房地产基础知识培训(2)--基本术语

1、.房地产基础知识培训（2）- 基本术语房地产基础知识培训（ 2）-基本术语提要：房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的体价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上来自物业管理资料下载房地产基础知识培训（2） -基本术语补交价指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。若今后按市场价格水平补交价款时，赢余就应放在市场交易价里。确认价是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格，也可以不是。基准地价指城镇各类各级土地或某区域内土地的平均价格。标定地价指城镇各标准地块的

2、价格。房地产估价房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的体价程序，在综合分析影.响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测或判断。住房公积金我国从 1991 年开始在全国城镇实行住房公积金制度： 在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。 住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目

3、的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。安居工程国家安居工程是党和政府为推动城镇住房制度改革，加快城市住宅建设及解危、解困和建立住房新制度的重大举措。实施国家安居工程可以调动各方面的积极性，加快城镇住房商品化和社会化进程，促进城镇住房建设。货币分房所谓货币分房，就是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式的住宅消费因素，纳入职.工工资，成为居民的住房消费基金，变实物为工资分配，由职工自己买房或租房。住宅的进深住宅的长度或进深，在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙之

4、间的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然休光和通风条件，从理论上说，住宅的进深不宜过大。根据住宅建筑模数协调标准规定，砖混结构住宅建筑的进深采用下列常用参数：米、米、米、米、米、米、米、米、米、米、米。复式住宅这类住宅在建造是每户占有上下两层，实际早在层高较高的一层楼中增建一个米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。 一层的厨房高 2 米，上层贮藏间高米；一层起居室高 2 米，上层直接作为卧室的订面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：1、平面利用系数高，

5、通过夹层，可使住宅的使用面积提高50%-70%。2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合造价。3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比， 土地利用率可提高40%。在很多大城市，.此种住宅推广很快，已成为住宅市场上的热销产品。小康型住宅是指为实施国家重大科技产业工程 "2000 年小康型城乡住宅产业工程 "项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。解困房指在实施 " 安居工程 "之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困

6、难，专门修建用于解决住房困难户和拥护户而修建的住房。实施安居工程的城市已陆续将解困房与安居房合在一起。解困房分有偿出售和有偿出租两种方式向居民供应。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。土地使用年期凡与深圳市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。一次性付款这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时.一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。智能化大厦又

7、称 " 智能型大厦 " 是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为 3A 建筑，即：建筑设备自动化系统（ BAS），办公自动化系统（ oAS）通信自动化系统（ cAS），其中 BAS 中应包含 FAS 和 SAS 两大系统，故也有称智能化大厦为 5A 建筑的，即消防自动化系统 FAS） ,保安自动化系统（ SAS）。宗地图宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。 包括：宗地权

8、属界线、 界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。结构面积住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组.成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。房地产抵押贷款所谓房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷

9、款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。房地产交易房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。房地产保险房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险，因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很

10、有必要。所谓.房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。房屋所有权房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、房地产基础知识培训（ 2）-基本术语提要：房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的体价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上来自物业管理资料下载使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的

11、利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外） 。物业管理建设部 1994 年发布的 城市新建住宅小区管理办法 规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘牧业.管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。房改房指* 、企事业单位在推进房改过程中， 按各单位

12、确定的分房原则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算） ，已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据1987 年发布的住宅建筑模数协调标准，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：米、米、米、米、米、米、米。跃层式住宅这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之产的交通不通过公共楼梯

13、，而采用户内独用小楼梯.联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二层楼独院住宅的设计手法，近年来在全国各城市的一些高级住宅设计中得到广泛推广。购房面积商品房与其他商品有一点是很不相同的，它在使用中一般不可能完全独立，套与套之间、套与整体环境之间常常是紧密相联、互为依存的。除独

14、立使用的空间外，公用部位、公用设施、公共用房等也是其重要组成部分，因此，按" 套 "或 " 单元 " 销售的商品房面积应为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两部分之和。即商品房销售面积= 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由以下三部分组成：套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。安居房为了让广大普通工薪阶层、中低收入的住房困难户买得起房，真正做到置业安居，近几年国家开始实施安居工程，推动住房制度改革。安居房指由国家安排贷款和地方自筹资.金建设（一般为 4：6）的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在 55 平方

15、米以下。要求精心设计，保证施工质量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。微利房指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远郊修建的交通不便的商品房实行低价销售。此类房屋价格诱人， 随着城市规模的扩大、 城市道路的延伸、商业口岸的形成，此类房屋有升值潜力。三通一平指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。宗地宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地， 以宗地为基本单位统一编号， 叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如： B107-24 这个地号表示福田区第 1 带 07 片第 24 宗地。银行按揭银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购.房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5 年到 20 年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市