福建福州海峡国际会展中心房地产项目调研报告_29p_市场分析_调查研究

1、房地产项目调研报告第一部分土地属性分析-项目基本信息本案卫星区域图位于海峡国际会展中心前西南方商业区的“海西塔”项目，将按照东部新城的规划开发建设一个地标性建筑，结合海峡国际会展中心、生态公园，将海西塔建筑群打造成集餐饮、娱乐、休闲购物为一体的复合式低碳商业城。乌乌 龙龙 江江第一部分第一部分土地属性分析土地属性分析- -项目基本信息项目基本信息本案所在的林浦片区围绕海峡国际会展中心，包括了会展岛内的闽商大厦与中庚海峡西岸大酒店、2010-53号地块中世纪金源所规划的约5万白金五星级酒店，使得该区域的商务高档酒店配套在东部新城规划中闪耀其中，本案平面图目前福州正在大力进行旧城改造，并发展东部新

2、城、金山、马尾等周边区域，力将福州建设成为海峡西岸经济区先进制造业基地、产业集聚中心、金融服务中心、商贸物流中心、交通运输中心、信息研发中心、教育文化中心。新店主要为工业、住宅鼓山工业区市中心商业地带马尾开发区工业区仓山主要为老城区上街随着大学城和高档住宅的入驻，成为新型区域金山区主要是城市的高级住宅区东部新城东部新城城市整体规划第一部分第一部分土地属性分析土地属性分析- -区位状况及规划区位状况及规划绕城高速公路闽侯段09年10月已经开始动建，起于闽侯县竹岐乡白龙村，与福银高速公路连接设白龙枢纽互通，终点设永丰互通与已在施工的绕城高速公路RA4合同段衔接，全长12.99千米。绕城高速路建成后

3、，新城区到市中心缩短20分钟车程，进一步拉近与市中心的距离。地铁1号线连接海峡会展中心与南站贯通，途径市区，横穿福州。该交通动线的规划，将成为新城区与市区快速对接的重要通道，而其将给新区带来的利好也不可估量。福州市政府推行“东扩南进”战略，将闽侯、连江、长乐等县、市的一些地域以及琅歧经济区全部纳入中心城市规划区，预计在未来10年里，将建成区面积扩至162平方公里。近年来，福州市区新建、扩建50多条主干道和上百条次干道。乌龙江上洪塘大桥、橘园洲大桥、浦上大桥以及在建魁崎大桥连通海峡会展中心与市区，这使得新城区与市区存在多途径连接。城市交通规划城市交通规划第一部分第一部分土地属性分析土地属性分析-

4、 -区位状况及规划区位状况及规划东部新城区位东部新城区位 东部新城规划总用地面积26平方公里，总建设用地面积23.5平方公里。其中林浦片区建设用地面积4.8平方公里，三江口片区9.6平方公里，火车南站片区9.1平方公里。居住人口容量24.7万人。东部新城建设布局将充分利用区域环境进行，其中城市重要公共设施，如CBD、会展中心、行政中心等公共建筑沿江布置；大型商业设施主要依托火车南站、会展中心等布置；城市大型绿地主要结合山体及水系布置。在各片区围绕公共设施布置相应的居住用地。居住用地449公顷，人均用地面积18平方米。规划将形成7个居住区，55个居住社区。根据规划，东部新城居住人口容量为24.7

5、万人，其中林浦片区3.3万人，三江口片区、南站片区各为10.7万人；规划可提供就业岗位24万个，其中林浦片区7.4万个、三江口片区13.1万个、南站片区3.5万个。海峡会海峡会展中心展中心旅游旅游交通交通第三产业第三产业别墅区别墅区金源大金源大酒店酒店第一部分第一部分土地属性分析土地属性分析- -区位状况及规划区位状况及规划新区经济运行新区经济运行p经济格局经济格局：基本形成了以商贸、房地产为龙头，高科技、无污染工业为辅翼，商业物流和服务休闲互相促进的新的经济格局。拥有海峡国际会展中心交流区、东方名城、中庚城、世欧上江等中高档住宅公寓区以及规划建设的金源白金五星级高端酒店在整合中能够不断壮大。

6、p物流中心物流中心：各类专业市场不断培育壮大，商贸流通进一步发展，引进福州烟草物流配送中心、各类型各行业展会配送中心、永辉超市等一批物流企业；p房地产业勃起房地产业勃起：利用新区海峡国际会展中心辐射功能，规划、建设商贸街、商业街，带动周边土地升值，房地产业呈现建销两旺态势。p一号地铁线的贯通，福泉高速、铁路沿线、机场高速、环城高速路的互通以及在建魁一号地铁线的贯通，福泉高速、铁路沿线、机场高速、环城高速路的互通以及在建魁崎大桥，便利的交通环境为新区潘墩地块带来无限的升值空间。崎大桥，便利的交通环境为新区潘墩地块带来无限的升值空间。第一部分第一部分土地属性分析土地属性分析- -区位状况及规划区位

7、状况及规划新区一级土地储备第二部分第二部分市场竞争分析市场竞争分析- -仓山区板块房地产区域分析仓山区板块房地产区域分析 截止截止20102010年年1111月，仓山新区一级土地市场（待开发地块）的土地储备累计月，仓山新区一级土地市场（待开发地块）的土地储备累计1084.931084.93亩，累计成亩，累计成交金额交金额64.49364.493亿元人民币亿元人民币，东部新城成为开发商追逐热点。 获取时间用地编号地块位置用地单位占地（亩）成交（亿元）楼面价（平米）2010.6-11 宗地2010-53仓山区霞洲路西北侧，林浦路东侧，林浦二期地块 世纪金源289.2117.453626宗地2010

8、-52仓山区鼓山大桥连接线南侧、林浦路东侧，林浦一期地块世纪金源297.5217.953629宗地宗地2010-512010-51仓山区福泉高速公路连接线北仓山区福泉高速公路连接线北侧，潘墩小区一期地块侧，潘墩小区一期地块吴华德吴华德 刘建忠刘建忠177.68177.6814.514.550285028宗地2010-49仓山区南江滨东路东段西南侧，林浦洲地块，分沿江地块及南地块整体出让 厦门航空81.592.041404宗地2010-22仓山浦上大道北侧，闽江大道西侧，江厦小区东侧地块 刘建忠（个人）104.447.9522855宗地2010-17仓山区，南江滨东路东段西南侧地块 福州城乡建设

9、发展有限公司112.983.9551500宗地2010-15仓山区，鼓山大桥连接线东南侧地块 福建中海天然气有限公司21.510.6461604合计 1084.9364.493 2010年1月10月，新增商品住宅预售量196.78万平方米，同比减少4.2%，1月10月新签约商品房268.09万平方米，同比减少23.47%。今年10月二次调控政策出台，开盘项目数量锐减，只有两个项目取得预售证，导致预售量大幅下跌，阳光城新界的3#楼、4#楼、7#楼有41864平住宅，万科金域榕郡花园二期高层的8#楼有28264平住宅。由于担心未来银行放贷趋紧，一些已认购但未备案的项目在上半月集中备案，拉升了本月的

10、签约量。全市（五区）整体商品房住宅市场供求变化注：批售比=供应量/成交量， 数据统计范围：2008年1月-2009年10月商品房住宅。第二部分第二部分市场分析与机会选择市场分析与机会选择 - -住宅市场整体宏观分析住宅市场整体宏观分析 2010年10月福州市城区新建商品住宅签约套数3029套，环比上涨77，同比下跌12。签约面积29.74万，环比上涨54，同比下跌28。虽然签约量连续三月上行，但是本月签约量主要源于一些已认购但未备案项目在上半月集中备案，不能反映实际成交量。 2010年10月福州市城区新建商品住宅签约均价11987元/平，环比基本持平，连续四月逼近12000元/平。二次调控政策

11、出台以后，虽然福州房价上涨趋势得到抑制，但是多数项目价格没有松动。各月全市住宅市场整体量价走势各产品线属性定义结论：本案产品线对应的品类为本案产品线对应的品类为7070平方米以下的首置以及平方米以下的首置以及7 701250125平方米（含平方米（含125125平方米）的首改平方米）的首改划分标准：1、高档产品供应划分标准：项目平均单价15000元/平米以上，按项目计算2、高档产品成交划分标准：面积180平方米以上，单价为15000元/平米以上，按实际 成交单元计算3、再改产品供应划分标准：125-180平方米，180以上均价低于1.5万元/平米，按项目计算4、再改产品成交划分标准： 125-

12、180平方米，180以上均价低于1.5万元/平米，按实际成交单元计算5、根据现执行标准高档产品线供应量低于 实际供应量，再改供应量高于实际供应量全市各产品线供求关系变化注：批售比=供应量/成交量， 数据统计范围：2008年1月-2009年10月商品房住宅。各产品线供求情况与整体市场相似，08年均呈现供过于求的局面，09年大量备案。在各产品线中，再改产品占比较大，其次是首改产品，而高档产品供应量主要集中在08年4月及9月，成交集中在09年3月之后。未来市场存量去化周期面积段 07-09年11月期初预售存量（） 09年1-10月均销售量（） 存量去化周期（月） 50以下 73057 14175 5

13、 50-70 102162 11439 9 70-90 156146 33633 5 90-110 404360 63799 6 110-130 176937 57204 3 130-150 222065 66546 3 150-180 280874 46890 6 180-200 128839 6364 20 200以上 569111 37222 15 合计 2113551 337272 6 2007-2009.10全市预售存量211万平米，存量去化周期6个月，其中户型面积段200以上及90-110存量比重较大，大户型去化速度较弱。仓山区以5.33万平占60居榜首，晋安区以1.38万平占16

14、列次席，马尾区、台江区和鼓楼区紧随其后。仓山区以7.12万平占52居榜首，签约主力是泰禾红峪和红树林、中天金海岸、华润橡树湾、世欧上江城、天鹅湾等。该区成交客户以刚性需求为主，成交户型中小户型为主。晋安区、马尾区、台江区、鼓楼区位居其后，分别签约2.81万平、2.14万平、1.24万平、0.60万平，分别占据20、15、9、4，与仓山区有较大的差距。新建商品住宅签约面积比例仓山区以9.75万平占51居榜首，晋安区、马尾区、台江区、鼓楼区位居其后，晋安区的签约主力是东山新苑（保障房）和万科金域榕郡，马尾区的签约主力是东方名城和水岸君山。10年10月城区新建商品房签约面比图闽侯公寓市场供求:开发供

15、应先增后减，市场需求呈现下滑。仓山区以22.37万平占75居榜首；马尾区、台江区、晋安区位居其后，分别签约3.33万平、1.94万平、1.64万平，分别占据11、7、5；鼓楼区在五区中最少，仅0.46万平占2%。由于延迟集中备案项目多数都在仓山区，以至仓山区签约数量以及比例环比大幅上涨。小结：现阶段，福州城区主要的房地产消费市场在仓山区域，其城区地域面积大，新建项目多。随着东部新城片区的开发，仓山片区已然成为福州城区开发的热点区域。第二部分第二部分市场分析与机会选择市场分析与机会选择 公寓竞品分析公寓竞品分析产品线属性定义：新区处于城市中未来发展中心区域，根据片区所处区位特点：1）交通便利，但

16、多处于在建项目，2）项目周边配套完善，市政配套健全，3）产品属于商务办公或休闲购物有类型，因此，我们划分产品线标准为： 一期住宅地块因有租赁住宅、商务办公等在地块内，可以设置110120平方米的中高档住宅社区。 二期住宅地块因离江更接近，与海峡国际会展中心这一极具艺术气质的建筑相望，此地块必定要将其重点打造的一个品质住宅社区，户型面积可以皆设置在130平方米以上，楼中楼格局，河滨景观房其中看江高层面积设置在150平方米以上是完全可以的。 产品线划分标准新区公寓市场目前及未来分布格局世欧上江城，占地8.2万，总建27万阳光城新界，占地21万，总建48.3万泰禾红峪，占地27.6万，总建47.5万

17、东方名城，占地43.9万，总建88.2万中庚城，占地15万，总建46万融信大卫城，占地19.1万，总建32.5万万科金域榕郡，占地16.7万，总建37万新区再售公寓项目分析（一）项目项目位置占地面（）容积率绿化率%推出时间主力面积主力房型均价去化率%万科金域榕郡晋安福飞北路琴亭湖北岸 1667362.3302011年3月78-162三房1600078世欧上江城仓山下渡街道南江滨西大道136号 823752.5302010年12月25日140-190四房1750068东方名城马尾区东江滨大道68号4388942.01352010年10月6日80-300三房1550081.3阳光城新界金山浦上大道

18、南侧752802.3302011年2月20日45-118两房1250080中庚城新建大道东侧1500002.430.22011年2月26日70-120三房1300083.2第二部分第二部分市场分析与机会选择市场分析与机会选择 公寓竞品分析公寓竞品分析新区再售公寓项目分析（二）项目项目位置占地面（）容积率绿化率%推出时间主力面积主力房型均价去化率%融侨官邸仓山区闽江大道117号1700002.2352008年4月20日140-238四房1700065.3禹州东方威尼斯仓山区城门镇龙江路98号 8225840.0441.32008年10月25日290-446别墅1200057华润橡树湾仓山区花溪南

19、路33号8000001.7302010年7月27日87-234三房1350084.1金辉天鹅湾金山浦上大道建新交口2500001.6846.72010年11月13日112-160三房1350085泰禾红峪浦上路北侧洪湾路东侧4751142.2302010年8月21日93-132三房1100083.1第二部分第二部分市场分析与机会选择市场分析与机会选择 公寓竞品分析公寓竞品分析近期楼市营销动态第二部分第二部分市场分析与机会选择市场分析与机会选择 公寓竞品分析公寓竞品分析公司竞品公司竞品营销推广动作营销推广动作成交均价（元成交均价（元/）成交量（套）成交量（套）泰禾红树林泰禾红树林上层上层现阶段，

20、主力蓄客现阶段，主力蓄客D1#、D3#、D7#，主力，主力面积面积116185130007套套泰禾红峪泰禾红峪主销叠拼、主销叠拼、98125洋房洋房130001套洋房套洋房华润橡树湾华润橡树湾预计预计45月推出月推出31#楼王，面积区间楼王，面积区间167210130004套套融信大卫城融信大卫城本周销售本周销售28#楼余房，楼余房，主力面积主力面积89、115、130、1491400015套套阳光城新界阳光城新界现阶段，加推现阶段，加推5#、11#楼，楼，面积区间面积区间35667796118130001套套中庚城中庚城现阶段，预约现阶段，预约30#和和31#楼楼681551300010套套

21、世欧上江城世欧上江城4月月9日推出日推出9#楼，共计楼，共计102套套02单元：单元：18300其余单元：其余单元：2220030套套 世欧上江城世欧上江城4 4月月9 9日推出日推出9#9#楼，共计楼，共计102102套，其中三房套，其中三房141141146146平米平米5050套，三房套，三房188188190190平米平米5050套，复式四房套，复式四房342342372372平米平米2 2套。在价格层面，套。在价格层面，0202单元按揭折后单元按揭折后1830018300元元/ /平米（不看江），其他单元按揭折后平米（不看江），其他单元按揭折后2220022200元元/ /平米（可看

22、江），平米（可看江），截止中午截止中午1111点去化点去化3030套，去化率套，去化率29.429.4，总价抗性以及政策叠加效应是制约本次去化效果一般的主因。，总价抗性以及政策叠加效应是制约本次去化效果一般的主因。 代表性售项目房型分析 片区内户型分布以60到140平为主，市场分额二房三房占所在片区总体房源的一半，该户型多针对自住型客户，同时针对福清、长乐等高端消费人群为户型为三房和四房及大套景观房源。 从片区在售项目万科金域榕郡、世欧上江城、东方名城、阳光城新界、中庚城已推出的8880套房源，得出房型分布，如下图所示：第二部分第二部分市场分析与机会选择市场分析与机会选择 公寓竞品分析公寓竞品

23、分析面积范围（m2)合计面积（m2)面积比率合计套数60以下43307.284.42%8226090141222.2214.40%251290120245527.1525.04%2220120140143993.7714.68%1113140160102804.4710.48%702160以上以上303862.9930.98%1511总计980717.88100.00%8880506070809010011012040130140150160世欧上江城东方名城阳光城新30公寓新区在售个案主力面积分析万科金域榕郡集中区产品面积段分析：主要集中在60-140平米，达到5845套，占总套数的65.8

24、，此比率分析与国家调控政策有关，多为居家自住再置业。另一个面积分布集中区为160平米以上，达到1511套，占总套数的30.98%，主要针对高端消费人群河滨景观大户型住宅，但去化周期长。集中区第二部分第二部分市场分析与机会选择市场分析与机会选择 公寓竞品分析公寓竞品分析中庚城目标客户定位目标客户定位第三部分第三部分客户定位及产品解决方案客户定位及产品解决方案 - -产品线的选择与比例产品线的选择与比例 结合新区板块的项目布局及销售情况，区域细分市场的二级增量房、三级结合新区板块的项目布局及销售情况，区域细分市场的二级增量房、三级存量房的市场验证（已成交客户的典型性特征），本案的目标客群应以周边居

25、存量房的市场验证（已成交客户的典型性特征），本案的目标客群应以周边居民的首次置业或首次改善民的首次置业或首次改善、外地、外地居民的再次改善居民的再次改善、市区经济务实客户的首次置市区经济务实客户的首次置业、福清长乐和投资客群为主导。业、福清长乐和投资客群为主导。 德兴集团多年耕耘龙岩龙头地产品牌张力，以丰富的实践经验和品牌影响德兴集团多年耕耘龙岩龙头地产品牌张力，以丰富的实践经验和品牌影响力通过对两房半，大三房等产品线进行创新型的优化配置，同时拓展景观房楼力通过对两房半，大三房等产品线进行创新型的优化配置，同时拓展景观房楼中楼格局丰润该项目的核心价值体系，与区域细分市场上主力竞争对手项目形中楼

26、格局丰润该项目的核心价值体系，与区域细分市场上主力竞争对手项目形成区隔。具体如下表所示：成区隔。具体如下表所示：目标客群目标客群年龄年龄年龄层研判：以年龄层研判：以25-3525-35岁与岁与40-5540-55岁这两个年龄段的客群居多岁这两个年龄段的客群居多；其中；其中25-3525-35岁客群主要以周边县市以及城区年轻白领、岁客群主要以周边县市以及城区年轻白领、8080年年代左右、地源性客群为主；代左右、地源性客群为主；35-5535-55岁多以福清长乐购置大面积岁多以福清长乐购置大面积景观房客居多。景观房客居多。职业职业（1 1）主要来源：城区再改置业客户及八县客户群体以及周边）主要来源

27、：城区再改置业客户及八县客户群体以及周边长乐平潭福清等高端客户群体长乐平潭福清等高端客户群体（2 2）辅助来源：少量的专业投资客）辅助来源：少量的专业投资客区域区域（1 1）主要来源：福建海西周边县市客户）主要来源：福建海西周边县市客户（2 2）辅助来源：福州市区的仓山区、鼓楼区等）辅助来源：福州市区的仓山区、鼓楼区等1 1、要开创项目差异化营销效果以及整体赢利空间的双赢局面，、要开创项目差异化营销效果以及整体赢利空间的双赢局面，必须结合新城必须结合新城板块的市场空白点，板块的市场空白点，以海峡国际会展中心这一极具吸引力和发展潜力的核心以海峡国际会展中心这一极具吸引力和发展潜力的核心地段，将本

28、案塑造成精品文脉社区，从而地段，将本案塑造成精品文脉社区，从而剥离出区域内的同质化竞争，剥离出区域内的同质化竞争，树立树立区域标杆区域标杆。2 2、周边市场存量较大，本案的目标客群应聚焦锁定于、周边市场存量较大，本案的目标客群应聚焦锁定于新区的首置或首改需求新区的首置或首改需求以及当海西县区的改善型换房需求。以及当海西县区的改善型换房需求。3 3、户型上做创新，通过、户型上做创新，通过规划景观大宅、挑高复式、空中庭院楼中楼等高品位规划景观大宅、挑高复式、空中庭院楼中楼等高品位户型空间，强塑专属的项目格调。户型空间，强塑专属的项目格调。第三部分第三部分客户定位及产品解决方案客户定位及产品解决方案

29、 - -产品线的选择与比例产品线的选择与比例 产品线的选择建议产品线的选择建议第三部分第三部分客户定位及产品解决方案客户定位及产品解决方案 - -产品线的选择与比例产品线的选择与比例 住宅户型配比建议住宅户型配比建议产品线分布产品线分布 户型配比户型配比备注备注40-5040-50平方米（一房）平方米（一房） 占比占比5 5公共租赁房公共租赁房60-8060-80平方米（两房）平方米（两房） 占比占比1515小复式，易于偷面积，提升得房率，小复式，易于偷面积，提升得房率，增加附加值增加附加值9090120120平方米（三房半）平方米（三房半） 占比占比5050带两卫的标准三房带两卫的标准三房1

30、30130平方米以上（大景观房）平方米以上（大景观房）占比占比3030提升项目整体品质提升项目整体品质根据以上市场环境调研以及周边楼盘分析，结合本案地理位置和周边环境，同时受120平方米以下占住宅面积的不少于70%国家法定限制，以及合同规定公共租赁房面积，特建议以下户型配比，仅供参考。 代表性楼盘商用配比第二部分第二部分市场分析与机会选择市场分析与机会选择 公寓竞品分析公寓竞品分析公司名称公司名称商用配比情况商用配比情况万科金域榕郡万科金域榕郡将原福泰钢铁厂区布局和功能用地进行有机调整，保留工厂几十年历史印记将原福泰钢铁厂区布局和功能用地进行有机调整，保留工厂几十年历史印记，构筑浓郁地方特色和

31、文化气息的空间。，构筑浓郁地方特色和文化气息的空间。泰禾红峪泰禾红峪斥资斥资2亿元将亿元将10000平米的商业配套升级为顶级俱乐部，运动休闲配套，商务平米的商业配套升级为顶级俱乐部，运动休闲配套，商务宴会厅，多功能会议厅等。宴会厅，多功能会议厅等。东方名城东方名城五星级酒店，智能化写字楼，万人婚宴中心，千万级游艇俱乐部，专属医疗五星级酒店，智能化写字楼，万人婚宴中心，千万级游艇俱乐部，专属医疗机构，幼儿园，机构，幼儿园，24小时超市，商业街，港澳台美食街。小时超市，商业街，港澳台美食街。中庚城中庚城打造打造42000平米的社区公园，内设平米的社区公园，内设2个网球馆，个网球馆，2个羽毛球馆，儿

32、童活动区，个羽毛球馆，儿童活动区，1#和和2#裙楼部分规划裙楼部分规划18000平米共三层的国际型大卖场，在商场东侧设置平米共三层的国际型大卖场，在商场东侧设置3500平平方的三层豪华商务会所，配备室内游泳池咖啡馆健身房方的三层豪华商务会所，配备室内游泳池咖啡馆健身房SPA馆等高端设施。馆等高端设施。华润橡树湾华润橡树湾3000平米运动馆加平米运动馆加2655平米多功能运动休闲会所，图书馆以及准备拉进名牌平米多功能运动休闲会所，图书馆以及准备拉进名牌小学，小学，20000平米的集中式商业。平米的集中式商业。阳光城新界阳光城新界5000平米物质漫游街道，宽景游泳池，儿童乐园，平米物质漫游街道，宽

33、景游泳池，儿童乐园，COLOR泛会所。泛会所。本案本案依托海峡会展中心制定居住、度假、接待、洽谈、投资等多依托海峡会展中心制定居住、度假、接待、洽谈、投资等多功能于一体的江滨商用体系，并设置休闲购物中心，高档酒功能于一体的江滨商用体系，并设置休闲购物中心，高档酒店、住宿、银行、会所、商务宴会厅、美食广场等高端休闲店、住宿、银行、会所、商务宴会厅、美食广场等高端休闲服务行业。（服务行业。（60000平米商业面积可适当拓宽）平米商业面积可适当拓宽）第四部分第四部分项目经营分析项目经营分析推盘建议推盘建议20122012年年9 9月一期开盘：月一期开盘：均价：高层17500元/平方米20122012年年1111月二期开盘：月二期开盘：均价：高层21500元/平方米项目价格建议项目价格建议