二、消费支出规划

1、消费支出规划消费支出规划消费支出规划主要内容消费支出规划主要内容制定住房消费方案制定汽车消费方案制定消费信贷方案 金融市场与消费支出收入、支出、财务安全与自由一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（一）为什么进行住房消费规划根据负担能力、个人所处生命周期选择合适住房；设定购房目标，提前准备；根据客户的财务状况在各种还款方式中选择最佳还款方式；将住房消费规划与子女教育规划、保险规划、退休养老规划等相结合，综合考量，最终确定最佳的理财方案。一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（二）住房支出分类目 的为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务通过房价上升应对通货膨胀、获得投资收益以希望房

2、产保值或增值购房租房 历年真题历年真题1 1 住房消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式是（ ） A.买房 B.租房 C.买房或租房 D.房贷和租金 历年真题历年真题2 2 住房投资是指将住房看成投资工具，通过（）上升来应对通货膨胀，获得投资收益以期望资产保值或增值。在国外住房投资有时候被用来避税，在我国住房投资避税（） A.住房价格；作用不大 B.住房价格；使用广泛 C.房租；作用不大 D.房租；使用广泛一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（三）购房的目标计划购房时间希望的居住面积届时房价1、购房目标内容 任何理财规划的目标必须是量化

3、的一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（三）购房的目标不必盲目求大、无需一次到位、量力而行2、购房规划原则3、购房环境需求社区的生活质量、上班的距离、子女上学、配套设施一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（三）购房的目标4、购房规划流程生活品质空间需求家庭人口环境需求居住需求购房或租房是否购房是否购房规划房屋总价首付款贷款区位类别面积用途租房房租上涨率房价上涨率居住年数利率水平负担能力 历年真题历年真题3 3 在购房规划流程中，人们的居住需求由空间需求和环境需求等因素决定，其中，环境需求的决定因素主要是（ ） A.家庭人口 B.生活品质 C.购房年龄 D.居住年数 历年真题历年真题4

4、4 在购房规划流程中，人们的居住需求由空间需求和环境需求等因素决定，其中，空间需求的决定因素主要是（ ） A.家庭人口 B.生活品质 C.交通便利性 D.生活配套设施 历年真题历年真题5 5 随着房价的上涨，小何一直在租房与买房之间犹豫不决，以下不作为购房或租房决策影响因素的是（） A.房租上涨率 B.房价上涨率 C.利率水平 D.需偿付的房贷利息 历年真题历年真题6 6 按照国际惯例，住房消费价格常常用（）价格来衡量，而对于自有住房的价格则用（ ）来衡量。 A.租金；评估价格 B.交易价格；评估价格 C.租金；隐含租金 D.评估价格；隐含租金一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（四）购房

5、的财务决策可负担首付款=目前资产在未来购房时终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上线可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的比率上线可负担房屋总价=可负担首付款+可负房贷款可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平米数一般来说，房屋贷款占房价比例应小于70%书本第31页例题1、基本方法 以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价1一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（四）购房的财务决策欲购买的房屋总价=房屋单价*需求面积需要支付的首付部分=欲购买房屋总价*首付比例需要支付的贷款部分=欲购买房屋总价*按揭贷款成数比例每月摊还的

6、贷款本息费用=需要支付的贷款部分以月为单位的准年金书本第32页例题1、基本方法 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担得费用2一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（四）购房的财务决策契税评估费律师费保险费抵押登记费印花税2、其他需要考虑的因素一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（四）购房的财务决策住房负担比=房屋月供款/税后月收入（25%-30%）财务负担比=年负债支出/年税后收入（40%以内）3、购房财务规划的主要指标 历年真题历年真题7 7 某客户每月收入6000元，根据理财规划的原则，他能承受的最大房屋月供额为（ ）元 A.1500 B.1800 C.2500 D.3000一、制定

7、住房消费方案一、制定住房消费方案（五）住房消费信贷1、住房消费信贷的种类 个人住房公积金贷款1 个人住房商业性贷款2个人住房按揭贷款、个人二手房贷款、个人商用房款、个人住房转按揭贷款 个人住房组合贷款3 经济适用房4 历年真题历年真题8 8 住房抵押贷款是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息。作为个人住房贷款的抵押物首先是（ ），其次可以用（ ）及贷款银行认可的其他符合法律规定的财产A,抵押人所拥有的房屋；抵押人依法取得的国有土地B.抵押人所拥有的预购房屋；抵押人依法取得的国有土地C.抵押人所拥有的房屋或预购房屋；抵押人依法取得的国有土地D.抵押人所拥有的房屋

8、或预购房屋；抵押人依法取得的国有土地使用权 历年真题历年真题9 9 某客户计划采取连带责任保证贷款进行购房，该种贷款方式对保证人的要求比一般保证严格，且仅限于（）年期以下的贷款 A.3 B.5 C.10 D.15 历年真题历年真题1010 小张2008年申请了20年期商业住房贷款，但由于家庭收入有限，还款压力大，计划向银行申请延长贷款，则他最长可以延长（ ）年贷款 A.5 B.10 C.20 D.30 历年真题历年真题1111 小李计划进行住房公积金贷款，他了解到住房公积金贷款可以享受最低的贷款利率，因此是在客户理财过程中需要尽量加以利用的必要工具，而各地住房公积金管理中心制定的贷款期限则有不

9、同，一般来说，最长不超过（） A.20年 B.25年 C.30年 D.房屋剩余使用寿命 历年真题历年真题1212 某客户所在城市的公积金管理中心的最高贷款额度为40万元，该客户名下的住房公积金本息余额为8万元，上个月公积金汇储额为250月，本人目前距离法定退休年龄还剩25年，该客户家庭其他成员退休期内可缴存公积金总金额为10万元，他看好了一处城区的住房，房屋总价是100万元。 历年真题历年真题12121.该客户本人在退休年龄内可缴存的住房公积金总额为（ ）万元 A.15.5 B.16 C.17.5 D.182.该客户可申请的住房公积金贷款最高额度为（）万元 A.20 B.25.5 C.40 D

10、.703.该客户正处于事业上升期，则适合采用（）贷款方式 A.等额本息 B.等比递增 C.等额本金 D.等比递减 历年真题历年真题1313 银行发放的个人商业用房贷款数额一般不超过所购房屋总价或经房地产评估机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款（二者以低者为准）的（） A.50% B.60% C.70% D.80%一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（五）住房消费信贷2、还款方式和还款金额 首付款1目前各类住房消费贷款的最高贷款额度一般为80%制定年储蓄计划，每年从客户收入中提取一部分资金，投入银行储蓄账户或其他投资账户如果资金投入其他投资项目可以带来的回报高于增加贷款带来的成本，应该尽

11、量申请最大额度的贷款；反之，贷款额度不宜过高一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（五）住房消费信贷2、还款方式和还款金额 期款2贷款期限1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的方式。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息、等额递增、等额递减和等额本金还款法每月偿还放款日当期实际天数加下个结息期为贷款首期一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（五）住房消费信贷2、还款方式和还款金额 期款2 历年真题历年真题1414 某客户计划贷款购买住房，关于贷款利息成本他了解到，下列四种还款方式中，（）的利息额最大 A.等额本息还款法 B.等额本金还款法 C.等额递增还款法 D.等额递减还款法 历年

12、真题历年真题1515 在住房抵押贷款的还款方式中，主要适合目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚白领人士的还款方式（ ） A.等额本息还款法 B.等额递减还款法 C.等比递增还款法 D.等额递增还款法 历年真题历年真题1616 目前收入一般，还款能力较弱，但未来收入预期会逐渐增加的人群，如毕业不久的年轻人比较适合采用的购房贷款还款方式是（ ）还款法 A.等额本息 B.等额本金 C.等额递增 D.等额递减一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（五）住房消费信贷2、还款方式和还款金额 期款2等额本息每月还款计算:注意月利率和还款期数的换算等额本金还款法:注意月

13、利率换算及累计已还本金计算等比递增还款法等比递减还款法书本第39页例题 历年真题历年真题1717 小潘今年28岁，和女友相恋4年，两人计划今年买房，国庆期间结婚，待新房装修完毕后,年底可搬入。他们经过多方对比，目前认为有两套房子比较合意。其中一套（甲）位于二环路附近，面积87平方米，价格9000元/平米。可以办理两成首付，利用公积金贷款；另外一套（乙）房子位于三环外，临湖，3年后通地铁，面积120平方米，价格6800元/平米，但需要首付三成。假设小潘和女友合计可以获得公积金贷款为40万元，不足部分的房贷可以通过银行贷款来解决，公积金贷款利率为4.3%，银行商业贷款的利率为5.2% 历年真题历年

14、真题1717 1、如果小潘和女友考虑甲方案，用足公积金贷款，在20年期限条件下，等额本息还款方式，则他们每月公积金还款额为（ ）元 A.2478.74 B.2487.62 C.2672.63 D.2684.222.那么他们偿还的公积金贷款的利息总计为（）元 A.197028.80 B.194897.60 C.244212.80 D.241431.20 历年真题历年真题1717 3.在甲方案的情况下，小潘二人支付两成首付，并利用40万元的公积金贷款，不足部分通过银行贷款解决。如果该银行贷款采取20年期限，等额本金方式，则第一个月供是（）元 A.943.33 B.1924.40 C.981.07

15、D.1962.144.接上题，在甲方案的情况下，小潘二人为该房贷的商业银行贷款支付的利息总计为（）元 A.276449.60 B.236437.07 C.138224.80 D.118218.53 历年真题历年真题17175.在甲方案的情况下，小潘二人第一个月的还款额合计应为（）元 A.4596.63 B.4403.14 C.4608.62 D.4412.026.乙方案中如果小潘要求等额本息方式还款，每月还款额为4300元，期限25年，使用商业银行贷款取得乙方案的住房，则小潘需要获得（）元的房屋贷款。 A.789654.99 B.691424.34 C.721111.70 D.640782.9

16、6 历年真题历年真题17177.接上题，在乙方案的情况下，小潘需要准备首付款应为（）元 A.94888.30 B.175217.04 C.26345.01 D.124575.668.综合上述分析，在给定的还款期限、利率条件下，方案（）在财务上是跟好的选择 A.甲 B.乙 C.条件不足，无法确定 D.两个方案没有区别 历年真题历年真题1818 小秦和妻子小涂刚结婚不久，打算三年后购买第一套住宅，之后再考虑生孩子的问题。考虑到目前二人的积蓄，他们认为靠近三环附近的一套二居室比较合适。该房产建筑面积88平方米，每平方米售价7800元。他们打算通过贷款来解决主要的购房款，在银行了解到，目前的房贷利率为

17、5.34%，小涂还了解到，利用公积金贷款可以享受更低的贷款利率，为3.87%。目前他们有积蓄5万元，小秦每月收入为5000元（含税），小涂为3500（含税）。当地房产交易的契税税率为3% 历年真题历年真题1818 1.如果小秦和妻子购买该房产，则他们至少应付（ ）首付款 A.205920 B.68640 C.137280 D.2744502.小秦和妻子因购买该房产所需支付的契税税款为（ ）元(注：适用契税的税率为1.5%) A.20592 B.10296 C.6864 D.13728 历年真题历年真题18183.如果他们目前的积蓄都用来投资基金，并可以获得每年6%的收益，并且他们每个月收入的3

18、0%（以税前收入为基数）参与该基金定投，按月计息，则小秦和妻子共可以积累的购房首付款为（）元 A.160141 B.59551 C.100307 D.1256034.如果他们买房时可以用自己的积蓄支付最低额度首付款中的10万元，其余部分公积金支付，并且公积金贷款8万元，其余部分办理银行贷款，均为等额本息，商业贷款期限为25年，则其商业贷款每月还款额应为（）元 A.3320 B.2836 C.2905 D.2421 历年真题历年真题18185.如果公积金贷款期限为15年，将公积金一并考虑进来，则他们每月还款额应为（ ）元 A.3492 B.3008 C.3907 D.34236.如果将公积金贷款

19、和商业银行贷款一并考虑，并不考虑他们工资的增长情况下，他们的每月还款额（）合理的月供收入比率 A.超出 B.小于 C.等于 D.无法判断 历年真题历年真题18187.如果我们要求他们的合计房贷月供正好占其税前月收入的比例达到最高限额，则小秦和小涂需要在三年后每月至少达到（）元才比较合理 A.13023 B.11410 C.11640 D.100278.购买一台价值13万元的轿车的五成首付款，其余进行贷款，如果分三年还清，采用等额本息还款方式，贷款利率为6.85%，则他们为此每月需支付车贷月供（）元 A.3995 B.3216 C.4005 D.2003一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（

20、五）住房消费信贷3、提前还贷的选择权全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清（不用还息，但已付的利息不退）部分提前还款。剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短（节省利息较多）部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变（减少月供负担，但节省程度低于第二种）部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期缩短（节省较多） 历年真题历年真题1919 马先生2008年1月采用组合贷款购买住房一套，购买当月开始还款，其中40万元的公积金贷款采用等额本金贷款方式，贷款利率为5.22%，其余34万元采用等额本息的商业贷款，贷款利率为6.65%，贷款期限为20年 历年真题历年

21、真题19191.马先生公积金贷款的第一个月的还款额为（ ）元 A.2501.67 B.3406.67 C.3502.91 D.4506.672.马先生公积金贷款第一年的最后一个月的还款额为（ ）元 A.3326.92 B.3501.28 C.3519.02 D.3694.253.马先生公积金贷款偿还的利息总额为（ ）元 A.251492.15 B.241967.00 C.229872.25 D.209670.004.马先生公积金贷款中第三年偿还的利息总额为（ ）元 A.16921.25 B.17241.28 C.18313.50 D.20149.00 历年真题历年真题19195. 马先生商业贷

22、款月还款额为（ ）元 A.2565.06 B.2314.60 C.2261.20 D.2108.706.马先生商业贷款偿还的利息总额为（ ）元 A.166088.00 B.202688.00 C.215480.00 D.275614.407.如果马先生在还款2年后有一笔10万元的意外收入用于提前偿还商业贷款，在保持月供不变的情况下，剩余还贷期为（） A.105.21 B.110.28 C.118.63 D.120.128.如遇提前偿还商业贷款时，保持还款期限不变，月供应降为（）元 A.1650.25 B.1769.88 C.1826.36 D.1868.19一、制定住房消费方案一、制定住房消费

23、方案（五）住房消费信贷4、延长贷款提前20个工作日申请贷款尚未到期;先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金延期只能申请一次原借款期限与延长期限之和最长不超过30年一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（五）住房消费信贷5、利率调整对还款总额的影响一年一调一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择1、适宜租房的人群刚刚踏入社会的年轻人工作地点与生活范围不固定者储蓄不多的家庭不急需买房且辨不清房价走势者一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择2、租房与购房的比较有能力使用更多的居住空间 比较能够应对家庭收入的变化 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 有较大的迁徙自由度

24、 瑕疵或毁损风险由房东负担 税负较轻 不用考虑房价下跌风险 租房的优点1一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择2、租房与购房的比较非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能增加 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 无法通过购房强迫自己储蓄 租房的缺点2一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择2、租房与购房的比较对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的机会 购房的优点3一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择2、租房与购房的比较缺乏流动性：要换房或是变现时，若要

25、顾及流 动性可能要被迫降价出售。 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也 代表较高的维持成本。 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市 场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理 不善造成房价下跌的个别风险。 购房的缺点4一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择3、租房或购房决策方法租房年成本=押金机会成本率+年租金 购房年成本=首付款机会成本率+贷款余额贷款利率 + 年维修费及税金房价每年涨幅 比较租房或者购房的年成本，成本小的更为划算。 年成本法1一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择3、租房或购房决策方法 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海

26、淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月9,500元， 以1个月房租作为押金。 如果购房，总价400万元，可申请200万元贷款， 还款期限为20年，按年等额本息还款。假设房 贷利率为6%，自备首付款200万元，假定房屋 的维护成本为5,000元/年，预计房价每年涨800 元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。问： 该房屋应该租还是购？ 年成本法1一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择3、租房或购房决策方法租房年成本： 9,500元129,500元13%114,285元 购房年成本： 200万元3%200万元6%+ 5,000元800元 100=105,000元 购

27、房的平均年成本为105,000元，比租房年成本 114,285元低。 年成本法1一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择3、租房或购房决策方法考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值（货币时间价值运用）比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。 净现值法2一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择3、租房或购房决策方法 若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房， 月房租每年增加1,000元，第五年底将押金9,500 元收回；如果购房，房价400万元，维护成本第 一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住 房在第5年末能以450万元价

28、格卖出。（假定折现率为3%） 净现值法2一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择3、租房或购房决策方法 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付： CF0 =押金 + 第一年租金 = -9,500 - 9,500 *12= -123,500 CF1=第二年租金 = (-9,500-1,000) *12 = -126,000 CF2 =第三年租金 = -9,500+2 *(-1,000) * 12= -138,000 CF3 =第四年租金= -9,500+3 * (-1,000)*12 = -150,000CF4 =第五年租金 = -9,500+4 *(-1,000) *12

29、 = -162,000 CF5 =取回押金 = 9,500 净现值法2一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择3、租房或购房决策方法购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房 贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。 CF0=首付款=-2,000,000 每年房贷本利摊还： 174,369元 五年后房贷余额：1,693,516元 净现值法2一、制定住房消费方案一、制定住房消费方案（六）租房的选择3、租房或购房决策方法CF1=第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-174,369-5,000=-179,369CF2=第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-174,369-

30、10,000=-184,369CF3=第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-174,369-15,000=-189,369CF4=房贷本利摊还+第四年维护成本 =-174,369-20,000=-194,369 CF5=第五年房贷本利摊还+第五年维护成本 五年后房贷余额 +第五年底房屋出售额-第五年底房贷余额 =-174,369-25,000+4,500,000-1,693,516=2,607,115 净现值法2二、制定汽车消费方案二、制定汽车消费方案一、个人汽车消费贷款 个人汽车消费贷款是银行向申请购买汽车的借款人发放的人民币担保贷款。个人汽车消费信贷实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期

31、偿还”的原则 二、制定汽车消费方案二、制定汽车消费方案一、个人汽车消费贷款1、贷款对象和条件申请贷款的个人必须具有有效身份证明且具有完全民事行为能力具有正当的职业和稳定合法的收入来源或足够偿还个人贷款本息的个人合法资产个人信用良好，在贷款行开立个人账户，能够支付规定的首期付款能够提供贷款行认可的有效担保二、制定汽车消费方案二、制定汽车消费方案一、个人汽车消费贷款2、贷款期限和利率贷款期限，一般为3年，最长不超过5年（含5年），有的银行还规定，二手车贷款的贷款期限不超过3年贷款利率，汽车消费贷款利率按照人民银行规定的同期贷款利率执行。在贷款期间如遇利率调整时，贷款期限在1年（含）以下的，按合同利

32、率计算，贷款期限在1年以上的，实行分段计算，于下一年年初开始按相应利率档次执行新的利率二、制定汽车消费方案二、制定汽车消费方案一、个人汽车消费贷款3、贷款担保抵押物保险保险期不低于借款期投保金额不低于贷款本息之和银行为第一受益人4、贷款保险二、制定汽车消费方案二、制定汽车消费方案一、个人汽车消费贷款5、还款方式贷款期限1年以内（含1年）的，可采用按月（季）偿还贷款本息或到期一次性偿还贷款本息。贷款期限在1年以上的应按月（季）偿还贷款本息，具体还款方式可采取等额本息还款法（按月）和等额本金还款法（按季）。二、制定汽车消费方案二、制定汽车消费方案一、个人汽车消费贷款5、还款方式比较侧重于本金和利息的组合等额本息法每期还款额相等，但固定的还款额中本金逐期递增而利息则逐期递减等额本金法本金每期平均分摊，利息随本金减少而递减，每期还款额也逐渐递减 “等额本息”和“等额本金”1二、制定汽车消费方案二、制定汽车消费方案一、个人汽车消费贷款5、还款方式比较侧重于还款间隔时间的长短按月等额本息按月等额本