住宅工程质量分户验收实施方案

1、 随着住宅商品化的进一步深化，百姓对住宅工程质量的关注度和期望值日趋增强，因住宅房屋质量问题而引发的投诉越来越多，质量问题已超越技术层面演化为社会问题。投诉多固然反映质量问题多，建筑工程存在质量问题多，主要有以下原因：（1）建筑业手工作业程度高、工程质量差异性大；（2）从业人员素质参差不齐；（3）建筑工程质量的时效性问题；（4）传统竣工验收的方法。鉴于此，住宅工程分户验收形成当前较完整的理论体系。分户验收也叫一户一验，定义为：把每户作为一个子单位工程，住宅工程竣工验收前，验收组对分户检验批进行专门的验收，所谓专门验收主要检查观感和使用功能的质量 ，只有所含分户检验批全部合格时，该子单位工程才视

2、为合格，并出具住宅工程质量分户验收表。实施分户验收的意义有两点：（1）减少投诉率；（2）提高工程质量。组织机构，分户验收由建设单位牵头，组织监理单位、总包单位、分包单位共同参与，按专业划分分户验收组，已选定物业公司的，物业公司应当参与工程质量分户验收工作。验收组成员有下列人员构成：（1）建设单位，建设单位的项目经理、各专业的工程管理人员；（2）施工单位，施工单位的工程项目经理、技术负责人、质量检查员、各相关专业的技术人员（含专业分包项目的项目经理和技术负责人）；（3）监理单位，监理单位的项目总监理工程师、各专业的监理工程师；（4）物业管理部门，物业管理单位的项目经理、各专业的物业管理员。（1）

3、主体完工后，由监理和建设单位共同制定分户验收方案，方案包括每户住宅和公共部位子单位工程的分户检验批项目，每一分户检验批验收内容、标准、方法，并在户型平面布置图上标注实测实量选点位置及数量，验收方案须报质监部门核准，获准后作为验收工作的指导文件。（2）分项工程检验批验收合格后，验收组应及时介入进行分户检验批的检查。（3）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批的内容，对工程实物进行验收，并作好记录。（4）对分户检验批的质量进行评定，合格后相关责任人应及时在分户检验批验收记录表中签字、盖章。（5）当检验批评定不合格时，由监理公司下发整改通知书，整改完毕后，进行复查，并将复查情况记录在案。（6

4、）当每户或公共部位子单位工程所含检验批全部合格后，出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工项目经理签字并加盖验收专用章的住宅工程质量分户验收表。（7）在所有分户和公共部位子单位工程合格后，填写单位工程分户验收汇总表，作为单位工程竣工验收的前提和依据。 单 位 工 程 质 量 分 户 验 收 汇 总 表 工 程 名 称 ： 序号 户 名 户 型 分 户 检 验 批 项 数 分 户 验 收 完 成 时 间 分 户 验 收 结 论 存 在 问 题 1 2 3 4 5 6 7 建 设 单 位 施 工 单 位 监 理 单 位 验 收 单 位 （ 验 收 专 用 章 ） 单位（项目）负责人 年 月 日

5、 （ 验 收 专 用 章 ） 项目负责人 年 月 日 （ 验 收 专 用 章 ） 总监理工程师 年 月 日 注 ： 1、 户 名 ： 指 住 宅 分 户 验 收 的 各 户 名 称 ； 2、 分 户 验 收 结 论 ： 填 写 “ 合 格 ” 或 “ 不 合 格 ” ； 3、此 表 一 式 四 份 ，建 设 、施 工 和 监 理 单 位 各 存 一 份 ，提 交 质 监 站 存 档 一 份 。 一、户内：每户作为一个子单位工程。其中地下小棚及地上车库作为子单位工程的一个必检房间，所涉及的项目作为分户检验批的一部分，小棚及地上车库质量仅作观感检查，检查内容填在相应的分户检验批验收记录表中，不单独

6、填写表格。 二、 公共部位：按照“有可能因质量问题影响业主正常使用”和“同时不宜过细”的原则划分公共部位子单位工程，住宅工程的公共部位包括：楼梯间、电梯间、走廊、地下车库等。（1）走廊子单位工程的划分，按有代表性的自然间抽查10%的房间，且不少于三间，每间作为一个子单位工程，走廊按10米或两轴线为一自然间。（2）楼梯间或电梯间子单位工程的划分，按每六层划定一个子单位工程。（3）地下车库，按每一个消防分区划分为一个子单位工程。一、分户验收主要内容（1）门窗、玻璃及栏杆安装质量；（2）墙面、地面、顶棚面层质量；（3）防水工程质量；（4）采暖系统安装质量；（5）给水排水系统安装质量；（6）室内电气工

7、程安装质量；（7）建筑节能工程质量。二、分户检验批的划分二、分户检验批的划分 按照“宜简不宜繁、控制重点”的原则划分子单位工程的检验批。（1）、检验批数量设定要适中。（2）、按照业主质量投诉热点和影响工程质量的关键设置分户检验批的项目和内容。（3）、尽可能合并减少纸张和表格。、减少存档资料的套数；、同一子单位工程不同分户检验批实测实量可标注在同一份选点平面布置图上；、相同户型的分户检验批实测实量抽查的房间、测点位置、数量可基本一致，用一张选点平面布置图即可。楼地面位置墙面平整度位置墙面垂直度位置栏杆位置阳台位置阴阳角位置防水地面位置房间净高位置门窗位置图例：说明：1、未注明的地面位置为房间的中

8、心，未注明的墙面位置为墙间的中心。 2、测量阴阳角时，距楼地面1000mm的位置。 3、测量墙面垂直度时，下部距地面300mm的位置。楼地面位置墙面平整度位置墙面垂直度位置栏杆位置阳台位置阴阳角位置防水地面位置房间净高位置门窗位置图例：说明：1、未注明的地面位置为房间的中心，未注明的墙面位置为墙间的中心。 2、测量阴阳角时，距楼地面1000mm的位置。 3、测量墙面垂直度时，下部距地面300mm的位置。楼地面位置墙面平整度位置墙面垂直度位置阴阳角位置说明：1、未注明的地面位置为房间的中心，未注明的墙面位置为墙间的中心。 2、测量阴阳角时，距楼地面1000mm的位置。 3、测量墙面垂直度时，下部

9、距地面300mm的位置。 4、踏步经目测后选取最大的连续三步为测量点。粗装修住宅工程可参照下列划分检验批：（A A）户内子单位工程检验批可划为：）户内子单位工程检验批可划为：土建项目，包括一般抹灰工程、水泥砼（水泥砂浆）楼地面找平层、防水地面隔离层、铝合金（塑料）门窗安装、门窗玻璃安装、护栏和扶手。安装项目，包括室内采暖管道及配件安装工程、室内排水管道及配件安装、卫生器具及给水配件安装、卫生器具排水管道安装、普通灯具安装、开关插座风扇安装、照明配电箱安装、建筑物等电位连接等分户检验批。（B B）公共部位子单位工程检验批可划为）公共部位子单位工程检验批可划为： 土建项目，包括：一般抹灰工程、 水

10、泥砂浆（大理石、花岗岩）楼地面、护栏和扶手。安装项目，包括：普通灯具、开关插座、室内给水管道及配件、室内采暖管道及配件、公共部分室内消防栓系统安装等。注：（1）分户检验批的主控项目和一般项目中涉及到观感质量和使用功能，应以房间为单位全数检查，而对于实测实量项目则是抽查一定数量的房间。（2）以上分户检验批是针对粗装修工程设置的，对于精装修住宅，各方责任单位根据具体情况具体设定；对于粗装修住宅，上述分户检验批的数量已属底线，责任单位不得随意删节。（1）分户验收是竣工验收的前提，未经分户验收或分户验收不合格不得进行竣工验收。（2）分户验收是对每一户及公共部位子单位工程所含部分检验批的质量进行专门的验

11、收，此时的检验批区域仅限于子单位工程内，为区分分项工程检验批，把户内及公共部位子单位工程所含的检验批称为分户检验批。它与分项工程检验批有以下不同：划分空间不同。分项检验批是以楼层、施工段或50个房间为单位划分一个检验批，从中抽查10%并不少于三个房间，分户检验批则是以每一户作为一个检验批，范围小得多。相同检验批检查的内容不同。分项工程检验批应检查规范要求的所有项目，而分户检验批重点检查观感和功能质量，在主控项目和一般项目中涉及到原材料质量、操作工艺和已经隐蔽的项目原则上不作验收内容。验收的时间不同。分户检验批是在分项工程检验批验收合格的基础上进行，它是对分项工程检验批的补充和完善，旨在减少错判

12、、漏判概率。参加验收的人员不同。分户检验批合格判定标准：(1) 分户检验批主控项目经检查全部合格；(2)分户检验批一般项目检查合格，其中实测实量合格率达到80%以上，且不得有严重缺陷（不合格点实测偏差大于允许值的1.5倍）。两点需要说明a、个别分户检验批不合格并不影响分项检验批的评定结论；b、分项检验批已抽查过的住户，分户检验批不须重复检查。分项检验批验收资料作为相应的分户验收资料。（1）在每户以及公共部位子单位工程验收合格后，将住宅工程质量分户验收表与所对应的分户检验批质量验收记录表装订成册，在所有子单位工程合格后，填写单位工程分户验收汇总表，连同分户验收方案一并作为分户验收专项资料，由建设

13、单位存档备案。（2）住宅工程质量分户验收表一式三份，一份由建设单位存档，一份作为质量保证书的附件交由业主保存,一份贴于户内醒目位置。（3）单位工程分户验收汇总表一式四份，由建设、监理、施工单位各存一份，一份在工程竣工验收前报质监机构，由质监机构存档。分户验收是一项管理机制的创新，是对传统验收方式的一种改革，要真正落到实处避免流于形式，应注意以下两点：（1）首先质量监督机构要加强监管，检查此项工作做了没有，以及做的怎么样。检查方式包括日常检查与竣工抽查。工程竣工验收时应抽查10%同时不少于3个子单位工程。把分户验收工作执行情况作为检查各方责任主体质量行为的重要内容，对于不执行分户验收或验收中弄虚

14、作假的，应终止验收程序并视情节分别给予重新组织分户验收、不良行为记录或行政处罚建议的处理。 （2）其次提高建设单位的技术力量，以现有的人员数量和专业配备无法胜任此项工作。11.1.1.11.1.1.检查内容检查内容：（1）该规定适用于室内、公共部位、地上车库或地下小棚。（2）一般抹灰工程分户验收按每户（即一个子单位工程）为一个检验批，主控项目和一般项目中涉及到观感和使用功能的项目,应以房间为单位全数检查。实测实量项目，户内选取三个具有代表性的房间进行实测实量；楼梯间、电梯间按每六层（即一个子单位工程）为一个检验批，选其中一层的墙面作实测实量。原则上每面墙均作实测（墙宽小于500MM的墙体除外）

15、，具体位置应在实测实量选点平面布置图上预先标注。（一）主控项目：各层粘结及面层质量。各层粘结及面层质量。抹灰层与基层之间及各抹灰层之间粘结牢固，抹灰层无脱层、空鼓，面层无爆灰和裂缝。检验方法：目测观察；用小锤子轻击检查。（二）一般项目：（1）、 表面质量。表面质量。普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。检验方法：目测观察；手摸检查。（2）、细部质量。细部质量。护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。检验方法：目测观察。（三）实测实量项目一般抹灰工程质量分户验收实测实量内容分别是：墙面的垂直度；墙面平整度；阴阳角的方正；楼层净高。检查时使用相关测量工具

16、，按照附图预先确定的位置进行实测实量，将实测实量的数据记录在一般抹灰工程分户检验批质量验收记录表上。（1）、测量墙面的垂直度时，使用2m垂直检测尺，下部距地面300MM，距墙角1000MM的位置，进行墙面的垂直度的检测，每面墙检测不少于1个点。（2）、测量墙面的平整度时，使用2m靠板尺和塞尺等测量工具，在墙面的中心位置进行纵横两个方向平整度的检测，取最大值作为记录值。（3）、测量阴阳角的方正时，使用边长为200MM的内外直角检测尺，距地面1000MM位置，进行阴阳角的方正的检测，一般每个房间的检测数量不少于2个点。（4）、测量楼层净高时，使用激光测距仪，一般每个房间的检测数量不少于2个点。注：

17、为增加验收工作的可操作性，同时为了以后复查的可追溯性，实测实量的布点原则应统一，即实测实量的项目和布点的数量应统一。布点的具体位置可自行约定，并应在分户验收方案中明确。（下面几个分户检验批同此规定）11.2.1.11.2.1.检查内容：检查内容：（1）、水泥混凝土地面找平层一般指住户室内楼地面找平层。（2）、水泥混凝土地面找平层工程质量分户验收按每一个住户为一个检验批，主控项目和一般项目中涉及观感和使用功能的，以房间为单位全数检查。实测实量项目，有防水要求的地面应全数检查，其余房间选三个具有代表性的作实测实量。不足三间的应全数检验。（一）主控项目：面层与下一层结合。面层与下一层结合。面层与下一

18、层结合牢固，无空鼓、裂纹。检验方法：用小锤子轻击检查。 注：检测标准为空鼓面积不大于400cm2，且每个自然间空鼓处不超过2处可不计。（二）一般项目：（1）、表面质量。表面质量。地面面层表面不允许存在裂纹和麻面。检验方法：通过观察进行检查。（2）、表面坡度。表面坡度。排水通畅不允许积水和倒坡。检验方法：泼水试验、坡度尺检验。（三）实测实量项目水泥混凝土地面找平层工程质量分户验收实测实量内容是：表面平整度。检查时按照附图确定的检查部位，使用2m靠板尺和塞尺等测量工具，测量点设在房间地面的中心区域，按纵、横方向测量，每房间检测不少于2个点。10.3.1.10.3.1.检查内容：检查内容：（1）、水

19、泥砂浆地面工程质量分户验收适用于户内地面、公共部位楼梯间、地上（下）车库、地下小棚等地面工程。（2）、水泥砂浆地面工程质量分户验收按每户为一个检验批，主控项目和一般项目涉及观感和使用功能的，以房间为单位全数检查。实测实量项目，户内有防水要求的房间全数检查,其余选三个具有代表性的房间；楼梯间每六层（即一个子单位工程）选三个休息平台和二跑楼梯踏步进行实测；电梯间每六层（即一个子单位工程）选三个休息平台进行实测；地下车库每个消防分区（即一个子单位工程）选三间进行实测。 （一）主控项目：面层与下一层结合。面层与下一层结合。面层与下一层结合牢固，无空鼓、裂纹。检验方法：用小锤子轻击检查。注：空鼓面积不大

20、于400cm2，且每个自然间空鼓部位不超过2处可不计。（二）一般项目：（1）踢脚线与墙面结合。踢脚线与墙面结合。踢脚线与墙面应紧密结合、高度一致，出墙厚度均匀。检查方法：用小锤轻击、钢尺和观察。（2 2）楼梯踏步。）楼梯踏步。其宽、高符合设计要求，相邻踏步高差不应大于10MM，每踏步两端宽度不大于10MM。踏步齿角应整齐，防滑条应顺直。（3 3）表面质量。）表面质量。面层表面洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。检验方法：通过观察进行检查。（三）实测实量项目质量分户验收实测内容是：表面平整度、相邻踏步高度差、每踏步两端宽度偏差。检查时使用相关测量工具，根据平面选点图预选确定的位置进行实测实量。

21、(1)、检查地面的平整度时，按照附图确定的检查部位，使用2m靠板尺和塞尺等测量工具进行地面的平整度的检测，测量点设在地面的中心区域，按纵横方向测量，每个房间不少于2个点。(2)、检查相邻踏步高度差时，先对选定的该跑楼梯进行目测，然后使用钢尺进行踏步高度差测量，每跑楼梯不少于3个点。(3)、检查每踏步两端宽度偏差时，先对选定的该跑楼梯进行目测，使用钢尺进行踏步两端宽度测量，每跑楼梯不少于3个点。11.4.1.11.4.1.检查内容：检查内容：有防水要求地面工程质量分户验收按每户为一个检验批，主控项目和一般项目（包括实测实量）以房间为单位全数检查。实测实量具体部位应附图。（一）主控项目 （1）、水

22、泥类防水隔离层防水性能。水泥类防水隔离层防水性能。水泥类防水隔离层的防水性能和强度等级必须符合设计要求。检查方式：观察检查和查验检测报告。（2）、 防水层防水要求。防水层防水要求。防水隔离层严禁渗漏，坡向应正确、排水应通畅。检查方式：观感检查、泼水检验、使用坡度尺检查。（3）、 隔离层设置要求。隔离层设置要求。地厕浴间和有防水要求的地面应设置防水隔离层。楼面结构应采用现浇砼，砼强度等级不低于C20；楼板四周应做砼翻边，其高度不应少于120MM。施工时结构层高和预留洞位置应准确，严禁乱凿洞。检查方法：观察和钢尺检查。（二）一般项目隔离层与下层粘结。隔离层与下层粘结。隔离层与下一层粘结牢固，不得有

23、空鼓；防水涂层应平整、均匀、无脱皮、起壳，不得有裂缝、鼓泡等现象。检验方法：用小锤轻击检查和观察检查。（三）实测项目隔离层分户质量验收实测内容分别是：表面平整度、坡度。（1）、检查表面平整度时，使用2m靠尺板和楔形塞尺等测量工具，测量点宜设在房间中心区域，按纵、横方向测量，每个房间至少二个点。（2）、检查坡度时，使用坡度尺等测量工具，在隔离层表面，沿坡度方向至少测量2点。11.5.1.11.5.1.检查内容检查内容(1)、护栏与扶手安装工程质量分户验收按每户为一个检验批，每个检验批中所有阳台（或窗台）护栏主控项目、一般项目和实测实量项目都要全数检查。(2)、公共部位楼梯间每六层（即一个子单位工

24、程）作为一个检验批，检验批中主控项目和一般项目中涉及观感和使用功能应全数检查。实测实量项目，选二跑楼梯护栏进行实测。（一）主控项目（1 1）、护栏高度、位置与安装。护）、护栏高度、位置与安装。护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。检查方式：观察、尺量、手扳检查。（2）、护栏玻璃。护栏玻璃。护栏玻璃应采用5MM以上的钢化玻璃，承受水平荷载时应采用12MM以上的钢化玻璃，当玻璃距离地面高度超过5M时，应采用钢化夹胶玻璃。检查方式：观察、尺量。（二）一般项目转角、接缝及表面质量。转角、接缝及表面质量。栏杆转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝

25、、翘曲及损坏。检验方法：观察、手摸检查。（三）实测项目护栏与扶手安装工程分户验收实测内容是：护栏垂直度、栏杆间距、扶手直线度、扶手高度。(1)、检查护栏垂直度时，使用1m垂直度检测尺等测量工具，在栏杆竖向中心位置，每道护栏测量点不少于1个。(2)、检查栏杆间距时，使用钢直尺等测量工具，在竖向栏杆之间测量，每道护栏测量点不少于3个。(3)、检查扶手直线度时，采用拉通线，使用钢直尺等有关测量工具，对栏杆进行测量，每道护栏测量点不少于1个。(4)、检查扶手高度时，使用钢尺等测量工具，每道护栏测量点不少于3个。11.6.1.11.6.1.检查内容：检查内容：(1)铝合金门窗安装工程分户验收应按每户住宅

26、划分为一个检验批，每户所有门窗观感和使用功能项目应全数检查。实测实量项目，每户应抽查不得少于3樘，不足3樘时应全数检查；高层建筑的外窗，每户应抽查不得少于6樘，不足6樘时应全数检查，公共部位可不检查。(2)实测实量应按照规定确定检查部位、检查数量。当量取长度、高度尺寸时，先确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值或与基准值相减的差值即为实测值。(一)主控项目（1）、框与副框连接及预埋件。框与副框连接及预埋件。金属门窗框和副框的安装必须牢固。检查方法：手扳检查。 (2)、门窗扇安装。门窗扇安装。金属门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施

27、。检验方法：观察；开启和关闭检查；手扳检查。 (3)、配件质量及安装。配件质量及安装。金属门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。检验方法：观察；开启和关闭检查；手扳检查。(二)一般项目 (1)、表面质量。表面质量。金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。检验方法：观察。(2)、推拉扇开关应力。推拉扇开关应力。铝合金门窗推拉门窗扇开关力应不大于100N。检验方法：用弹簧秤检查。(3)、框与墙体间缝隙。框与墙体间缝隙。金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂纹。检验方法：观察；轻敲门窗框检查。(4)、窗扇密封胶条。窗扇密封胶条。金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽。检验方法：观察；开启和关闭检查。(5)、排水孔。排水孔。有排水孔的金属门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合