南宁热销住宅盘探研

1、12014年南宁热销住宅盘探研广西公司研展2014/1/2722014年南宁住宅销售排行标杆性楼盘热销原因呈多样化，除正常开盘销售外，集资房，尾盘清售，内部认购集中换签等也成为热销重要因素；嘉和城逆势热销，成为成交面积、成交套数、成交金额三料销冠。1嘉和城35666404 38.83 24.87 80-90四房兴宁区2荣和大地58713741 8.98 12.34 80-902+2房、130-144五房青秀区尾盘现房销售3华润中心17023156 4.80 11.10 250-260、320-330四房青秀区4金源一品12167853 13.47 10.58 90-100三房良庆区上一年度内部

2、认购集中换签5瀚林新城12667372 12.83 9.46 90-100三房西乡塘区6龙光普罗旺斯12906952 13.32 9.26 80-902+2房江南区7龙光水悦龙湾9776517 13.80 8.99 130-1403+2房西乡塘区尾盘现房销售8万达茂12616423 13.50 8.67 80-902+1房邕宁区9恒大绿洲12077136 12.09 8.63 80-90两房、110-120三房良庆区10凤祥名居10075978 14.24 8.51 120-130、140-150三房青秀区路桥集团内部集资房32014年南宁住宅销售排行分析1、市场整体下行，与2013年相比，2

3、014年入榜门槛为8. 51亿元，上涨16.71%；而作为2014年住宅销冠嘉和城以24.87亿元的成交金额，远超2013年销冠瀚林新城17.76亿元。2、各大开发商调整销售策略，重视资金的周转率，大多以价换量，在2014年住宅销售TOP10中，仅2个楼盘全年成交均价高于全市均价7433元。低单价，低总价，低投资门槛成为南宁市场主旋律。8.3517.768.5124.87入榜门槛住宅销冠住宅销售TOP10对比2013年2014年单位：亿元6130597865176423785373725894713660558949嘉和城凤祥名居龙光水悦龙湾万达茂金源一品瀚林新城中海国际社区恒大绿洲龙光普罗旺

4、斯红日山湖住宅销售TOP10成交均价单位：元/全市均价7433元/42014年南宁热销住宅楼盘分布 各城区均有楼盘入榜，其中五象新区（良庆区、邕宁区）3个楼盘入榜，作为价格洼地及良好的发展前景，成为住宅销售的热点区域；兴宁区3个楼盘入榜，主打刚需户型，受刚需客追捧。良庆区20%西乡塘区20%兴宁区30%邕宁区10%青秀区10%江南区10%住宅销售TOP10楼盘分布5典型热销楼盘-嘉和城概况嘉和城占地6000亩，总建面约400万，是南宁最大的旅游驱动的地产项目。南宁市区项目名称嘉和城所在区域/板块兴宁区/城北板块物业类型别墅、高层、洋房楼盘地址兴宁区昆仑大道995号嘉和城建筑风格现代欧式开发商广

5、西嘉和集团置业有限公司占地面积约6000亩总建筑面积约400万容积率1.3绿化率40%装修情况毛坯物业管理费1.65元/18KM6嘉和城-销售情况嘉和城下半年采取以价换量的策略，加强推盘频率，实现了产品的高去化。供应面积（万）供应套数（套）成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）成交金额（亿元）去化率月均去化速度51.77458737.373529613022.9176.93%3.11万/月294套/月1,08112623,02610,12149424,0926,04757136,6766,68375,593189,2846,0106,2276,1586,3146,2346,2366,01

6、16,0506,1256,1366,0996,1215,0005,2005,4005,6005,8006,0006,2006,400020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,0002014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月嘉和城普通住宅销售均价月度变化成交面积成交均价3.23开盘销售300多套6.15开盘销售300多套8.31开盘销售358套9.15开盘销售100多套；9.21开

7、盘销售120套10.26开盘销售815套11.30开盘销售913套单位：12.28开盘销售1083套7嘉和城热销原因-配套层面强配套： 偏离市区，周边配套不完善，规划建设了以“温泉”、“高尔夫”旅游配套+大体量的生活配套，凭借自身配套满足业主日常生活需求。8嘉和城热销原因-开发层面开发节奏： 采取“先别墅后高层”的开发策略，前期打造对配套依赖性较低的别墅产品，避免了前期因位置偏远，配套不完善的不利因素。一期马略卡岛组团推出时间2006年3月物业类型别墅、洋房套数456套别墅、48套洋房二期蒙特利岛组团推出时间2007年2月物业类型别墅、洋房套数381套别墅、250套洋房三期卢瓦尔河谷组团推出时

8、间2008年4月物业类型别墅套数302套四期高迪山组团推出时间2008年6月物业类型别墅套数657套五期塞纳左岸组团推出时间2014年1月物业类型高层住宅套数1224套温莎小镇组团推出时间2012年8月物业类型高层住宅套数1964套9嘉和城热销原因-规划层面温莎北郡主打刚需户型，均价6000元/，以80-90四房为主，与教育局合作推出教师产权房（团购价4800元/），吸引全市公职教师置业。塞纳左岸主打养老地产概念，设置介护中心、养生水疗基地等设施，针对养老及改善型客户，主力户型为80-90一房、110-130三房、130-144四房。分组团打造： 通过塞纳左岸、温莎北郡两个组团区分刚需、改善产

9、品，打造教师产权房、养老地产等概念，避免产品同质竞争，丰富了产品线。10嘉和城热销原因-产品层面产品设计： 2014年成交量较大的户型包括80-90三房、四房，110-120、130-144五房，总价范围在50-82万。数据来源：克而瑞，数据截止时间：2014年1月1日-12月31日面积段一房二房三房四房五房及以上供应套数成交套数供求比套均价（万元）供应套数成交套数供求比套均价（万元）供应套数成交套数供求比套均价（万元）供应套数成交套数供求比套均价（万元）供应套数成交套数供求比套均价（万元）60-70-1862211.83%41.01 -70-80-932931.18%44.74 -80-90

10、15215199.34%51.60 -6-51.61 -90-100-932324.73%54.60 -100-110-24200.00%71.58 2150.00%71.29 110-120-2929100.00%72.66 -42-72.37 236250105.93%68.42 120-130-22100.00%88.22 144149103.47%76.39 -29-75.97 464393.48%72.21 130-144-575698.25%89.20 -11-82.92 14610169.18%79.45 144-150-11100.00%86.22 150-160-1-112.

11、37 160-170-32-97.09 1428861.97% 105.68 170-180-3-105.64 2746170%105.03 190-220-4250.00% 117.12 44100.00%228.21 44100.00%193.51 220-250-3133.33% 268.72 1083835.19% 196.78 250-280-2-150.00 280-320-2-320-360-11100.00%199.83 -1-205.53 360-400-400以上-2-271.27 11嘉和城热销原因-户型层面温莎北郡4房2厅2卫，建筑面积：83，装修后113.6，赠送率约

12、37%。塞纳左岸5房2厅3卫，建筑面积：122，装修后164，赠送率约34%。1、布局合理，动静分离，赠送率高；2、入户玄关设计，厨房设置生活阳台，实用性高；3、主卧南向，套房设计，独立卫生间及书房，舒适度高。1、户型方正，布局合理，动静分离，赠送率高；2、入户玄关，三阳台、三卫生间设计，实用性高；3、主卧南向，套房设计，独立卫生间及步入式衣帽间，舒适度高。4、客厅南向，4.2米面宽，采光率足。高赠送： 在户型设计合理基础上，赠送率高达30-40%，远高于一般楼盘15-20%的赠送率。12嘉和城热销原因-营销层面营销创新：通过各种营销创新，积极拓展目标客户群，为高频率开盘带来源源不断的客流，同

13、时通过首付分期政策，降低置业门槛，促进成交。2014年嘉和城共举办8次大型开盘活动，其中下半年7次。与教育局签订协议，面向全市公职教师定向开发教师产权房1500套。与乐居、滴滴打车跨界合作，带客看房的出租车司机实行积分奖励。举办置业精英节，邀请全城置业顾问免费泡温泉，宣传泛销售政策。9月15日以拍房模式开盘，将少量房源以底价起拍，先拍先得的模式，吸引大量客户到场。组织异地行销队伍，将客户范围从南宁扩展全广西范围内，通过外展点、大企业、行业协会、专业市场等走访开展拓客活动。推出“幸福嘉园置业计划”，首付可在三年内付清。13嘉和城热销原因小结项目层面小结配套层面打造大体量旅游、生活配套，凭借自身配

14、套满足业主自身需求；开发层面采取“先别墅后高层”的开发策略，前期打造对配套依赖性较低的别墅产品，避免了前期因位置偏远，配套不完善的不利因素；规划层面分组团开发刚需、改善型户型，打造差异化概念，避免产品同质竞争，丰富产品线；户型产品采取高达30-40%的赠送率，提高产品竞争力；营销层面通过各种营销创新拓宽客源，有力支撑了高频率开盘节奏，同时采取首付分期政策，降低置业门槛，促进成交。14典型热销楼盘-万达茂概况万达茂占地34.2万，总建面72.11万，是万达集团开发的第四代文旅商综合体。南宁市区万达茂邕宁区住宅、酒店、商业南宁市五象新区良堤路6号现代南宁万达茂投资有限公司34.2万72.11万2.

15、1030%毛坯未定15万达茂-销售情况开发节奏紧凑，7月拿地，10月开盘，充分体现了万达速度。采取低开高走及高频率开盘策略，价格逐步走高。2014年万达茂成交情况供应面积（万）供应套数（套）成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）成交金额（亿元）去化率月均去化速度16.87157913.49126164238.6679.86%6.74万/月630套/月80,33954,6196,2946,61201,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0002014年7月2

16、014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月万达茂普通住宅销售均价月度变化成交面积成交均价7.10拿地7.29品牌展示馆（外展点）开放9.6展示中心（售楼部）开放10.26首期开盘销售400多套11.22二期开盘销售400多套12.20三期开盘销售400多套单位：单位：元/16万达茂热销原因-区位层面区位优势：1、位于五象新区规划的文体健康片区，周边多文体娱乐设施；2、处于总部基地、龙岗新区两大市区商圈之间，吸收两大商圈外溢人流。3、毗邻邕江，一线江景，未来三座跨江大桥建成后，快速通达青秀区凤岭南板块。凤岭片区文体健康片区梅帅元实景演出基地广西体育中心五象中心总部

17、基地龙岗新区良庆大桥（规划）青山大桥（规划）青坪大桥（规划）17万达茂热销原因-配套层面强配套： 主打文化旅游概念，规划有文化、旅游、商业、酒店、旅游新城等内容，业态包括国际室内主题公园、电影城、星级度假酒店、世界级商业、美食中心、室外步行街、配套江景住宅等，其中住宅约占总建面50%。占地面积34.20万建筑面积72.11万住宅37.59万52.12%商业6.13万（自持2.75万）8.50%游乐设施8.14万11.28%酒店4.5万6.24%地下车库13.63万18.90%配套（含小学、幼儿园）2.08万2.88%公寓B区住宅C区住宅学校酒店商业游乐设施停车场D区住宅青山大桥青坪大桥梅帅元实

18、景演出基地18万达茂热销原因-开发规划开发节奏： 采取“住宅先行”的策略，分组团打造刚需、改善户型，快速开发、快速销售，提高资金周转率。B区住宅D区住宅B区为小高层区，可直观江景，以改善型户型为主，主力户型为一梯两户的132、1423+1房。在售均价8000元/。D区为高层、超高层区，被规划路，立交桥围绕，未来城市噪音较大，以刚需型户型为主，主力户型为两梯四户的88、89、1022+1房、1203+1房。在售均价6000元/。19万达茂热销原因-产品层面产品设计： 2014年成交量较大的户型包括80-902+1房，100-1103+1房、120-1303+1房，总价范围在52-75万。数据来源

19、：克而瑞，数据截止时间：2014年1月1日-12月31日面积段二房三房四房供应套数成交套数供求比套均价（万元）供应套数成交套数供求比套均价（万元）供应套数成交套数供求比套均价（万元）80-90-90-100-1365338.97%76.96 -100-110-110-120-978789.69%72.90 -120-130-353188.57%85.06 130-144-16110162.73%105.80 837286.75%103.33 180-190-11100.00%158.84 -190-220-2150.00%162.52 -220-250-20万达茂热销原因-户型层面1、户型方正

20、，动静分离；2、餐厅与厨房相连，互动性好；3、工作阳台设计，实用性高；4、主卧南向，套房设计，独立卫生间、拐角飘窗设计，利用率高。1、户型方正，赠送率高；2、入户阳台设计，厨房连接工作阳台，实用性高；3、客厅面宽4.5米，次卧带阳台，舒适度高，景观视野好；4、主卧南向，套房设计，独立卫生间、拐角飘窗设计，利用率高。D区3+1房2厅2卫：建筑面积：88，赠送11.13，赠送率12.64%。户型设计：注重阳台及飘窗设计，增加采光及视野的同时提高实际得房率，赠送率13-20%。B区3+1房2厅2卫：建筑面积：142，赠送27，赠送率19%。21万达茂热销原因-营销层面高举高打：售楼部开放、首次开盘前

21、投入1亿元营销费用，各渠道铺开宣传，邀请各类明星、专家助阵聚拢人气，举办团购专场扩大客源，同时密集开盘保障了市场热度不减。2014年10月首次开盘以后，每月举办一次大型开盘。2014年投放平面媒体89次，电视媒体31次，媒体费用超千万（来源：CRIC）。售楼部前设置数公里长的户外广告。邀请阿SA，杨坤等举办群星演唱会，派送演唱会门票聚拢人气；展示中心开放邀请周慧敏助阵，吸引3万人到场。邀请李肇星、董藩、赵晓等多位专家举办各类论坛，鼓吹万达茂投资价值。举办团购专场，同一单位客户可自发组团购买，享受团购优惠；定向对桂林银行、邮储、玉林商会等客户进行团购。22万达茂热销原因小结项目层面小结区位层面位

22、于五象新区文体片区，两大市级商圈之间，周边多文体设施，毗邻邕江，一线江景，规划三座跨江大桥，快速通达青秀区凤岭南板块；开发规划采取住宅先行策略，分组团打造刚需、改善户型，快速开发、快速销售，提高资金周转率。户型产品注重阳台及飘窗设计，增加采光及视野的同时提高实际得房率，赠送率较高。营销层面开盘前巨额营销费用投入，高举高打，各类渠道展开宣传，邀请各类明星、专家助阵聚拢人气，举办团购专场对散客及单位进行团购，密集开盘保障市场热度不减。23典型热销楼盘-恒大绿洲概况恒大绿洲占地25万，总建面76万，是恒大集团进入南宁第一个项目。南宁市区恒大绿洲良庆区住宅、商业平乐大道与五象大道交汇处向西2000米路

23、南新欧陆古典主义风格南宁银象房地产开发有限责任公司25万76万2.437%精装1.65元/24恒大绿洲-销售情况恒大绿洲采取大规模蓄客，集中开盘的模式，2014年10月7日首次开盘，销售8亿元。2014年恒大绿洲成交情况供应面积（万）供应套数（套）成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）成交金额（亿元）去化率月均去化速度18.43184112.08120771368.6265.56%4.02万/月402套/月单位：元/单位：94,34819,0687,4727,1477,1137,05601,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000010,00020,0

24、0030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000100,0002014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月恒大绿洲普通住宅销售均价月度变化恒大绿洲普通住宅销售均价月度变化成交面积成交均价8.2外展点开放10.7集中开盘销售8亿元25恒大绿洲热销原因-区位层面区位优势：1、位于五象新区边缘，临近大沙田开发区，相对五象新区其他楼盘，周边配套相对完善；2、临五象大道，可经英华大桥、五象大桥迅速通达市区，未来规划地铁四号线。3、临邕江，五象岭森林公园，滨江公园，生态环境较好，但青龙岗墓园对楼盘影响较大。英华大桥柳沙片区凤岭片区五象

25、中心总部基地蟠龙居住区五象大桥大沙田开发区青龙岗墓园五象岭森林公园滨江公园26恒大绿洲热销原因-开发层面开发节奏： 因土地问题停工5年，土地问题解决后重新调整定位为面向刚需客户的恒大绿洲，快速复建。一期住宅二期住宅学校2007年 恒大集团南宁公司成立，收购南宁银象地产全部股权，拿下南宁市良庆区五象大道333号地块；2008年 该地块定位为面向高端客户的南宁恒大华府，破土动工；2009年 项目因土地问题停工5年；2014年 定位调整为面向刚需客户的南宁恒大绿洲，重新复建；2014年10月 南宁恒大绿洲开盘，销售8亿元。 一期住宅27恒大绿洲热销原因-工程层面配合营销节点： 采取“示范区先行”策略

26、，开盘前销售中心、会所、样板间、园林示范区等均已建设完毕，并举办大规模的开放仪式，给予客户较大的心理震撼。示范区人工湖铂金会所销售中心28恒大绿洲热销原因-产品层面产品设计： 2014年成交量较大的户型包括80-90二房，110-120三房，总价范围在55-85万（含1500元/精装标准）。数据来源：克而瑞，数据截止时间：2014年1月1日-12月31日面积段一房二房三房四房供应套数成交套数供求比套均价（万元）供应套数成交套数供求比套均价（万元）供应套数成交套数供求比套均价（万元）供应套数成交套数供求比套均价（万元）60以下211571.43% 23.54 -70-80-151066.67%

27、48.08 -80-90-90-100-1068580.19% 64.81 -100-110-1889651.06% 78.11 -110-120-2150.00% 84.41 -130-144-19810754.04% 98.99 463984.78% 103.84 29恒大绿洲热销原因-户型层面户型设计：采用了恒大经典户型设计，无明显硬伤，但与南宁主流楼盘通过面积赠送提高实际得房率的做法相比，处于竞争劣势。1、户型方正，动静分离；2、工作阳台与观景阳台合并成一个面宽6米的大阳台，舒适度高；3、各卧室面宽较大，采用落地玻璃，采光充足；4、主卧南向，套房设计，独立卫生间、拐角飘窗设计，利用率高

28、。1、户型方正，动静分离；2、户型设计紧凑，过道浪费面积少；3、厨房带工作阳台，同时与餐厅相连，实用性高；4、主卧南向，带飘窗。3房2厅2卫，建筑面积：112。2房2厅1卫，建筑面积：85。30恒大绿洲热销原因-价格层面高性价比：采用恒大集团9A精装标准，赠送1500元/精装修，包含摩恩、科勒、辉煌等名牌的家居建材，同时采取以价换量的策略，销售均价与周边楼盘毛坯价格相当，凸显了较高的性价比。迪宝灯饰汇亚抛釉砖兴辉抛光砖博德瓷片圣莉雅墙纸松下开关面板三棵树涂料腾龙入户门固力门锁欧神诺仿古砖南亚铝合金格兰特玻璃摩恩龙头宜华地板辉煌水暖卫浴五金安居宝可视对讲联塑PVC管道老板厨电佳居乐镜柜科勒坐厕德阳特变电缆佳居乐橱柜日立电梯31恒大绿洲热销原因-营销层面全城行销：组织500人营销团队，以线下行销为主，进行地毯式全城扫客，短期内聚集大量有效客户，同时配合首付分期政策，降低置业门槛，集中开盘热销8亿元，创南宁楼市单日成交记录。开盘前累计开展圈层活动近581场，参加人次9300余人，客单价控制在30元/人。大