和估价目的相符19、中央银行存款准备金政策的调控作用主要表现在。A:调控商业银行信贷规模B:增加商业银行的信誉C:控制商业银行的业务库存现金D:影响商业银行的存款能力和清偿能力E:增加中央银行信贷资金宏观调控能力20、试点市、县国土资源部门应按照“”的原则，制定建立挂钩周转指标管理台账，对挂钩周转指标的下达、使用和归还进行全程监管。A:总量控制B:封闭运行C:开放运行D:定期考核E:到期归还21、耕地占补平衡考核以建设用地项目为单位进行，主要考核耕地补充方案中所确定的补充耕地的数量和_。A.地理位置土地大小B. 气候条件质量C. 资金22、某土地的年纯收益为5000元/m2,并且每