房地产信贷风险分析

1、摘 要根据国际经验，当一国经济持续稳步增长，城市化也将进入一个快速发展的时期。这种发展规律在中国得到了较为完美的印证。随着人均收入水平的提高和城市化进程的稳步推进，房地产业飞速发展并迅速成为国民经济的支柱产业。从1985 年建设银行开始第一次办理土地开发和商品贷款业务到今天，中国的房地产业伴随着金融业的支持和发展，经过了一个不断变革和稳步发展的历程。房地产金融也一度成为中国经济发展研究中的热点。房地产业是当前中国经济发展中极具特色的产业。中国房地产业的发展，关系到相关产业的发展以及整个国民经济的增长。房地产金融的发展，则是随着改革开放的深入、随着城市住宅制度与土地使用制度的改革以及房地产业的复

2、苏和发展而逐步发展起来的。房地产是一项高投入的经营活动，对银行资金依赖较大，也极易引发金融风险，如政策调整带来的行业性系统风险，房地产企业信贷中的风险，个人住房信贷中的潜在风险。对房地产信贷风险的防范，应拓宽房地产金融渠道，加强银行的稽核和检查，加强房地产的贷前、贷后的全流程监管，构建房地产项目评估配套制度。防范房地产信贷风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。关键词:房地产信贷；信贷风险；防范AbstractWith the increase of peoples average GDP and the steady progre

3、ss of urbanization, the estate industry has taken a guiding and fundamental role in the whole national economy system. The first real estate loan was provided by China Construction Bank in 1985. Ever since then, the real estate industry in China has gained a lot of financial supports from banks. Whi

4、le the industry of real estate is gradually becoming the mainstay industry and a new economy grow field, there are a lot of researches on the topic of real estate finance.The real estate is characteristic industry in the development of current Chinese economy. The Chinese real estate industry develo

5、pment, relates the correlation industry the development as well as the entire national economy growth. Real estate finance development, then is thorough also with the reform and open policy, but gradually develops a long with the municipal housing system and the land use system reform as well as rea

6、l estate industry recovering with the development.Property is an important component of national economy In order to meet the national demand, the potentialities of property have been fully tapped. T he property development are flourishing while implying tremendous risks. I t is an important subject

7、 of economic theory that how to defend these risks and to ensure the continual, steady and quick development.Take precautions against the credit risks of the real estate, it is not merely real estate and stability and requirement for development of financial circles of real estate, and the stability

8、 and development to whole financial circles and national economy are essential.Key words: property credit；credit risk；property credit defend目录摘要IAbstractII第1章引言1第2章房地产信贷业务概述32.1 房地产信贷概念32.2房地产信贷种类32.3 信贷操作流程42.4目前我国房地产贷款的现状和发展概况5第3章房地产信贷与金融业的相关性分析63.1房地产信贷与金融业发展的关联性63.2房地产业与金融业相关性的表现7房地产业拓展了金融业宽度7房地

9、产业增加了金融业的深度8金融业与房地产业结合的适度8第4章中国房地产信贷风险分析94.1房地产信贷风险的本源分析94.2从我国宏观金融环境看房地产信贷风险的形成10政府的宏观调控偏差10金融制度中投融资渠道的缺乏114.3银行本身的因素12第5章银行创新的角度控制房地产信贷风险145.1制度创新14房地产贷款证券化的外部环境分析14房地产贷款证券化对于化解和控制银行风险的改进14中国银行开展房地产贷款证券化的前景分析155.2产品创新16住房抵押贷款在银行房地产业务中的重要地位16我国目前房地产贷款产品现状引致的银行风险16我国商业银行住房贷款产品设计的改进195.3管理创新20贷款政策的制定

10、和推行20目标市场选择的重要性21风险管理新方法的引入22第6章结论23参考文献24致谢26第1章 引言在土地使用权制度改革和住宅制度改革的推出下，中国房地产也伴随着改革开放的深化而迅速发展。1998年我国住房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知（国发199823号）文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。十年以来，这项重大改革举措已对我国房地产业的发展产生了巨大的推动作用，并且，还将为我国房地产业的未来发展提供持久的推动力。作为资金密集型的房地产业与金融业关系密切。房地产建设周期长，而在其生产、流通、消

11、费过程中需要大量的资金，因而对金融业的依赖程度较大。据统计，现阶段我国商业房地产近80%的资金都来自于以银行为主的金融系统。同时由于房地产商品的稀缺性、供给的相对刚性和不动产性，使得房地产贷款风险相对较小，因此，房地产金融作为现代金融业的一个重要分支发展迅猛。但金融对房地产业的过度介入极易诱发经济泡沫的大量出现，特别是在快速增长的经济体系中，因为对未来收益的良好预期使得房地产价格出现大幅上升，与此同时，银行对房地产业的抵押贷款也随之迅速扩张，投机性泡沫的大量出现，让房地产金融风险程度增大。一旦人们对经济的预期出现改变或房地产价格的持续性下跌，使其低于长期均衡价值，将导致金融业的不良债权大量产生

12、。自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快，以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。房地产投资占固定资产投资的比重居高不下，成为导致固定资产投资过热的主要因素。国家统计局2007年一季度房地产部分地区统计表明：我国东部地区房地产开发投资增速同比增长了24.3%；我国中部地区房地产开发投资增速同比增长了36.2%；我国西部地区房地产开发投资增速同比增长了29.3%。其中房地产投资同比增速最高和最快的为中部地区的河南省，与2006年同期相比增幅高达59.1%，达到了令人吃惊的程度，并且这种增长速度随着我国中部崛起的各项政策出台和落实还将

13、进一步加快1。在房地产业发展的资金供给中，由于目前上市直接融资对大多数房地产企业来说相当困难，债券融资发展缓慢，中国房地产企业外部融资几乎全部依赖于银行信贷。商业银行通过住房消费信贷、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式，基本参与了房地产开发的全过程。来源于银行的资金占到房地产资金的70%以上，导致房地产金融风险向银行集中。目前，国内房地产业快速发展，已成为新的经济增长点，对拉动国内需求、促进国民经济发展产生了明显的效果。但需指出的是，目前国内房地产业发展仍不规范，出现了一些过热的苗头，银行高达1万多亿元的资金流向了房地产业，存在较大的金融风险。因此，有必要对目前银行房地

14、产信贷风险进行深入剖析，并制定合理策略加以防范，确保国内金融业安全、稳定的运行。第2章房地产信贷业务概述2.1 房地产信贷概念房地产信贷是从事房地产信贷业务的银行向房地产开发、经营、流通和消费领域投放的信贷总称，是商业银行重要的资产业务。从表面上看，房地产信贷是用于带有固定资产投资性质的房地产开发，而且开发计划也列入固定资产投资计划；但从本质上看，房地产开发信贷属于生产性流动资金信贷。房地产信贷，既可以向单位信贷，也可以向个人发放；既可以用于购、建住房，又可以用于土地开发，等等。归纳起来，房地产信贷的对象主要有：（1）土地开发公司；（2）房屋开发公司；（3）房地产综合开发公司；（4）房屋经营公

15、司；（5）房屋维修和物业公司；（6）建筑企业；（7）房屋装修公司；（8）购、建房的单位；（9）合作建房团体；（10）购、建房的个人。2.2房地产信贷种类房地产信贷的种类很多，从不同的角度有不同的分类，主要可以根据信贷的对象、用途、期限、担保方式和信贷的自主权以及资金来源等不同标准进行划分。(1)按信贷对象划分按信贷对象划分，主要可分为单位购建信贷、住宅合作社建房信贷、个人购建房信贷和房地产开发经营企业信贷等。单位购建房信贷，是指企事业单位欲购置房屋或建造住房而向银行申请的专项信贷。住宅合作社建房信贷，是指为进行集资合作建房的集体经济组织发放的信贷。个人购建房信贷，是指企事业单位职工或城镇居民欲

16、购置房屋或建造住房而向银行申请的专项信贷房地产开发经营企业信贷，是银行向从事房地产业的开发、经营单位发放的信贷。(2)按信贷用途划分按信贷用途划分，主要可分为住房开发信贷、商业用房开发信贷、个人住房信贷，其他房地产信贷等。(3)按信贷期限划分按信贷期限划分，主要可分为短期、中期和长期房地产信贷。短期房地产信贷，是指信贷期限在一年（含一年）的房地产信贷。中期房地产信贷，是指信贷期限在一年以上（不含一年）五年以下（含五年）的房地产信贷。长期房地产信贷，是指信贷期限在五年以上（不含五年）的房地产信贷。（4）按贷款的担保方式划分按信贷的担保方式划分，主要可以分为信用信贷和担保信贷，后者又可分为保证信贷

17、与抵（质）押信贷。（5）按信贷的资金性质划分按资金性质房地产信贷可分为自营性房地产信贷和委托性房地产信贷两大类。其中：自营性房地产信贷又分为房地产开发信贷和个人住房按揭信贷；委托性住房信贷分为单位住房信贷和个人公积金住房信贷。本文指的房地产信贷是银行自营性信贷。2.3信贷操作流程1. 信贷申请程序借款人主动向银行直接申请，借款人应该填写借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的借款申请书，并提供与信贷有关的相关材料。2. 信贷申请评估目前对信贷评估的要求是对借款人的资信评估，包括借款人的领导素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等。在此基础上对借款人作出信用评估，并根据

18、相应信用等级提供信贷。3. 信贷调查信贷人受理借款人申请信贷后，应对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质押物、保证人情况，测定信贷的风险度。4. 信贷审批信贷应当实行“审贷分离、分级审批”的信贷管理制度进行信贷审批。5. 订立借款合同，发放信贷根据合同有关规定，对借款人进行相应的信贷额度。6. 贷后审查，归还信贷信贷发放后，信贷人应对借款人执行借款合同情况及借款人的经营情况进行追踪调查，掌握借款人资信变化情况。借款人应当按借款合同按时足额归还信贷。2.4目前我国房地产贷款的现状和发展概况2005年底，我国房地产贷款达到3107万亿元，占金融机构人民币各

19、项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%；商业性个人住房贷款余额为1.84 万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，与GDP 的比率为10.0%2。虽然目前国内房地产信贷所占银行总信贷的比重与一些发达国家的30%相比还差甚远，但是，我国的房地产金融体系与发达国家的房地产金融体系是不一样的。我国的房地产金融体系完全是以银行为主导,国内房地产市场的投资80%以上来自银行，只是进入的方式多种多样。随着近年来我国房地产价格持续快速上涨，市场泡沫成份逐渐加大，房地产市场越来越成为政府宏观经济调控的重点。商业银行巨额房地产开发贷款的系统风险和个人贷款风险不断聚积，政府宏观调控的滞后效应和

20、房地产市场的大幅度明显波动，直接影响房地产金融体系，特别是房地产贷款风险，对于商业银行资产质量的影响日渐显现。第3章房地产信贷与金融业的相关性分析3.1房地产信贷与金融业发展的关联性多年来，我国房地产市场资金供给渠道十分单一，房地产企业的资金来源主要为银行贷款、自筹资金和销售回款，通常自筹资金和销售回款只占项目的较少部分，大部分项目资金直接或间接来自于商业银行的贷款。在目前房地产市场的资金链中，商业银行几乎参与了房地产开发的全过程。通过土地储备贷款、房地产开发贷款、住房消费贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。为了说明房地产信贷与房地产业发展的关

21、联度，下面选取1998年-2006年全国房地产业相关数据（如表3-1）进行回归分析：表3-11998-2006年全国房地产开发贷款和房地产投资额及商品房竣工情况年份 房地产开发 房地产投资额 开发贷款占投资额商品房竣工面积贷款（亿元） 资额（亿元）资额的比例（万平方米）1999 2350.87 4103 57.3 21410.82000 2628.17 4983 52.7 25104.92001 3494.32 634455.1 29867.42002 4465.08 779057.3 34975.82003 6657.35 1015365.6 41464.12004 7297.35 1315

22、855.5 44260.020058733.0915321 56.948792.52006 10878.45 1843759.153019.4数据来源：中国统计年鉴2007以房地产开发投资额作为因变量（设为Y1），以房地产开发贷款作为自变量（设为X1），以1998年-2006年数据为样本进行线性回归，得到以下关系：Y1=1.6229×X1+458.36 (R2=0.9706）根据回归结果，房地产开发贷款与房地产开发投资额存在着较为明显的线性关系，房地产开发贷款每增长1万元，房地产开发投资额将增长1.62万元。同样，在房地产开发贷款和商品房竣工面积之间，也存在强烈的正相关关系。以房地产

23、竣工面积作为因变量（设为Y2），以房地产开发贷款作为自变量（设为X2），以1998年-2006年数据为样本进行线性回归，得到以下关系：Y2=4.4434×X2+12049 (R2=0.9393）从以上分析可以看出，房地产开发贷款与商品房竣工面积的正相关性还高于房地产投资额的正相关性，房地产开发贷款余额每增长1亿元，商品房竣工面积就增加4.4万平方米。综上所述，金融业与房地产业的确息息相关。3.2房地产业与金融业相关性的表现房地产业拓展了金融业宽度金融业宽度是指金融媒介资金运用到实体经济的程度。房地产业的发展扩展了人们选择金融产品的广泛性和多样性。从供给来看，房地产开发周期长，资金需求

24、量大，房地产企业的自筹资金远远不能满足业务开发的需求，这就必须得到金融的支持，土地储备贷款、房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等支持了房地产业的供给。2005年底，国内金融机构房地产开发贷款余额为9141亿元，同比增长17%；房地产开发贷款占房地产的投资额比重接近60%3。从需求来看，个人住房贷款、二手房贷款、公积金贷款等金融产品满足了个人的购房需求。刚出台的物权法对保护个人的合法私有财产起到了重要作用，并将进一步促进私人拥有房地产，为房地产业的发展以及金融业的发展提供深厚的载体。房地产业增加了金融业的深度反映房地产业加深金融业深度的指标主要有两个：一是房地产贷款在金融机构所有贷款中所占的比重

25、。2005年底，国内金融机构房地产贷款余额为2.77万亿元,占金融机构所有贷款的比重为13.38%, 比2000年底增加了7.34个百分点。二是房地产贷款占GDP的比重，例如2005年底该比重为19.33%,比2000年底增加了10多个百分点4。房地产业的快速发展，也为金融业增加了很多新的金融产品，从另一方面加深了金融业的深度。金融业与房地产业结合的适度房地产业的发展拓展了金融业的宽度，增加了金融业的深度，但是，金融业与房地产业结合也要考虑适度问题。由于房地产业所需大部分资金来自于金融业，金融业资金过度地进入房地产业，会导致房地产市场风险向金融业转移，造成金融风险。第4章中国房地产信贷风险分析

26、4.1房地产信贷风险的本源分析目前，我国房地产贷款业务还有较大的发展空间，但房地产是一项周期长、数量大的高投入的经营活动。特别是我国房地产开发对银行资金依赖之大，是极易引发金融风险的重要根源。首先房地产信贷存在种种隐忧：房地产开发贷款的不良率较高，风险集中，易受到周期波动和政策变动的影响；个人购房贷款的管理难度较大, 随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的不断提高，购房者的还款能力很可能受到重大影响。因此，分析房地产信贷风险的本源主要在以下几个方面。1政策调整带来行业性系统风险房地产是国民经济的重要支柱产业，涉及产业门类很多，产业关联度大，具有较强的发展惯性。由于现阶段我国房地产市场的

27、调节功能存在滞后性，以及地方政府在控制土地供应、权衡短期和长远利益、减少中间环节费用等方面未制定成型的战略，对房地产市场的调节未形成有效机制的状态下，容易产生大幅度波动。一旦政府有关部门对土地使用的控制，对投资规模、投资方向、租金和售价的限制，新税务政策的制定和金融政策的调整等，都将对房地产行业发展产生重大影响，会带来房地产行业系统性风险。2房地产泡沫积聚风险高空置率、高增长率与房价不断上升、收入房价比越来越高并存，尤其是结构性泡沫更加严重，房地产市场投资炒作风还没有得到完全的遏制，房地产贷款面临较大的市场风险。2006年一季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米，同比增

28、长23.3% ，完成开发土地面积5284万平方米，增长53.3% ，一季度全国房地产开发投资为2793亿元，同比增长20.2%，其中经济适用房投资62亿元，仅增长2.6%5。虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结构比，这一比例明显偏低，因此造成供给与需求的结构性矛盾有所加剧。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。2006年3月底，全国商品房空置面积为1123亿平方米，同比增长23.8%，而其中高档商品房有高达30% 左右的空置率6。而国际通行的商品房空置率的合理区间一般为3% - 10%，美国商品房的空置率约为7

29、%，香港约为3%至4%。如果引用目前世界上通行的房地产泡沫方式来推算, 我国的房地产泡沫程度由2004年的23.5%，2005年的24.9%，上升到2006年的26%，按照国际一般警戒线是5%，我们现在泡沫程度已经是国际警戒线的五倍。由于目前银行的房地产贷款的抵押价值主要以房地产的市场价格为依据，高空置率必然隐含较大房价下跌风险，建立在“泡沫”基础上房地产贷款抵押物的价值也必将引发较大的贷款风险7。3个人住房贷款中的潜在风险按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还款风险。依据中国银监会2004年发布的商业银行房地产贷款风险管理指引中指出“应将借款人住房

30、贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)”。而有调查显示，我国在贷款买房的人当中，大约有54.1%的人月供占其收入的20%- 50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上。这31.8%的贷款购房者已经超过警戒线，成为不堪重负的“房奴”。如果按照国际标准，我国“房奴”的队伍更大。形成如此庞大的“房奴”队伍，不能完全归咎于贷款者不量入为出，放贷的各大商业银行是有一定责任的。2005年, 个人住房贷款已占金融机构人民币各项贷款余额的14.8%，这不仅让贷款购房者承担了高负债之苦，更大的影响是国家金融体系的稳定和安全的外部效应。因此，个人住房贷款超过了个人的合理承受能力，无论

31、对个人还是对融资的银行都会产生较大风险8。4.2从我国宏观金融环境看房地产信贷风险的形成政府的宏观调控偏差调控偏差可能引至风险的累积。调控偏差指由于宏观经济部门尤其是金融调控当局在进行经济、金融调控运作过程中因为调控目标、调控时机、调控力度以及调控手段等方面的选择偏差造成的金融风险。由于房地产业对国民经济和社会生活的影响巨大，各国政府在发展房地产业，特别是住宅产业时都会加强宏观管理和调控，而一旦由于政府“管理失效”将会引起房地产市场大的波动，直接危及国民经济的健康发展。其次，金融机构的房地产贷款管理失控造成贷款规模膨胀，房地产不良资产急剧上升。由于我国银行对房地产业的贷款是按吸收房地产业存款的

32、80%来发放的，即所谓的“以存定贷”，在这种管理体制下很难从总量上控制房地产贷款的盲目性，为此央行在1993年下半年明令银行等金融机构对房地产业的贷款不能超过总贷款额的25%，并规定贷款重点发放给居民住宅建设项目，尤其是安居工程建设，同时严格限制对商业办公楼的贷款。再次，由于国家建设行政部门对房地产开发企业资质审查不严，导致全国的房地产开发企业从2006年的2771家，迅速增加到2008年的3082家，其中有部分企业完全不具备开发资质资格，因此开发的房地产产品质量低劣，最终只能成为积压空置房屋9。金融制度中投融资渠道的缺乏制度缺陷常常导致金融风险的产生。宏观调控主体对房地产金融制度建设和安排的

33、缺陷可能导致金融风险。在我国现阶段房地产业的融资渠道较少，近两年政府引导房地产投资信托规范发展，虽然新成立了多家信托投资公司，但直接融资市场少，房地产金融风险向银行集中。对作为经济微观主体的投资者来说，由于投资渠道的缺乏，房地产投资成为金融市场投资的替代品，投机因素也成为房地产金融风险集中的一大原因。按凯恩斯的货币需求理论，居民对货币的需求主要是交易需求、预防需求和投机需求三部分。随着中国住宅产业化进程的加快，作为耐用品和必需品的房地产的需求逐渐成为我国居民货币交易需求的一大组成部分。而随着居民生活水平提高，收入增长至超过消费的那一部分，却由于投资渠道的缺乏而造成中国居民独特的金融资产投资结构

34、。随着我国土地制度的改革，房地产业发展成为我国的支柱产业，市场繁荣并带动相关行业的发展，在短短的十几年时间里，房地产价格上涨数倍甚至数十倍。2008年1月17日，国家发改委、国家统计局公布的调查结果显示，2007年，全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点10。房地产因其高的预期回报率成为投资者在金融资产投资外的一项新的选择。而银行的低利率甚至负的实际利率更让手上拥有资金较多的居民也把眼光投向住宅和商用房地产，特别是一些地理、人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多投资购房者。权威部门的数据显示，2008年第一季度，房地产开发投资总额4687亿元

35、，同比增长32.3%，比去年同期高15.4个百分点。其中，住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3316亿元和120亿元，比去年同期分别上涨34.7%和36.7%9。房地产投资性购房增多，局部地区房地产市场投机性较强。4.3银行本身的因素我国商业银行所积聚的房地产不良资产形成原因很复杂，既有外部的体制因素，也有银行内部管理制度方面的原因。鉴于银行在房地产业发展中所处的核心地位，从其内生的运行机制出发，分析房地产信贷风险形成的原因，并从银行自身找出控制风险的出路。1旧的房地产投资机制产生的巨大不良资产由于我国长期实行的计划经济模式使得资本市场发展滞后，特别是间接融资市场极不发达，以国有银行为主导的

36、储蓄投资转化机制造成“债权硬约束”和“资产软约束”的失衡，使得收益主体和风险主体不对称，资本主体和投资主体高度分离，难以形成有效的清偿机制。在房地产开发的过程中，许多投资项目往往并不适应市场的需求，造成大量的银行资金积压。我国过去长期处于计划经济体制之中，银行的资产负债管理水平较低，特别是对贷款的审核、运用和回收过程缺少一套科学完整的法规和运作机制，在银行的内部控制制度方面存在较大缺陷。与此同时，银行在经营管理理念上缺乏风险防范意识和稳健经营的观念，盲目追求外延性拓展，过度扩张资产规模，内部监控力度薄弱，再加上商业银行的激烈竞争导致违规违法经营现象十分普遍。由于房地产业属于资金密集型行业，而且

37、我国房地产开发企业的自有资本金严重不足，资金缺口很大，因而发生的违规贷款中产生的不良资产数量也较多。2银行房地产信贷业务还有其内在的不稳定性这一方面源于存款契约的固有缺陷，另一方面源于外部效应和信息不对称。对于存款契约不稳定性的解释，最早由Diamond和Dybvig在1983 年提出11。他们认为现有理论忽略了解释为什么银行契约没有其他类型金融契约稳定，主要原因在于存款产品契约除具有一般债务类融资契约的对等性、不完全性、强制性外，还具有不可转让性和内在软约束性等特殊属性。由于存款产品契约的不可转让性，出于对存款人流动性需要的考虑必然要求存款产品契约设置“客户对资金本金具有随时的索取权”一种完

38、全不同于其他债务类契约的权利安排，从而导致存款产品契约是一种软约束性契约。这是存款产品契约不同于金融债券契约的重要方面，也正是存款具有内在不稳定性的根源。而这也导致银行在运用具有内在不稳定性的存款负债来放贷时，导致其信贷风险的不可规避性。 房地产金融市场出现的整体性风险因素可能导致较大金融风险。由于房地产金融业务具有内在的不稳定性，从事“借短贷长”的期限转换，容易产生流动性压力；另一方面，投资者缺乏足够的信息了解整个金融市场上各个机构的资产负债情况，因而单个机构的清偿力困难将直接危及整个金融体系的稳定。第5章 银行创新的角度控制房地产信贷风险5.1制度创新房地产贷款证券化的外部环境分析近十几年

39、来，我国经济的迅速发展，不仅对房地产融资证券化提出了要求，而且为实现这一模式创造了条件。首先是房地产投资主体发生了变化。改革开放以来，投资主体已由单一的国家主体转变为国家、企业、地方和个人等多种主体，在房地产投资领域，这一趋势表现更为明显。居民收入水平的提高和投资需求的增强，无疑为房地产证券化提供了最深厚的社会基础。其次是我国房地产产权制度的改革为不动产权益的分割准备了条件，不动产要能够分割，首先必须使产权独立化、法律化和人格化。我国一系列法律、法规的制定和执行已为我国房地产产权的自由处分和收益提供了依据，从而为产权的分割和证券化准备了条件。最后，资本市场的初步形成和证券交易制度的发展完善，也

40、为房地产证券化创造了必要的外部条件。目前我国证券市场初具规模，形成了上千家证券公司组成的证券发行市场和以深沪交易所、STAQ和NET系统为代表的证券交易市场，证券经营机构已形成了遍布全国各地的网络。而且近年来，会计制度的改革，各种房地产中介机构的发展等都为证券化的实现奠定了基础。房地产贷款证券化对于化解和控制银行风险的改进所谓住房抵押贷款证券化（Mortgage-backed Securities, MBS）是指金融机构（主要是商业银行）把持有的流动性较差但具有可预知的未来现金收入流量的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由“特殊目的载体”（Special Purpose Vehicle, S

41、PV）即证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级，SPV 以证券的形式出售给投资者进行融资。通过住房抵押贷款证券化（MBS）的引入，银行凭借其信用创造的功能，将其拥有的不动产贷款债权转化为可转让的标准化的有价证券，并出售给投资者，使债权得以流动。具体来看，MBS主要从四个方面来增加金融体系的流动性：一是对住房抵押贷款本身的流动性改进。由于住宅类商品的特殊性，住房抵押贷款具有期限长、流动性差的特点，MBS 通过特定的资产重组模式，把住房抵押贷款的未来现金流转化为当前的证券化融资，就可以从根本上改善住房抵押贷款的流动性，有利于金融机构改进资产管理。二是对资本市场流动性的改进。MBS 的最终环节

42、就是发行大量的住房抵押贷款证券，由于这类交易品种的信用等级较高，属于收益性较好、风险较低的投资方式，因此在各国资本市场往往都受到投资者追捧。三是对房地产企业流动性约束的环节。鉴于住宅建设需要一定的建设和销售周期，不可能给投资者提供短期获利的机会，必须有稳定持久的资金作保障。如果住宅资金全靠银行抵押贷款，而住房本身的变现性又较差，房地产企业就会受到严重的流动性制约，这不但影响企业和行业的发展前景，也增加了已有银行贷款的偿付风险。MBS 的引入，显然对此提供了有效的解决途径。四是放松对购房者个人的流动性约束。不管是在发达国家还是发展中国家，个人购买住房通常都会受到预算的流动性约束，导致很多有未来偿

43、付能力的个人无法在现期购买住房。MBS 可以来缓解这一问题，如通过合理的制度安排来降低个人购房的首付款。从微观角度讲，这对改进一国金融体系流动性也有深远的影响。5.1.3中国银行开展房地产贷款证券化的前景分析随着中国房地产市场蓬勃发展，金融市场参与房地产市场的程度不断加深，我国住房按揭贷款已积累了1万亿元，形成了巨大的潜在投资者群，房地产市场与金融市场相互累积的风险不容忽视。在房地产市场不断发展的进程中，我们看到了中国市场的法律法规不断健全，资本市场发展与监管得到不断完善与加强，资本市场有效性得到提升。在这种环境下，房地产抵押贷款证券化这一金融创新品种的导入，以及透明的信息监督机制的建立，可以

44、使银行经理人与房地产投资者之间的信贷谈判走到阳光下，消除银行经理人与房地产投资者在合理信贷之外的信贷协议，从而消除银行经理人的私利行为，弱化银行经理人因为私利而提供给房地产市场过度信贷的动机，从而有助于房地产市场与金融市场关系的改进。房地产贷款证券化的发展，同时也对商业银行的改革具有特殊意义。由于住房抵押贷款的特殊性，利率变化会影响到原债务人的提前或滞后偿付，并由此带来未来现金流的不确定性。因此，防范流动性风险和利率风险始终是商业银行参与MBS的主要动因。在MBS的标准制度安排中，银行把某些住房抵押贷款予以证券化，可以将这些资产移至资产负债表外，银行可以把持有的抵押贷款转换为抵押贷款证券，后者

45、往往在资本充足率计算中有更低的风险权重，因此这种制定安排可以提高银行的资本充足率，适应新巴塞尔协议的要求；银行将信贷资产的风险通过证券化转移给证券市场上具有不同风险偏好的投资者，可以分散和化解金融风险；银行将缺乏流动性的长期信贷资产予以证券化，可以调整自身的资产负债状况，解决流动性问题；银行通过证券化融资，可以加快资产周转，提高获利能力。5.2产品创新住房抵押贷款在银行房地产业务中的重要地位1998年之后的4年左右时间里，商业银行的住房贷款实现了跨越式的发展，截至2002年12月31日，四大国有商业银行的个人住房贷款余额达7213亿元，占同期国内个人住房贷款余额总量8258亿元的87%。其中中

46、国工商银行为2580亿元，占四大国有商业银行个人住房贷款余额的36%，位居同行首位。住房贷款，尤其是个人住房抵押贷款已经成为各大商业银行信贷资金投入、特别是新增贷款投放的重要领域。随着房改的不断深化，福利分房旧体制被废止，在住房公积金为主渠道的住房货币化的引导下，城镇居民住房消费步入社会化、市场化轨道，利用贷款购房已成为百姓家庭的主要方式。同时，面临中国加入WTO后对外资银行业务的全面放开，银行间竞争日益激烈。我国目前房地产贷款产品现状引致的银行风险目前，居民个人购房占住房市场销售量的95%以上。住房市场的快速发展，为个人住房贷款提供了现实需求和广阔发展空间。房地产业作为国民经济的支柱产业，在

47、扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用。一方面，各个社会阶层和年龄阶层产生不断的实用性住房需求；另一方面，由于投资渠道的匮乏，许多居民选择房地产进行投资，产生投资型房地产需求。目前主要由国内商业银行提供的住房贷款产品，在利率没有市场化情况下，供给相对缺乏弹性，多样化的需求引致房地产市场的一路高涨。1产品品种单一，没有对客户进行信用风险分级 我国各家商业银行并没有自行定价和自定条款的权力，这与我国传统的计划体制、现行的利率管制、不完善的信贷外部环境都有关系。相对经营性的商业贷款而言，我国的政策性贷款公积金贷款产品也很单一，对象仅限于城镇在职职工。我国住房贷款产品品种单一是现阶段各种因素综合的结果

48、，其执行条款标准化、贷款要素少，客户不可选择，没有体现以客户为中心的理念。2贷款要素少，进一步加大银行风险（1）首付比例固定，加大信用风险根据中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法，目前我国各大商业银行的个人住房抵押贷款业务统一实行的是贷款额度一般最高不得超过房价的80%，即二成首付，八成按揭。对监管者而言，单一的首付比例的无疑使审批标准和程序都简单化，便于规范。对经营机构而言，就像商店里只出售一种商品一样，单一的首付比例同样简化了销售程序和管理工作，但另一方面出现的问题却是在单一的首付比例要求下，怠于甄别贷款对象的信用状况的好坏，而使银行面临潜在的违约风险，也不利于经营机构开展营销工作。对消

49、费者而言，“一刀切”的首付方式一方面使许多事业刚刚起步，急需住房的年轻夫妇因无力支付高额的首付款而对住房贷款望而却步，可以预期这部分人在不久的将来却是极具偿还能力的群体，银行也因此流失了一大批相对优质的客户；一方面对那些只要能够支付二成首付，信用状况不明、存在潜在支付风险的消费者开了绿灯，埋下了偿还支付的隐患。 （2）利率安排让银行和客户同时面临较大的利率风险 在利率方面，我国由于目前的利率还未市场化，个人住房抵押贷款的利率是按法定利率的调整而调整的，视为有管理的浮动利率。以中国银行为例，几种主要的参考利率如下：表5-1 中国银行短期贷款利率表短期贷款 年利率（%）六个月以内（含六个月） 6.

50、57六个月至一年（含一年）7.47数据来源：posit.jsp?category=1094195043表5-2中国银行中长期贷款利率表中长期贷款 年利率（%）一年至三年（含三年） 7.56三至五年（含五年）7.74五年以上7.83数据来源：posit.jsp?category=1094195043对借款者而言，无论什么年龄、收入水平、收入预期、信用纪录，所适用的利率都绝对相同，无法根据自己实际情况进行选择，在贷款后，借款者要承担利率上调的风险；对于放款银行而言，并非按法定利率浮动的住房抵押贷款就可将风险从贷方完全转移给借款人，当无利率和支付额上限规定导致借方利率风险增大时，贷方将面临客户的拖欠

51、风险。因为利率风险和拖欠风险负相关。单一的住房抵押品种既不利于商业银行的风险管理，也不利于满足不同风险偏好者以抵押方式的需求，从而制约了住房市场中有效需求的扩大。（3）贷款方式的单一性导致信用风险的增加我国主要有等额偿还本金法和等额本息偿还法两种还款方式，类似于美国的非均付固定利率住宅抵押贷款和完全均付抵押贷款。而除此之外，美国还有分级支付、权益增长等还款方式，以适应不同年龄和收入阶层的贷款需求。在价格、居民收入和不动产价值随经济增长而相应增长的情况下，完全均付的抵押贷款与非均付的抵押贷款相比，会给贷方带来更多的收益。因为不动产的价值在相当长的时间内仍高于未清偿抵押贷款的余额，可以作为可靠的抵

52、押物。同时，未清偿抵押贷款余额还会给投资者带来一笔可观的收入。对于消费者来说，完全均付的抵押贷款会给更多的居民提供一种宽松的借贷环境和获得贷款的机会，这是因为，居民的还贷能力不仅取决于其现在的收入，还取决于其未来的收入。 在我国广泛推行的是等额本息还款法，它让贷款人能明确每月的还贷金额，便于资金的计划安排；银行按统一规定对借款人实行批量代扣，可以减少一定的工作量。但是，等额还贷方法显然忽视了借款人在贷款期间收入的变化发展趋势，给银行带来信用风险的增加。5.2.3我国商业银行住房贷款产品设计的改进1理念上进一步体现以客户为中心 客户是银行的生存之本，商业银行要向社会上企事业单位和居民筹集资金，扩

53、充资金实力，再运用出去，以实现利润。在资金的筹集和运用当中，以客户为中心设计存款和贷款产品，是银行致胜的法宝。如汇丰银行，就在台湾提出“让买房子成为一件快乐的事”的口号，并进行不同要素组合，形成轻松缴、富贵家、精算家、双赢家、聪明家等一系列具有特色的个人住房贷款品种，从而在市场上取得成功。2贷款产品要素上的优化（1）首付比例随着我国个人信用制度的建立和完善，可以按照每一贷款申请者不同的信用纪录、年龄、收入水平、从事行业等不同指标区分不同的贷款对象，为具备相同或相似条件的贷款群制定有针对性的产品条款，例如我国目前有些地区的商业银行已经为防范违约风险进行了高首付的试点。除了保险公司为抵押贷款提供的

54、商业保险外，政府还应设立相关的担保机构，为特定的消费群提供担保，提高信用程度。（2）利率和费用对于住房贷款产品中利率和费用的创新，可以从贷款利率幅度调整和调整周期上加以考虑。对可变抵押贷款利率的调整幅度重新安排，可使之更能符合借款人的不同偏好，扩大对住房抵押贷款的需求。抵押贷款利率确定方式的完善应是由单一的可调利率抵押向固定利率、可调利率、或两者组合抵押等多元化的形式过渡。5.3管理创新5.3.1贷款政策的制定和推行1.贷款政策的指导作用信贷风险管理的目标，就是通过建立有效的信贷管理体系，制定正确的贷款政策和科学的工作规程，提高贷款的质量，保持资产的流动性，以应付提款、支付和弥补亏损，能敏锐识

55、别贷款各环节出现的预警信号，并及时采取有效措施予以管理和控制。同时要能够获得足够的利润，给银行资本的所有者以较好的投资回报。我国商业银行普遍存在着基础管理薄弱的现象，具体表现为业务运用管理体系不健全、规章制度无法适应商业银行业务发展的需要、内部监督机制极不完善等。制定贷款政策可以保证经营活动的协调一致，全体员工共同追求统一的、理想的经营业绩。对于所有职员来说，“政策”应当是统一的，不论是下级的员工、还是银行行长。有些时候，政策被视为“预先决策”，是指导每一项决策的总原则。发放贷款意味着做出决策，政策考虑在先，实际操作时就不必选择过多的方案，可以简化并加快决策的过程。理想的政策可以支持银行做出正

56、确的信贷决策，为银行的成功经营作出贡献。2.制定贷款政策应考虑的外部因素在特定的外部环境下，由于每个国家的金融法规、条例、货币政策和财政政策各不相同，银行的信贷主管和信贷员应该了解并掌握银行所在国及所在地区的与贷款有关的各项金融法规、条例及重要的经济政策。同时，还要对该国家和地区的经济发展状况或经济周期有着清醒认识。房地产行业作为我国经济的支柱产业，对相关行业的发展有着巨大的推动作用，这一方面让其得到较大的政策支持，另一方面也让房地产业成为国家根据经济景气指数调控经济的重点，因而受政策的影响较大。在贷款政策文件中，应根据经济发展的不同阶段及产业结构变动状况，对贷款的结构、投向等作出及时调整，以

57、确保信贷资金的安全性、流动性和盈利性。3.制定贷款政策应考虑的内部因素商业银行的自有资本对贷款政策具有十分重要的影响。资本的构成、核心资本与从属资本的比率、资本与加权风险资产的比率、资本与存款的比率、坏帐准备金与贷款的比率等等，都会影响一家银行承担贷款风险的能力。资本实力较强、坏帐准备金较充足的银行，往往能够承担长期限、较高风险的贷款；相反，资本金不充足、坏帐准备金较低的银行在承接长期限、高风险的贷款时，则需十分谨慎。商业银行的负债结构及负债的稳定性也是制约贷款政策的一个重要因素。存款占资金来源的比重、存款的期限结构、企业存款与居民储蓄存款分别占存款的比重、资金来源中各种债券与票据等债务性资本的比重，以及各类资金来源的成本、负债的稳定性及其对利率变动的敏感性等，这些对贷款的期限、结构、利率及费用的确定都有重要影响。5.3.2目标市场选择的重要性 长期以