土地开发模式

1、1土地开发模式介绍生地/拆迁地块政府下属开发企业国土整理储备中心二级开发土地使用权同系二级开发商一级开发商可建设用地(熟地)公开招拍挂/土地储备二级开发商商品房公建配套工业各功能性质用地民营机构政府工业企业(自建)工业开发商政府公私合营公司专业运营商旅游复合地产开发商代建开发商一般开发商政府委托委托/招投标土地一级开发土地增值收益项目开发出售/出租/代建工程收益复合地产开发商复合地产开发商复合地产开发商2土地开发模式介绍土地一级开发模式土地二级开发模式公建配套开发模式商品房开发模式工业园开发模式政府独立开发模式PPP(公私合营)模式常规项目开发模式政府主导的传统开发模式城市运营开发模式BOT(

2、运营-移交)模式复合型地产开发模式工业开发商主导的工业地产模式主题型项目带土地开发模式TOT(移交-经营-移交)模式捆绑项目开发模式一级开发招投标模式PFT(私营机构融资)模式3一级开发模式分类开发模式政府独立开发模式城市运营开发模式主题型项目带土地开发模式一级开发招投标模式模式特点n政府委托下属企业进行一级开发n要求政府有相对雄厚的资金实力n政府承担前期大量资金投入的风险n操作不透明,土地一级开发的利润率计算方式很难确定n政府和企业合作进行一级土地开发,并分享土地一级开发后土地增值的收益n企业和政府签定合作协议,明确双方的责任、权利和义务，可加快区域开发的速度n一般适合大规模、高起点规划的区

3、域开发，需要大量的资金投入，当地政府希望减少财政投入n要求企业具备丰富的一级开发经验和实力，协助政府进行整体规划、土地推介等n常见于主题型地产开发，如旅游主题地产，文化主题地产等n常以招标或挂牌形式出让生地，引进具备一级开发和二级开发能力的专业开发商n通过招投标方式，由一级开发公司具体实施n政府指定土地一级开发的时间、流程n降低一二级联动可能性，使二级市场竞争环境更加公平适用项目高利润项目非成熟区域的整体开发旅游主题区域或社区利润稳定的成熟区域4主题型带土地开发模式案例华侨城生地二级开发主题公园文化配套公共设施住宅酒店商业深圳华侨城4平方公里深圳东部华侨城7平方公里，预计投资30亿深圳华侨城2

4、.6平方公里，预计投资30亿深圳华侨城1.5平方公里，预计投资20亿深圳华侨城2平方公里，预计投资30亿一级开发华侨城地产有限公司用地性质为旅游主题公园用地挂牌政府获利减少政府土地一级开发的投入发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益开发商获利政府支持力度大，较易获得成片开发的土地规模大，门槛高，拿地竞争小土地交割较低主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值5公建配套开发模式分类开发模式PPP（公私合营）模式BOT（建造运营移交）模式TOT（移交运营移交）模式PFI（私营机构融资）模式模式特点n政府、营利性企业和非营利性

5、企业达成相互合作关系，签署合同明确双方的权利和义务，以确保项目的顺利完成n政府并不是把项目的责任全部转移到私人企业，而是合作各方共同承担投资、风险、责任以及分享回报nBOT项目的所有权、运营权在特许期限内属于项目公司。项目公司可把项目的运营权分包给运营维护承包商n政府在此期间则拥有对项目的监督权、调控权n当特许期限届满，所有权将无偿移交给政府部门n政府将已经建成投产运营的基础设施项目移交给投资方进行运营n政府凭借移交的基础设施项目未来若干年的权益，一次性地从投资方融通到一笔资金，再将该笔资金用于新的基础设施项目建设n当经营期届满是，投资方再将项目移交回政府手中n政府部门发起项目，由财团进行项目

6、建设和运营，并按事先的规定提供所需的服务n政府在合同期限内因使用承包商提供的设施而向其付款n在合同结束时，有关资产的所有权或者留给私人承包商，或交给政府，取决于原始合同的条款规定适用项目同时具有风险和利润的项目低利润项目，投资较大，建设周期长高利润项目社会福利性项目，如学校、医院6PPT发展模式的启示发挥公共机构和民营机构各自的优势取长补短以最有效的成本为公众提供高质量的服务降低成本政府可以和民营机构共同分担风险风险均担民营机构为实现盈利目的，提供优质服务服务质量提高，收入增加将项目设计、建造、运营和管理有效结合提高项目执行效率民营机构的参与将对专业人才的培养有促进人才培养可及时筹措所需资金融

7、资优势7商品房开发模式介绍开发模式常规地产项目开发模式捆绑项目开发模式复合型地产开发模式模式特点一般规模适中或较小项目的开发、功能比较单一政府带控规出让地块，并设定附加条件，如规定开发商兴建星级酒店、大型商业等地产开发与其它资源的整合或产业嫁接，如旅游休闲、教育、运动等设施运营提升地产项目的整体价值地产销售回笼资金，填补设施前期开发的投入和后期运营支出，形成功能嫁接形成良好的品牌和复制模式适用项目利润空间较大的普通项目相对非成熟区域的建设相对非成熟区域的主题型地产项目，类似捆绑开发8土地开发模式比较与总结1政府独立开发模式城市运营开发模式主题型项目带土地开发模式一级开发招投标模式主导者政府开发

8、商+政府开发商开发商+政府投入由政府承担由开发商承担由开发商承担由开发商承担政府收益时间熟地招拍挂熟地招拍挂生地挂牌熟地招拍挂收益来源政府获得土地增值收益政府与开发商分享土地增值收益开发商获得公建设施日常运营的管理收益政府获得生地出让收益开发商获得土地增值收益和地产开发收益政府与开发商分享土地增值收益风险高低低低功能实现区域带动性弱区域带动性强区域带动性强区域带动性弱在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式9土地开发模式比较与总结2PPT模式BOT模式TOT模式PFI模式主导者政府+开发商开发商开发商开发商投入由政府和私营机构共同承担开发成

9、本、日常运作和管理支出由私营机构承担开发成本、日常运作和管理支出由政府承担开发成本、私营机构承担日常运作和管理支出由私营机构承担开发成本、日常运作和管理支出政府收益时间项目运营后特许经营权期限后特许经营权期限前-收益来源政府与私营机构分享公建设施日常运营收益私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益；政府一次性地获得所移交项目未来若干年内的收益私营机构在特许经营权期限内获公建设施日常运营收益政府的投资风险低低低低功能实现强强强弱建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率10土地开发模式比较与总结3常规地产项目开发模式复合型地产开发模式捆绑项目开发模式主导者开发商开发商开发商投入常规开发项目费用主题设施和常规地产项目的开发费用，以及后续运营支出捆绑项目和常规地产项目的开发费用，以及后续运营支出政府收益时间土地出让时土地出让时，及主题设施成功运营后土地出让时收益来源政府获得土地出让收益，开发商获得项目销售/租赁收益政府获得土地出让收益，以及主题设施经营收入的税收开发商获得项目销售/租赁收益