小镇商业业态规划、招商和运营心得

1、小镇商业业态规划、招商和运营心得1. 住宿和餐饮商业的第一个问题就是业态结构，不是说所有业态配置在古镇都能成立，古镇商业配置的关键的是建立商业消费生态消费链条。 古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费， 根据我的经验， 一般情况下，想把旅游项目真正实施好，首先是住宿，如果一个小镇的民宿、酒店等住宿业态不发达，客流量是做不起来。要想让客人住下来，只有住宿业态是不够的，还需要有夜晚消费项目，比如游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚项目和消费。对于旅游小镇来说，不管是白天还是晚上的商业，其中最核心的就是住和吃， 如果能把这两个要素特别是住宿做好，人均消费就做起来了。2. 旅游商品和旅游产品小镇的商业除

2、了住宿和餐饮， 旅游商品和旅游产品也必不可少。旅游产品和旅游商品不一样， 旅游产品比如游船等， 需要花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了，这些才是旅游商品。旅游商品一般情况下有两种，一是纪念品 ; 二是地标性的产品，比如有些东西只有某个地方才有，或者你经常享用，但是只有某个地方最正宗，这种是很有价值的。3. 休闲娱乐古镇商业还有一重要业态就是休闲娱乐，现在有很多同行很喜欢用儿童业态， 认为儿童业态带客能力很强。 但是我认为儿童业态非常难做，它有几个特点，一是业态本身消费时间密集性很强，集中在周六日或者节假日，对整个商业来说客流价值不见得有多大 ;还有一点就是儿童业态并不是我们想象的那样有带客

3、能力，如果说人们带着孩子去一个地方旅游， 让孩子去消费当地的儿童业态是不太容易的，因为各地的儿童业态基本上大同小异， 绝大多数没有独有性，就我的经验来说，在小镇做儿童业态要谨慎，具体效果怎么样还有待于进一步的探讨和验证。第二个想和大家分享的是餐饮业态，我们在小镇操作的时候一定要注意几个问题。1. 关于物业(1) 物业大小需要注意的是，在小镇发展的前期，两、三百平米的餐饮非常难存活的。这种餐饮面积不大，但也不算小，当小镇客流量多的时候，承载量不够多，顾客多的时候人手也不够用，赚不到钱 ; 而小镇客流量少的时候，其本身的人工成本又不低，存活非常难，所以在发展前期，我们尽量减少这种不大不小的餐饮。1

4、00 左右基本上都是小吃或者特色餐饮，这种业态在旅游小镇里非常多，基本上都是小镇的主力餐饮业态。(2) 户型物业的户型一旦确定，物业的命运基本上就确定了，包括它好不好使用，被用来做什么业态等。不管是做那种业态，户型最好是方的，柱子越少越好，最好没有柱子，要不然用起来非常难，很多商家都不喜欢用奇形怪状的物业。2. 小吃街基本上现在旅游的地方都有小吃，小吃是特色，承载了地方的文化，小吃街的建造很有讲究。比如街道有多宽，太宽的话，人少的时候会越发显得人少，这样不容易聚客，也不容易让商家做生意; 太窄的话，人就进不去，做生意也不容易。经过研究，D/H 大概在 0.6左右是比较符合亚洲人习惯的，而且从商

5、业化角度来说也比较好。 D 是街道宽度， H是房屋外檐高度，第一龙廓线的高度。店面宽度 ( 展示面 ) 是我们在规划时注意的问题，步行街之类的地方如果店面非常宽，游客会觉得很单调，没有趣味。如果五六步一家店面，游客会觉得很有意思，比如丽江等古城，店铺很密集。但是也不能太密集，有人总结了 W/D在 0.6 左右比较合适， W是店面的宽度， H是街道的宽度。3. 餐饮功能差异餐饮业态里中大型餐饮和小吃的带客能力是有区别的，中大型餐饮基本都是属地化消费， 对街区客流量的贡献很低， 但是小吃类的不同，来吃小吃的游客基本上都要在转一转，因为小吃不是一个就能吃饱的，如果要吃的话就要去小吃街转。所以我们在选

6、择业态落位的时候，小吃和中大型餐饮分别往哪里落，就很讲究。落位不好对街区导流的影响很大。动线1. 人流动线很多小镇后期运营出问题的原因就是没有设计好动线。比如有些小镇的街道像脏乱差、 散商管不住等都是动线造成的运营期没有办法处理的问题。我们在设计中要注意人流的单向，就让游客一条街走过去，尽量不要有选择，那么这条街上生意就会很好，没有死角。但是这种情况游客会觉得单调， 所以基本上我们不会只做一条街， 除了主大街之外还会设计一些小吃街、 古玩街等，但是往往很多商业最容易存活的只有一条街。还有一个原则是人流不要双向对冲，只要人流不对冲，客流量大的时候就不会出现集体性的踩踏事件。动线要与业态呼应，大多

7、数景区基本客流都是十点钟左右到，十一点半到十二点之间就要消费了， 这部分的消费多是刚性消费， 主要是吃、喝等，所以前期设计的时候我们要把动线与业态考虑进去。2. 车流动线车流动线，就是物流动线，在小镇里面就是物流，为什么要设车流动线一定要考虑清楚， 不要为了设车流动线而设。 车流动线要解决商家备货问题，小镇生活的人群生活物资的出入问题和人群平时进出问题，所以清楚最关键的点在哪里。第二点就是把停车场、停车位和它结合起来，刚刚说到大宗物业，如果没有专属的停车位，大宗物业是很难使用的。一个 2000 的餐饮，如果不给它配停车位，生意是很难做下去的，进出车辆不方便，就很难做生意。一般的小镇商业团队会制

8、定招商政策，比如免租期多长，新开发的小镇没有免租期招商就比较困难，特别是离城区比较远的项目。免租期具体怎么实施呢 ?有的地方是这样操作的，比如说有三年免租期，前三年什么都不用给景区，只要交物业押金就可以入驻， 这样就会造成商家就算不做生意也不会退铺，因为没有成本，但是景区如果要收回，就要跟他打官司。那么我们可以采取别的办法， 比如把租期变成五年， 前两年交，后三年免 ; 或者把租金平均到五年，每年都交一点，这样商户做不了生意，会主动把商铺退给景区。另外要对商户有选择，有些商户没有开铺经验，凭一腔热血就进来了，我们要降低这样的人群的频率，控制在15%-20%之间。因为商家没有实际操作经验， 靠景区给的流量才能生活， 而且他们普遍没有经营策略，比较容易赔钱，做不下去影响开门率。还要考量业态的吸客能力，比如旅游商品，听起来很有旅游特质，事实上旅游商品没有带客能力， 几乎很少有人是冲着旅游商品到景区旅游的。除非是像奥特莱斯这种类型的， 严格意义上来说不是旅游产品，而是旅游购物，实质上可能不是去旅游的，就是去购物的，旅游是它的副产品。招商时还要处理好与属地居民的关系，可能会遇到一种情