深圳城市更新(旧改)操作流程整理-20150829

1、旧改基础分享（上） 2015.08.31旧改城市更新三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄容积率可调基础投资大开发周期长规划有弹性与前瞻性各区自治政策复杂调整频繁操作难度大利益方众多谈判成本高信息不对称不公开一事一议成本结构复杂按建面计算土地成本返还面积多不可销售体量大区位条件优溢价高城市更新（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）城市更新分类及特点综合整治类功能改变类拆除重建类不改变建筑主体结构和使用功能,改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结

2、构严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施相关政府机构n市领导小组：市领导小组：市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策n主管部门主管部门：深圳市深圳市规划和国土资源规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督管理局），具体组织、协调、监督n区政府及其相关职能部门区政府及其相关职能部门：如区城市更新如区城市更新办办, ,组织研究，计划组织研究，计划的受理、审查及申报；的受理、审查及申报；组织专项规划编制组织专项规划编制、初审和、初审和申

3、报，确认改造申报，确认改造实施主体实施主体；第一部分：拆除重建类城市更新基本概念拆除重建类城市更新n条件：条件：符合基础设施亟待完善符合基础设施亟待完善/ /环境恶劣环境恶劣/ /存在重大安全隐患存在重大安全隐患/ /现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的合整治或者功能改变难以有效改造的n按实施主体分类：按实施主体分类：1 1、权利、权利主体自行主体自行实施，单一实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。主

4、体后由其实施。2 2、市场、市场主体单独主体单独实施，权利实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。3 3、合作实施，城、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。作协议合作实施。4 4、政府、政府组织组织实施，政府实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施实施基本概念城市更新单元n拆

5、除重建城市更新单元：拆除重建城市更新单元：为拆除重建活动划定的相对成片区域为拆除重建活动划定的相对成片区域n基本单位：基本单位：落实目标和责任的基本管理单位落实目标和责任的基本管理单位n多个项目：多个项目：一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目流程：四大阶段n 第一阶段：报计划第一阶段：报计划n 第二阶段：报规划第二阶段：报规划n 第三阶段：确定实施主体第三阶段：确定实施主体n 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证第一阶段：申报城市更新单元计划n前提前提全市城市更新专项规划中划定的拆除重建

6、类城市更新全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元n确定确定申报主体，由其组织展开申报：申报主体，由其组织展开申报：权利主体（如村委会等）权利主体（如村委会等）/ /权利主体委托的单一市场权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）主体（个人或企业）/ /市、区政府相关市、区政府相关部门部门n改造意愿征集：改造意愿征集：单一权利主体同意；单一权利主体同意；2/32/3面积、数量，多地块的面积、数量，多地块的4/54/5面积；面积；n申报材料准备：申报材料准备：申报表申报表/ /更新单元范围图纸更新单元

7、范围图纸/ /现状权属现状权属/ /建筑物信息建筑物信息/ /改造意愿书改造意愿书/ /照片；照片；n审批过程：审批过程：区更新办核对资料（区更新办核对资料（5 5个工作日）个工作日）区更新办资格认定、核查、综合判断（区更新办资格认定、核查、综合判断（2020个工作日）个工作日）报送主管部门，报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于1010天天报市政府审批报市政府审批审批通过后审批通过后5 5个工作日内公个工作日内公示示流程第一阶段：申报城市更新单元计划流程第一阶段目的与成功标志第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费

8、12年)流程n准备工作：申请核查土地及建筑物信息准备工作：申请核查土地及建筑物信息申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门2020个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总筑物信息汇总n编制规划方案并报批：编制规划方案并报批：申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内之日起一年内完成，完成，逾期逾期未完成的，主管部门可

9、以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划计划n主管部门审查：主管部门审查：申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见，涉申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见，涉及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构1010个工作日内书面回复主管部门；个工作日内书面回复主管部门；n草案公示：草案公示：主管部门

10、收到相关部门意见主管部门收到相关部门意见1010个工作日内，形成草案，并公示不少于个工作日内，形成草案，并公示不少于3030天，公示结束后天，公示结束后1010个工作日内推动审议，涉及改个工作日内推动审议，涉及改变法定图则强制性内容的还应报市政府批准变法定图则强制性内容的还应报市政府批准n单元规划公单元规划公示：示：经经批准后，主管批准后，主管部门部门5 5个工作个工作日内在日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，是相关行政许可的依

11、据单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，是相关行政许可的依据第二阶段：城市更新单元规划流程第二阶段成果第三阶段：确定单一实施主体流程n区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施包括包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关排、监管措施等相关内容内容n形成单一主体：形成单一主体：1 1、权利、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。主体以房地产作价入股成立或者

12、加入公司。2 2、权利、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。3 3、权利、权利主体的房地产被收购方主体的房地产被收购方收购收购4 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议5 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体n实施主体资格认证：实施主体资格认证：单一主体向区单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门确认

13、，区政府城市更新职能部门1010个工作日内完成审查，并进行不少个工作日内完成审查，并进行不少于于7 7天的公示，发放实施主体确认文件天的公示，发放实施主体确认文件n项目实施监管协议：项目实施监管协议：区区城市更新职能城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项注：搬迁补偿安置协议相关注：搬迁补偿安置协议相关1 1、搬迁、搬迁补偿安置协议中补偿安置协议中约定内容：补偿方式约定内容：补偿方式/ /补偿补偿金额和金额和支付期限支付期限/ /回迁回迁房屋的面积、地点和登记房屋的面

14、积、地点和登记价格价格/ /搬迁期限搬迁期限/ /过渡过渡方式和方式和过渡过渡期限期限/ /协议协议生效的时间和条件等相关事项生效的时间和条件等相关事项。2 2、应当、应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书声

15、明书3 3、公证、公证机构进行机构进行公证公证/ /搬迁人报搬迁人报区城市更新职能部门区城市更新职能部门备案备案第三阶段：确定单一实施主体第二阶段主要成果：n 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体n 确定单一实施主体第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证n建筑物拆除建筑物拆除搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认物拆除情况进行确认n房地产权属证书登记注销：房地产权属证书登记注销：建筑物拆除后，搬迁人建筑物拆

16、除后，搬迁人向向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记注销登记n申请建设用地审批：申请建设用地审批：建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批审批n交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可

17、证：交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：主管主管部门在部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批转用的，应当办理转用报批手续手续n地价计收地价计收1 1、 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.52.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.52.5至至4.54.5之间的部分，按照公告基准地价标准的之间的部分

18、，按照公告基准地价标准的20%20%补缴地价；建筑容积率超过补缴地价；建筑容积率超过4.54.5的部分，按照公告基准地价标准补缴的部分，按照公告基准地价标准补缴地价地价2 2、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%50%缴纳地价。缴纳地价。3 3、拆除、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减