房地产全程策划的方案

1、房地产全程筹划方案目录1、工程投资筹划 2 、工程规划设计筹划 3 、工程质量工期筹划 4、工程形象筹划 5、工程营销推广 6 、工程效劳筹划 7 、工程二次筹划第一章 工程投资筹划工程投资筹划是全案最为关键的环节，它反映了开展商选择开发工程的过程， 这个过程是考验和衡量开展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了， 就意味着工程成功了一半， 在这个过程中多下功夫， 以后的开发经营就可以事半 功倍，工程投资筹划营销可对工程进展定价模拟和投入产出分析， 并就躲避开发 风险进展策略提示，还对工程开发节奏提出专业意见。一、工程用地周边环境分析：1、工程土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及红

2、线图土地规划使用性质七通一平现 状2、工程用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3、地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划工程的水、路、空交通状况地 块周边的市政道路进入工程地块的址入交通网现状 4、周边市政配套设施调查-购物场所文化教育医疗卫生金融效劳邮政效劳娱乐、餐饮、运动生活效 劳娱乐休息设施周边可能存在的对工程不利的干扰因素历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断：1、宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量房地产所占比例及数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策 利率 房地产按揭政策固定资产

3、投资总额：全国及工程所在地 其中房地产开发比重社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数中国城市房地产协作网络信息资源利用2、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规工程所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策 法规 政府关于总人口住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中期政府在工 程所在地及工程地块周边的市政规划3、工程所在地房地产市场总体供求现状4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购置实态分析各种档次商品住宅客户分析 商品住宅客户购置行为分析三、土地 SWOT 深层次分

4、析：1、工程地块的优势 2、工程地块的劣势 3、工程地块的时机点 4、工程地块的威胁及困难点四、工程市场定位：1、类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘根本资料工程房型构造详析工程规划设计及销售资料综合评判2、工程定位市场定位： 区域定位 主力客户群定位功能定位建筑风格定位五、工程价值分析：1、商品住宅工程价值分析的根本方法和概念：商品住宅价值分析法类比右实现价值分析法 ：选择可类比工程，确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重，分析可类比工程价值实现的各要素之特征， 比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值，根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价。类比可实现价值决定因素：类比土地价

5、值：A、市政交通及直入交通的便利性的差异B、工程周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异 社区素质的差异C、 周边市政配套便利性的差异：工程可提升价值判断：A、建筑风格和立面的设计、材质 B、单体户型设计C、建筑空间布局和环艺 设计D、小区配套和物业管理E、形象包装和营销筹划F、开展商品牌和实力价值实现的经济因素：A、经济因素B、政策因素2、工程可实现价值分析：类比楼盘分析与评价工程价值类比分析：价值提升和实现要素比照分析 工程类比价值计算六、工程定价模拟：1、均价确实定：住宅工程均价确定的主要方法：类比价值算术平均法、有效需求本钱加价法A、分析有效市场价格范

6、围B、 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均 价2、工程中具体单位的定价模拟商品住宅定价法差异性价格系数定价法日照采光系数、景观朝向系数、户 型系数、楼层系数、 随机系数 各种差异性价格系数确实定： 确定根底均价 确 定系数 确定幅度 具体单位定价模拟七、工程投入产出分析：1、工程经济技术指标模拟工程总体经济技术指标 首期经济技术指标2、工程疾苦本钱模拟本钱模拟表及其说明3、工程收益局部模拟销售收入模拟： 销售均价假设 销售收入模拟表利润模拟及说明： 模拟说明 利润模拟表敏感性分析：可变本钱变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其躲避方式提示

7、：1、工程风险性评价：价值提升及其实现的风险性：工程的规划和设计是否足以提升工程同周边工 程的类比价值 工程形象包装和营销推广是否成功2、资金动作风险性：减少资金占用比例加速资金周围速度，降低财务本钱对销售节奏和一发节奏进展良好的把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在 最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险：国际国内宏观经过形势的变化 国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套 设施的建立九、开发节奏建议：1、影响工程开发节奏的根本因素：政策法规因素地块状况因素开展商操作水平因素资金投放量及资金回收要 求销售策略、销售政策及价格控制因素市场供求因素上市时间要求2、工程开发节奏及结果预测：工程开

8、发步骤工程投入产出评估结论第二章 工程规划设计筹划通过完整科学的投资筹划分析，开展商有了明确的市场定位，从而进入了产品 设计阶段， 房地产经过多年的开展后， 市场需求发生了根本性的变化， 消费者对 房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房， 这就要求开展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。工程规划设计筹划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。 工程规划设计筹划营销是以工程的市场定位为根底， 以满足目标市场的需求为出 发点，对工程地块进展总体规划布局， 确定建筑风格和色彩方案， 紧紧围绕目标 客户选定主力户型，引导装修风格，并对工程的

9、环艺设计进展充分提示。一、总体规划：1、工程地块概述：工程所属区域现状工程临界四周状况工程地貌状况2、工程地块情况分析：开展商的初步规划和设想影响工程总体规划的不可变的经济技术因素 土地 SWOT分析在总体规划上的利用和躲避 工程市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局：工程总体平面规划及其说明 工程功能分区示意及其说明4、道路系统布局：地块周边交通环境示意： 地块周边根本路网 工程所属区域道路建立及未来开 展状况工程道路设置及其说明： 工程主要出入口设置 工程主要干道设置 工程车辆分流情况说明 工程停车场布置5、绿化系统布局：地块周边景观环境示意： 地块周边历史、人文景观综合描述 工程所

10、属地域市 政规划而已及未来开展方向工程环艺规划及说明：工程绿化景观系统分析 工程主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统：工程所在地周边市政配套设施调查工程配套功能配置及安排公共建筑外装立面设计提示： 会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提 示 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建如巴士站、围墙 外立面设计提示公共建筑平面设计提示： 公共建筑风格设计的特别提示 工程公共建筑外部环 境概念设计7、分期开发：分期开发思路首期开发思路8、分组团开发强度二、建筑风格定位：1、工程总体建筑风格及色彩方案：工程总体建筑风格的构思 建筑色彩方案2、建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提

11、示： 多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型 的别墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊 设计提示商业物业建筑风格设计提示三、主力户型选择：1、工程所在区域同类楼盘户型比拟2、工程业态分析及工程户型配置比例3、主力户型设计提示一般住宅套房户型设计提示跃式、复式、跃复式户型设 计提示别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示商业群楼平面设计提示商场楼层平面设计提示写 字楼平面设计提示四、室内空间布局装修概念提示：1、室内空间布局提示 2、公共空间主题选择 3、庭院景观提示五、环境规划及艺术风格提示：1、工程周边环境调查和分析2 、工程总体环境规划及艺术风格设想 地

12、块已有的自然环境利用 工程人文环境 的营造3、工程各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计 组团内雕塑小品设计提示 组团 内椅凳造型设计提示 组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、工程公共建筑外部环境概念设计工程主入口环境概念设计 工程营销中心外部环境概念设计 工程会所外部环 境概念设计 工程营销示范中心沿途可营造环境概念设计 针对本工程的其他公 共环境概念设计六、公共家具概念设计提示：1、工程周边同类楼盘公共家具摆设：营销中心大堂管理办公室2、本工程公共家具概念设计提示七、公共装饰材料选择指导：1、工程周边同类楼盘公共装饰材料比拟2、本工程公共装饰材料选择指导及装修风格构

13、思3、工程营销示范单位装修概念设计客厅装修概念设计厨房装修概念设计主人房装修概念设计客房装修概念设 计室内其他如阳台、玄关、门窗装修提示4、工程营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示 多层、小高层、高层装修标准提示 跃层、复式、跃复式装修标准提示 别墅装修标准提示八、灯光设计及背景音乐指导：1、工程灯光设计：工程公共建筑外立面灯光设计 工程公共绿化绿地灯光设计 工程道路系统灯光设计 工程室内灯光灯饰设计2、 背景音乐指导：广场音乐布置工程室内背景音乐布置九、小区未来生活方式的指导：1、工程建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式 住户特征描述社区文化规划与设计第三章 工程质量工期筹划房地产

14、市场营销，它贯穿于商品的开发建立、销售、效劳的全过程。质量根本 是重要的流程之一， 因房屋质量、 工期延误等原因而造成销售停滞和购楼者要求 换房或退房的现象屡有发生。 它严重影响开展商及工程的信誉度、 美誉度。 因此 工程质量工期筹划营销是开展商必须树立的观念。一、建筑材料选用提示：1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2、新型建筑装饰材料提示 3、建 筑材料选用提示二、施工工艺流程指导：1、工程施工标准手册 2 、施工工艺特殊流程提示三、质量控制：1、工程工程招标设标内容提示 2 、文明施工质量管理内容提示四、工期控制：1、工程开发进度提示 2 、施工组织与管理五、造价控制：1、建筑本钱预

15、算提示 2、建筑流动资金安排提示六、平安管理：1、工程现场管理方案 2、平安施工条例第四章 工程形象筹划工程形象筹划包括房地产工程的总体战略形象、 社区文化形象、 企业行为形象、 员工形象及其工程视觉形象等。房地产工程视觉形象是指房地产工程有别于其他工程具的良好识别功能的统一 视觉表现，其核心局部包括工程的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型 设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运 用于工程形象包装。其它形象略 一、工程视觉识别系统核心局部：1、名称：工程名道路名建筑名组团名2、标志3 、标准色4 、标准字体二、延展及运用局部：1 、工地环境包装视觉建筑物主

16、体工地围墙主路网及参观路线环境绿化2、营销中心包装设计营销中心室内外展示设计 营销中心功能分区提示 营销中心大门横眉设计 营 销中心形象墙设计台面设计展板设计营销中心导视牌销售人员服装设计提 示销售用品系列设计示范单位导视牌示范单位样板房说明牌3、公司及物业管理系统包装设计：办公功能导视系统设计物业管理导视系统设计第五章 工程营销推广筹划房地产工程推广筹划是房地产企业对未来将要进展的营销推广活动进展整体、 系统筹划的超前决策。 是房地产全程筹划营销的重头戏， 是营销筹划水平与销售 技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。一、区域市场动态分析：1 、工程所在地房地产市场总体供求现状2、工程周边竞争

17、性楼盘调查工程概括市场定位销售价格销售政策措施广告推广手法主要媒体应用及 投入频率公关促销活动其他特殊卖点和销售手段3、结论二、工程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策：1、工程主卖点荟萃 2、工程强势、弱势分析与对策三、目标客户群定位分析：1、工程所在地人口总量及地块分布情况2、工程所在地经济开展状况和工程所在地人口就业情况3、工程所在地家庭情况分析家庭成员构造家庭收入情况住房要求、生活习惯4、工程客户群定位：目标市场：目标市场区域范围界定 市场调查资料汇总、研究 目标市场特征 描述 目标客户资料四、价格定位及策略：1、工程单方本钱 2、工程利润目标 3、可类比工程市场价格4、价格策略定价方

18、法均价付款方式和进度优惠条款楼层和方位差价综合计价公式5、价格分期策略内部认购价格入市价格价格升幅周期价格升幅比例价格技术调整价格变 化市场反映及控制 工程价格、销售额配比表五、入市时机规划：1 、宏观经济运行状况分析 2 、工程所在地房地产相关法规和市场情况简明分 析 3 、入市时机确实定及安排六、广告策略：1、广告总体策略及广告的阶段性划分 广告总体策略广告的阶段性划分2、广告主题3、广告创意表现4、广告效果监控、评估、修正5、入市前印刷品的设计、制作购房须知详细价格表销售控制表楼书宣传海报、折页认购书正式合 同交房标准物业管理内容物业管理公约七、媒介策略：1 、媒体总策略及媒体选择媒体总

19、策略媒体选择媒体创新使用2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率及规模5、费用估算八、推广费用方案：1 、现场包装 2、印刷品 3 、媒介投放 4、公关活动九、公关活动筹划和现场包装十、营销推广效果的监控、评估、修正：1、效果测评形式进展性测评结论性测评2、实话效果测评的主要指标销售收入企业利润市场占有率品牌形象和企业 形象十一、销售队伍培训及管理：销售队伍的培训可按如下步骤进展：1.招募：利用群众传媒公开征求 由公司内部人员推荐由公司外部人员推 荐从同行业中挖角通过教育机构安排通过就业辅导机构安排其他商业团 体组织推荐。2 、挑选：优秀销售人员的五种性格： 精力充分 充满自信 渴望成功 勤奋

20、向上 将挫折与困难当成挑战 优秀销售人员的八点标准： 旺盛的精力 表达能力强 社会技能 服从指挥 脚踏实地适合顾 客 有冲劲 配合工作的智力3、训练：讲授方法 个案讨论 实战模拟4、评估：优秀的房地产销售人员： 具有房地产的专业知识、并能不断的追求补充； 有亲切诚恳的态度、进而有序的礼仪； 有流利的口才、清晰的口语、速度适中、有抑扬顿挫的效果； 整洁的仪容，面带微笑； 有耐心耐力，能与顾客“磨，锲而不舍; 平常高深相关知识； 随时研究各种状况，针对各类顾客不同的游说，见机行事，随机应变； 主动积极、勤奋、保持高度一致； 尽量以顾客的立场来考虑，非一般的强迫销售； 对市场情况、竞争者资料及顾客的购置动机不断的留心研究。5、报酬：报酬原那么：底薪与奖金组合简明扼要 管理方便 公平合理 适时修