房地产开发企业纳税辅导

1、房地产开发企业纳税辅导营改增房地产开发企业纳税辅导第一部分基本规定一纳税人（一）在中华人民共和国 境内销售自己开发的房地产项目 的企业 （两种情况），为增值税纳税人。（二）增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳 税人年应征增值税销售额超过 500万元（含本数）的为一般纳税 人，未超过规定标准的纳税人为 小规模纳税人。一经认定为一般纳税人不得转为小规模纳税人 。（三）超过规定标准不认定一般纳税人的，不得使用增值税专用 发票，不得抵扣进项税金。（四）财务核算健全，收入达不到规定标准 的纳税人也 可以申请 成为一般纳税人。二征税范围1根据销售服务、无形资产或者不动产注释规定，房地产纳税人

2、主要涉及以下税目（一） 房地产企业 销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税 目;（二）是房地产企业出租自己开发房地产项目（包括如商铺、写字 楼、公寓等），适用租赁服务 税目中的不动产经营租赁服务税目 和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁，2016 年5月1日后按贷款服务征税）。三税率和征收率（一）房地产一般纳税人 销售、出租不动产适用的税率均为 11%; 转让土地使用权税率11%（二）小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。（三）小规模纳税人转让土地使用权征收率3% （特殊）一般纳税人转让2016年4月30日前

3、取得土地使用权，可以选择 简易计税办法，以取得全部价款核家外费用减去取得土地使用权 原价后为销售额，按5%征收率征增值税。一般纳税人适用增值税税率， 其进项税额可以抵扣，而小规模纳 税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。四计税方法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发 生财政部和国家税务总局规定的 特定应税行为，可以选择适用简 易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。（老项目）小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。五应纳税额一般计税方法的应纳税额：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 【注】（一般纳税人）

4、当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。（留底）简易计税方法的应纳税额（小规模纳税人）（一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额x征收率（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售 额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额=含税销售额一 （1+征收率） 六销售额的确定1基本规定纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家 税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费， 但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十

5、条规定的政府性基金或者行政事 业性收费（上缴）（二 ）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。（契税、煤气 初装费）【注】2具体方法（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的 房地产老项目除外），以取得的全部价款和 价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额 为销售额。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支 付的土地价款，以 省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票 据为合法有效凭证。（二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产 老 项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。（三）房地产开发企业中的 小

6、规模纳税人，销售自行开发的房地产 项目，按照5%的征收率计税。（小规模无论新老项目没有选择， 适用征收率5%）（四） 房地产开发企业（无论一般纳税人、小规模纳税人）采取预 收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。七申报一般纳税人按月申报，每月 15日前申报上个属期税款，小规模 纳税人按季申报，每月15日前申报特别提醒：5月属期税款在6月27日前申报（只此一次）以后按 月或季15日前第二部分实务操作中问题一试点前发生的业务（一）试点纳税人发生应税行为， 在纳入营改增试点之日前已缴 纳营业税，营改增试点后因 发生退款减除营业额的，应当向原主 管地税机关申请退还

7、已缴纳的营业税。（二）试点纳税人纳入营改增试点之日前 发生的应税行为，因税收 检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。二视同销售的处理纳税人发生应税行为价格 明显偏低或者偏高 且不具有合理商业 目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的（用于公益事业或者以社会公众为对象 的除外），主管税务机关有权按照下列 顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期 销售同类服务、无形资产或者不动产的 平均价格确定。*（二）按照其他纳税人最近时期 销售同类服务、无形资产或者不动 产的平均价格确定。（可比性）（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成

8、计税价格=成本X （1+成本利润率）（目前成本利润率10%）注意：销售额的确定顺序纳税人兼营免税、减税项目的，应当 分别核算免税、减税项目的 销售额;未分别核算的，不得免税、减税。三一般纳税人适用简易办法计税的，能否开具增值税专用发票？除以下情形之外，按简易办法征税的都可以开具专票：（一）属于增值税一般纳税人的 单采血浆站销售非临床用人体 血液，可以按照简易办法照3%征收率计算应纳税额，但不得对 外开具增值税专用发票；（二）纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得自行开具或者由 税务机关代开增值税专用发票。（三）销售自己使用过的固定资产，减按2%征税的。【2015】 90号公告销售固定资产 放弃减

9、按2%税率征税，可以开具专用发 票。一般纳税人老项目选择简易征收可以开具专用发票。四 不得开具专用发票的情形（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收 管理暂行办法（国家税务总局公告 2016年18号）规定：“ 般纳税人、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收 款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具 增值税专用发票（或申请代开专用发票）。注意：不允许开具专用发票的仅限于 2016年4月30日前收取并 已向主管地税机关申报缴纳营业税的部分， 营改增后收取的符合 规定的仍可以开具专用发票（二）纳税人向其他个人

10、 销售自行开发的房地产项目、 出租不动 产，不得开具或申请代开增值税专用发票。（三）销售免税项目不得开具专用发票。（四）销售使用过的固定资产、旧货减按 2%税率征税的五 销售额确定及土地出让金扣除及计算（一）房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出 让金（财政票据）、拆迁补偿费，征收补偿款（非税收入票据）、 开发规费（非税收入票据）等。注：目前只有土地出让金列入差额扣除范围。（一般纳税人）（二）财税201636号规定：“房地产开发企业中的 一般纳 税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项 目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政 府部门支付的土地价款后

11、的余额为销售额。（销售额是差额）”注意：该差额扣除政策应同时满足三个“仅限”：一是仅限于一般纳税人；二是仅限于一般计税方法；三是仅限于支付给政府 部门，所以其扣除凭证为财政票据，房地产开发企业中的一般纳 税人开发的土地如果是转让所得，应取得进项发票方可抵扣，而 非执行差额扣除政策。房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。1、销售额=（全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款）*（ 1 + 11%税率）注意：差额计税，一般纳税人税率 11%2、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积一 房地产项目可供销售建筑面积）x支付的土地价款3、当期销售房地

12、产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。4、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的 总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公 共设施的建筑面积。（不含道路、花园、物业、幼儿园、健身馆 等公摊面积）举例：某房地产企业 C公司为一般纳税人，该公司 2016年2月 底前开发完毕的X楼盘（老项目），2016年6月X楼盘的销售 额（包括全部价款和价外费用）为2000万元，销售面积为1000平方米，收到预收款600万元。该楼盘可供销售的建筑面积为 6 万平方米，土地价款为3亿元。分别计算选择一般计税方法 和简 易计税方法的应预缴税款和应纳税额。计算:

13、1、选择一般计税方法：*应预缴税款=600预收款一（1+11%税率）X 3%预征率=16。21 万元（注：预缴时不扣除土地款）*当期允许扣除的土地价款=（1000销售建筑面积一 60000可供销 售建筑面积）X 300000000支付土地价款=500万元*销售额=（2000全部价款和价外费用-500当期允许扣除的土地价款）+ （ 1+11%） =1351。35万元（占比 25%）应纳税额=1351.35销售额X 11%=148。64万元2、选择简易计税方法：根据国税总局2016年第18号公告规定，房地产开发企业中的一 般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收

14、率计税。但选择简易计税方法计税的，以 取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。应预缴税款=600预收款一（1+5%征收率）X3%预征率= 17。14 万元销售额=2000全部价款价外费用+（1+5%） =1904。76万元应纳税额=1904。76销售额X 5%=95。23万元分析：根据计算结果看出，选择简易办法计税 的应预缴税款略大 于选择一般计税 方法计税的应预缴税款，（计税基数不同） 而应 纳税额则与土地价款的占比相关。（25%）（如果房地产项目的土 地价款占比较高，则选择一般计税方法计算的应纳税额会小于选 择简易办法计税的应纳税额；对于土地价款占比不是特别高的房 地产项

15、目，则选择适用简易计税方法计税更能体现增值税税收优 惠企业应根据项目实际情况合理选择按一般计税方法计税还是 按简易办法计税。（特指老项目）注意：1只有一般纳税人适用一般计税办法才可以扣除土地出让金及取得的进项税金；2 一般纳税人选择简易计税办法及小规模纳税人不得扣除土地出让金及进项税金！3 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款；（重视台账管理与税金息息相关管理、评估、稽查）六 关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题、房地产开发企业预收款范围及在地税已交营业税开票申报问题（一）纳税义务发生时间1营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规

16、定，增值税 纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人 *发生应税行为并收讫 销售款项或者*取得索取销售款项凭据的当天；*先开具发票的， 为开具发票的当天。（特殊）2纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。在具体交房时间 的辨别上，以商品房买卖合同上约定的交房时间为准；若 实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。（二）预收款1预收款范围：包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全 款取得的预收款。2预收款政策变化：房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税 义务发生时间，应按照销售额的 3%预缴增值税，填报增值税 预缴税款表。收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，而此

17、前营业税暂行条例实施细则规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。营改增后销售不动产的增值税纳税义务发生时间比较营业税纳税义务发生 时间，政策发生了重大变化。3根据营业税改征增值税试点实施办法规定：只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）预收款 已在地税申报开票及申报总局2016年23号公告：纳税人在地税机关已申报营业税未开具 发票，2016年5月1日以后需要补开发票的， 可开具增值税普通 发票（税务总局另有规定的除外）不得开具增值税专用发票。根据以上规定：房地产开发企业在地税机关已申报营业税未开具发票的，应将缴纳营业税的完税凭证留存备查，并

18、在开具的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，补开营业税发票，完税凭证号码xxxx”字样。纳税申报时，可在开具增值税普通发票 的当月，以无票收入负数冲减销售收入。（2016年6月申报操作）例如：2016年5月，某房地产企业开具一张价税合计为100万元的增值税普通发票，该笔房款已在地税机关申报营业税。纳税申报时，应在增值税纳税申报表附列资料（一）第9b “5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、“开具其他发票”列，填报销售额95.24万元，（100/1+5%）,销项（应纳）税额4.76万 元（95.24*5%）;同时在增值税纳税申报表附列资料（一）第 9b “5%征收率的服务、不动产和无形资产

19、”行、“未开具发票” 列，填报销售额-95.24万元，填报销项（应纳）税额-4.76万元, 这样申报表平衡。（地税已交营业税无需再缴税， 通过申报实现）（四）2016年5月1日以后预收房款开票处理房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应 在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日 以后，预收款时先向购房者开具增值税普通发票， 待正式交易完 成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红， 收回原发票， 同时开具全额的增值税发票。（暂时处理，关注后续）七 关于房地产开发企业跨县（市、区）开发房产预缴税款问题营业税改征增值税试点有关事项的规定规定：“房地产开发企业中

20、的一般纳税人销售房地产老项目， 以及一般纳税人出租其 2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的， 应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产预缴税款问题作 出规定（持续关注）我省也没有具体办法，近期出台。同一市跨 区各地规定不一。八 关于房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用问题营业税改征增值税试点实施办法第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。

21、因此房 地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费 用的范围。九 关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题营业税改征增值税试点实施办法规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人 无偿转让无形资产 或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 ”房地产开发企业销售精装修房，已在商品房买卖合同中注 明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送， 无需视同销售。房地产企业“买 房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。例如：房地产公司销售精装

22、修房一套，其中精装修部分含电器、 家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万 元全额开具增值税发票，按照 11%税率申报销项税额。此时，无 需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。（合同如 何签订关键）十关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问题房地产开发企业销售权属登记在 自己名下的不动产，（固定资 产）应当按照纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告 2016年第18号），不允许扣除 土地成本。（已经扣除土地

23、出让金的要减除）例如：某房地产企业开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记时，将该10套商铺登记在自己名下。3年后，该商区房产价格上涨，房地产开发 企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在 房地产企业名下，再次销售时， 属于“二手”，不是房地产开发 项目尚未办理权属登记的房产（不是一手房），因此应适用纳 税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局2016年第14号公告）。十一进项抵扣问题可以抵扣（一）汽油费可以开具专用发票（营改增之前就可以），您用 于生产经营的车辆使用的，可以抵扣进项税。（二）停车费如果取得专用发票，可以抵扣进

24、项税。营改增之后停车费可以开具专用发票。（三）过路费可以计算抵扣，财税201647号规定，在2016年 5月1日至7月31日，一般纳税人支付的道路、 桥、闸通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公司计算 可抵扣进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额 =高速公路通行费发票上 注明的金额 /（ 1+3%）*3%一级公路、二级公路、桥、闸 通行费可抵扣进项税额=一级公 路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额/（ 1+5%）*5%不得抵扣（四）贷款利息及相关费用贷款利息及与贷款利息直接相关的投融资顾问费、咨询费、手续费不允许抵扣增值税进项税额（五）三流不一致的发票增值税可以抵扣的

25、条件是“资金流”、“发票流”，“货物流”“三流”一致，否则不予抵扣。【例】企业要想抵扣一张由 M公司开具的增值税专用发票，其必须满足这三个条件： 款项必须支付给 M公司，发票必须是M 公司开具，货物或服务必须由M公司发货或提供，三者缺一不可。这一点对于营改增之后存在挂靠情况或者资质共享业务的企 业，尤其要值得重视。（六）用于简易计税方法计税项目、免税、集体福利和个人消费的购进货物、服务发票兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地 产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的， 应以建筑工程施工 许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额X（简

26、易计税、免税房地产项目建设规模一房地产项目总建设规模。（许可证上规模）（七）取得虚开的增值税专用发票企业如果善意取得虚开的增值税专用发票，如能重新取得合法、 有效的专用发票，准予其抵扣进项税款；如不能重新取得合法、 有效的专票，不允许抵扣进项税款。（八）资料不全的完税凭证（涉外业务）纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证 明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得 从销项税额中抵扣。（九）取得专用发票自开具之日起 180日内未到税务机关办理认 证、认证不符或 虽认证通过但未在 认证通过的次月申报期内申报 抵扣的增值税专用发票。（海关专用发票180天申请稽核比对）

27、超期特殊情况，需总局批准（十）没有按规定加盖财务专用章或者发票专用章的扣税凭证一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可 汇总开具专用发票。汇 总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具 销售货物或者 提供应税劳务清单，并加盖财务专用章或者发票专用章。这一点在企业购进办公用品、劳保用品等抵扣时经常出现。（十一）纳税人购进的 旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居 民日常服务和娱乐服务。（十二）非正常损失的不动产及不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（十三）营改增前发生的货物、服务、不动产采购业务，营改增之后收到的增值税专用发票不能抵扣。（营业税纳税人）只有增值税一般纳税人的房地产企业才

28、涉及增值税进项税额抵 扣。【例】如A公司2016年4月18日与B公司签订的材料采购合同， 用于公司不动产建设，此不动产建设于4月28日已经完工，但是A公司5月10日才支付材料款并于同日取得增值税专用发票。 2016年5月1日前不动产还没有实行营改增其用于不动产建设的 购进材料取得的专用发票不得抵扣！与之类似的还有采购的设备、 劳保用品、办公用品等营改增之前 购买的此类货物或服务取得的发票是不可以抵扣的。十二“老项目”简易征收及管理（一）“老项目”界定根据财税201636号规定，房地产老项目，是指：1建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016年4月30日前的房地产项目 2建筑工程施工许可证

29、未注明合同开工日期或者未取得建 筑工程施工许可证但建筑工程 承包合同注明的开工日期在2016 年4月30日前的建筑工程项目。（二） 哪些老项目应选择简易征收针对老项目实行特殊的 过渡政策，主要是为了实现“减负”的目 标。老项目成本项已经部分或全部发生，进项税额不足，在11%的税率下，恐面临税负上升的风险。简易征收本质上是延续了营 业税，不得抵扣进项税，5%的税率下，将含税金额换算成 不含 税金额，再行计算应缴增值税，税负会略有下降。在一般计税下， 进项税额以及土地成本可以抵扣。 事实上，老项目本身也是千差 万别，有的项目已近尾声，有的项目可能还没有实际开工，是否 适用简易征收，要综合考虑以下因

30、素：1开发进度及可抵扣成本占比。开发进度越靠后，可抵扣成本越少，适用简易征收可能更有利。2土地成本大小。本次营改增一大亮点是，在一般计税方式下， 房地产企业的土地成本可以扣除。 简易计税下，不得扣除对应的 土地价款土地成本占比大选择一般计税方法。3融资成本大小。本次营改增后，企业购进的贷款服务成本 利息 是不能进行扣除的。 对于资本运行型的房地产企业需要 充分考虑到这一具体规定。利息支出大选简易4预计毛利率。房地产项目毛利率会影响项目的增值情况，一般 而言，增值大的项目适用简易征收有利。5土地增值税。根据最新规定，土地增值税扣除项目涉及的增值 税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除

31、项目， 不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。三、简易征收备案与申请增值税一般纳税人选择简易办法，需到主管税务机关提出申请并 办理备案手续。十三预缴税款问题（一）财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税 试点的通知（财税201636号文件”）；房地产开发企业 无论一般纳税人还是小规模纳税人采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税， 待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税。取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。（二）（财税201636号文件规定：无论是小规模纳税人还是 一般纳税人（包括选择简易征收办法） 按规定的

32、纳税义务发生时 间，以当期销售额和5%的征收率、11%税率计算当期应纳税额， 抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。 未抵减完的预缴 税款可以结转下期继续抵减。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。十四案例说明案例一 ：A房地产企业（一般纳税人）自行开发了 B房地产 项目，施工许可证注明的开工日期是 2015年3月15日，2016 年1月15日开始预售房地产，至 2016年4月30日共取得预 收款5250万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。 A房地产 企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款5250万元（营改增后）。201

33、6年6月共开具了增值税普通发票 10500万元（含2016年4 月30日前取得的未开票预收款 5250万元，和2016年5月收到 的5250万元），同时办理房产产权转移手续。问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款?1由于A房地产企业销售了自行开发的房地产老项目，（开工日期2015年3月15日）纳税人按照办法第八条规定，可选 择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。2、纳税人6月开具增值税普通发票10500万元，其中包括5250 万元属于办法第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情 形。（2016年4月30日取得预收款）3、纳税人按照办法规定，应在6月申报期就取得的预收款5250万元【5月

34、取得预收款5250万元】预缴税款150万元。即 应预缴税款=5250预收款一 （1 + 5%征收率）X 3% （预征率）=150 万元。4、纳税人应按照办法第十五条规定，在 7月申报期应申报 的增值税税款为5250-（ 1+5%征收率）X 5%征收率-150预缴税 款=250-150=100万元（预缴税款可以抵缴应纳税款） 办理产权注意：2016年4月30日收取预收款，当时已交营业税，补开增值税普通发票时无需再缴纳增值税，但是不得开具专用发票 案例二：A房地产企业销售自行开发的房地产项目有关情况同上例。2016年6月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110万元（其中：注明的增值税税额为1

35、10万元），纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？1、纳税人按照办法规定，应在 6月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。即 应预缴税款=5250+（ 1 + 11%征收率）X 3% 预征率=141.9万元2、 纳税人6月开具增值税普通发票10500万元，其中包括5250 万元属于办法第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。3、纳税人应在7月申报期按照办法第十四条规定确定应纳税额销项税额=5250+（ 1+11%征收率）X 11%征收率=520.3万 元进项税额=110万元应纳税额=520.3销项税金-110进项税金-141.

36、9预缴税款=268.4万 丿元。注意：预缴税款只有在产权转移、纳税义务发生，开具发票时才 可以在申报清算时抵减应纳税款上例如果是小规模纳税人适用征收率 5%，不得抵扣进项税 金。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目， 自行开具增值税 普通发票。购买方需要增值税专用发票的， 小规模纳税人向主管 国税机关申请代开。增值税普通发票不具有进项抵扣功能。注意：产权转移，开具发票，申报补税、抵税时在主管税务机关房地产开发企业销售自行开发的房地产项目， 未按本办法规定预 缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照 中华人民共和国税收征 收管理法及相关规定进行处理。案例典型注意体会十五房地产开发企业开发的，开工日期在

37、 4月30日之前的同一 施工许可证下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又 有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。（项目管理是原则）十六2016年5月1日后房地产企业如何抵扣取得的不动产？（一）根据财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增 值税试点的通知（财税201636号）规定：适用一般计税方 法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按 固定 资产核算的不动产或者 2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分 2年从销项税额中抵扣，第一 年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为 40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。（二）*分期抵扣不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目（房地产自行开发的房产按存货核算，一次抵扣）；*融资租入的不动产，（注）；*以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，售楼处、样板间、 施工现场的简易房屋属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑 物，其进项税额可一次性抵扣其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。如果最终拆除，其进项税无需转出。（最新答复）（三）*那么如果房地产企业购入或者自建房产用做办公场所， 则按固定资产核算按60%，4