乐山市商贸城项目地块可行性研究报告

1、第一章乐山市宏观环境一、乐山概况（一）人文、地理及交通条件1、区域位置与交通状况乐山市地处岷江、青衣江、大渡河中下游，北连眉山市，东邻自贡市，南接宜宾市，西靠凉山彝族自治州和雅安市。地理坐标介于东经102。55'-104。00',北纬28°25'-29°55'之间，幅员面积12827平方公里，占四川省幅员面积的2.64%,居全省第10位。乐山市地处四川盆地向西南山地的过渡地带，总体趋势西南高，东北低，高差悬殊大。最高处为耳边彝族自治县马鞍山主峰，海拔4288米，最低处是犍为县新民镇马厂坝崛江出口，海拔307米，相对高差3981米。地貌有山地、

2、丘陵、平坝三种类型，以山地为主。山地面积8530平方公里，占全市幅员面积的66.5%，主要分布于市境峨眉山、峨边、金口河、马边、沐川一线的西南部，是凉山高原与四川盆地的过渡地带。丘陵面积2694平方公里，占全市幅员面积的21%,主要分布于峨眉山、沐川一线的东北部，为缓慢上升长期剥蚀的红色丘陵区。河谷平原面积1603平方公里，占全市幅员面积的12.5%,主要沿眠江、大渡河、青衣江两岸分布。市境江河众多，属丰水地区，年平均产水量113.7亿立方米，加上过境水741.4亿立方米，水资源总量855亿立方米，人均占有水资源量3366立方米。乐山市地理位置具有重要的生态战略地位，对维系长江上游的生态平衡、

3、保护宜三峡水利工程和促进长江流域经济、社会的发展有着重要影响。乐山市交通便利，境内有成（都）昆（明）铁路，筹建中的成贵高速铁路和成绵乐城际铁路，成都一乐山高速公路仅80分钟路程，乐山一宜宾高速公路的竣工通车大大缩短了乐山到宜宾的车程，并且乐山一自贡、乐山一雅安高速公路正在修建中。公路主干道直达重庆、宜宾、西昌等重要城市；内河航运可直达宜宾、沪州、重庆，乐山大件码头可装卸大型货物和集装箱，并正在筹建乐山军民合用机场。正大力实施“千亿交通工程”，加快建设“两航（岷江航电综合开发和乐山机场）、五铁（新建成绵乐城际铁路、成贵铁路、成昆铁路复线、乐雅铁路、乐自沪铁路）、十高速（乐宜、乐雅、乐峨、乐自、乐

4、汉、成乐西、绕城、成乐复线、仁沐、金会）、一枢纽（乐山港综合交通枢纽）”，构建功能完备的综合交通运输体系。航空：乐山市中心区距成都双流国际机场仅120公里，全程为高等级公路。乐山旅游机场正在筹备建设中。铁路：成昆铁路横贯市属夹江、峨眉山、沙湾、峨边、金口河等5个县、市、区，乘火车到乐山、峨眉山旅游可在成昆线上的峨眉站下车，该站距峨眉山风景区大门（报国寺）10公里，距乐山市中心31公里。城际高铁：成绵乐铁路起于沙河堡新客站，沿宝成铁路引入既有江油站，另外一个方向经成都南至双流国际机场，最终抵乐山，采用8辆编组的电动车组，实现公交化运营，乐山段共设置三个站点：乐山灵、峨眉站、峨眉天下名山站，游客从

5、天下名山站下车后步行10分钟就可进入峨眉山核心景区游玩，2012年底全线通车口。公路：成都到乐山的高速公路里程仅128公里，新南门、石羊场、成都火车北站客运站都有班车，票价44元；新南门出发的班车到达乐山肖坝旅游车站；石羊场出发的班车到达乐山中心车站，也就是新城区，走出车站可以乘坐9路，12路公交车直接进城；成都火车北站客运汽车站出发的班车到达乐山联运车站。乐山到宜宾高速已于2010年12月正式通车。乐山市与峨眉山市相距31公里，有快速通道相通，每10分钟就有一班车。除成都和峨眉山外，乐山还有发往重庆、内江、自贡、宜宾和雅安高速公路客运专线。从市区到附近区县均有高等级公路相通。旅游专线：乐山客

6、运中心站一峨眉山肖坝车站一峨眉山报国寺，乐山客运中心站一沙湾，肖坝车站一乐山大佛一乌尤寺。市内旅游公交：4路：乐山港一佛光湖13路：肖坝车站一乐山大佛（鸟尤寺）。水路：乐山位于岷江和大渡河交汇处，每天有数十次旅游班船至乐山大佛。乐山港还有通达宜宾、泸州、重庆的客轮。成都港选址距乐山城区10公里的乐山市五通桥区冠英镇，距离成都仅工120公里，设计货物运输年吞吐量5000万吨、集装箱300万标箱，成都港建成后，1000吨级船舶可以常年从上海、重庆等地直航成都港，而3000吨级船舶可在洪水期通行，长江航道将向上延伸162公里，成都港将在2015年建成投运。2、行政划分及隶属关系乐山市位于四川盆地西南

7、的岷江、大渡河、青衣江汇合处。乐山市辖4个区（市中区、五通桥、沙湾、金口河卜1个县级市峨眉山市卜4个县（犍为、井研、夹江、沐川）和2个彝族自治县（峨边、马边）。3、人口状况乐山市中区非农业人口45万，乐山市所辖四区包括市中区、沙湾区、五通桥区、金口河区）六县（马边县、峨边县、井研县、沐川县、键为县、夹江县）和峨眉山市（县级市）非农业人口合计为60万，属中等城市，并逐渐向大城市过渡。县区、城镇均为小城市和小城镇。.其中，峨眉山市非农业人口13.6万（包括绥山镇和已基本连片的胜利、符溪、峨眉四镇），五通桥城区非农业人口11.4万。城镇人口在5-10万的有市中区临江镇、沙湾城区、沐川县沐溪镇、键为县

8、玉津镇和井研县研城镇，在4-5万的有夹江县满城镇。在1-4万的有金口河城区、马边县城民建镇、峨边县城沙坪镇。普通建制镇中，城镇人口规模在1-2万之间的有苏稽、牟子、土主、牛石、牛华、金粟、桥沟、桂花桥、九里七个（已计入各市区、县城城区的不计入此类）；规模在0.5-1.0万之间的建制镇有金山、乐都、龙池、罗城、芭沟、石溪等六个；规模在0.2-0.5万之间的有福禄、石磷、罗目、双福、高桥、孝姑、马踏、黄丹等八个，在0.1-0.2万之间的城镇共计二十七个，少于0.1万人的城镇十一个。乐山是一个多民族的市，共有们41个民族成分汉、彝、回、苗是世居民族，以彝族为主的少数民族共12.8万人。该市民族地区有

9、峨边、马边两个彝族自治县和享受民族县待遇的市辖金口河区，共38万人。（二）历史沿革与文化属性乐山历史悠久，远在3000多年前的巴蜀时代，曾是蜀王开明部族的故都。公元前四世纪秦灭巴蜀，乐山隶属于蜀郡，因在成都的南面，故定名南安。汉朝将南安隶属于犍为郡。南北朝时期，因战乱不断，乐山地区的建制屡有变迁。北周置嘉州，取“郡土嘉美”之意。隋朝隋置眉山郡。原南安县改名为龙游县，传说是隋朝军队从成都乘船向乐山进军、追击陈国败兵时，岷民江中有游龙导航，帮助隋朝军队统一天下，因此改南安为龙游。唐复嘉州，眉州。解放前的乐山宋朝改嘉州为嘉定府；元代改为嘉定；明代改为嘉定州；清雍正十二年（1734年）升嘉定州为嘉定府

10、，并在府治置乐山县，取“城西南五里有至乐山”，为名寸改龙游县为乐山县，“乐山”之名沿用至今。中华民国废州府，治地设乐山行政督察专员公署。中华人民共和国设乐山专员公署。1978年乐山县与五通桥区合并改为乐山市县级），仍隶属于乐山地区。1950年置乐山专区，1968年改为乐山地区，1985年改乐山地区为乐山市，属省辖市。1997年行政区划调整，从眉山等6县划出。（三）城市发展与城市规划建设当前和今后一段时期，乐山的发展定位是：建设四川经济发展的重要增长极，西部综合交通次级枢纽、成都经济区南部中心、国际旅游目的地。乐山总体布局（一个中心，二个副中心）：规划乐山中心城区形态为绿心环状组团式布局。形成由

11、绿心环城市环、江河环、山林环交融共存的生态型城市。城市结构为一个中心、二个副中心。柏杨坝新区是全市的政治经济、文化、金融中心。嘉州古城与青衣新区作为二个副中心，分别以发展商贸、旅游以及仓储生活居住为主。规划形成嘉州古城、柏杨坝新区、青衣综合区、肖坝科研文教区、绿心、大佛风景名胜区、九峰工业区、城南综合区和牟子经济区等九个组团。二、经济运行及人民生活近年来，乐山经济社会持续快速健康发展，GDP连续9年保持两位数增长，综合实力明显增强，社会事业全面进步，城乡居民生活水平不断提高。2008年,实现全年GDP562.4亿元，居全省第7位。2009年实现全年GDP619.02亿元，增速15.3%。201

12、0年实现全年GDP743.92亿元,同比增长16.2%。今日乐山工业发展按照适度集中、形成规模、体现特色、错位发展的原则，在乐山重点建设和规划12个优势突出、特色鲜明、功能健全、配套完善、产业相对集中的工业集中发展区。集中力量做大做强乐山高新区，把乐山高新区建设成为乐山新型工业化的示范窗口、高新技术产业集聚中心和工业经济的重要增长极。农业发展乐山市是四川省重要的农业经济区域之一，农业开发历史悠久，主要农副产品的产量和商品销售量在四川省占有十分重要的地位。乐山种植的主要粮油作物有水稻、小麦、玉米、红薯、马铃薯和油菜等；蔬菜作物种类齐全，品种丰富，尤其是西坝生姜、峨眉大蒜和峨边花（白）芸豆久负盛名

13、。远销省内外、出口国外;经济作物主要有以获得国际金奖的“竹叶青”，为主的名茶、全国有名的黄莲、杜仲等中药材、远销国内外的食用菌、竹笋等；水果以柑橘类为主，热带、亚热带大部分落叶果树均有栽培。花卉主要有茉莉花及各种观赏花卉，年产值上亿元。农业开发潜力巨大。常年乐山粮食总产量0.25万吨，蔬菜产量100万吨，发展农产品加工生产具有丰富的原料资源。对外开放乐山是全国首批对外开放城市，是投资的热土、兴业的福地。已与86个国家和地区建立了友好交往及贸易合作关系。有外商投资企业61家，国际金融公司：美国安森美公司、挪威斯堪纳工业集团、国际吉象人造林集团、香港软银赛富投资基金等国际知名企业先后到乐山投资兴业

14、，288家企业有外贸经营权，主要出口商品17大类354种，2009年乐山市实现进出口总额8.56亿美元，其中出口5.58亿美元，进口2.98亿美元，同比分别增长7.3%、8.8%和4.6%,对外贸易规模名列全省前茅。（一）经济运行1、国民生产总值全年生产总值（GDP）743.92亿元2、人均GDP按常住人口计算，人均生产总值13350元（2000美元左右）人均GDP200-300美儿300-600美儿600-800美儿800-1300美儿1300-8000美儿8000-10000美儿住宅产业发展情况刚起步发展快速发展高速发展稳定局速发展平稳发展人均GDP1100美元1100-2000Hx200

15、0-4400美元4400美元以上城市化率<25%<25%-45%45%-70%>70%不同阶段人均GDP数值也将使商业地产的发展出现不同的趋势。人均GDP值在1000关元以下，就会产生各类初级市场及集贸市场；人均GDP达1000-2000美元，生活超市顺应而生，食品类批发市场即退出该区域；人均GDP达2000-3000美元，产生建材超市，超市连锁店；人均GDP达3000-4000美元，商业开始向郊区化发展，产生了SHOPPINGMAL等.当人均GDP达到4000关元以上，便开始产生旅游地产。3、产业结构三次产业结构为4.1:48.2:47.74.10；4、固定资产投资2010

16、年，乐山市全社会固定资产投资完成总量510.1亿元，同比增长28.1%,投资在去年高速增长的基础上继续稳步增长。第一产业完成投资20.8亿元，同比增长10.4%;第二产业完成投资245.9亿元，同比增长9.7%;第三产业完成投资243.4亿元，同比增长57.0%。三次产业结构由上年的4.7：56.3：38.9调整为4.1：48.2：47.7,三产比重比上年同期提高了8.8个百分点。在三产中，基础设施和房地产开发投资仍然是投资增长的主要动力。以交通、水利为主的基础设施累计完成投资119.8亿元，增长67.2%,拉动投资增长12.1个百分点，城市面貌进一步改善。其中交通运输、仓储及邮政业投资72.

17、0亿元，增长112.3%;公共设施管理业投资24.8亿元，增长119.1%。房地产开发完成投资58.8亿元，增长28.4%,拉动投资增长4.5个百分点。此外，乐山市还进一步加大对文化、体育等社会事业方面的投入，文化、体育及娱乐业完成投资9.6亿元，增长558.5%。（二）人民生活1 .城市居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入达到13250元/年，人均消费性支出11919元/年,2、消费品零售总额2009年实现社会消费品零售总额210亿元。3、居民人均储蓄存款余额居民储蓄存款余额437.2亿元，人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强。4、入均居住面积城镇居民人均住宅使用面积平方米，农村居民

18、人均住房面积平方米。第二章乐山市商业市场发展及分析、商业分析（一）乐山市商业环境：主要以零售和部分专业市场为主，零售市场因人口不多及消费水平原因，主要以超市为主，大型商场、SHAPINGMALL很少、住宿、餐饮业主要以服务本地人群和部分外来人口。（二）商圈分析：商圈格局一目前乐山核心商业区主要集中在嘉州商业中心（包括玉堂街、东大街、学道街、油榨街、紫云街、海棠路、土桥街、县街、箱箱街、叮咚街、嘉定南路、人民路、泌水院服饰专业街、天宇广场、桥西街15条街），集中了乐山市主要的商业，乐山大型的超市、卖场均以此为核心分布；柏杨坝商业中心（包括了柏杨西路、柏杨中路、嘉州大道、春华南路、百福路、百禄路，

19、百禧街、天星路、体育中心、凤凰路南段、风凰路中段、白云路等商业街），是高中档次、快捷便利、大型化、集中化的购物、休闲娱乐商业中心；各类专业市场散布在市区各处，机电市场主要集中在嘉州大道两侧、龙游路两侧、嘉定北路长江市场对面及白燕路两侧，均是以街为市，没有集中、规范的专业市场。建材、家居类市场主要集中在柏杨中路中心站对面（东方家园、意凡家私等卜时代广场附近（都市阳光装饰广场、时代中心），柏杨西路以街为市的油漆、板材等，该部分市场面积普遍在2000-30000褶，之间，规模普遍偏小，且经营品类不够齐全。1.对乐山专业类市场进行调查，共调研市场家，共分为3种业态，其中各业态市场情况如下：1）建材类序

20、号市场名称经营面积（nf）租金价格元/nf月建筑形式经营品类商户数1东方家园3000028-36砖混陶瓷、卫浴、门窗1502都市阳光1600040-100框架2层陶瓷、卫浴、门窗2003时代广场1200030-80框架2层家具、灯504意凡家私3000030-60框架4层家具805柏阳6西路合计88000480说明：1、该类市场占地较大。2、属大宗进出货品、受交通影响大。3、现市场大都是传统市场、且邻近中心站。4、窗帘市场主要集中在长江市场约有商户15户，经营面积2500m2）和各新开楼盘附近。5、橱柜市场分散在市区各处，不集中，以凌云大厦附近位主。6、商家普遍对乐山现有建材经营场所规模、管理

21、水平不满意，渴望有一个规模上能容纳所有五金机电建材、家居产品、管理专业的专业市场。2）机电市场序号市场名称经宫卸枳（m2）租金价格元/nf月建筑形式经营品类商户数1嘉州大道两侧500032-36砖混单层五金、机电802龙游路两侧700030-40砖混单层五金、机电1503嘉定北路120030-45砖混单层五金、机电204白燕路两侧300028-32砖混单层五金、机电50合计16200300说明：1、该类市场占地较大。2、属大宗进出货品、受交通影响大口3、现市场大都是以街为市、且邻近中心站、联运站4、商家对专业机电市场比较接受。3）小商品市场在舁厅P市场名称经营面积（nf）租金价格元/褶月建筑形

22、式经营品类商户数1牛叫桥10000100-160装混3层副食、小百货、洗化6002长江市场3000030-80钢构单层副食、小百货、洗化、小家电等450合计400001050说明：1、该类市场对地段、人气要求高2、因其主要辐射周边县市又属小宗货品，故一般邻近汽车客运站（三卜商业业态分析零售业态（一）业态购物中心百货商店超巾专业店专卖店便利店仓储店多种零以经营售店某一大铺、服类商品以经营务设施专生活资集中在且拥有门经营心Tt田J港料为主一个建田丁/以顾客自选具备丰或授权用以彳两的，储筑物内用-L业为士的方式经营的富专业经营某销定义或一个力士烟大型综合性知识的一主要hY.招、1上/由直桩一体、区域

23、ft会J1王冷售冏场又销售人品牌商1史不I王乎声的批量销向消费令日同称自选商场员和提品为主而山灯售、实者提供J占供适当的零售令业行会员综合性售后服业态定、制的商服务商务的零店业集合售业态体。分市区社区、城郊型标准超巾具备一根据具规模500-1500叱定规体经营5万-15大，营大型综合超模，根的商品回积化规模较十规模万褶为业面积市据具体而定，100m2宜在50002500-5000;市场和一在左右天nf以上超大型产品特50-6006000-10000性而定m2产品/业态内部结构由百货店或超巾为核心店，集零售、餐饮、娱乐与一体，核心面积不超过总面积的80%商品结构以服装、家庭用品种类齐全以食品为经

24、营重点、满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90%以上商品结构以著名品牌、大众品牌以速成食品、饮料、小百货经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售业态（二）购物中心百货商店超巾专业店专卖店便利店仓储店客户目标顾客以流动顾客中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民和定位有所不同购物力式柜台销售和开架销售选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、A结算开价售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局规划，店铺6、独立经营；服务功能齐全，集

25、零售、餐饮、娱体卖场租赁制、种类齐全、局毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营口口牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长购物中心物业及选址要求.区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车程10-30分钟3、购物人口分析.用地经济状况：进行可获得性分析.用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况购物中心功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了

26、酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30。业态组合：主力店、次主力店、独立店。主力店是恒星.围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店。业态效用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约。不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有AE他性协议；与整体磨磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在宫业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、妆品等购物中心盈利最多的部分；可士富购物中心的功能

27、；个性品牌能聚集各类客源百货商店要素要求商圈城市核心商圈；父通便利；城市人口40万以上物业要求建筑楼高三层以上5000-20000H,单层时积5000H左右中庭前积（包含电梯井）至少500褶单层店囿枳15000itf'以上层局首层层图5m,二层以上层图4.5m柱距8mx8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上最好有两部观光电梯楼板承重450kg/nf停车场100个/10000m2合作方式免租期1年左右；租赁年限10-20年案例对比案例天虹茂业太平洋新tt界百盛地址南山区文心五路保利文化广场C区深圳市福田区华强北路2009号上海巾徐汇区衡山路932号沈阳

28、市和平区中华路88号淮海路与陕西南路口商圈南山中心街华强北周圈徐家汇商业中心区繁华商业中心中华路商圈淮海路商圈顾客特征中产阶级高中低收入阶层高中低收入阶层中青年、中高收入阶层中高收入阶层物业形态4层8层地下一层、地上8层6层6层面积规模总营业面积1.5万itf总营业面积8万褶总营业面积3万褶经营前枳约44000m2经营面积28000m2周边配套保利文化广场海岸城地铁一号线国美、苏宁立体交通、繁华商业中心星级酒店、百货商场、超级市场密集地铁一号线、多家商场、超巾专业店选址要求1、商圈基本要求.选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；.商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足

29、消费者对某类商品的选择性需求2、物业基本要求营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场代表品牌：宜家家得宝百安专业店专业代表品牌：宜家家得宝百安居国美苏宁国美苏宁LOGO家居商场选址要求代表品牌百安居宜家商圈物业要求建筑单层两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板问、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅8000-10000平米标准店面积2.8万-3.5万平方米层局建筑层高8.5米，可用净空图度6.2米拥有800个免费停车位的地下停布场，面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅柱距9*9米以上楼板承重2.5吨/平方米停车场停车位不少于300个800个免费停车位的地下停车场合作方式专业店

30、一电器类苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的冏业中心，人流量大，交通便利商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超巾内，或接近电器或日用消费品区，市级区级冏圈社区店：紧邻大型社区，社区人口10万；特定市场店：手机、IT一条街枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且己形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城巾核心商圈；地级城巾市区人口50万以上，有一定的购买能力商业中心；江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市.副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈；城市或区域的商业中心，人流量大物业要求产权独立、清晰产权

31、独立、清晰产权独立、清晰产权3000平方米以上小型店：30-50m2中型店：80-120、160-240m2大型店：260-320m2旗舰店：400m23000平米以上楼层地级巾/、超过4楼，县级不超过3楼从一楼开始，地级巾/、超过四楼,楼县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼.县级市场楼层不超过三楼停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁广场开阔的门前广场同苏宁同苏宁配套合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）同苏宁同苏宁合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上超市选址基本要求要素要求商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万人之间，人均收入大于1000元/月，人

32、均商品消费支出大于300元/月物业要求建筑最好框架结构5000-20000%单层前积50001tf左右层局楼层不超过3层，首层层图芸5.5m,二层以上层高三4.5m柱距8X8米物业纵深30-50m楼板承重800kg/m2停车场设有与商店营业面积相适应的停;车场合作方式免租一年，租赁年限10-20年超市案例对比沃尔玛家乐福易初莲花商圈区位1.5公里范围10万以上2公里12-15万临交通主干道至少双向四车道。无明显阻隔；以中青年为主,收入水平高：无经营面积超过5000itf同类业态交通方便（私家鼻、公交车、地铁、轻轨）；人口密集相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道交通便利；社区密集区物业要求15

33、000平方米以上，不超过2层，总建筑回积2万一4力平方米2力平米左右层局纵深40-50米以上临街面大于70米长宽比例10：7或10：6临街间/、少于80米、矩形或梯形地块柱距5米卖场净高5.3-5.5米；后仓6.8-7.5米物业纵深8-9米10.8*10.8米楼板承重头场800kg/itf后舱冷库1000-1200停车场300个以上顾客免费停，20个以上免费货车位免费提供至少600个机动车停布位，非机动车停车场地2000平米400-600车位（上海，北京，广州）150-300车位（其他）；600-1000自行车位相关配套电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水

34、表货梯两层2部5吨；三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达供水200-250吨/天:供气排水通道通风发电机消防环保其他2个主出入口；外立面广告3个；广场转租户由家乐福负责管理免费广告牌；高炮2个：门头2个合作方式租赁期限20年或20年以租金较低、长期的租赁合同（一般是20年一30年）人人乐华润家园北京华联（大型综超）商圈区位一二线城市大型商业地块住皂密集区城巾商业中心、规划中的大酉商业地块、住布密集区；位于城巾A、城市规模：省城或中心城市：常住人口100万以上，年均消费6000元以上B、冏圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万人以上，邻主干道8条以上公交线，店向日均人流8万二级冏圈

35、：3公里内30万以上，有6主斗道、十字路口条以上公交线，日均人流量6万以上三级冏圈：3公里内20万以上，4条以上公交线，店面日均人流量4万以上；C、3公里内竞争对手不超过2家物业要求面积及楼层3层以内单层3000平方米以上，8000-15000首层最佳，不超过三个楼；共8000m2以上共12000平方米。单层12000,多层6000平方米/层。库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米。层局4.2米以上5.5米最佳，不低于5米5米柱距8*88*8建筑上体物业尽量方正框架或排架结构楼面载荷:卖场4千牛/平方米.库房5千牛/平方配套设施有空调、电梯、消防排水/排污/排油通道卸货平台：

36、高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（消防通道）宽幅：3米;地下窒防水：用电量0.12千伏安/平米停车包150个以上停位需配备大型停车场.数量不小于1个车位/60m2合作方式租赁自营租期20年面租12个月以上租赁、自建租赁、期限20年餐饮物业及选址要求连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街巾或特别繁华的社区型街市商务型餐厅：以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近。或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭个人消费为主于社区型或便利型商业街市以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈立店障碍经消防、

37、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审:污染源10米外;周边无异议同右;大餐厅，设置疏散通道们前票忌肩肩封闭父通隔离栏图于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求200-500平米,框架结构层图不低于4.5米，位置在地下室或一、二三楼均可，但忌分布数个楼面商务型150-1000平方米、大众型80-200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外各建筑结构形式均适合；餐厅门前须启相应的停车场120-500平方米、厨房可小于营业回积的二分之一框架式建筑；楼上商铺亦可其余同餐厅配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应、有油烟气排放通道，污水生排放，生化处理厨房污水排放的生化处理装

38、置及油烟气排放的通道同普通餐饮装置合作方式租期5年以上大众化快餐店：2-4元平米/天消费型快餐店6-30元租期三年以上低层为1.5元平米/天以上，具体视地段、商圈血定;楼上租金略低租期2年以上视商圈、路段、位置向定，一般不高于4元平方米/天）代表品牌麦当劳、肯德基、必胜客、小肥羊、谭鱼头、茶坊、酒吧、咖啡面馆面包、面点房商圈选择选址多图雅路段，具有清洁、优雅的环境；以文化、情调、特色。以及舒适和愉悦来吸引消费者：消费对具有一定的消费能力和文化修养满足人们速食的求；且选择交通支道、人不少于每分钟通10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上立店障碍物业要求建筑

39、要求50-400平方米；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层局不低于2.8米；如与居民相令口，设置隔音层80-200平米,其余与喈通餐厅相同60-120平米，框架式结构，层局不低于2.8米。门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施电力按每与普通餐厅相与普通餐厅相100平米10千瓦配置，自来水供应同同合作方式租期2年以上租金3-20元/（平方米天）租期2年以上租金2-5元/平米.天）租期2年以上一般企业3-5元（平米天）代表品牌星巴克马兰拉面、面点王金蝶轩餐饮娱乐案例对比小劳肯彳叫商圈选择商业区、商住区、写字楼区、交通纽；临街，场地开阔、进出方便经营面积400平米左右350平米，门向1

40、2米物业形状尽量方正或整齐、临街有大窗同麦当劳层局柱距层高不小于3.5米;柱距6米以上净高不低于3米楼板承重部分区域500公斤/平米大部区域350公斤/平米厨房区楼板负荷为450公斤/平米食厅区活荷载为250公斤/平米供电供水提供或有位置建设给排水/排油/排污/道配电负荷:250千伏安200KW的用电量:25吨水/天提供或有位置建设给排水/排油/排污/道硬件设施提供室外安装空调和排烟机位置提供室外安装空调和排烟机位置提供两条电话线路停车位有停二车位（专用最佳，公提供临时卸货车位用也可）其他外墙可设置店标和指示标门脸上方提供招牌安装位置长厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20

41、-25度之间合作方式直营或加盟，租赁、15年或以上免租期商议直营或加盟，租期10年以上便利店选址要求要素要求商圈以冏店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人选择居民区附近，该地区固定顾客较多选择地铁或车站附近，流动顾客较多选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所一«300米内无相同性质竞争者物业要求产权产权清晰且至少可使（租）用fi年楼层独立商铺或楼房底层，门向展开范度不少于6米60-120平方米配套设施同时配备上水和下水一®可的、快客等需要25-30KW的总电量，而全家、罗森等需要要有35KW以上的电量。在选铺时f要搞

42、清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开间橱窗展）合作方式租金:3-8元/平米*大租期:一般5年以上专业市场机电市场建材、家居副食、百货批发市场数码巾场服装批发市场汽配市场选址要求交通便交通便交通便需要在市交通便捷、便于捷、便于捷、便于中心捷、便于货车通行货车通行货车通行货车通行车通行车通行车通行车通行单笔购买金额较大大较大大第三章项目分析一、项目概况本案位于乐山市蟠龙路和龙游路交汇处，乐山市政府规划为五金机电市场用地，用地面积200亩左右。1、地形地貌2、周边配套设施教育机构：医疗机构：商业设施：其它配套：电信、移动、邮政、银行等3、地块交通状况项目地块位于乐山新开

43、发区，周边商业发达.临近中心站、联运站和未来的高铁站，交通便捷。二、项目SWOT分析W劣势）：1 .片区当前形象有待改善。2 .项目周期较长，有一定风险S（优势）：1.区位优势，周边开发项目陆续启动，为乐山开发重点。2,交通便捷。3、乐山机电、建材市场需要提升需求4.规模优势.地块扩展空间大。T（威胁）：1.市场竞争环境激烈，项目作为新兴的专 业市场，需要面对商户习惯老市场经营的 而带来的招商压力。2、米来可能竞争对手的压力。O机会儿：1 .片区改造升级带来的机会，规划前景良 好。2 .整体消费环境好.3 .可以最大化整合利用地块周边良好的商 业气氛。5、开发商强大的实力和专业的经营团第四章项

44、目初步定位一、功能定位：根据乐山市政府对用地性质为商业用地的要求、地块区位条件及乐山各商业业态经营情况，项目定位为“一站式机电、建材家居商贸城”，目前乐山机电市场、建材市场分散、不集中、规模小，消费者和经营商户都渴求有能上规模的一站式购物场所，本项目将打造专业、规模的统一市场，为商户、消费者提供良好的经营、购物场所，并通过专业的设计、统一管理、统一经营、统一市场推广在乐山打造新兴的专业胸物市场。1、政府对项目用地的要求一市场用地，必须做机电专业市场；2、地块规模及区位条件一地块距离市中心较远，地块规模大且对人气要求高，不适合做经营面积小和单次购买金额小的专业市场，适合做经营规模能满足200亩左

45、右用地规模、属于大宗物流产品、单次购买金额大的专业市场；3、根据第二章乐山专业市场状况及商业业态分析，建材、家居类客户渴望专业、规模新市场最为迫切。二、项目档次定位：能为消费者提供产品完善、购物环境良好的中高档专业市场三、目标客户定位：1、乐山市现有机电、建材、家居用品行业经营单位；*此次共调研机电类客户13户、建材类客户22户、家居类客户5户对新市切而求区位认同需广求推仓储需求物流配套需求一站式购物场所需求金融、餐饮、休闲需求机电810131113512建材20202221222222家居33535542、成都及其它机电，建利、家居发达地区实力商户四、项目产品初步定位物业类型规模备注机电约3

46、力平米（容积率0.7,占地64亩）鉴于机电产品特性，不建议楼层过高避免商家难以接受；钢构单层为主；持有出租，初期免一年租金，一年后和金约在20-30元/平米/月，根据市场动态会逐渐提升租金建材10力平米（容积率1.2,占地125亩）针对目前乐山现有市场规模小、经营品类不齐全情况，建议板材、五金、卫浴、陶瓷、门窗、油漆、木地板、楼梯、窗帘、橱柜等品类均应作成乐山最大规模和最商档次；家具和家居用品，因意凡家私档次较高，可适当考虑配套。框架：2-3层为主。持有出租初期免一年租金，一年后租金约在20-30元/平米/月，根据市场动态会逐渐提高租金。仓储、物流配套5力平米（75亩）作为商贸的配套，必须保证

47、完善的仓储、物流配套；仓储建筑形态为单层钢构；初期免一年租金，一年后租金约在8-10元/平米/月，根据市场动态会逐渐提升租金。办公、住宅、酒店及配套商业约15力平米（容积率3.0,占地75亩）为更服务商业，需要有办公、住宅、酒店及配套商业更好辅助；专业的办公场所能更好提升商业档次，6000m2;住宅配套是为解决市场从业人员提图效率考虑，137万小大冏贸、大市场势必带来大量的流动人口，酒店的打造能为市场流动人员提供更好服务，2000m2；配套商业主要指超市、银行、咖啡吧、餐饮等，5000m2五、项目营销定位1、租售定位鉴于本项目专业市场的特性，机电、建材、家居部分商铺应自持出租经营才能保证市场良

48、好整体的商业营运，但考虑到部分龙头商户购买意愿及项目自身资金平衡的原因，该部分商铺60%自持出租，40%销售:办公、住宅、配套商业部分全部出售，酒店出租。2、价格定位1）、价格制定方法：价格制定的方法：根据可比机电，建材、家居市场、项目附近相关档次商铺租售价格及办公、住宅销售价格并结合本项目的具体情况，运用市场比较法制定本项目价格。11个影响住宅物业价值实现因素根据住宅物业的普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次住宅物业的实际情况，对影响住宅物业价值实现的若干要素进行归纳总结。位置、交通、项目规模、小区硬件配套、周边生活配套、视野、户型、投资潜力、内装修、物业管理、发展商知名度。以上是判断住宅

49、物业价值的11个项目基本要素，但不容忽视的是，整体市场的供求状况、竞争楼盘的建设和推广策略、政府有关政策的制定、国家以及地区经济发展水平的变化，都是影响住宅物业价值实现的重要前提要素。考虑到项目的实际情况，从中筛选一些因素作为本项目的比较因素。2）、销售均价的确定根据项目基本要素进行价格系数修正，井对本项目市场均价进行保守预测，计算公式如下P=2（各楼盘比准价格X权重系数）=4500元/平方米。这是依据目前市场行情而得出的理论价格，基本上等于本项目所处地段中高档住宅的价格。同理推断，商业均价为8000元/平方米。考虑到项目经过规划设计公司、策划公司的介入，在产品合理性、市场吻合度上，以及项目品

50、牌形象方面均会有相当程度上的提升，在项目营销展示条件比较充分的前提下，建议可以适当把住宅价格预估值提高到4600元/平方米。3）租赁价格的确定根据乐山机电、建材、家居市场租金水平、客户对本项目租金的接受程度及本项目为新兴市场有一个培育期，建材类平均租金为20元/褶/月，机电类租余为25元/褶/月（商业类平均租金为21元/褶/月），仓储、物流为8元/褶/月，酒店15元/itf/月。第六章项目投资财务分析、赢利模式分析我们对项目财务先进行一些客观上的静态分析。我们通过调查后对相关参数拟订如下：经济技术指标表（*参考该项日前期设计方案）类别指标备注总占地面积339亩（约226001平米）总建筑面积3

51、30000平米其中配套设施商业185000平米酒店2000平米写字楼6000平米住宅137000平米可售建筑面积200000平米主要扣除2000平米酒店、78000平米机电、建材商铺、50000平米仓储、物流地价（单价）约万元/亩总地价约万元容积率1.46绿化率33%户数工期预计2年1、开发相关参数：项目总投资费用估算表项目名称取费标准单位数额元/平米总计（万元）（一）开发成本估算1土地费用土地转让价格按照万/亩，按总建筑面积摊算2报建费（含巾政配套、人防费）按总建筑面积摊算10033003前期工程费（勘察/设按总建筑面积摊算3511554建安工程费按总建筑面积摊算（考虑砖混与框架结构各占1/2的比例）1300