购物中心定位及租金政策

1、购物中心商业定位购物中心商业定位Page 2购物中心的类型购物中心的类型购物中心能划分为以下5种类型: 现代都市购物中心 地域型购物中心 社区型购物中心 邻里型购物中心 特色型购物中心Page 3现代都市购物中心现代都市购物中心现代都市购物中心有以下5种特征: 国际品牌型 市中心及黄金地段型 专为迎合中外人士及旅客型 综合型(包括办公楼,酒店及酒店公寓等) 车场及推广场地型Page 4地域型购物中心地域型购物中心地域型购物中心有以下特征: 位於交通便利,在地域上是一個重要的購物熱點 輻射的客群可達250,000至1,000,000 購物中心一般會融入百貨公司,超市,娛樂,餐廳,銀行,不同快速消

2、費品等Page 5社社区型购物中心区型购物中心社区型购物中心有以下特性: 中型体量 辐射的客群可达50,000至150,000 购物中心一般会融入百货公司或超市,娱乐,餐厅,银行,不同快速消费品等Page 6邻里型购物中心邻里型购物中心邻里型购物中心有以下特性: 集中不同小店铺 辐射的客群少于50,000 主要业态为耐用性产品,银行和小型餐馆Page 7特色型购物中心特色型购物中心特色型购物中心相对地会集中同一类型或类似的产品如以下例子: 家居装潢类 电子器材及计算机软件类 婚纱服务类 折扣店Page 8决定购物中心类型的因素决定购物中心类型的因素 决定购物中心类型的因素:地点(市区/交通发达

3、容易到达的地方等等)体量客群的素质及数量租户的素质及数量业主方的期望及意向Page 9购物中心品牌业态分类购物中心品牌业态分类Page 10购物中心业态分类购物中心业态分类 一般购物中心的业态分为以下几类零售零售服装服装钟钟表表珠宝饰品珠宝饰品化妆品化妆品鞋鞋时尚眼镜时尚眼镜生活百货生活百货儿童用品儿童用品家居用品家居用品数码电器数码电器书店书店餐饮餐饮美食广场美食广场休闲休闲轻轻餐餐中小型餐饮中小型餐饮大型餐饮大型餐饮服务服务美容美发美容美发纤体瘦身纤体瘦身SPA美甲美甲药房药房洗衣店洗衣店儿童培训儿童培训儿童摄影儿童摄影成人培训教育成人培训教育电电信信营业厅营业厅银行营业网点银行营业网点配

4、钥匙配钥匙修鞋包修鞋包娱乐娱乐电影院电影院卡拉卡拉OK溜冰场溜冰场游艺机游艺机儿童游乐园儿童游乐园Page 11RetailPage 12F&BPage 13ServicePage 14EntertainmentPage 15百货公司和超市品牌百货公司和超市品牌 百货公司和超市Page 16品牌集团和品牌代理品牌集团和品牌代理Page 17品牌集团品牌集团LVMH Group（路威酩轩集团）：（路威酩轩集团）：Page 18品牌集团品牌集团Richemont Group（历峰集团）：（历峰集团）：Page 19品牌集团品牌集团PPR Group（巴黎春天集团）（巴黎春天集团）：Page 20品

5、牌代理品牌代理Rainbow Group（彩虹集团）（彩虹集团）：Page 21品牌代理品牌代理IMAGINEX Group（俊思集团）：（俊思集团）：Page 22品牌代理品牌代理FAIRTON Group（华敦集团）（华敦集团）：Page 23品牌集团和品牌代理品牌集团和品牌代理品牌拥有方品牌拥有方例如：例如：LVMH、 Richemont、PPR品牌代理公司品牌代理公司例如：例如：IMAGINEX、IT、英皇、英皇地区代理地区代理（例：华东区代理）（例：华东区代理）地区代理地区代理（例：华南区代理）（例：华南区代理）地区代理地区代理（例：华中区代理）（例：华中区代理）地区代理地区代理（例

6、：华北区代理）（例：华北区代理） 一般品牌代理结构举例：Page 24案例：案例：I.T 在1988年，I.T是一间约200平方尺的小店，专卖当时在香港不甚普遍的欧洲服装品牌。随着品牌的不断发展，I.T因其走在时代尖端的流行风格，如今已成为年轻时尚的代名词。 I.T采取多品牌、多层次的独特业务架构，多种管道的经营方式分别能以多品牌的复合型店铺或单一品牌的专门店，满足不同消费者的需求。 I.T代理来自全球各地的品牌，同时也独家开发自家品牌，I.T、i.t、ETE、double-park皆为复合式品牌旗舰店，吸引具有截然不同的特性及喜好的消费者。 I.T也协助具潜质的新兴品牌，使这些品牌有机会适应

7、市场，一些受到顾客青睐的新兴品牌就有机会开展独立式商店，获得更大的曝光机会。Page 25案例：案例：I.TPage 26案例：案例：I.T代理和自有品牌代理和自有品牌Page 27品牌档次品牌档次Page 28品牌档次例举：一线品牌品牌档次例举：一线品牌Page 29品牌档次例举：一线品牌品牌档次例举：一线品牌Page 30品牌档次例举：高级钟表品牌档次例举：高级钟表Page 31品牌档次例举：中高档品牌档次例举：中高档Page 32品牌档次例举：中高档品牌档次例举：中高档Page 33品牌档次例举：中档品牌档次例举：中档Page 34品牌档次例举：时尚品牌品牌档次例举：时尚品牌Page 3

8、5品牌档次例举：休闲品牌档次例举：休闲Page 36品牌档次例举：快速时尚品牌档次例举：快速时尚Page 37品牌档次例举品牌档次例举Page 38品牌档次例举品牌档次例举Page 39品牌档次例举品牌档次例举Page 40制定招商工作计划商业市场调查招商工具资料准备制定业态比例及品牌落位制定租金标准联系目标品牌召开项目推介会约见目标品牌进行项目介绍及获取品牌资料信息与租户确认主要租赁条件及签署租赁意向书安排品牌实地考察项目考察评估品牌与品牌公司洽谈承租意向及承租条件目标主力租户开店意愿调查最终目的最终目的租赁合同的洽谈及签署组建招商团队招商流程招商流程Page 41业态定位业态定位Page

9、42知己知彼知己知彼 差异共融差异共融项目位置项目位置项目环境项目环境项目周边竞争对手项目周边竞争对手市场竞争对手市场竞争对手项目体量项目体量Page 43定位目标定位目标客群目标客群目标(高、中、低高、中、低)家庭、青少年、儿童、女性、男性、家庭、青少年、儿童、女性、男性、老年人、老年人、本地客、外地客；本区客、外区客本地客、外地客；本区客、外区客过去、现在、未来过去、现在、未来目标比例目标比例Page 44业态与比例业态与比例各类业态比例各类业态比例品牌品牌位置分佈位置分佈付租能力付租能力付租标准付租标准Page 45租金政策租金政策租金收入方式租金收入方式补贴补贴/优惠优惠市场租金市场租

10、金免租期免租期预估租金收入计算预估租金收入计算Page 46 有效预估项目未来的现金流,可让业主方做到运筹帷握,能更妥善绸缪未来投资计划.Page 47 商业项目是一个漫长而需要持续经营的投资,所以预估现金流是一个必不可少的环节. 对于投资一个商业项目,我们要先清楚了解该项目周边的发展及机遇,例如未来交通网络发展、区位的优劣条件分析、周边的商业情况等等,综合所有数据及分析,我们可以详细规划项目.项项目目规规划划项目规划项目规划项目规划项目规划商业定位商业定位 确立目标客群及项目档次业态定位业态定位 确立楼层业态组合及租户 配对租金预估租金预估 就周边商业租金情况作分 析并预估项目不同楼层业 态

11、的日租金情况. . .Page 48预估租金计算步骤预估租金计算步骤 预估租金计算步骤预估租金计算步骤参考项目周参考项目周边商业租金边商业租金对每个商铺作业态对每个商铺作业态分类分类,拟定一铺一价拟定一铺一价针对各楼层不同业态针对各楼层不同业态拟定楼层日租金表拟定楼层日租金表第一年基础年租金第一年基础年租金预估十年租金收入预估十年租金收入1234店铺分割及业态规划的变更店铺分割及业态规划的变更, ,会影响会影响租金的预估租金的预估, ,有关租金将可能做出修有关租金将可能做出修订订, ,修订的结果有可能增加或减少修订的结果有可能增加或减少排除了排除了2 2个因素个因素: :1.1.出租率出租率2

12、.2.免租期免租期加入以下加入以下2 2个因素个因素: :1.1.按年出租率按年出租率2.2.按年收租比率按年收租比率Page 49日租金表日租金表 有了完善的商业定位及业态定位后,我们可参考周边商业租金数据,并按项目楼层及不同业态的实际情况作调整,拟出项目参考租金的基准.Page 50一铺一价一铺一价 根据商业定位,针对目标客群需求,规划出各楼层业态,拟定一铺一价.该租金预估为固定租金Page 51第一年基础租金第一年基础租金 有了日租金的参数,我们可以估算第一年基础年租金. 此年租金为固定租金,在计算过程当中,并未考虑出租率及免租期等因素.Page 52预估十年租金走势预估十年租金走势:叫

13、价租金叫价租金 有了第一年的基础年租金,我们可以深化计算过程,把每年预估的出租率及收租金比率一并加入作考虑,尽量贴近实际情况,预估十年租金收入走势:叫价租金叫价租金及底价租金底价租金.Page 53 十年租金收入预估(底价租金)预估十年租金走势预估十年租金走势:底底价租金价租金Page 54主力店铺承租条件主力店铺承租条件n在招商的过程中，往往每一个楼层和每一种业态都应先确定一个主力品牌店铺，如国际连锁零售品牌或知名餐饮等，从而起到带头作用，提升其它同等次或同类业态租户的承租意向，最终促进其他租户落实签约。n而此类主力品牌店铺，承租条件往往会较为苛刻，例如：无固定租金，只有提成租金；要求装修费补贴；要求营运费补贴;要求较长的租期；要求较长时间的免租期；